全國單一自住房屋現值一定金額基準

台南市的「一定金額」標準未來會每年變動，並非固定不變。

根據來源說明，該金額標準的變動原因與認定方式如下：

變動原因： 

因為每年開徵房屋稅時，符合「全國單一自住」條件的戶數與房屋現值都會有所變動，

導致排序後第 1% 戶的房屋現值也會不同，因此每年公告的一定金額標準都會不一樣。

認定方式： 

根據台南市房屋稅徵收細則第 13 條規定，系統會針對全國僅持有一戶、

辦竣戶籍登記且無出租營業的房屋，按其現值由高至低排序，

排除前 1% 的高價房屋，以低於該房屋現值的最大值作為基準金額。

公告時間： 

財政稅務局會在每年 2 月最後一天前公告當年的基準金額。

目前標準： 

以台南市 115 年期（2026 年）房屋稅為例，

公告的全國單一自住房屋現值一定金額為 157 萬 4,900 元。

因此，若您的房屋現值接近目前的標準，未來仍需留意每年 2 月底由台南市政府發布的新公告，以確認是否能持續適用 1% 的優惠稅率。

參考: 公告本市115年期房屋稅全國單一自住房屋現值一定金額基準

https://www.tainan.gov.tw/news_content.aspx?n=4977&s=8755737

台南房屋稅 (非自住 2 戶) 稅率降至 2.6% 何時開始實施？

台南房屋稅 (非自住 2 戶內) 稅率降至 2.6% 何時開始實施？

台南市針對非自住房屋（其他住家用房屋）

"僅持有 2 戶內"稅率調降至 2.6% 的新制，

回溯至 114 年（2025 年）7 月 1 日正式開始實施。

以下為該項變更的具體時間點與相關說明：

1. 實施時間與適用年度

實施日期： 自 114 年 7 月 1 日起適用。

課稅期間： 此稅率適用於 115 年期房屋稅

                  （即課稅所屬期間為 114 年 7 月 1 日至 115 年 6 月 30 日）。

                     在 113 年 7 月至 114 年 6 月（114 年期房屋稅）期間，該類房屋的稅率仍為 3.2%。

2. 變更背景與受惠情形

政策調整： 台南市議會於 114 年 12 月通過修正《房屋稅徵收自治條例》，

                      經由政黨協商，將原訂的 3.2% 稅率調降至 2.6%，並回溯至 114 年 7 月起適用。

受惠戶數： 台南市政府財稅局預計此項調降將使約 5 萬戶納稅義務人受惠。

3. 適用對象提醒

此 2.6% 稅率僅適用於「全國歸戶」計算後，在全台灣持有戶數合計在 2 戶以內，

且位於台南市之「其他住家用房屋」。（即不符合自住、出租達標或繼承共有等特定類別的閒置房產）。

4. 2 戶以上其他住家用房屋

若在全國持有的「其他住家用房屋」超過 2 戶，則會依照級距適用更高的稅率。

 參考: 台南市財政稅務局 115年房屋稅開徵專區 

https://www.tntb.gov.tw/showpage.php?lmenuid=4&smenuid=39&tmenuid=329&pagetype=0

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房屋稅 1% 優惠稅率

自住房屋如何適用房屋稅 1% 優惠稅率?

全國單一自住房屋要適用 1% 優惠稅率須符合：

1. 房屋現值在一定金額以下： 

           為排除高價豪宅適用優惠，房屋的評定現值必須在地方政府訂定的「一定金額」以下。

           以台南市 115 年期為例，全國單一自住房屋現值的基準金額為 157 萬 4,900 元。

           若現值低於此金額且符合其他要件，稅率即可由 1.2% 降為 1%。

          關於「一定金額」的補充說明

          認定基準： 

          這一標準是由各地方政府訂定。通常是以各縣市自住房屋現值由高到低排序，

          排除前 1% 的高價房屋（取第 1% 戶房屋現值之最大值為基準），

          其餘 99% 的單一自住房屋皆可適用 1% 稅率。

2. 全國戶數限制（歸戶單位排除）

           家庭單位計算： 

           全國單一自住的戶數認定是以「本人、配偶及未成年子女」

           為一個家戶單位進行全國歸戶計算。

           排除情形： 

           只要該家戶單位在全台灣合計持有 2 戶（含）以上的房屋，

           即便每戶都符合自住條件且現值皆未超標，也無法適用 1% 稅率，

           僅能適用一般自住稅率 1.2%。

          未成年子女持分： 

          若未成年子女名下擁有房屋或持分， 亦會計入該家戶的全國總戶數，

          進而排除 1% 優惠的適用。

3. 使用情形排除（出租與營業）

            嚴格限制用途： 房屋必須無出租且無供營業情形。

            實際居住： 必須供本人、配偶或直系親屬「實際居住使用」。

            若房屋空置、閒置或僅作擺設而無實際居住事實，亦不符合自住定義。

4. 戶籍登記排除（新制強制要件）

           必須設籍： 

           所有權人、配偶或直系親屬（如父母、成年子女）必須在該屋辦竣戶籍登記。

           排除情形： 即使房屋確實是自己住，但若未完成戶籍登記，將

                             直接被排除在所有自住優惠（1% 及 1.2%）之外，

                             並被改按「其他住家用房屋」稅率（2.6%~4.8%）課徵。

5. 權屬與身分排除（法人排除）

           自然人限制： 自住房屋的認定原則上以「個人」所有之住家用房屋為限。

           排除情形： 法人（公司）持有的房屋，除了公益出租或社會住宅外，

                              皆不符合自住認定標準，無法適用 1% 或 1.2% 稅率。

6. 信託房屋的限制

           僅限自益信託： 只有委託人與受益人為同一人的「自益信託」房屋，

                                     且符合所有自住條件（全國僅 1 戶、設籍、現值標準等），

                                     才准按自住稅率課徵。

           排除情形： 若為他益信託，除非受益人符合特定條件

                            （如未成年子女或具身心障礙資格的特定親屬），

                              否則通常無法適用自住優惠稅率。

7. 特殊建物類型

            共有房屋： 若房屋為持分共有，計算自住戶數時，本人、

                               配偶及未成年子女共有之房屋以 1 戶計算。

           獨立所有權狀之公共設施： 

                              納稅義務人若持有獨立所有權狀的停車位或公共設施，

                              且主建物已適用自住稅率，該停車位或公設雖不計入戶數，

                              但若主建物為非自住，該部分則按非自住稅率課徵。

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都計內耕作中農地，如何判定是否為視同農地？

1. 優先審查「用地別」

判定一筆都市計畫內非農業區土地（如住宅區）是否屬農業用地變更，

首要確認其變更前的「用地別」是否屬於農業用地範疇。

2. 若無用地資料，則審查「地目別」

若該土地在「非都市土地編定公告」前就已被劃入都市計畫區，

導致沒有「用地別」資料可供參考時，

則會確認變更前的 「地目」。

3. 具體的判定標準與地目清單

根據相關函釋，若土地在民國106年（2017年）元旦以前（當時仍實施地目等則制度），

其登記謄本上的「地目」記載為以下10種，即可認定原屬農業用地。

田、旱、林、原、牧、養、池、水、溜、溝。

4. 查詢方式與管道

申請土地登記謄本： 

所有權人可以向土地所屬的地政事務所申請調閱「土地登記謄本」。

查看歷史紀錄： 

申請異動清冊會列示該地號歷次登記異動項目（設定、移轉、抵押等），

透過謄本上記載的歷史地目資訊，確認在變更為都市計畫土地前的初始地目標示。

5. 實務操作的關鍵

地方政府在受理「視同農地」的農業使用證明（農用證明）申請時，通常會嚴格依照上述地籍資料來決定是否受理。

若符合上述地目條件，且土地現況確實維持農業經營（無違規設施、無大面積水泥等），

並取得都市計畫機關核發的「無法按變更後用途開發」之證明，方能享有遺產稅或贈與稅的免稅優惠。

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合法農舍，繼承時農舍也能免稅嗎？

農舍部分無法享有免徵遺產稅或贈與稅的優惠。

在法律認定上，農地與農舍是分開對待的資產。

雖然農地若符合「農用」條件可免稅，

但農舍（房屋部分）一律視為一般財產課徵稅賦。

以下是針對農舍傳承與交易稅務待遇的詳細說明：

1. 遺產稅與贈與稅：農舍必須課稅

    農地免稅，農舍課稅： 

        即使農舍是合法興建且符合農用規定，在傳承給下一代時，僅有「農地」部分能享有 100% 免徵遺產稅或贈與稅的優惠。

        農舍（房屋建築物）則必須依照「房屋評定現值」併入遺產總額或贈與總額課稅。

    估價基準： 政府在計算農舍價值時，是依據房屋平定現值，通常低於市場交易價格，但仍無法列入免稅範圍。

2. 土地增值稅與所得稅：農舍不適用免稅

    土地增值稅： 農地移轉給自然人時可申請免徵，但農舍部分不適用土地增值稅的免徵規定。

    所得稅（房地合一稅）： 個人出售農地若符合農發條例規定可免所得稅；但出售農舍時，房屋部分的交易所得必須計入「財產交易所得」，並併入個人綜合所得稅申報課稅。

3. 農舍違規使用將連帶影響「農地免稅」

雖然農舍本身不免稅，但其使用狀態會直接決定「農地」是否能免稅。

若農舍出現以下情況，將導致農地被認定為「非農用」，進而失去農地免稅資格，甚至面臨高額補稅。

    變更用途： 農舍若閒置、出租、經營民宿或改作營業使用（非實際農業經營相關）。

    違章建築： 農舍興建面積超過核准範圍，或現場有與農業經營無關的障礙物、水泥鋪面等。

    設施不符： 農業設施（如資材室）未經登記或未依原核定用途使用。

4. 專家建議與技巧

    分開估價： 

     出售或傳承含有農舍的農地時，建議委託專業人員分別評估房屋與土地的價值，以便正確計稅並降低補稅風險。

    確保合法證明： 

     申請農地免稅時，必須同時檢附農舍的使用執照，證明其為合法興建，否則整塊土地可能都無法取得「農用證明」。

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農地已變更為都市土地，但實際仍做農用，還可享有稅賦優惠嗎？

若農地已變更為都市計畫土地（非農業分區，如住宅區、商業區或工業區），

仍有機會享有免徵遺產稅、贈與稅及土地增值稅等稅賦優惠，

這在法律上被稱為「視同農地」

或稱適用《農業發展條例》第38條之1之土地

。

要享有這些優惠，必須同時符合以下具體條件與程序：

1. 必須符合「法律限制開發」的情形

    並非所有都市計畫區內的農地都能免稅，

    必須經都市計畫主管機關認定符合以下其中一種情形，

    導致土地無法按變更後之用途使用，而需繼續維持原來農業使用

    細部計畫尚未完成： 雖然大方向已變更，但依法應完成的細部計畫還沒完成，導致無法申請建築。

    開發程序尚未啟動： 已發布細部計畫，但規定應實施市地重劃或區段徵收，而在政府公告實施計畫「前」者。

2. 同時具備「兩項關鍵證明文件」

    納稅義務人必須向不同機關申請並取得以下兩份證明

    農業用地作農業使用證明書（農用證明）： 

    向土地所在地的區公所申請，證明該土地「現況」確實作農業使用，且無違規情事。

    農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明（視為農地憑證）： 

    向都市計畫主管機關（如都發局）申請，證明土地符合上述無法開發的法律限制。

3. 須確認「原屬農業用地」的歷史事實

     主管機關會審查該土地在變更為都市土地前，其「用地別」是否屬於農牧用地等農業範疇。

    若無用地別資料，則以民國106年以前的「地目」為準，

    若地目記載為田、旱、林、原、牧、養、池、水、溜、溝 之一者，才認屬原為農業用地。

4. 持續農用與五年列管

    實際農用： 現場不得有大面積水泥鋪面、違法工廠、堆置廢棄物或非農業設施。

   五年列管期： 取得免稅優惠後，該土地同樣進入5年列管期。

   若這五年內土地進入開發程序或不再種地，國稅局將會追繳當初減免的所有遺產稅或贈與稅。

   重要提醒： 如果都市計畫土地已經可以依照編定後的用途使用（例如已經可以蓋房子或工廠），

   即便所有權人仍堅持種田，也無法適用上述免稅規定。

   因此，在進行產權移轉前，建議先向主管機關查明土地的開發受限狀態。

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繼承農地免徵遺產與贈與稅的條件

農地傳承欲免徵遺產稅與贈與稅，必須同時符合以下三大核心條件：

一. 繼承者必須為「法定繼承人」

遺產稅： 繼承農地的對象必須是《民法》第1138條規定的繼承人（包含配偶、直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹及祖父母）或受遺贈人。

贈與稅： 贈與對象同樣僅限於上述《民法》第1138條規定的法定繼承人，此類贈與不計入贈與總額，即可免徵贈與稅。

二. 取得「農業用地作農業使用證明書」

用途證明： 必須向土地所在地的鄉鎮市區公所申請這份證明（簡稱農用證明），以證明該土地在法律與事實上均維持農業用途，且未被違規挪用。

審查重點： 現場勘查時，土地必須有實際農業生產事實（如種植作物、養殖等），且不得有大面積水泥鋪面、非法工廠、閒置雜草叢生或與農業無關的障礙物。

視同農地： 若農地已因都市計畫變更為非農業用地（如建地、工業地），但在細部計畫完成或實施重劃前仍作農用，需同時取得「農用證明」與都市計畫主管機關核發的「無法開發證明」，方可適用免稅。

三. 列管五年 期間內持續作「農業使用」

      列管五年： 國稅局會對核准免稅的農地進行為期5年的列管。

      禁止行為：

        1. 土地所有權移轉（產權變動）

           買賣出售： 在五年內將農地轉售給他人，無論對象是誰，皆被視為未持續作農業使用。

           再次贈與： 將受贈或繼承得來的農地再次贈與給他人。

           法院拍賣： 農地因繼承人債務問題遭法院拍賣，亦會被追繳原免除的稅金。

           例外情形： 除非是因為承受人死亡、土地被政府徵收、或依法變更為非農業用地，才不在此限。

        2. 土地地貌改變與非法棄置

           鋪設水泥或柏油： 為了停車、方便行走或非農業路徑之需求，私自鋪設大面積的水泥、碎石或柏油路面。

          堆置無關雜物： 現場堆置砂石、磚瓦、混凝土塊、營建廢棄土、垃圾或其他與農業經營無關的障礙物。

          阻斷灌溉排水： 現地有阻斷排灌水系統的情事，影響周邊或自身農業經營環境。

       3. 變更用途與違法興建

           興建非農業設施： 未經許可在農地上蓋工廠、倉庫、辦公室、民宿或一般住宅。

           商業化經營： 將農地改作為停車場收費、經營餐廳、露營區或提供給與農業無關的商業使用。

           違規擴建農舍： 農舍或農業設施的興建面積超過核准範圍，或未依核定用途使用（如農舍閒置、出租或經營店面）。

       4. 閒置不使用（荒廢）

           長期閒置： 土地未進行耕作、林業、畜牧或養殖，導致雜草叢生（非屬計畫性休耕或不可抗力事由），被認定為閒置不用。

            無農業經營事實： 現場無種植作物、養殖或畜牧之事實，且無法提供農收證明或相關農業經營紀錄。

       5. 特殊違規風險：共有地連坐

           共有人違規： 若農地是由多人共同繼承，只要其中一名共有人在其分管範圍內違規（如倒廢土、蓋違建），若無事先簽訂並登記**「分管契約」，國稅局可能會對全體繼承人**追繳稅款。

       6. 信託與種電限制

           自益信託： 雖然法律上有「信託」機制，但若將農地辦理「自益信託」，因所有權名義移轉至受託人（如銀行），性質轉變為「信託利益」，將導致無法適用農地免稅規定而被追繳。

          地面型種電： 若將太陽能板直接架設在農地上（無農業經營事實），亦不符合農地農用，會被課徵地價稅並可能影響免稅資格。

違規後果： 若在5年內中斷農用或移轉，國稅局將追繳原本免除的所有遺產稅或贈與稅。

例外情況： 除非承受人死亡、土地被徵收，或依法變更為非農業用地（如政府主導變更），才可免予列管追繳。

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興建農舍之申請程序為何?  有哪些注意事項

興建農舍並非一般的房屋建造，

受到《農業發展條例》及《農業用地興建農舍辦法》的嚴格規範。

以下為您整理興建農舍的申請程序及相關注意事項：

一、 興建農舍的申請程序

申請程序主要分為資格審查與建築許可兩個階段：

確認農民資格與基本條件：

年齡：申請人需年滿 20 歲或未滿 20 歲已結婚者。

農民身分：需具備農民身分，可透過投保農保、健保第三類或提供過去 2 年的農業經營實績（如產銷證明、領取天然災害救助等資料）來認定。

設籍與持有年限：申請人的戶籍所在地及農地須在同一個縣市，且兩者均應滿 2 年。

無自用農舍：申請人名下不得有其他農舍，若曾取得建照但已失效或撤銷者不在此限。

土地資格審查核定：

申請人需備具農業經營計畫書（載明經營現況、整體配置、排水方式等）、土地權利證明文件、地籍圖謄本等。

送請直轄市、縣（市）主管機關審查。主管機關會組成審查小組（包含農業、環保、建管、地政等單位）進行實地勘查，確認該土地是否「確供農業使用」且興建農舍「不影響農業生產環境」。

申請建造執照：

通過資格核定後，向建築管理單位申請建造執照。需備具工程圖樣（平面、立面、剖面圖）、配置圖以及放流水相關同意文件。

施工與領取使用執照：

取得建照後始得動工。完工後需申請使用執照，核發後主管機關會造冊列管，並由地政機關在土地登記簿上註記。

二、 興建注意事項

興建農舍在土地規劃與建築規範上有許多硬性限制：

農地面積與興建比例限制：

最小面積：            興建農舍的農業用地面積不得小於 0.25 公頃（約 756.25 坪），

                                除非是 89 年 1 月 28 日以前取得的「老農地」。

10% 建蔽率限制：農舍基層建築面積加上附屬設施（如圍牆、道路等）之水平投影面積，

                                不得超過該筆農地面積的 10%。

維持 90% 農用：剩餘的 90% 土地必須維持生產使用，且應為完整區塊，不得零散分布。

建築規格規範：

非都市土地：樓高不超過 3 層或 10.5 公尺，

                        總樓地板面積不超過 495 平方公尺（約 150 坪），

                        最大基層面積不超過 330 平方公尺。

都市計畫區：樓高不超過 4 層或 14 公尺，

                        總樓地板面積不得超過 660 平方公尺（約 200 坪）。

環境與公共設施配套：

廢污水處理：必須依規定設置建築物污水處理設施。

放流水排放：放流水應符合標準並排入排水溝。若排入灌溉系統或私有水體，需經相關管理機關或所有人同意。

聯外道路：農舍基層建築應鄰接合法道路或現有巷道。

後續移轉與使用限制：

五年禁售期：     農舍取得使用執照後，必須滿 5 年 始得移轉（除非是繼承或法院拍賣）。

併同移轉：         農舍與農地必須併同移轉，不得分開買賣。

不得違規使用：農舍必須維持農業用途。

                            若擅自更改為民宿、工廠、餐廳或將農地鋪設水泥作停車場，

                            除面臨罰款外，若屆期不改正，主管機關得廢止其許可，

                            並會導致未來買賣時無法取得「農用證明」而需繳納巨額稅賦。

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農民資格如何取得？沒投農保也能申請興建農舍嗎？

農民資格（農民身分）是申請興建農舍的必要條件之一。

即使沒有投保農保，依然可以申請農民資格，法律提供了多種認定管道。

以下是取得農民資格的三種主要途徑：

1. 投保農民健康保險（農保）

這是最傳統的認定方式。申請人需年滿 15 歲，

且每年實際從事農業工作時間合計達 90 日以上，

同時不得有農業以外的專任職業。

2. 投保第三類健保

如果您具備以下身分，也可被認定具備農民資格：

農會會員或水利會會員。

無一定雇主或自營作業的漁會甲類會員。

年滿 15 歲且實際從事農林漁牧業的工作者。

3. 提供實際從事農業生產的證明（沒投農保者的選擇）

如果您無法投保上述兩種保險（例如已領取勞保退休金或有其他職保），

仍可透過提交文件證明自己是「真農民」，

經地方政府審查通過後取得資格。

所需的證明文件通常包括：

農業經營計畫書： 詳細說明如何在該土地上進行耕作與管理。

產銷證明： 證明確實有農產品產出及銷售紀錄（新農通常需提供連續兩年以上的產銷事實）。

農業資產證明： 如購買農機具、肥料或資材的憑證。

總結與注意事項

沒投農保也能申請： 

只要能提出「農業經營計畫書」及「產銷證明」等文件，

並由地方政府農業單位現地審核，

確認有農地農用的事實，

即便沒有農保身分，

也能合法取得興建農舍所需的農民資格。

實質審查嚴格： 

現行法規（104 年修法後）對農民身分的認定趨於具體化，

核心在於確認申請人是否真的在務農。

補充說明 ========================

老農與新農規定差異： 

老農

1.農民。

2.無自用農舍。

3.農地所有權人、確供農業使用、未曾興建農舍之農地。

新農(89.1.28(含)後取得)

1.農民。

2.滿20歲或未滿但已結婚者。

3.土地取得及戶籍應滿2年，但集村農舍建物坐落之農地不受土地取得應滿2年之限制。

4.農地不得小於0.25公頃（約 756 坪）。

5.無自用農舍。

6.農地所有權人、確供農業使用、未曾興建農舍之農地。

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想蓋農舍！有可能買下相鄰的國有地，讓基地更完整嗎？

——【國有農地讓售全攻略】一次看懂申請門檻與流程！

 申請資格？（核心條件）

並非所有國有地都能買，必須是「國有非公用不動產」，且符合以下情形之一：

房屋主人： 國有地被合法私有建築物使用，收回困難者。

土地共有人： 國有持分的共有土地，共有人可申請收購。

鄰接開發： 國有土地與私有地交雜，無法單獨利用。

 大家最關心的「售價」怎麼算？

國有財產法 第 52-2 條

非公用財產類之不動產，於民國三十五年十二月三十一日以前已供建築、

居住使用至今者，其直接使用人得於民國一百零四年一月十三日前，

檢具有關證明文件，向財政部國有財產局或所屬分支機構申請讓售。

經核准者，其土地面積在五百平方公尺以內部分，得按第一次公告土地現值計價。

國有財產法  第 58 條

國有財產計價方式，經國有財產估價委員會議訂，由財政部報請行政院核定之。

但放領土地地價之計算，依放領土地有關法令規定辦理。

國有財產計價方式   第 2條

國有財產估價之標準，應參考市價查估。但依國有非公用不動產交換

辦法第二條第七款規定與其他公有土地辦理交換者，依財政部核定交換日之當期公告土地現值計算其價值。

前項所稱市價，係指市場正常交易價格。

申請流程 5 步驟

備齊文件： 準備好申請書、身分證明、土地/建物謄本、地籍圖等相關文件。

提出申請： 向「國有財產署南區分署」遞件。

現場勘查： 官方會派人到現場複核使用現況。

計估價格： 確認符合資格後，進行價格評估。

繳款領證： 收到通知並繳費後，核發產權移轉證明書。

特別提醒： 

《土地法》第14條之1 明確規定下列土地不得為私有：

一、海岸一定限度內之土地。

二、天然形成之湖澤而為公共需用者，及其沿岸一定限度內之土地。

三、可通運之水道及其沿岸一定限度內之土地。

四、城鎮區域內水道湖澤及其沿岸一定限度內之土地。

五、公共交通道路。

六、礦泉地。

七、瀑布地。

八、公共需用之水源地。

九、名勝古蹟。

十、其他法律禁止私有之土地。

參考資料========================

一、 國有財產法第52條之1第1項

二、 國有財產法施行細則第55條之1

三、 國有非公用不動產讓售作業程序

   

https://www.fnp.gov.tw/singlehtml/cfef06e1543946bc99a825915bafa959?cntId=54db5af65b284754874b130672f45f41

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中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定 修正重點說明 (113.9.20生效)

中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定 修正重點說明

 

113.9.20生效

1. 新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期。

2. 自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國。

3. 公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成。

4. 餘屋貸款最高成數由4成降為3成。

 

2024.6.14生效  

新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款最高成數上限為6成，自本年6月14日起實施。

 

112.6.16生效

新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款最高成數上限為7成，自本年6月16日起實施。

110.12.17生效

一、自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數一律降為4成，以進一步強化銀行管理信用資源，降低授信風險，避免資金流供囤房。

二、購地貸款最高成數降為5成，保留1成動工款，並要求借款人切結於一定期間內動工興建，以強化督促借款人加速動工之力道，增加住宅供給，避免資金流供囤地。

三、餘屋貸款最高成數降為4成，以加速建商出售餘屋，增加住宅供給，並避免資金流供囤房。

四、工業區閒置土地抵押貸款最高成數降為4成，以配合購地貸款未動工興建之貸款成數上限下調。

 

 

 

貸款項目		貸款條件
公司法人購置住宅貸款		3成，無寬限期 (112/7/1 起採許可制)
自然人	購置高價住宅貸款**	3成，無寬限期
	名下有房屋者第1戶購屋貸款	無寬限期
	第2戶購屋貸款	全國一體適用，5成，無寬限期 (先買後賣換屋者可簽切結書，保證一年內售出舊屋並清償貸款，即不受限制)
	第3戶以上購屋貸款	3成，無寬限期
購地貸款		5成，保留1成動工款 ※檢附具體興建計畫， 並切結於一定期間內動工興建
餘屋貸款		3成
工業區閒置土地抵押貸款		4成，合於以下條件之一者除外： ※抵押土地已動工興建開發 ※借款人檢附抵押土地具體興建開發計畫，並切結於1年內動工興建開發

*特定地區包括臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市、新竹縣及新竹市。

** 高價住宅: 指鑑價或買賣金額 臺北市七千萬元以上、新北市六千萬元以上，  以外地區新臺幣四千萬元以上。

 

 

 

其餘詳細內容，請參考

 

中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定問與答(113.9.20生效)

中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定(112.6.16生效)

中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定問與答

112.6.16生效(配合作業規定第五次修正)

 

 

參考資料
https://www.cbc.gov.tw/tw/cp-4223-124873-79d4c-1.html

https://www.cbc.gov.tw/tw/cp-4217-158086-cfb01-1.html

https://www.cbc.gov.tw/tw/cp-4223-124873-79d4c-1.html

住宅租賃定型化契約應記載事項

中華民國105年6月23日內政部內授中辦地字第1051305384號公告
(中華民國106年1月1日生效)行政院消費者保護會第47次會議通過
中華民國109年8月14日內政部台內地字第10902642032號公告

壹、應記載事項

一、契約審閱期

契約審閱期間至少三日

二、租賃標的

(一)租賃住宅標示：

1、門牌 無門牌者，其房屋稅籍編號： 或其位置略圖。
2、專有部分建號 ，權利範圍 ，面積共計 平方公尺。
      (1)主建物面積：
      (2)附屬建物用途，面積。

3、共有部分建號__，權利範圍__，持分面積__平方公尺。
4、車位：□有（汽車停車位__個、機車停車位__個）□無。
5、有無設定他項權利，若有，權利種類：_______。
6、有無查封登記。

(二)租賃範圍：

1、租賃住宅範圍  全部 或 部分，面積 平方公尺
2、車位(如無則免填)

      (1)汽車停車位種類及編號：
      地上(下）第__層□平面式停車位□機械式停車位，編號第__號車位__個。(如無則免填)
      (2)機車停車位：地上(下）第__層編號第__號或其位置示意圖。
      (3)使用時間：□全日□日間□夜間□其他___。

3、租賃附屬設備：
      □有□無附屬設備，若有，詳如附件一租賃標的現況確認書。

4、其他： 


三、租賃期間

        租賃期間自民國 年 月 日起至民國 年 月 日止。(租賃期間至少三十日以上)


四、租金約定及支付

        承租人每月租金為新臺幣(下同) 元整，每期應繳納 個月租金，
        並於□每月__日□每期 前支付，不得藉任何理由拖延或拒絕；
        出租人於租賃期間亦不得藉任何理由要求調漲租金。

       租金支付方式：□現金繳付□轉帳繳付：
       金融機構： ，戶名： ，帳號： 。□其他： 。


五、押金約定及返還

        押金由租賃雙方約定為 個月租金，金額為 元整(最高不得超過二個月租金之總額)。

       承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人。

       前項押金除有第十二點第四項、第十四點第三項、第十五點第四項及第十九點第二項得抵充之情形外，出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人返還租賃住宅時，返還押金或抵充本契約所生債務後之賸餘押金。


六、租賃期間相關費用之約定

        租賃期間，使用租賃住宅所生之相關費用，依下列約定辦理：

(一)管理費：

        □由出租人負擔。□由承租人負擔。

           租賃住宅每月 元整。 停車位每月 元整。

        租賃期間因不可歸責於租賃雙方之事由，致本費用增加者，承租人就增加部分之金額，以負擔百分之十為限；如本費用減少者，承租人負擔減少後之金額。


(二)水費：

        □由出租人負擔。□由承租人負擔。

(三)電費：

       □由出租人負擔。

       □由承租人負擔。(例如：夏月每度__元整；非夏月每度__元整。

         但均不得超過台灣電力股份有限公司所定當月用電量最高級距之每度金額)。

(四)瓦斯費：

       □由出租人負擔。 □由承租人負擔。

(五)網路費：

      □由出租人負擔。 □由承租人負擔。

(六)其他費用及其支付方式： 。



七、稅費負擔之約定

         本契約有關稅費，依下列約定辦理：

(一)租賃住宅之房屋稅、地價稅由出租人負擔。
(二)本契約租賃雙方同意辦理公證者，其公證費 元整。

       □由出租人負擔。 □由承租人負擔。 □由租賃雙方平均負擔。

(三)其他稅費及其支付方式： 。


八、使用租賃住宅之限制

        本租賃住宅係供居住使用，承租人不得變更用途。

       承租人同意遵守公寓大廈規約或其他住戶應遵行事項，不得違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品。

      承租人應經出租人同意始得將本租賃住宅之全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人。

     前項出租人同意轉租者，應出具同意書(如附件二)載明同意轉租之範圍、期間及得終止本契約之事由，供承租人轉租時向次承租人提示。



九、修繕

       租賃住宅或附屬設備損壞時，應由出租人負責修繕。

       但租賃雙方另有約定、習慣或其損壞係可歸責於承租人之事由者，不在此限。

       前項由出租人負責修繕者，承租人得定相當期限催告修繕，
       如出租人未於承租人所定相當期限內修繕時，承租人得自行修繕，並請求出租人償還其費用或於第四點約定之租金中扣除。

      出租人為修繕租賃住宅所為之必要行為，應於相當期間先期通知，承租人無正當理由不得拒絕。

      前項出租人於修繕期間，致租賃住宅全部或一部不能居住使用者，承租人得請求出租人扣除該期間全部或一部之租金。



十、室內裝修

        承租人有室內裝修之需要，應經出租人同意並依相關法令規定辦理，且不得損害原有建築結構之安全。

        承租人經出租人同意裝修者，其裝修增設部分若有損壞，由承租人負責修繕。

        第一項情形，承租人返還租賃住宅時，應□負責回復原狀□現況返還□其 他 。



十一、出租人之義務及責任

            出租人應出示有權出租本租賃住宅之證明文件及國民身分證或其他足資證明身分之文件，供承租人核對。

            出租人應以合於所約定居住使用之租賃住宅，交付承租人，並應於租賃期間保持其合於居住使用之狀態。

          出租人與承租人簽訂本契約前，租賃住宅有由承租人負責修繕之項目及範圍者，出租人應先向承租人說明並經承租人確認，未經約明確認者，出租人應負責修繕，並提供有修繕必要時之聯絡方式。



十二、承租人之義務及責任

           承租人應於簽訂本契約時，出示國民身分證或其他足資證明身分之文件，供出租人核對。

          承租人應以善良管理人之注意，保管、使用租賃住宅。

          承租人違反前項義務，致租賃住宅毀損或滅失者，應負損害賠償責任。但依約定之方法或依租賃住宅之性質使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。

         前項承租人應賠償之金額，得由第五點第一項規定之押金中抵充，如有不足，並得向承租人請求給付不足之金額。

         承租人經出租人同意轉租者，與次承租人簽訂轉租契約時，應不得逾出租人同意轉租之範圍及期間，並應於簽訂轉租契約後三十日內，以書面將轉租範圍、期間、次承租人之姓名及通訊住址等相關資料通知出租人。



十三、租賃住宅部分滅失

           租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃住宅之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。


十四、任意終止租約之約定

           本契約於期限屆滿前，除依第十七點及第十八點規定得提前終止租約外，租賃雙方□得□不得任意終止租約。

           依前項約定得終止租約者，租賃之一方應至少於終止前一個月通知他方。

          一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過一個月租金額之違約金。

         前項承租人應賠償之違約金，得由第五點第一項規定之押金中抵充，如有不足，並得向承租人請求給付不足之金額。

        租期屆滿前，依第一項終止租約者，出租人已預收之租金應返還予承租人。


十五、租賃住宅之返還

          租賃關係消滅時，出租人應即結算租金及第六點約定之相關費用，並會同承租人共同完成屋況及附屬設備之點交手續，承租人應將租賃住宅返還出租人並遷出戶籍或其他登記。

          前項租賃之一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。

         承租人未依第一項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金(未足一個月者，以日租金折算)至返還為止。

         前項金額與承租人未繳清之租金及第六點約定之相關費用，出租人得由第五點第一項規定之押金中抵充，如有不足，並得向承租人請求給付不足之金額或費用。


十六、租賃住宅所有權之讓與

           出租人於租賃住宅交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，本契約對於受讓人仍繼續存在。

          前項情形，出租人應移交押金及已預收之租金與受讓人，並以書面通知承租人。

          本契約如未經公證，其期限逾五年者，不適用前二項之規定。


十七、出租人提前終止租約

          租賃期間有下列情形之一者，出租人得提前終止租約，且承租人不得要求任何賠償：

(一)出租人為重新建築而必要收回。

(二)承租人遲付租金之總額達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。

(三)承租人積欠管理費或其他應負擔之費用達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。

(四)承租人違反第八點第一項規定，擅自變更用途，經出租人阻止仍繼續為之。

(五)承租人違反第八點第二項規定，違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品，經出租人阻止仍繼續為之。

(六)承租人違反第八點第三項規定，擅自將租賃住宅轉租或轉讓租賃權予他人。

(七)承租人毀損租賃住宅或附屬設備，經出租人定相當期限催告修繕仍不為修繕或相當之賠償。

(八)承租人違反第十點第一項規定，未經出租人同意，擅自進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。

(九)承租人違反第十點第一項規定，未依相關法令規定進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。

(十)承租人違反第十點第一項規定，進行室內裝修，損害原有建築結構之安全。

出租人依前項規定提前終止租約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人。

但依前項第五款及第十款規定終止者，得不先期通知：

(一)依前項第一款規定終止者，於終止前三個月。

(二)依前項第二款至第四款、第六款至第九款規定終止者，於終止前三十日。



十八、承租人提前終止租約

          租賃期間有下列情形之一，致難以繼續居住者，承租人得提前終止租約，出租人不得要求任何賠償：

(一)租賃住宅未合於所約定居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，仍不於期限內修繕。

(二)租賃住宅因不可歸責承租人之事由致一部滅失，且其存餘部分不能達租賃之目的。

(三)租賃住宅有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵；承租人於簽約時已明知該瑕疵或拋棄終止租約權利者，亦同。

(四)承租人因疾病、意外產生有長期療養之需要。

(五)因第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。

承租人依前項各款規定提前終止租約者，應於終止前三十日，檢附相關事證，以書面通知出租人。

          但前項第三款前段其情況危急者，得不先期通知。

         承租人死亡，其繼承人得主張終止租約，其通知期限及方式，準用前項規定。


十九、遺留物之處理

          租賃關係消滅，依第十五點完成點交或視為完成點交之手續後，承租人仍於租賃住宅有遺留物者，除租賃雙方另有約定外，經出租人定相當期限向承租人催告，屆期仍不取回時，視為拋棄其所有權。

       出租人處理前項遺留物所生費用，得由第五點第一項規定之押金中抵充，如有不足，並得向承租人請求給付不足之費用。


二十、履行本契約之通知

         除本契約另有約定外，租賃雙方相互間之通知，以郵寄為之者，應以本契約所記載之地址為準。

         如因地址變更未告知他方，致通知無法到達時，以第一次郵遞之日期推定為到達日。

        第一項之通知得經租賃雙方約定以

        □電子郵件信箱： □手機簡訊□即時通訊軟體以文字顯示方式為之。


二十一、其他約定

              本契約租賃雙方□同意□不同意辦理公證。

              本契約經辦理公證者，租賃雙方□不同意；□同意公證書載明下列事項應逕受強制執行：

               □一、承租人如於租期屆滿後不返還租賃住宅。

               □二、承租人未依約給付之欠繳租金、費用及出租人或租賃住宅所有權人代繳之管理費，或違約時應支付之金額。

              □三、出租人如於租期屆滿或本契約終止時，應返還承租人之全部或一部押金。

             公證書載明金錢債務逕受強制執行時，如有保證人者，前項後段第 款之效力及於保證人。


二十二、契約及其相關附件效力

              本契約自簽約日起生效，租賃雙方各執一份契約正本。

             本契約廣告及相關附件視為本契約之一部分。


二十三、當事人及其基本資料

              本契約應記載當事人及其基本資料：

(一)承租人之姓名(名稱)、統一編號(身分證明文件編號)、戶籍地址(營業登記地址)、通訊地址、聯絡電話。

(二)出租人之姓名(名稱)、統一編號(身分證明文件編號)、戶籍地址(營業登記地址)、通訊地址、聯絡電話。

住宅租賃定型化契約不得記載事項

內政部公告 中華民國112年6月14日
台內地字第1120118852號
本則命令之總說明及對照表請參閱行政院公報資訊網（https://gazette.nat.gov.tw/）。

主 旨：修正「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」不得記載事項第十點，自即日生效。

依 據：消費者保護法第十七條第一項規定及行政院一百十二年五月十八日院臺消保字
             第一一二五○○九六一二號函核定。

公告事項：附修正「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」不得記載事項第十點

住宅租賃定型化契約不得記載事項

一、不得記載拋棄審閱期間。
二、不得記載廣告僅供參考。
三、不得記載承租人不得申報租賃費用支出。
四、不得記載承租人不得遷入戶籍。
五、不得記載應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，

       其增加部分由承租人負擔。
六、不得記載免除或限制民法上出租人故意不告知之瑕疵擔保責任。
七、不得記載承租人須繳回契約書。
八、不得記載本契約之通知，僅以電話方式為之。
九、不得記載違反強制或禁止規定。
十、不得記載承租人不得申請租金補貼。

臺南市社會住宅與公益出租人地價稅及房屋稅優惠自治條例

法規名稱： 臺南市社會住宅與公益出租人地價稅及房屋稅優惠自治條例
公發布日： 民國 107 年 06 月 11 日
修正日期： 民國 111 年 07 月 20 日
發文字號： 府法規字第1110929705A號令
法規體系： 臺南市法規資料庫/財政稅務類


第　一　條　　為促進政府與民間興辦社會住宅，鼓勵住宅所有權人或房屋稅納稅義務人將住宅出租予符合租金補貼申請資格者，以保障市民之基本居住權利，並依住宅法第十六條第二項及第二十二條第二項規定制定本自治條例。

第　二　條　　本自治條例之主管機關為本府財政稅務局。但涉及本府各目的事業主管機關權責者，由各目的事業主管機關辦理。

                            前項主管機關及各目的事業主管機關權責劃分如下：

                   一、主管機關：辦理社會住宅與公益出租人之地價稅及房屋稅減免事項。
                   二、都市發展局：通報社會住宅、公益出租人經核准、認定、廢止、

                           變動或撤銷核准者資料。
                   三、社會局：通報公益出租人經認定、廢止、變動者資料。

第　三　條　　社會住宅於興辦期間，供其直接使用之土地及合法建築物，依下列規定減免地價稅及房屋稅：

                   一、依住宅法第十九條第一項第一款至第四款、第七款或第八款規定辦理者，

                           免徵地價稅及房屋稅。
                           註：房屋土地所有權人是主管機關

                   二、依住宅法第十九條第一項第五款、第六款或同條第二項規定辦理者，

                           地價稅減徵百分之八十；房屋稅稅率為百分之一點二。

                           註：房屋土地所有權人是民間

                           前項租稅優惠之實施期限，依住宅法第二十二條第四項規定辦理。

第　四　條　　依前條規定減免者，地價稅自起算日當年起適用；

                            房屋稅自起算日當月起適用；其起算日如下：

                      一、依住宅法第十九條第一項第一款或同條第二項第一款規定興辦者，

                              地價稅為取得建造執照之日；房屋稅為取得使用執照之日。
                              註：新建房屋做為社會住宅

                     二、依住宅法第十九條第一項第二款至第四款、第七款、第八款或同條第二項

                             第三款、第五款規定興辦者，為取得或承租土地或房屋之日。
                             註：利用現有公共建物、購買或接受贈與房屋做為社會住宅

                     三、依住宅法第十九條第一項第五款或同條第二項第四款規定興辦者，

                             為承租民間住宅之日。

                             註：承租房屋做為社會住宅

                    四、依住宅法第十九條第一項第六款規定興辦者，為租屋服務事業承租

                            民間住宅之日或媒合承、出租雙方租賃關係發生之日。

                             註：民間社會住宅包租代管業者

                    五、依住宅法第十九條第二項第二款規定興辦者，為核准營運之日。

                             註：民間增建、改建、修建、修繕既有建築物作為社宅

第　五　條　　公益出租人出租房屋之土地，地價稅自當年起按自用住宅用地稅率課徵。

                            前項租稅優惠之實施期限，依住宅法第十六條第三項規定辦理。

第　六　條　　同一地號土地或同一建號房屋之使用僅部分合於本自治條例規定者，

                           按合於規定之使用面積比例適用自用住宅用地稅率或減免其地價稅及房屋稅。

第　七　條　　合於本自治條例租稅優惠之適用原因或事實消滅時，

                            地價稅自次年起恢復課徵；房屋稅自次月起恢復課徵。

第　八　條　　本自治條例自中華民國一百十一年七月一日施行。

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參考資料

住宅法  

第 16 條

公益出租人出租之房屋，直轄市、縣（市）政府應課徵之房屋稅，依房屋稅條例規定辦理。

公益出租人出租房屋之土地，直轄市、縣（市）政府應課徵之地價稅，得按自用住宅用地稅率課徵。

前項租稅優惠之期限、範圍、基準及程序之自治條例，由直轄市、縣（市）主管機關定之，並報財政部備查。

第二項租稅優惠，實施年限為五年，其年限屆期前半年，行政院得視情況延長之。

公益出租人出租房屋所簽訂之租賃契約資料，除作為第一項、第二項房屋稅及地價稅課徵使用外，不得作為查核前開租賃契約所載房屋、其土地之房屋稅及地價稅之依據。

第 19 條

主管機關得依下列方式興辦社會住宅：

一、新建。

二、利用公有建築物及其基地興辦。

三、接受捐贈。

四、購買建築物。

五、承租民間住宅並轉租及代為管理。

六、獎勵、輔導或補助第五十二條第二項租屋服務事業承租民間住宅並轉租及代為管理，或媒合承、出租雙方及代為管理。

七、辦理土地變更及容積獎勵之捐贈。

八、其他經中央主管機關認定之方式。

民間得依下列方式興辦社會住宅：

一、新建。

二、增建、改建、修建、修繕同一宗建築基地之既有建築物。

三、購買建築物。

四、承租民間住宅並轉租及代為管理。

五、其他經中央主管機關認定之方式。

以第一項第五款或第六款方式，承租及代為管理者，不適用政府採購法規定。

第 22 條

社會住宅於興辦期間，直轄市、縣（市）政府應課徵之地價稅及房屋稅，得予適當減免。

前項減免之期限、範圍、基準及程序之自治條例，由直轄市、縣（市）主管機關定之，並報財政部備查。

第一項社會住宅營運期間作為居住、長期照顧服務、身心障礙服務、托育服務、幼兒園使用之租金收入，及依第十九條第一項第五款、第六款或第二項第四款收取之租屋服務費用，免徵營業稅。

第一項及前項租稅優惠，實施年限為五年，其年限屆期前半年，行政院得視情況延長之。