公同共有土地地價稅可以拆單嗎？申請分擔繳納與連帶責任一次看懂
家中長輩過世後留下土地給子女共同繼承，
如果大家對遺產分配談不攏，遲遲沒有辦理繼承登記，
每年到了 11 月地價稅開徵時，就可能遇到一個問題，
地價稅單寄來了，其他兄弟姊妹卻不願意出錢，該怎麼辦？
尤其是未辦繼承登記的土地，
稅單上可能列著被繼承人的姓名及全體繼承人。
如果其中一個人願意處理，其他人卻遲遲不肯繳稅，
難道只能自己先把全部稅款繳清嗎？
其實符合相關條件的公同共有土地，
可以向地方稅稽徵機關申請分擔繳納，
讓各共有人依核定的應分擔部分繳納地價稅。
但是申請分擔繳納，不代表從此只需要對自己的部分負責。
如果其他共有人欠繳稅款，公同共有人仍有連帶繳納責任。
另外符合條件的公同共有人，
也能就自己的潛在應有部分申請自用住宅用地優惠稅率，
不一定要等所有繼承人都同意才處理。
以下就從地價稅分單、連帶責任及自用住宅優惠稅率三個方面，
說明公同共有土地有哪些需要注意的地方。
一、公同共有土地地價稅可以申請拆單嗎？
可以依相關規定申請分擔繳納，但仍須由稅捐稽徵機關審查認定。
公同共有土地常見於繼承案件。
例如父親過世後留下土地，子女尚未辦妥繼承登記，
土地仍處於未辦繼承或公同共有狀態。
這時候各繼承人雖然有各自的法定應繼分，
但在遺產尚未分割前，
不能直接把法定應繼分當成已經完成登記的獨立土地持分。
如果其中一位繼承人希望依自己的部分繳納地價稅，
可以向土地所在地的地方稅稽徵機關詢問，
並依規定提出分單繳納申請。
稽徵機關會依土地的共有關係、
各共有人權利範圍及相關證明資料，
審查是否可以按潛在應有部分分擔稅款。
二、申請分單後，還是可能要負擔其他人的欠稅
這是公同共有土地最容易被忽略的地方。
依《土地稅法》第 3 條等相關規定，土地屬於公同共有，
且沒有依法設置管理人時，
納稅義務人是全體公同共有人，
並依法負連帶繳納責任。
例如一筆公同共有土地當年度應繳地價稅為 6 萬元，
兄弟姊妹依核定的分擔比例，各自取得應繳納的稅額。
其中一人已經繳清自己分單上的金額
，但其他人一直沒有繳納，導致整筆土地仍有欠稅。
如果後續進入欠稅追繳或行政執行程序，
仍須依相關法律規定及個案情況判斷其他共有人可能承擔的責任。
不能因為自己已經繳清分單上的金額，
就認為一定不會再受到影響。
因此申請分擔繳納的主要作用，
是讓共有人可以依核定方式分別繳款，
並不是直接免除法律上的連帶責任。
三、公同共有土地也能申請自用住宅用地 2‰ 優惠稅率嗎？
有機會，但必須符合相關法定條件。
一般用地的地價稅採累進稅率，
稅率依規定為千分之十至千分之五十五。
符合自用住宅用地條件者，則可適用千分之二的優惠稅率。
兩者稅率差距很大，因此如果家中有繼承土地，
除了處理地價稅分單問題，
也可以確認是否符合自用住宅用地的申請資格。
不少人以為公同共有土地一定要所有共有人都同意，
或每一位繼承人都設籍在土地上，才有辦法申請優惠稅率。
實際上依相關法令及認定原則，
在符合規定的情況下公同共有人可能就自己的潛在應有部分
申請適用自用住宅用地稅率。
四、分別共有與公同共有土地，地價稅分單有什麼不同？
分別共有與公同共有雖然都是多人共同擁有土地，
但兩者的權利關係不同，地價稅的處理方式也不完全一樣。
比較項目 | 分別共有土地 | 公同共有土地 |
土地權利關係 | 各共有人有明確的應有部分 | 共有人共同享有權利，通常沒有登記為各自獨立的土地持分 |
常見情況 | 已辦妥共有持分登記 | 尚未辦理繼承登記，或登記為公同共有 |
地價稅繳納方式 | 原則上依各共有人持分計算 | 符合條件者，可向稅捐稽徵機關申請分擔繳納 |
是否需要主動申請分單 | 通常依持分及稅務機關作業方式辦理 | 通常需要主動提出申請 |
其他共有人欠稅的影響 | 原則上依各自持分及相關法律關係處理 | 可能涉及全體公同共有人的連帶繳納責任 |
自用住宅優惠稅率 | 符合條件者，可依規定申請 | 符合條件者，可能可就潛在應有部分申請 |
五、家族共有土地長期無法協調，應該先處理什麼？
家族繼承土地常常不只是稅金問題。
有些人希望保留祖產，有些人想出售分配現金，
也有人長期不在台灣，對土地管理及繳稅沒有積極處理。
時間一久，不只地價稅可能累積欠繳，
後續還可能涉及土地管理、繼承登記及遺產分割等問題。
如果目前正遇到類似情況，可以先從以下方向著手：
1.確認土地登記狀態。
先查明土地目前是未辦繼承登記、已登記為公同共有，還是已經辦妥分別共有持分登記。不同狀態會影響後續的處理方式。
2.確認地價稅欠繳情況。
向地方稅稽徵機關確認當年度應納稅額、是否已有欠稅，以及能否申請分擔繳納。
3.確認自用住宅優惠資格。
如果土地上有房屋，且實際供符合條件的家庭成員自住，可以進一步確認是否符合自用住宅用地稅率的規定。
4.評估是否需要辦理繼承登記或遺產分割。
如果共有人長期無法協調，單靠每年分擔繳納地價稅，未必能解決土地管理及權利關係的問題。必要時可尋求地政士、律師或相關專業人員協助。
六、結語：公同共有土地可以申請分擔繳納，但別忽略連帶責任
公同共有土地遇到其他繼承人不願意繳地價稅時，並不是只能由其中一人承擔所有稅款。符合條件者，可以向地方稅稽徵機關詢問分擔繳納的申請方式，並確認能否就自己的潛在應有部分申請自用住宅用地優惠稅率。
不過，分擔繳納與法律上的納稅責任是兩回事。申請分單後，仍須留意公同共有土地可能涉及的連帶繳納責任，不能把分單當成完全免責的保證。
如果手上有台南地區未辦繼承登記的土地，或是家族共有土地多年無法協調，建議先確認土地登記狀態、地價稅欠繳情形及自用住宅優惠資格，再決定後續處理方式。
把土地權利關係與稅務問題先弄清楚，才能在處理家族財產時，減少不必要的爭議，也比較能保護自己的權益。
七、法規與參考資料
《土地稅法》
第 3 條
1.地價稅或田賦之納稅義務人如左：
一、土地所有權人。
二、設有典權土地，為典權人。
三、承領土地，為承領人。
四、承墾土地，為耕作權人。
2.前項第一款土地所有權屬於公有或公同共有者，以管理機關或管理人為納稅義務人；其為分別共有者，地價稅以共有人各按其應有部分為納稅義務人；田賦以共有人所推舉之代表人為納稅義務人，未推舉代表人者，以共有人各按其應有部分為納稅義務人。
第 9 條
本法所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。
第 17 條
1.合於左列規定之自用住宅用地，其地價稅按千分之二計徵：
一、都市土地面積未超過三公畝部分。
二、非都市土地面積未超過七公畝部分。
2.國民住宅及企業或公營事業興建之勞工宿舍，自動工興建或取得土地所有權之日起，其用地之地價稅，適用前項稅率計徵。
3.土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用第一項自用住宅用地稅率繳納地價稅者，以一處為限。
地價稅到底誰要繳？買賣、共有、信託土地的納稅義務人一次看懂
每年到了 11 月地價稅開徵的時候，總會有人對著稅單感到疑惑。
明明土地才剛買下來，為什麼要繳一整年的地價稅？
家裡的土地是兄弟姊妹共同繼承的，為什麼稅單上的金額看起來像是要由其中一個人負擔？
還有人會問土地已經信託給銀行或是交給別人使用，
地價稅是不是就應該由實際使用土地的人繳納？
這些問題都和地價稅的納稅義務人有關。
地價稅並不是單純看誰在使用土地，
也不是買賣雙方想怎麼分攤就能直接改變法定的納稅義務人。
土地的所有權、登記情形，以及是否涉及共有、信託或典權，
都會影響稅款應由誰負擔。
如果想弄清楚地價稅究竟該由誰繳，首先要了解每年的納稅義務基準日，
再來看不同土地權屬的規定。
一、每年 8 月 31 日，是判斷地價稅納稅義務人的關鍵日期
依《土地稅法》第 40 條規定，地價稅以每年 8 月 31 日為納稅義務基準日，
並以該日土地登記簿所載的土地所有權人或典權人為納稅義務人。
簡單來說，判斷當年度地價稅應由誰繳納，原則上要看 8 月 31 日當天的登記情形。
舉例來說甲先生在 8 月 20 日完成土地買賣過戶，
到了 8 月 31 日土地登記名義人已經是甲先生，
因此當年度地價稅原則上由甲先生負責繳納。
如果雙方是在 9 月 1 日才完成過戶，
8 月 31 日當天土地仍登記在賣方名下，
當年度地價稅原則上就由賣方繳納。
這也是為什麼有些人明明只持有土地幾個月，卻收到整年度的地價稅單。
買賣雙方可以在買賣契約中約定，地價稅依實際持有期間或月份比例分攤。
約定賣方負擔過戶前的稅額，買方負擔過戶後的稅額。
但這屬於買賣雙方之間的契約約定，並不會因此改變稅法所認定的納稅義務人。
稅捐稽徵機關仍會依照法定規定核定納稅義務人及應納稅額。
若雙方約定由其中一方代為負擔部分稅款，就依契約約定自行結算。
因此，買賣房地產時，除了確認成交價格、交屋日期，
也應該把地價稅的分攤方式寫清楚，以免日後發生爭議。
有些情況，納稅義務人的認定日期另有規定
除了土地買賣過戶之外，部分土地權利取得情形有特別的認定方式，
不能一概只看一般的登記日期。
- 法院或行政執行分署拍賣取得土地：以領得法院或行政執行機關核發的權利移轉證書之日認定。
- 法院判決共有物分割：以形成判決確定日認定。
- 公用徵收土地：以徵收補償費發放完竣日認定。
- 繼承取得土地：以繼承開始日，也就是被繼承人死亡日，作為認定的日期。
因此如果土地涉及法院拍賣、共有物分割、徵收或繼承，
建議先確認實際取得土地的法律原因及相關日期，再判斷當年度地價稅由誰負責。
二、不同土地權屬，地價稅納稅義務人也不同
一般人持有土地，通常由土地所有權人繳納地價稅。但如果涉及公有土地、共有土地、典權或信託，就要依不同規定判斷。
以下整理幾種常見情況。
土地權屬或情況 | 納稅義務人 | 注意事項 |
一般私有土地 | 土地所有權人 | 原則上依 8 月 31 日的登記情形認定 |
公有土地 | 管理機關 | 由依法負責管理的機關等繳納 |
分別共有土地 | 各共有人 | 原則上依各自應有部分計算應負擔的稅額 |
公同共有土地 | 管理人或全體公同共有人等 | 未設管理人時，依法可能由全體公同共有人負連帶繳納責任 |
設有典權的土地 | 典權人 | 依法律規定由典權人負擔地價稅 |
承領土地 | 承領人 | 依土地權屬及相關規定認定 |
承墾土地 | 耕作權人 | 依法律規定認定納稅義務人 |
信託土地 | 受託人 | 信託關係存續期間，原則上由受託人負責 |
所有權人行蹤不明或土地無人管理等情形 | 依法指定的代繳人 | 稅捐稽徵機關得依法律規定，指定占有人或使用人代繳 |
相關依據主要包括《土地稅法》第 3 條、第 3 條之 1 及第 4 條。
實際個案仍應依土地登記內容、權利關係及適用法規判斷。
三、共有土地的地價稅，究竟要怎麼繳？
土地共有是很常見的情況，尤其是父母過世後，子女共同繼承土地。
如果沒有先弄清楚土地屬於哪一種共有關係，
就可能誤以為每個人只要繳自己的部分即可。
1. 分別共有土地：依持分負擔
分別共有是指數人共同擁有同一筆土地，每個人都有明確的應有部分。
例如兄弟兩人共同持有一筆土地，哥哥持分二分之一，弟弟持分二分之一，
原則上各自依持分負擔相應的地價稅。
如果持分不同，應負擔的稅額也會有所不同。
實際開單及歸戶方式，則依稅捐稽徵機關的作業規定辦理。
2. 公同共有土地：不能直接當成各自獨立的持分
公同共有常見於繼承案件。
例如父親過世後留下土地，子女尚未辦理遺產分割，
也還沒有將土地登記為各自持有明確比例的分別共有，
就可能處於公同共有狀態。
這種情況下全體公同共有人對土地享有共同權利，
並不像分別共有一樣，
可以直接把每個人的應有部分視為獨立持分。
如果公同共有土地沒有設置管理人，
依法可能由全體公同共有人負連帶繳納責任。
所以即使部分繼承人已經繳納自己協議分攤的金額，
其他人如果沒有繳清，
仍可能衍生後續的稅款追繳或強制執行問題。
因此繼承土地時除了討論土地日後由誰取得，
也應該留意地價稅由誰繳納，以及是否有必要先處理遺產分割與土地登記。
四、土地設有典權為什麼不是所有權人繳地價稅？
典權是一種土地權利。
典權人支付典價後，可以在一定的法律關係下，
對他人土地占有、使用及收益。
依《土地稅法》第 3 條的規定，設有典權的土地，由典權人負擔地價稅。
這和一般土地買賣的情況不同。
一般土地由所有權人負擔地價稅，
但土地如果設有典權，就要依典權的法律關係判斷，
不能單純因為土地登記在某個人的名下，就直接認定由該人繳納。
五、土地已經信託給銀行，地價稅由誰繳？
有些地主為了財產管理、資產規劃或其他目的，
會將土地信託給銀行或其他受託人。
土地辦理信託登記後土地登記名義人會依信託關係登記為受託人。
依《土地稅法》第 3 條之 1 的規定，信託土地原則上由受託人負擔地價稅。
但這不代表信託後就一定不能適用自用住宅用地優惠稅率。
如果屬於自益信託且地上房屋仍供委託人或其配偶、直系親屬居住使用，
在符合相關法定條件的情況下仍可依規定申請適用自用住宅用地稅率。
自用住宅用地的地價稅優惠稅率為千分之二，
但是否符合資格，仍須依土地及房屋的實際使用情形、
所有權關係、戶籍等相關條件判斷，並非只要辦理自益信託就一定可以適用。
辦理土地信託前除了考慮財產管理及傳承安排，
也應該一併確認信託後的地價稅負擔，
以及原本享有的租稅優惠是否受到影響。
六、土地所有權人找不到人，地價稅就不用繳了嗎？
如果土地所有權人行蹤不明、權利人不明，或土地處於無人管理的狀態，
並不代表地價稅就可以不繳。
在法定情況下稅捐稽徵機關得指定土地使用人、占有人或其他依法可指定的人代繳地價稅。
這項規定主要是為了處理土地無人管理，或無法順利向原納稅義務人徵收稅款的情況。
不過，並不是只要使用別人的土地，就一定要替所有權人繳地價稅。
是否符合代繳條件，仍須依法律規定及稅捐稽徵機關的認定辦理。
如果遇到這類情形，應先釐清土地所有權、實際占有使用情況，
以及稅捐機關是否已依法指定代繳人，不宜自行認定稅款應由誰負擔。
七、法規與參考資料
《土地稅法》
第 3 條
1.地價稅或田賦之納稅義務人如左：
一、土地所有權人。
二、設有典權土地，為典權人。
三、承領土地，為承領人。
四、承墾土地，為耕作權人。
2.前項第一款土地所有權屬於公有或公同共有者，以管理機關或管理人為納稅義務人；其為分別共有者，地價稅以共有人各按其應有部分為納稅義務人；田賦以共有人所推舉之代表人為納稅義務人，未推舉代表人者，以共有人各按其應有部分為納稅義務人。
第 3 條之 1
1.土地為信託財產者，於信託關係存續中，以受託人為地價稅或田賦之納稅義務人。
2.前項土地應與委託人在同一直轄市或縣（市）轄區內所有之土地合併計算地價總額，依第十六條規定稅率課徵地價稅，分別就各該土地地價占地價總額之比例，計算其應納之地價稅。但信託利益之受益人為非委託人且符合左列各款規定者，前項土地應與受益人在同一直轄市或縣（市）轄區內所有之土地合併計算地價總額：
一、受益人已確定並享有全部信託利益者。
二、委託人未保留變更受益人之權利者。
第 4 條
1.土地有左列情形之一者，主管稽徵機關得指定土地使用人負責代繳其使用部分之地價稅或田賦：
一、納稅義務人行蹤不明者。
二、權屬不明者。
三、無人管理者。
四、土地所有權人申請由占有人代繳者。
2.土地所有權人在同一直轄市、縣（市）內有兩筆以上土地，為不同之使用人所使用時，如土地所有權人之地價稅係按累進稅率計算，各土地使用人應就所使用土地之地價比例負代繳地價稅之義務。
3.第一項第一款至第三款代繳義務人代繳之地價稅或田賦，得抵付使用期間應付之地租或向納稅義務人求償。
第 40 條
地價稅以每年八月三十一日為納稅義務基準日，由直轄市或縣（市）主管稽徵機關按照地政機關編送之地價歸戶冊及地籍異動通知資料核定，於十一月一日起一個月內一次徵收當年地價稅。
《土地稅法施行細則》
第 20 條
各年地價稅以本法第四十條規定納稅義務基準日土地登記簿所載之所有權人或典權人為納稅義務人。
土地都賣掉過戶了，11月自己還是收到地價稅單？8月31日是關鍵！
土地明明已經賣掉，也完成所有權移轉登記，
為什麼到了11月，自己還是收到地價稅單？
更讓人不解的是，稅單上列出的竟然是全年地價稅，
難道土地賣掉之後，還得替買方繳稅嗎？
在台南，不論是出售持有多年的土地、透天厝附帶土地，
還是其他不動產，買賣雙方都應該注意地價稅的納稅義務基準日。
很多人以為土地持有幾個月，就只需要繳幾個月的稅，
實際上，地價稅並不是按照持有天數計算。
究竟土地賣掉後，為什麼還會收到自己的地價稅單？
如果年底前才完成過戶，地價稅又該由誰負擔？
以下就從法規與不動產交易實務，一次說清楚。
一、土地已經過戶，為什麼地價稅單還是寄給我？
其實，這不是稅捐機關開錯單。
關鍵在於土地所有權移轉的登記日期，
以及當年度地價稅的納稅義務基準日。
二、地價稅的關鍵日期：每年8月31日
依照土地稅法第40條規定，地價稅原則上於每年11月開徵，
課稅期間為當年1月1日至12月31日。
納稅義務人是每年8月31日土地登記簿上所記載的土地所有權人或典權人。
所以判斷當年度地價稅應由誰依法繳納，是要看8月31日當天登記在誰的名下。
舉例來說：
情況一：8月30日完成土地過戶
假設地主甲出售台南的一筆土地，並於8月30日完成所有權移轉登記。
到了8月31日，土地登記簿上的所有權人已經是買方乙，
當年度地價稅原則上由買方乙負責繳納。
情況二：9月1日才完成土地過戶
如果地主甲直到9月1日才完成所有權移轉登記，
那麼8月31日當天，土地登記簿上的所有權人仍然是地主甲。
在這種情況下，當年度地價稅原則上仍由地主甲負責繳納，
即使土地在9月之後已經過戶給買方，
也不會因此自動將當年度地價稅改由買方乙負擔。
這就是地價稅最容易讓買賣雙方產生誤會的地方。
三、地價稅不是按持有天數自動拆算
許多人認為，既然土地在年中出售，賣方就應該繳出售前的稅金，買方則繳出售後的稅金。
但地價稅的法定納稅義務人並不會依照買賣雙方各自持有的天數自動切分。
收到地價稅單時，應先確認土地所有權移轉登記日期，
再核對納稅義務人是否符合當年度的法定認定方式。
四、實務上台南土地買賣雙方會約定分攤地價稅
實務上的不動產買賣契約，會約定地價稅由買賣雙方按照持有期間分攤。
例如地主甲在9月完成土地移轉登記給買方已，依法甲仍是當年度地價稅的納稅義務人。
那麼可在買賣契約約定，雙方按照實際持有期間分攤地價稅，就可以依照契約約定在尾款結算時，由買方乙補償給地主甲10~12月應負擔的地價稅金額。
但當年度的地價稅仍由地主甲繳納。
五、地價稅 vs 房屋稅 納稅義務基準與切分方式比較表
比較項目 | 地價稅 | 房屋稅 |
課徵期間 | 每年1月1日至12月31日 | 上一年7月1日至當年6月30日 |
開徵日期 | 每年11月1日至11月30日 | 每年5月1日至5月31日 |
納稅義務基準日 | 每年8月31日 | 每年2月最後一天 |
課稅與切分方式 | 以8/31登記人繳納全年度稅額，不按月份切割 | 以2月末日登記人繳納全年度稅額 |
六、參考資料
《土地稅法》第40條
地價稅以每年八月三十一日為納稅義務基準日，由直轄市或縣（市）主管稽徵機關按照地政機關編送之地價歸戶冊及地籍異動通知資料核定，於十一月一日起一個月內一次徵收當年地價稅。
《土地稅法施行細則》第20條
各年地價稅以本法第四十條規定納稅義務基準日土地登記簿所載之所有權人或典權人為納稅義務人。
