繼承房產若貸款餘額大於公告現值，稅金如何計算？
若該房地擔保的金融機構貸款餘額（未償債務）大於繼承時的房地公告現值
（房屋評定現值＋土地公告現值），
所得稅法將此超出的部分視為繼承人的「額外負擔」。
在出售該房產計算所得稅時
不論是適用新制房地合一稅或舊制所得稅，
這筆額外負擔在符合條件下可以從交易所得中減除。
1. 核心計算公式
根據財政部台財稅字第10904601200號令，計算方式如下：
額外負擔金額 = 繼承時的貸款餘額 － 繼承時的房地公告現值。
2. 適用條件
若要主張扣除這筆「額外負擔」，必須符合以下要件：
實際負擔： 該貸款餘額超過現值的差額部分，必須確實由繼承人實際負責償還。
金融機構貸款： 僅限於向金融機構（如銀行）抵押貸款之未償債務，
私人間的借貸（如向親友借錢）無法適用此減除規定。
同標的擔保： 貸款必須是以「該繼承房地」作為擔保的債務。
3. 課稅所得額計算（房地合一稅）：
假設繼承時條件： 房地公告現值為 1000 萬元，但該房地尚有銀行貸款 3400 萬元。
計算額外負擔： 3400 萬 － 1000 萬 = 2400 萬元（此為可減除的額外負擔）。
出售時： 假設售價為 3900 萬元，物價指數調整後的現值為 1,035 萬元，
相關費用為 0，土地漲價總數額 100 萬元。
新制所得計算： 3900 萬（售價）－ 1035 萬（調整後現值）－ 2400 萬（額外負擔） － 100 萬（土地漲價總數額）= 365 萬元（課稅所得額）。
4. 舊制的計算（財產交易所得稅）
如果繼承的房產適用舊制，計算方式邏輯一致：
在核實認定的公式中，將「額外負擔」納入減除項目。
公式簡化為：
(成交總價 － 繼承時房地現值 － 額外負擔 － 相關稅費) × 房地比 = 併入個人綜合所得稅之所得額。
在房屋稅單上所載明的「現值」，一般指的就是已經扣除過免稅項目後的「課稅現值」。
5. 注意事項
取得成本認定： 繼承取得的房產，其「取得成本」是以繼承當時的「房屋評定現值」及「土地公告現值」為準，而非被繼承人當初購買的價格。
證明文件： 辦理申報時，務必檢附貸款餘額證明、繼承當時的現值證明以及相關稅費單據（如仲介費、代書費等），繼承人實際償還金額（如銀行還款紀錄、清償證明），以供國稅局核實認定。
參考資料 ============
財政部 令
發文日期：中華民國109年7月15日
發文字號：台財稅字第10904601200號
個人繼承取得房屋、土地時，併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔
保向金融機構抵押貸款之未償債務餘額者，應整體衡量其繼承取得房屋、
土地之經濟實質，該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值部
分，核屬其因繼承取得該房屋、土地所生之額外負擔。嗣個人交易該房屋
、土地，依所得稅法第14條第1項第7類第2款規定計算房屋之財產交易所得
或依同法第14條之4第1項規定計算房屋、土地交易所得時，該債務餘額超
過繼承時房屋評定現值及公告土地現值合計數，且確由該個人實際負擔償
還部分，得自房屋及土地交易所得中減除。
參考資料 ============
https://www.ntbt.gov.tw/singlehtml/41ae3594197f4f69b47753ce08188516?cntId=cf9cd3e49e7b47cbb18263f677ccfdc8
納稅義務人甲君112年4月間繼承其父110年4月間購入之A房地［繼承時房地現值為新臺幣（下同）1,000萬元］，併同繼承其父所遺A房地之銀行貸款餘額3,400萬元，並由其實際負擔償還。嗣甲君於113年12月間出售A房地，辦理房地合一稅申報交易所得時，除可列報減除繼承時房地現值按物價指數調整後金額1,035萬元（1,000萬元×物價指數103.5%）外，所繼承之貸款餘額超過繼承時房地現值部分計2,400萬元（甲君繼承之貸款餘額3,400萬元-繼承時房地現值1,000萬元），亦可自房地交易所得中減除。
