出租承租營業用房屋店面,需要注意所得稅扣繳與二代健保補充保費

房東與房客會依照身分[自然人或是公司]的不同而有不同的權利義務
然而若是公司要出租或承租房屋，公司本身通常會有專屬的會計師，協助處理稅務問題。
因此本文主要予個人房東出租房屋參考，假使您遇到的情況較為特殊，仍請諮詢專業會計師，避免因漏報、誤報而受罰。

首先說明會產生所得稅扣繳(10%)與二代健保補充保費(2.11%)，需要滿足三個條件

1. 每月租金兩萬元以上(正好兩萬元只需繳二代健保補充保費)
2. 出租人是自然人 (有參加全民健保)
3. 承租人是公司(營利事業)

依照《所得稅法》第88條、第89條及《健保法》第2條，"租金扣繳稅款'及"二代健保補充保費"，繳納義務人都是承租人。如果沒有按時繳交，被處罰的對象是"承租人"，兩者都是最高會被罰"應繳金額的三倍"罰鍰。

這邊要說明，雖然這兩筆款項在法律上都是由承租人(公司)繳納，但實際上繳的是出租人(房東)的所得稅與健保費。租金扣繳稅額只是預繳給國家的稅額，也不是房東實際要繳的所得稅。
隔年五月房東申報所得稅時，預繳的租金扣繳稅額可以抵繳房東個人所得稅，如有溢繳的情況也會退稅給房東。


一、自然人(房東)出租房屋給自然人(房客)

自然人(房東):
1. 無「租金扣繳稅款」及「二代健保補充保費」問題
2.申報所得稅租金收入
    2.1 全年租金收入，可減除43%費用，併入綜合所得計算
    2.2 得自行選擇列舉減除必要支出，必須是因租賃而發生之合理、必要損耗及費用，逐項提出證明，如房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、向金融機構貸款購屋而出租所支付的利息等，併入綜合所得計算。
   2.3 計算出 全年度淨所得總額 *您適用的稅率-累進差額 = 綜合所得稅

自然人(房客):
個人在每年申報綜合所得稅時，若選擇適用列舉扣除額，每年在12萬內(110年)得列舉扣除租金支出。但若是有申報購屋借款利息者則不得再申報租金支出。


二、自然人(房東)出租房屋給公司(房客)

自然人(房東):

1.自然人(房東)應向承租公司取得扣繳憑單，用以申報個人綜合所得稅。

   且若承租人有按規定扣繳，則國稅局系統會自動帶出租金收入資料。

2.申報所得稅租金收入

    2.1 全年租金收入，可減除43%費用，併入綜合所得計算
    2.2 得自行選擇列舉減除必要支出，必須是因租賃而發生之合理、必要損耗及費用，逐項提出證明，如房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、向金融機構貸款購屋而出租所支付的利息等，併入綜合所得計算。

    2.3 計算出 全年度淨所得總額 *您適用的稅率-累進差額- 10% 扣繳租金= 綜合所得稅

           如有溢繳情況可以退稅

公司(房客):
1. 公司向個人承租標的時，依所得稅法第88條及89條規定為此次交易的扣繳義務人，

     應在支付租金時主動減去部分租金，並於支付次月10號前進行扣繳。

2.次月月底前繳納二代健保補充保費(2.11% )。

3. 範例說明:   A先生出租店面給B公司，申報每月租金60000元

  3.1 含稅

  B公司每月須扣繳

  10%所得稅: 60000*10%=6000元

  2.11%二代健保補充保費: 60000*2.11%=1266元

  實際支付給房東A先生: 60000-6000-1266=52734元

  3.1 未稅

  如果A先生希望每個月實收60000元，如此申報租金應提高為

  申報租金: 60000/[1-(10%+2.11%)]=60000/0.8789=68267元

  10%所得稅: 68267*10%=6827元

  2.11%二代健保補充保費: 68267*2.11%=1440元

  實際支付給房東A先生: 68267-6827-1440=60000元

三、公司(房東)出租房屋給自然人(房客)

公司(房東):
1.公司應開立發票予房客，並於申報營業稅 5%
2.每年申報營利事業所得稅時，申報這筆租金收入。

自然人 (房客):
1.若申報綜合所得稅適用列舉扣除額，得在12萬的範圍內列舉扣除租金支出。

2.但若是有申報購屋借款利息者，則不得再申報租金支出。

四、公司(房東)出租房屋給公司(房客)

公司(房東):
1.公司應開立發票予房客，並於申報營業稅 5%
2.每年五月申報營利事業所得稅時，申報這筆租金收入。

公司(房客)::
1.取得房東公司所開立記有稅額的發票，可於申報營業稅時可以作為進項稅額扣抵。
2.每年五月申報營利事業所得稅時，該發票亦作為租金支出的會計憑證。

中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定(112.6.16生效)

中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定 修正重點說明 

112.6.16生效

新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款最高成數上限為7成，自本年6月16日起實施。

110.12.17生效

一、自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數一律降為4成，以進一步強化銀行管理信用資源，降低授信風險，避免資金流供囤房。

二、購地貸款最高成數降為5成，保留1成動工款，並要求借款人切結於一定期間內動工興建，以強化督促借款人加速動工之力道，增加住宅供給，避免資金流供囤地。

三、餘屋貸款最高成數降為4成，以加速建商出售餘屋，增加住宅供給，並避免資金流供囤房。

四、工業區閒置土地抵押貸款最高成數降為4成，以配合購地貸款未動工興建之貸款成數上限下調。

貸款項目		貸款條件
公司法人購置住宅貸款		4成，無寬限期
自然人	已有2戶以下房貸之購置高價住宅貸款	4成，無寬限期
	已有3戶以上房貸之購置高價住宅貸款	4成，無寬限期
	特定地區*第2戶購屋貸款	無寬限期， 上限為7成(自112年6月16日起實施)
	第3戶購屋貸款	4成，無寬限期
	第4戶以上購屋貸款
購地貸款		5成，保留1成動工款 ※檢附具體興建計畫， 並切結於一定期間內動工興建
餘屋貸款		4成
工業區閒置土地抵押貸款		4成，合於以下條件之一者除外： ※抵押土地已動工興建開發 ※借款人檢附抵押土地具體興建開發計畫，並切結於1年內動工興建開發

*包括臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市、新竹縣及新竹市。

** 高價住宅: 指鑑價或買賣金額 臺北市七千萬元以上、新北市六千萬元以上，  

                    以外地區新臺幣四千萬元以上。

其餘詳細內容，請參考

中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定(112.6.16生效)

中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定問與答

112.6.16生效(配合作業規定第五次修正)

參考資料

https://www.cbc.gov.tw/tw/cp-4217-158086-cfb01-1.html

https://www.cbc.gov.tw/tw/cp-4223-124873-79d4c-1.html

房地合一稅 2.0

110年7月1日起，個人交易下列不動產所得須按新制課稅：
      1.105年1月1日以後取得房地。
      2.105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權。
      3.105年1月1日以後取得預售屋及其坐落基地。
     4.符合一定條件之股份或出資額。



適用稅率

按持有期間決定課徵稅率，分境內/非境內及個人/營利事業。
修法後個人房地短期交易所得課重稅（35%、45%）的持有期間延長。

※豁免優惠稅率條款:
1.負擔重大傷病醫藥費，

2.非自願離職、調職，

3.受家暴或人身安全威脅，
4.欠稅或欠債且進入強制執行程序，

5.依《民法》第796條房屋鄰居越界建築，
6.依《土地法》第34條共持有房地未經意遭變賣，
7.參與都更或是危老重建所分到的房屋，首次出售。

符合以上七種條件，須出售持有期間在5年以下的房地，
個人或配偶必須辦竣戶籍登記並居住，且無出租或供營業等條件，房地合一稅率20%。


※自住房地持有並設籍滿6年出售：免稅額400萬元，超過部分稅率10%。

自用須符合三條件：
1.售屋個人或配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。

2. 交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。

3. 個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。

	出售不動產所有權人	持有年限X	稅率
境內	個人	X<2年	45%
		2年<X<5年	35%
		5年<X<10年	20%
		10年<X	15:
	營利事業	X<2年	45%
		2年<X<5年	35%
		5年<X	20%
非境內	個人	X<2年	45%
		2年<X	35%
	營利事業	X<2年	45%
		2年<X	35%

課稅所得(稅基)=成交價額-取得成本-相關費用-土地漲價總數額

課稅所得(稅基)ｘ所得稅 稅率=所得稅



取得成本認定

1. 買賣取得者，以買入成交價額為準。

2. 因繼承或受贈取得者，以繼承或受贈時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後的價值為準。

3. 附加成本

· 購入房屋、土地達到可供使用狀態前所支付的必要費用（如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等），以及在房屋及土地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款的利息。

· 取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。

4. 未提示原始取得成本之證明文件者，稽徵機關可依查得資料核定其成本；無查得資料，可依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本。

相關費用認定

1. 交易房屋、土地所支付的必要費用(如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費、規費等)。

2. 當次交易未自該房屋及土地交易所得額減除的土地漲價總數額部分所繳納的土地增值稅。 【（申報移轉現值—公告移轉現值）／土地漲價總數額】*已納土地增值稅

3. 未提示因取得、改良及移轉而支付的費用者，得按成交價額3%計算，並以30萬元為限。支付費用大於推計費用者如提供合法支出憑證，可核實認定。

土地漲價總數額認定

為了防止利用土地增值稅與所得稅之稅率差異來避稅，

修法後增設減除上限=交易當年度公告土地現值-前次移轉現值








對於新成屋轉賣的房地合一稅試算，可以到財政部房地合一稅網站，把相關資料輸入，就可以得知新成屋轉賣要繳的房地合一稅額。