如何判斷賣房該適用舊制還是房地合一新制？房屋、土地之取得日如何認定

判斷賣房應適用舊制（財產交易所得稅）還是房地合一新制，

最主要的依據是「取得日」，「取得日」的定義按照 取得不動產的方式不同而有差異

取得方式                                取得日認定

買賣                                     所有權移轉登記日。

贈與                                        所有權移轉登記日。

贈與（配偶間）                 得以配偶原始取得日為準。

繼承                                 繼承開始日為取得日；

                                                但可在特定條件下合併被繼承人持有期間計算持有期間。

建物第一次移轉                    核發使用執照日。

預售房                                    訂定買賣契約之日。

以下為具體的判斷準則：

1. 以「取得日」判斷

適用舊制（財產交易所得稅）： 若房屋是在 104 年 12 月 31 日（含）以前取得，即屬於舊制。

適用新制（房地合一稅）： 若房屋是在 105 年 1 月 1 日以後取得，則適用房地合一新制。

2. 特殊轉折期判斷（取得日於 103 年至 104 年間）

根據國稅局的規定，在 103 年至 104 年過渡期間取得的房產，需再根據「持有期間」來判斷：

適用舊制： 於 103 年 1 月 1 日以前取得；或於 103 年 1 月 2 日至 104 年 12 月 31 日之間取得，且持有期間超過 2 年者。

適用新制： 於 103 年 1 月 2 日至 104 年 12 月 31 日之間取得，但持有期間在 2 年以內者。

3. 繼承取得的特殊規定

繼承取得之「取得日」為繼承開始日，但可就被繼承人（原持有人）持有期間合併計算。

若是合併計算後的取得日落在 104 年 12 月 31 日以前，仍有機會適用舊制。

新舊制申報方式的主要差異

舊制： 僅針對「房屋」部分的交易獲利課稅，土地交易所得免納所得稅（僅課土地增值稅）。

       所得須於交易年度次年的 5 月份併入個人綜合所得稅辦理結算申報。

新制： 房屋及土地均按實際成交價額減除成本及費用課稅。

       不論有無應納稅額，都必須在完成所有權移轉登記日的次日起 30 日內主動向國稅局申報，

       不併入 隔年5 月的綜所稅申報。

參考資料 ==============================

房地合一課徵所得稅申報作業要點

    四、前點房屋、土地取得日之認定，以完成所有權移轉登記日為準；房屋使用權取得日之認定，以權利移轉之日為準；預售房地取得日之認定，以訂定買賣契約之日為準；股份或出資額取得日之認定，屬證券交易稅條例所稱有價證券者，以買賣交割日為準，屬上開有價證券以外者，以訂定買賣契約之日為準。但有下列情形之一者，依其規定：

　　　　(一)因強制執行於辦理所有權登記前已取得所有權，為拍定人領得權利移轉證書之日。

　　　　(二)無法辦理建物所有權登記（建物總登記）之房屋，為訂定買賣或贈與契約之日。

　　　　(三)興建房屋完成後第一次移轉，為核發使用執照日。但無法取得使用執照之房屋，為實際興建完成日。

　　　　(四)因區段徵收或徵收前先行協議價購領回抵價地，為所有權人原取得被徵收或協議價購土地之日。

　　　　(五)經土地重劃後重行分配與原土地所有權人之土地，為所有權人原取得重劃前土地之日。

　　　　(六)營利事業受託辦理土地重劃或個人、營利事業（出資者）以資金參與自辦土地重劃，取得抵繳開發費用或出資金額之折價抵付之土地（抵費地），為重劃計畫書核定之日。

　　　　(七)實施者依都市更新條例規定實施都市更新事業所取得之房屋、土地，為都市更新事業計畫核定之日。

　　　　(八)新建建築物起造人依都市危險及老舊建築物加速重建條例規定完成重建所取得之房屋、土地，為重建計畫核准之日。

　　　　(九)原土地所有權人以自有土地與營利事業合建分屋、依都市更新條例規定參與都市更新或依都市危險及老舊建築物加速重建條例規定參與重建，分配取得之土地，為所有權人原取得合建、參與都市更新或重建前土地之日。

　　　　(十)因分割共有物，或共有物變價分割經共有人參與應買或聲明優先承買，共有人取得與原權利範圍相當之房屋、土地，為原取得共有物之日。

　　　　(十一)股份或出資額，屬因公司現金增資、股票公開承銷、公司設立時採發起或募集方式而取得者，為股款繳納日；以債權、財產或技術作價抵繳認股股款而取得者，為作價抵繳認股股款日；因公司盈餘或資本公積轉增資而取得者，為除權基準日；其他方式取得者，為實際交易發生日。

　　　　(十二)因配偶贈與取得之房屋、土地、房屋使用權、預售房地、股份或出資額，適用遺產及贈與稅法第二十條第一項第六款配偶相互贈與之財產不計入贈與總額規定者，為配偶間第一次相互贈與前配偶原始取得該財產之日。

　　　　(十三)配偶之一方依民法第一千零三十條之一規定行使剩餘財產差額分配請求權取得之房屋、土地、房屋使用權、預售房地、股份或出資額，為配偶之他方原取得之日。

　　　　(十四)繼承取得之房屋、土地、房屋使用權、預售房地、股份或出資額，為繼承開始日。

　　　　(十五)以房屋、土地、房屋使用權、預售房地、股份或出資額為信託財產，受託人於信託關係存續中，交易該信託財產，以下列日期認定。信託關係存續中或信託關係消滅，受託人依信託本旨交付信託財產與受益人後，受益人交易該信託財產者，亦同：

　　　　　　　1.受益人如為委託人，為委託人取得該信託財產之日。

　　　　　　　2.受益人如為非委託人，或受益人不特定或尚未存在，為訂定信託契約之日；信託關係存續中，追加房屋、土地、房屋使用權、預售房地、股份或出資額為信託財產者，該追加之信託財產，為追加之日。

              3.信託關係存續中，如有變更受益人之情事，為變更受益人之日；受益人由不特定或尚未存在而為確定，為確定受益人之日。

        (十六)信託關係存續中，受託人管理信託財產所取得之房屋、土地、房屋使用權、預售房地、股份或出資額，嗣受託人交易該信託財產，為受託人取得該信託財產之日；該信託財產持有期間內，如有變更受益人之情事，為變更受益人之日；如有受益人由不特定或尚未存在而為確定，為確定受益人之日。信託關係存續中或信託關係消滅，受託人依信託本旨交付該信託財產與受益人後，受益人交易該信託財產者，亦同。

        (十七)以房屋、土地、房屋使用權、預售房地、股份或出資額為信託財產，嗣因信託行為不成立、無效、解除或撤銷而塗銷信託登記，該信託財產回復登記於委託人名下，為委託人原取得該信託財產之日。