若有繼承、配偶贈與等情形。 房地合一稅如何認定持有期間?

在房地合一稅制中，持有期間的認定至關重要，

因為它直接影響適用的稅率高低以及是否能享有自住房地的租稅優惠。

一、 基本認定原則

持有期間的計算，原則上是自房屋、土地「取得日」起算至「交易日」止。

取得日與交易日： 通常以房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。

特殊情況： 預售屋以「訂定買賣契約日」認定；遭法院拍賣者以「領得權利移轉證書日」認定。

二、 持有期間的併計（例外規定）

在特定關係下允許將前手的持有期間併入計算，以減輕納稅人的負擔。

繼承或受遺贈取得：

納稅義務人得併計被繼承人或遺贈人之持有期間。

連續繼承： 若房地發生兩次以上的繼承（如：爺爺→爸爸→孫子），

                     財政部放寬規定，得將連續各次被繼承人的持有期間合併計算。

                     但須注意，這項放寬僅針對「持有期間」，不含「取得日」，

                  「取得日」仍以上一代被繼承人(爸爸)取得日為準，用以判斷適用新舊制。

配偶相互贈與：

受贈配偶在出售房地時，得併計原取得配偶（贈與人）的持有期間。

自地自建與參與都更/危老：

個人以自有土地自地自建，或參與合建、都市更新、危老重建所分配取得的房屋，其房屋的持有期間以該土地之持有期間為準。

三、 自住房地優惠的持有期間認定

若要主張「自住房地課稅所得 400 萬元以內免稅」及 10% 優惠稅率，

必須符合連續居住滿 6 年的要件。

合併計算自住期間： 在繼承、受遺贈或配偶贈與的情形下，除了併計持有期間外，

亦可併計前手的「自住期間」。

限制： 合併期間必須符合被繼承人、贈與人或其配偶、未成年子女

             已於該房屋辦竣戶籍登記並居住，

            且無出租、供營業或執行業務使用之規定。

四、 買入預售屋 待成屋後出售之持有期間

若買入預售屋後交屋，隨後再出售該「成屋」，持有期間不併計預售屋階段。

持有期間必須從成屋的「所有權移轉登記日」重新起算。

例如持有預售屋 2 年後交屋，交屋後持有3年後賣出，其持有期間僅認定為3年，而非5年。

五、 持有期間對稅率的影響

為抑制短期炒作，持有期間長短決定了房地合一稅的稅率。

居住者持有期間         適用稅率

2年以內                          45%

超過2年，未逾5年        35%

超過5年，未逾10年      20%

超過10年                        15%

例外稅率： 因調職、非自願離職等非自願性因素交易，

或以自有土地參與合建/都更/危老而於 5 年內完成銷售者，可適用 20% 的稅率。

參考資料======================

所得稅法 第 4-5 條 

前條交易之房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅。

但符合第一款規定者，其免稅所得額，以按第十四條之四第三項規定計算之餘額不超過四百萬元為限：

一、個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地：

（一）個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。

（二）交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。

（三）個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。

二、符合農業發展條例第三十七條及第三十八條之一規定得申請不課徵土地增值稅之土地。

三、被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物。

四、尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地。

所得稅法 第 14-4 條

4 第四條之五第一項第一款及前項有關期間之規定，於繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。

參考資料======================

https://www.mof.gov.tw/%20/singlehtml/384fb3077bb349ea973e7fc6f13b6974?cntId=7d47d2e7ca704bf1a315be0ed53a263f&utm

放寬個人交易因連續繼承（受遺贈）取得的房屋、土地，課徵房地合一所得稅持有期間計算規定

財政部於日前（112年11月2日）發布解釋，放寬個人交易因連續繼承（受遺贈）取得的房屋、

土地（下稱房地），依房地合一所得稅制計算下列期間時，

得將連續「各次」繼承（受遺贈）的被繼承人（遺贈人）持有期間合併計算：

一、所得稅法第14條之4第3項規定有關適用稅率的持有期間。

二、所得稅法第4條之5第1項第1款第1目及第2目規定有關自住優惠適用要件的6年期間。

財政部說明，個人因繼承（受遺贈）而取得的房地，可能具有照顧遺屬或繳納遺產稅等需求，

須於短期內將該房地出售，如因持有期間較短而適用高稅率，未盡合理，

爰所得稅法第14條之4第4項規定繼承人（受遺贈人）於計算上開期間時，

得併計被繼承人（遺贈人）持有期間。

由於房地如果連續發生2次以上（含當次）繼承（受遺贈）而移轉所有權者，同樣具有前述情形，

且對各次繼承人（受遺贈人）而言，其取得時點及原因具有非人為所能操控的特性，

故該部放寬將「各次」被繼承人（遺贈人）持有期間均納入併計範圍，

以利適用較低稅率或自住優惠［課稅所得新臺幣（下同）400萬元以內免稅；超過部分適用10%稅率］，

以兼顧情理，落實稅法規定意旨，保障繼承人（受遺贈人）權益。

財政部舉例說明，102年1月甲君的爺爺買入A房地，111年1月爺爺身故，

由甲君的爸爸繼承A房地，未料爸爸於112年1月身故，

由甲君繼承A房地並於同年11月出售，

依本令規定，計算房地合一所得稅之持有期間與適用稅率說明如下：

一、甲君持有A房地的期間得併計爺爺及爸爸的持有期間後，合計超過10年（102年1月至112年11月），適用稅率為15%。

二、如甲君、爸爸及爺爺持有A房地時都是自住使用（即所有權人或配偶、未成年子女辦竣戶籍登記及居住，且無出租、供營業或執行業務使用），且甲君與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用過該自住優惠，甲君出售A房地還可以適用自住優惠，享有400萬元免稅額及10%稅率。

財政部進一步說明，因本令有利納稅義務人，依稅捐稽徵法第1條之1規定，對於發布時尚未核課確定之案件，均得適用。