賣房土地增值稅怎麼算？一次看懂一般稅率、一生一次、一生一屋與重購退稅
不少人賣房時，最關心的就是房子能賣多少錢，卻常常忽略土地增值稅。
尤其是持有二、三十年的老透天厝、祖傳土地，等到真正準備出售，
才發現稅金可能高達數十萬元，甚至更多。
土地增值稅簡稱土增稅，是土地所有權移轉時可能產生的一項稅負。
土地公告現值經過多年調整，加上適用的稅率不同，
最後需要繳納的金額也會有很大的差異。
賣房並不是只能按照一般稅率繳稅。
如果符合自用住宅用地的規定，
就有機會適用10%的優惠稅率。
若符合條件也可能透過重購退稅取回原先繳納的部分或全部土地增值稅。
另外像是夫妻之間贈與土地，是否真的能節稅？
以前已經使用過「一生一次」，是不是就不能再申請自用住宅優惠？
這些問題都與土地增值稅的計算方式及適用條件有關。
以下就從實際賣房時會遇到的情況，一項一項說明。
一、土地增值稅是怎麼計算的？
土地增值稅主要是針對土地移轉時的土地漲價總數額課稅，
並不是直接拿房屋買賣的成交價乘上稅率。
稅額計算會考量土地申報移轉現值、原規定地價或前次移轉現值，
以及物價指數調整等因素，並依規定扣除符合條件的土地改良費用、
工程受益費或土地重劃相關費用。
所以土地增值稅主要看的是土地在前後兩次移轉之間，
經過物價指數調整後公告現值的漲價情形。
一般用地的土地增值稅率
一般土地適用累進稅率，基本稅率級距為20%、30%及40%。
實際適用哪一級，必須依照土地漲價總數額及法定計算標準判斷。
若是符合長期持有條件的土地，還可能適用長期持有減徵規定。
例如，土地持有超過20年、30年或40年，
依法可能分別減徵20%、30%或40%的土地增值稅。
二、自用住宅土地增值稅，為什麼可以降到10%？
符合規定的自用住宅用地，可以申請適用10%的優惠稅率。
常見的兩種方式，就是大家熟悉的「一生一次」與「一生一屋」。
兩者雖然都是10%，但使用次數、土地面積、設籍期間及房屋持有條件都有差異。
1. 一生一次：每人一生限用一次
如果是出售自己居住的房屋，且土地符合自用住宅用地的相關規定，
就可以評估是否申請一生一次的優惠稅率。
主要條件包括：
- 出售土地上的房屋，必須符合自用住宅相關規定。
- 土地所有權人本人、配偶或直系親屬，須符合規定的設籍條件。
- 出售前一年內，沒有出租或供營業使用。
- 都市土地面積不超過300平方公尺；非都市土地不超過700平方公尺。
- 房屋評定標準價格須達到基地公告土地現值一定比例，原則上為10%；
- 剛蓋好未滿 1 年的新屋，房屋評定現值必須達到土地公告現值的 10% 以上。
- 須符合其他法定申請條件，並在規定期限內提出申請。
一生一次的重點，在於每人一生原則上只能使用一次。
符合條件時，可以將符合規定的自用住宅用地，按10%優惠稅率計算土地增值稅。
如果過去已經使用過這項優惠，也不代表未來出售自住房屋時，
就一定只能使用一般稅率，因為還可以進一步評估是否符合一生一屋的規定。
2. 一生一屋：符合條件，可以再次使用10%優惠稅率
一生一屋與一生一次最大的不同，就是它沒有一生只能使用一次的限制。
但是一生一屋的條件相對嚴格並不是只要住在房子裡就一定可以申請。
主要條件包括：
- 土地所有權人、配偶及未成年子女，原則上在全國僅持有一處房屋，並符合相關法定規定。
- 土地所有權人、配偶或未成年子女，須符合連續設籍滿六年的規定。
- 土地所有權人須持有該土地及其地上自用住宅房屋連續滿六年。
- 出售前五年內，沒有出租或供營業使用。
- 都市土地面積不超過150平方公尺；非都市土地不超過350平方公尺。
一生一屋的面積限制，比一生一次小，而且設籍及持有期間的要求更嚴格。
如果打算出售長期自住的房子，建議先確認自己是否符合一生一屋的規定，
不要因為過去使用過一生一次，就直接認定沒有其他優惠可以申請。
三、一般稅率、一生一次、一生一屋與重購退稅有什麼不同？
一般稅率是土地增值稅的基本課稅方式；
一生一次與一生一屋是符合條件時可以申請的自用住宅優惠稅率；
重購退稅則是先依規定繳納土地增值稅，再申請退還原已繳納的稅款。
幾種方式的主要差異如下：
比較項目 | 一般稅率 | 一生一次 | 一生一屋 | 重購退稅 |
稅率或優惠 | 20%、30%、40%累進稅率 | 10%優惠稅率 | 10%優惠稅率 | 符合條件可退還已繳稅款 |
使用次數 | 依規定適用 | 每人一生一次 | 符合條件可再次使用 | 符合條件可申請 |
都市土地面積 | 無此優惠面積限制 | 300平方公尺 | 150平方公尺 | 依自用住宅用地規定 |
非都市土地面積 | 無此優惠面積限制 | 700平方公尺 | 350平方公尺 | 依自用住宅用地規定 |
設籍及持有條件 | 無自用優惠的設籍要求 | 須符合自用住宅及設籍條件 | 須符合連續持有、設籍六年等規定 | 須符合自用住宅及其他法定條件 |
出租、營業限制 | 依一般課稅規定 | 出售前一年內不得出租或營業 | 出售前五年內不得出租或營業 | 出售前一年內須符合相關限制 |
主要用途 | 一般土地移轉課稅 | 首次使用自用住宅優惠 | 符合較嚴格條件的再次優惠 | 自住換屋後申請退稅 |
四、夫妻贈與土地，就能重新使用一生一次嗎？
依《土地稅法》第28條之2，配偶相互贈與土地符合規定時，可以申請不課徵土地增值稅。
但要注意，「不課徵」並不等於這筆土地從此免除土地增值稅，
而是本次移轉暫不課徵，相關土地增值稅計算基礎會依規定保留待未來移轉時使用。
如果受贈配偶日後出售土地，能否適用一生一次的10%優惠稅率，
仍須檢視受贈人的資格、設籍情形、房屋使用狀態、土地面積及其他法定條件。
換句話說，不能只因為先把土地贈與配偶，就直接認定下一次出售一定可以節省稅金。
而且，夫妻贈與還可能涉及其他稅務及財產安排問題。
若準備採用這種方式，最好先請稅務機關或專業人員依照實際持有情況試算，再決定是否辦理。
五、同一天出售兩處自住房屋，可以合併計算面積嗎？
如果同一位土地所有權人名下有兩處以上的自用住宅用地，
準備在同一時間出售，可以先評估是否符合合併計算面積的規定。
依《土地稅法》第34條相關規定，
符合條件者在同一天訂約出售兩處以上自用住宅用地時，
可以依規定合併計算面積。
以一生一次優惠為例都市土地合計面積須符合300平方公尺的限制，
非都市土地則須符合700平方公尺的限制，
並且仍要符合其他自用住宅用地的申請條件。
這裡要特別注意，並不是把兩間房子安排在同一天簽約，就一定可以適用優惠稅率。
契約日期、申報程序、土地面積及個別土地的自用住宅資格，都應事先確認。
如果手上有多筆土地準備出售，建議在簽約前先向地方稅務機關確認可行性，避免簽約後才發現不符合條件。
六、賣掉舊房再買新房，別忘了評估重購退稅
對於有換屋需求的屋主來說，重購退稅也是值得留意的節稅方式。
例如原本住在一間老房子裡，因為家庭人口增加打算出售舊房，
再買一間坪數較大的房子。
只要符合規定就有機會申請退還出售舊房時已繳納的土地增值稅。
重購退稅有哪些條件？
依《土地稅法》第35條及第37條等相關規定，主要須注意以下事項：
1. 買賣時間須符合兩年期限
無論是先買新房、再出售舊房，或先出售舊房、再購買新房，
原則上都須在法定兩年期間內完成相關移轉。
2. 新購土地的價額須符合規定
價差條件：新購土地地價（扣除已繳土增稅後的餘額）必須大於原出售土地地價。
大屋換小屋只要土地公告現值符合條件也可申請。
餘額 ＝ 新購土地現值 －（原出售土地現值 － 已繳土地增值稅）
- 若「餘額 ≥ 已繳土地增值稅」：退回全部已繳稅款。
- 若「0 ＜ 餘額 ＜ 已繳土地增值稅」：退回相當於餘額 的金額。
- 若「餘額 ≤ 0」：不符合退稅要件，無法退稅。
因此換屋時不能只看新房子的總價比舊房高不高，
還必須確認土地移轉現值及已繳稅額等資料。
3. 舊房與新房都須符合自用住宅相關規定
重購退稅不是只要買賣兩間房屋就可以申請，
仍須符合土地所有權人、房屋使用情形及其他法定條件。
4. 重購後五年內須維持符合規定的使用狀態
申請重購退稅後五年管制期間內，
如果發生再移轉、出租、供營業使用，或不符合規定的戶籍遷出等情形，
可能會被追繳原已退還的土地增值稅。
打算申請重購退稅的人買房前就應先考慮未來五年的居住安排，
不要等到退稅完成後才發現因為出租或戶籍變動而產生追繳問題。
七、哪些土地移轉可以免徵或不課徵土地增值稅？
除了自用住宅優惠稅率之外，某些土地移轉情形也可能適用免徵或不課徵規定。
1. 繼承取得土地
依《土地稅法》第28條，因繼承而移轉的土地，免徵土地增值稅。
繼承人日後出售土地時，土地增值稅的計算基礎，
原則上會依規定以繼承時的公告土地現值等資料計算。
繼承取得土地與生前買賣或贈與的課稅方式不同，
規劃不動產傳承時，應將這項差異一併考量。
2. 公共設施保留地
都市計畫指定的公共設施保留地在尚未被徵收前移轉，
符合《土地稅法》第39條規定者，可以免徵土地增值稅。
是否屬於符合規定的公共設施保留地，
須依土地使用分區、都市計畫及相關證明文件判斷。
3. 農業用地作農業使用
農業用地符合規定移轉給自然人並檢附相關農業使用證明時，
可以依《土地稅法》第39條之2等規定申請不課徵土地增值稅。
這項優惠有適用條件，並不是所有農地出售都可以直接免稅或不課徵。
土地是否符合農業用地認定、實際使用情形及受讓人資格，都應事先確認。
八、土地增值稅常見名詞，一次弄懂
第一次接觸土地增值稅時，常會看到「土地漲價總數額」、
「前次移轉現值」及「不課徵」等名詞。
這些都是計算或判斷稅負時的重要概念。
土地漲價總數額
指土地移轉時依規定以申報移轉現值與原規定地價或前次移轉現值等資料計算，
並經物價指數調整，再扣除符合規定的土地改良費用、工程受益費或重劃費用後，
得出的漲價金額。
前次移轉現值
指土地前一次移轉時，依規定作為土地增值稅計算基礎的移轉現值。
這個數字會影響下一次出售時的土地增值稅計算。
不課徵
不課徵不是代表土地永遠不用繳土地增值稅，而是本次符合規定的移轉暫不課徵，
相關計算基礎依規定留存，未來再移轉時仍可能影響土地增值稅。
免徵
免徵是法律針對特定移轉情形所規定的免稅待遇，
例如符合規定的繼承移轉。
至於未來再次出售時如何計算仍須依相關法令辦理。
九、申請自用住宅優惠與重購退稅，還要注意什麼？
土地增值稅的優惠並非自動適用。
即使房屋確實是自己居住，也不代表稅務機關一定會直接按照10%稅率計算。
準備出售房屋前，建議先確認以下事項：
- 土地是否符合自用住宅用地的認定條件。
- 本人、配偶或直系親屬的設籍情形是否符合規定。
- 出售前是否曾出租或供營業使用。
- 土地面積是否超過優惠限制。
- 過去是否已使用過一生一次優惠。
- 是否符合一生一屋的持有、設籍及戶數條件。
- 如果準備換屋，是否符合重購退稅的時間、價額及使用限制。
自用住宅優惠稅率應在法定期限內提出申請，
原則上應於土地移轉申報時或依規定於繳款期限屆滿前辦理，
不要等到交易完成、稅款繳清後才發現漏掉申請。
各項優惠的實際申請期限及應備文件，仍應以地方稅務機關的最新規定為準。
十、法規引用與參考資料
《土地稅法》
第28條
已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。但因繼承而移轉之土地，各級政府出售或依法贈與之公有土地，及受贈之私有土地，免徵土地增值稅。
第28條之2
1.配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅。但於再移轉依法應課徵土地增值稅時，以該土地第一次不課徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。
2.前項受贈土地，於再移轉計課土地增值稅時，贈與人或受贈人於其具有土地所有權之期間內，有支付第三十一條第一項第二款改良土地之改良費用或同條第三項增繳之地價稅者，準用該條之減除或抵繳規定；其為經重劃之土地，準用第三十九條之一第一項之減徵規定。該項再移轉土地，於申請適用第三十四條規定稅率課徵土地增值稅時，其出售前一年內未曾供營業使用或出租之期間，應合併計算。
第31條
1.土地漲價總數額之計算，應自該土地所有權移轉或設定典權時，經核定之申報移轉現值中減除下列各款後之餘額，為漲價總數額：
一、規定地價後，未經過移轉之土地，其原規定地價。規定地價後，曾經移轉之土地，其前次移轉現值。
二、土地所有權人為改良土地已支付之全部費用，包括已繳納之工程受益費、土地重劃費用及因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地者，其捐贈時捐贈土地之公告現值總額。
2.前項第一款所稱之原規定地價，依平均地權條例之規定；所稱前次移轉時核計土地增值稅之現值，於因繼承取得之土地再行移轉者，係指繼承開始時該土地之公告現值。但繼承前依第三十條之一第三款規定領回區段徵收抵價地之地價，高於繼承開始時該土地之公告現值者，應從高認定。
3.土地所有權人辦理土地移轉繳納土地增值稅時，在其持有土地期間內，因重新規定地價增繳之地價稅，就其移轉土地部分，准予抵繳其應納之土地增值稅。但准予抵繳之總額，以不超過土地移轉時應繳增值稅總額百分之五為限。
4.前項增繳之地價稅抵繳辦法，由行政院定之。
第33條
1.土地增值稅之稅率，依下列規定：
一、土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額未達百分之一百者，就其漲價總數額徵收增值稅百分之二十。
二、土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額在百分之一百以上未達百分之二百者，除按前款規定辦理外，其超過部分徵收增值稅百分之三十。
三、土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額在百分之二百以上者，除按前二款規定分別辦理外，其超過部分徵收增值稅百分之四十。
2.因修正前項稅率造成直轄市政府及縣（市）政府稅收之實質損失，於財政收支劃分法修正擴大中央統籌分配稅款規模之規定施行前，由中央政府補足之，並不受預算法第二十三條有關公債收入不得充經常支出之用之限制。
3.前項實質損失之計算，由中央主管機關與直轄市政府及縣（市）政府協商之。
4.公告土地現值應調整至一般正常交易價格。
5.全國平均之公告土地現值調整達一般正常交易價格百分之九十以上時，第一項稅率應檢討修正。
6.持有土地年限超過二十年以上者，就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵百分之二十。
7.持有土地年限超過三十年以上者，就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵百分之三十。
8.持有土地年限超過四十年以上者，就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵百分之四十。
第34條
1.土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土地面積未超過三公畝部分或非都市土地面積未超過七公畝部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之十徵收之；超過三公畝或七公畝者，其超過部分之土地漲價總數額，依前條規定之稅率徵收之。
2.前項土地於出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用前項規定。
3.第一項規定於自用住宅之評定現值不及所占基地公告土地現值百分之十者，不適用之。但自用住宅建築工程完成滿一年以上者不在此限。
4.土地所有權人，依第一項規定稅率繳納土地增值稅者，以一次為限。
5.土地所有權人適用前項規定後，再出售其自用住宅用地，符合下列各款規定者，不受前項一次之限制：
一、出售都市土地面積未超過一‧五公畝部分或非都市土地面積未超過三‧五公畝部分。
二、出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。
三、出售前持有該土地六年以上。
四、土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年。
五、出售前五年內，無供營業使用或出租。
6.因增訂前項規定造成直轄市政府及縣（市）政府稅收之實質損失，於財政收支劃分法修正擴大中央統籌分配稅款規模之規定施行前，由中央政府補足之，並不受預算法第二十三條有關公債收入不得充經常支出之用之限制。
7.前項實質損失之計算，由中央主管機關與直轄市政府及縣（市）政府協商之。
第35條
1.土地所有權人於出售土地後，自完成移轉登記之日起，二年內重購土地合於下列規定之一，其新購土地地價超過原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額：
一、自用住宅用地出售後，另行購買都市土地未超過三公畝部分或非都市土地未超過七公畝部分仍作自用住宅用地者。
二、自營工廠用地出售後，另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內購地設廠者。
三、自耕之農業用地出售後，另行購買仍供自耕之農業用地者。
2.前項規定土地所有權人於先購買土地後，自完成移轉登記之日起二年內，始行出售土地者，準用之。
3.第一項第一款及第二項規定，於土地出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用之。
第37條
土地所有權人因重購土地退還土地增值稅者，其重購之土地，自完成移轉登記之日起，五年內再行移轉時，除就該次移轉之漲價總數額課徵土地增值稅外，並應追繳原退還稅款；重購之土地，改作其他用途者亦同。
第39條
1.被徵收之土地，免徵其土地增值稅；依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願售與需用土地人者，準用之。
2.依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，準用前項前段規定，免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施保留地後再移轉時，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。
3.非都市土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用，並依法完成使用地編定，其尚未被徵收前之移轉，經需用土地人證明者，準用第一項前段規定，免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施使用後再移轉時，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。
4.前項證明之核發程序及其他應遵行事項之辦法，由財政部會同有關機關定之。
5.本法中華民國一百十年五月二十一日修正之條文施行時，尚未核課或尚未核課確定案件，適用第三項規定。
第39條之2
1.作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。
2.前項不課徵土地增值稅之土地承受人於其具有土地所有權之期間內，曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事時，於再移轉時應課徵土地增值稅。
3.前項所定土地承受人有未作農業使用之情事，於配偶間相互贈與之情形，應合併計算。
4.作農業使用之農業用地，於本法中華民國八十九年一月六日修正施行後第一次移轉，或依第一項規定取得不課徵土地增值稅之土地後再移轉，依法應課徵土地增值稅時，以該修正施行日當期之公告土地現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。
5.本法中華民國八十九年一月六日修正施行後，曾經課徵土地增值稅之農業用地再移轉，依法應課徵土地增值稅時，以該土地最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅，不適用前項規定。
《土地稅法施行細則》
第42條
1.土地交換，應分別向原土地所有權人徵收土地增值稅。
2.分別共有土地分割後，各人所取得之土地價值與其分割前應有部分價值相等者，免徵土地增值稅；其價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅。
3.公同共有土地分割，其土地增值稅之課徵，準用前項規定。
4.土地合併後，各共有人應有部分價值與其合併前之土地價值相等者，免徵土地增值稅。其價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅。
5.前三項土地價值之計算，以共有土地分割或土地合併時之公告土地現值為準。
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