出租承租營業用房屋店面,需要注意所得稅扣繳與二代健保補充保費

房東與房客會依照身分[自然人或是公司]的不同而有不同的權利義務
然而若是公司要出租或承租房屋，公司本身通常會有專屬的會計師，協助處理稅務問題。
因此本文主要予個人房東出租房屋參考，假使您遇到的情況較為特殊，仍請諮詢專業會計師，避免因漏報、誤報而受罰。

首先說明會產生所得稅扣繳(10%)與二代健保補充保費(2.11%)，需要滿足三個條件

1. 每月租金兩萬元以上(正好兩萬元只需繳二代健保補充保費)
2. 出租人是自然人 (有參加全民健保)
3. 承租人是公司(營利事業)

依照《所得稅法》第88條、第89條及《健保法》第2條，"租金扣繳稅款'及"二代健保補充保費"，繳納義務人都是承租人。如果沒有按時繳交，被處罰的對象是"承租人"，兩者都是最高會被罰"應繳金額的三倍"罰鍰。

這邊要說明，雖然這兩筆款項在法律上都是由承租人(公司)繳納，但實際上繳的是出租人(房東)的所得稅與健保費。租金扣繳稅額只是預繳給國家的稅額，也不是房東實際要繳的所得稅。
隔年五月房東申報所得稅時，預繳的租金扣繳稅額可以抵繳房東個人所得稅，如有溢繳的情況也會退稅給房東。


一、自然人(房東)出租房屋給自然人(房客)

自然人(房東):
1. 無「租金扣繳稅款」及「二代健保補充保費」問題
2.申報所得稅租金收入
    2.1 全年租金收入，可減除43%費用，併入綜合所得計算
    2.2 得自行選擇列舉減除必要支出，必須是因租賃而發生之合理、必要損耗及費用，逐項提出證明，如房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、向金融機構貸款購屋而出租所支付的利息等，併入綜合所得計算。
   2.3 計算出 全年度淨所得總額 *您適用的稅率-累進差額 = 綜合所得稅

自然人(房客):
個人在每年申報綜合所得稅時，若選擇適用列舉扣除額，每年在12萬內(110年)得列舉扣除租金支出。但若是有申報購屋借款利息者則不得再申報租金支出。


二、自然人(房東)出租房屋給公司(房客)

自然人(房東):

1.自然人(房東)應向承租公司取得扣繳憑單，用以申報個人綜合所得稅。

   且若承租人有按規定扣繳，則國稅局系統會自動帶出租金收入資料。

2.申報所得稅租金收入

    2.1 全年租金收入，可減除43%費用，併入綜合所得計算
    2.2 得自行選擇列舉減除必要支出，必須是因租賃而發生之合理、必要損耗及費用，逐項提出證明，如房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、向金融機構貸款購屋而出租所支付的利息等，併入綜合所得計算。

    2.3 計算出 全年度淨所得總額 *您適用的稅率-累進差額- 10% 扣繳租金= 綜合所得稅

           如有溢繳情況可以退稅

公司(房客):
1. 公司向個人承租標的時，依所得稅法第88條及89條規定為此次交易的扣繳義務人，

     應在支付租金時主動減去部分租金，並於支付次月10號前進行扣繳。

2.次月月底前繳納二代健保補充保費(2.11% )。

3. 範例說明:   A先生出租店面給B公司，申報每月租金60000元

  3.1 含稅

  B公司每月須扣繳

  10%所得稅: 60000*10%=6000元

  2.11%二代健保補充保費: 60000*2.11%=1266元

  實際支付給房東A先生: 60000-6000-1266=52734元

  3.1 未稅

  如果A先生希望每個月實收60000元，如此申報租金應提高為

  申報租金: 60000/[1-(10%+2.11%)]=60000/0.8789=68267元

  10%所得稅: 68267*10%=6827元

  2.11%二代健保補充保費: 68267*2.11%=1440元

  實際支付給房東A先生: 68267-6827-1440=60000元

三、公司(房東)出租房屋給自然人(房客)

公司(房東):
1.公司應開立發票予房客，並於申報營業稅 5%
2.每年申報營利事業所得稅時，申報這筆租金收入。

自然人 (房客):
1.若申報綜合所得稅適用列舉扣除額，得在12萬的範圍內列舉扣除租金支出。

2.但若是有申報購屋借款利息者，則不得再申報租金支出。

四、公司(房東)出租房屋給公司(房客)

公司(房東):
1.公司應開立發票予房客，並於申報營業稅 5%
2.每年五月申報營利事業所得稅時，申報這筆租金收入。

公司(房客)::
1.取得房東公司所開立記有稅額的發票，可於申報營業稅時可以作為進項稅額扣抵。
2.每年五月申報營利事業所得稅時，該發票亦作為租金支出的會計憑證。