如何申報房屋使用情形變更？

欲向臺南市政府財政稅務局申報房屋使用情形變更

例如由營業用改為自住用，或空置改為出租等，參考以下具體方式與規定：

一、 申報管道

您可以親自前往財稅局所屬分局（臺南、安南、新營、新化、佳里分局）辦理。

填妥房屋使用情形變更申報書，並檢附相關證明文件。

特別提醒： 若是購入新屋或中古屋，可在申報「契稅」時，

直接於契稅申報書附聯填報購入後的使用情形，申請按自住稅率課徵。

二、 申報期限與適用時間

申報截止日： 應於房屋稅開徵 40 日前（即 3 月 22 日以前）提出申請。

生效時點：

稅額減少（如改為自住）： 準時申報者，自當期（當年 5 月稅單）開始適用；

逾期申報者，則自次期（隔年 5 月）才開始適用。

稅額增加（如改為營業）： 無論是否申報，皆自變更使用的次期開始適用。

三、 應檢附證明文件

視變更的情形而定，通常需要準備：

房屋使用情形變更申報書。

特定變更證明： 例如若要申報按「出租達租金標準」之優惠稅率（1.5%~2.4%），

                             須檢附租賃契約書影本。

設籍證明： 自住房屋新制要求必須辦理戶籍登記，

                     建議備妥身分證或戶口名簿以供查驗是否符合設籍要件。

四、 申報後的後續與變動

核定與通知： 主管機關在收受申報後 20 日內會核計現值並通知納稅義務人。

免再申報情形： 經核定適用後，若使用情形沒有再變動，以後年度不需每年重新申請。

稅額變動查詢： 您可以從 5 月份收到的繳款書中，查看「稅額異動原因代號」，若代號顯示為「2」或「3」，即代表房屋使用情形或減免條件已發生變更。

台南市房屋稅免稅或減免條件為何?

台南市房屋稅免稅條件為何?

房屋稅的免稅或減免條件主要分為住家用房屋現值標準免徵以及特定用途房屋減免兩大類。

一、 住家用房屋現值標準免徵（小坪數/低現值房屋）

這是最常見的免稅情形。為了照顧簡陋房屋居住者及減輕負擔，

符合以下條件的住家用房屋可免徵房屋稅：

現值標準： 房屋評定現值在一定金額以下。

台南市現行標準： 115年期（2026年）起，免徵標準調升為 11萬4,000元。

                                臺南市政府 114 年 11 月 20 日府財稅字第 1141607658 號公告，

                                明確將 115 年期起之住家用房屋免徵房屋稅現值標準調整為 11萬4,000元。

身分限制： 僅限自然人持有（法人如公司持有者，現值再低也無法免稅）。

戶數限制： 全國合計以 3戶為限。

擇定方式： 若自然人全國持有超過3戶低現值房屋，應於3月22日前申報擇定哪3戶免稅。

                     逾期未申報者，稽徵機關會按稅額高低排序，主動由高至低核定3戶免徵。

二、 特定用途或性質房屋減免

符合以下特定條件的私有房屋，可向稽徵機關申請免徵或減半徵收：

全免徵收（免稅）：

宗教祭祀： 辦竣登記之宗祠、宗教團體供傳教佈道之教堂及寺廟。

慈善教育： 經立案之私立學校、學術研究機構或慈善救濟事業，且房屋為自有。

農業生產： 專供飼養禽畜、培植農產品之溫室、燻菸房、存放農機具倉庫及堆肥舍等。

重大受災： 受重大災害毀損面積佔整棟面積 5成以上，必須修復始能使用之房屋。

政府公用： 無償供政府機關公用或供軍用之房屋。

海砂或輻射屋： 經鑑定須拆除重建之海砂屋，或年劑量達一定標準之輻射屋。

減半徵收：

合法工廠： 合法登記之工廠，供直接生產使用之自有房屋。

農會倉庫： 農會所有之自用倉庫及檢驗場。

輕微受災： 受重大災害毀損面積達 3成以上不及 5成者。

三、 法規出處

上述免稅與減免規定主要依據以下法規：

中央法規：

《房屋稅條例》第 14 條： 規定公有房屋免稅項目。

《房屋稅條例》第 15 條： 規定私有房屋免稅與減半徵收項目，包含現值10萬元以下（授權地方調整）之規定。

地方稅法規與公告：

《臺南市房屋稅徵收細則》： 規範本市房屋稅徵收具體事宜。

重要提醒： 除「現值標準免徵」由機關主動核定外（全國3戶內），其餘特定用途減免均需由納稅義務人於開徵40日前（即 3月22日以前）向財稅局申報，逾期申報則自次期才始適用。

房屋稅與地價稅的「自住」稅率優惠認定有哪些異同？

房屋稅與地價稅在「自住」的認定上，都要求辦理戶籍登記，

但在稅率、戶數限制、面積限制、產權權屬以及申請期限等方面仍有顯著不同：

1. 稅率與節稅差距

房屋稅： 自住稅率為 1.2%；

                 若符合「全國單一自住」且現值在一定金額以下，稅率可降至 1%。

地價稅： 優惠稅率（自用住宅用地）為 2‰ (0.2%)。

2. 戶數限制

房屋稅： 所有人、配偶及未成年子女在全國合計以 3 戶為限。

地價稅： 本人、配偶及未成年受扶養親屬，全國以 1 處為限。

                 若有其他成年直系親屬（如父母、成年子女）設籍在其他處房屋，

                 在符合面積限制下，地價稅可不受 1 處限制。

3. 面積限制

房屋稅： 沒有面積限制。

地價稅： 有面積限制，都市土地以 300 平方公尺（約 90.75 坪）為限，

                 非都市土地以 700 平方公尺（約 211.75 坪）為限。

4. 權屬與設籍對象

權屬限制：

房屋稅要求房屋必須為本人、配偶或未成年子女所有。

地價稅則較寬鬆，地上房屋可以是本人、配偶或直系親屬（如父母）所有。

設籍要求：

兩者皆要求由本人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記。

房屋稅額外強調必須有「實際居住使用」的事實。

5. 申請期限與適用期間

申請時點： 兩者皆須在開徵前 40 日申請，但日期不同。

房屋稅： 須於 3 月 22 日以前申請，核准後當期（當年）適用。

地價稅： 須於 9 月 22 日以前申請，核准後當年適用。

納稅義務基準日：

房屋稅為每年 2 月最後一天。

地價稅為每年 8 月 31 日。

6. 特殊情況認定

相鄰房屋打通：

房屋稅： 即使打通，若未向戶政機關申請「門牌併編」，仍會視為多戶；

                 若全國合計超過 3 戶，則無法全部適用自住稅率。

地價稅： 若相鄰房屋確係打通合併使用，經稽徵機關派員實地勘查屬實，

                 可合併認定為 1 處，即便只有 1 處設籍也能適用優惠稅率。

自住房屋享受房屋稅優惠的具體要件與期限為何？

具體要件與期限說明如下：

一、 辦理戶籍登記的具體要件

自住房屋要適用優惠稅率1.2% 或 全國單一自住 1%，

必須同時符合以下要件：

設籍對象： 房屋必須由房屋所有人或使用權人之本人、

                     配偶或直系親屬應於該屋辦竣戶籍登記，其中一人辦竣戶籍登記。

使用現況： 房屋須為實際居住使用，且無出租或供營業情形。

戶數限制： 所有人、配偶及未成年子女在全國合計須在 3 戶以內。

二、 辦理申報的期限

一般申報期限： 房屋使用情形變更（如由非自住改為自住並遷入戶籍），

應於每期房屋稅開徵 40 日前（即 3 月 22 日以前）向稽徵機關申報。

如逾期申報（3 月 22 日後），則須等到次期（隔年 5 月）才能開始適用優惠稅率。

三、 為什麼必須辦理戶籍登記？

房屋稅 2.0 新制增訂此要件，主要是為了使房屋稅與地價稅（自用住宅用地）

的自住認定要件趨於一致，以減少徵納爭議並簡化稅政。

若自住房屋未能在期限內辦理戶籍登記，將會被改按「其他住家用房屋」稅率課徵，

在台南市其稅率可能高達 2.6% 至 4.8%。

參考資料 =====================

房屋稅條例

第 5 條 第一項第一款第一目

1.房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：

一、住家用房屋：

（一）供自住、公益出租人出租使用或以土地設定地上權之使用權房屋並供該使用權人自住使用者，為其房屋現值百分之一點二。但本人、配偶及未成年子女於全國僅持有一戶房屋，供自住且房屋現值在一定金額以下者，為其房屋現值百分之一。

第 5 條 第四項

4. 第一項第一款第一目供自住使用之住家用房屋，房屋所有人或使用權人之本人、配偶或直系親屬應於該屋辦竣戶籍登記，且無出租或供營業情形；其他供自住及公益出租人出租使用之要件及認定之標準，與前三項房屋戶數之計算、第二項合理需要之認定及其他相關事項之辦法，由財政部定之。

其他住家用房屋，全國歸戶如何計算？

在房屋稅 2.0 新制下，「全國歸戶」意味著稅捐機關不再只計算您在單一縣市擁有的房屋數量，而是將您在全台灣持有的房屋總數合併計算，並以此決定適用稅率。

具體的計算方式與影響如下：

1. 歸戶對象的區別

自住房屋（全國 3 戶內）： 

    以「家戶」為單位計算。這包含本人、配偶及未成年子女在全台灣合計持有的自住房屋總數。

非自住房屋（囤房稅）： 

    以「納稅義務人個人」為單位計算。

    如果您與配偶各自持有不同縣市的非自住房屋，會分別計算各自的全國總戶數，再對照房屋所在地縣市的稅率級距。

2. 「全數累進」課徵方式

    新制採「全數累進」，這代表一旦您的全國總戶數達到某個稅率級距，

    您名下該類別的所有房屋都會直接適用該級距的最高稅率，而不是分段計算。

3. 如何決定各縣市的稅率？

雖然戶數是全國合併計算，但實際繳納的稅金是交給各地方政府，

因此稅率會依據「房屋所在地」縣市訂定的標準來執行。

案例說明： 假設乙君在全台灣共有 6 戶空置的非自住住家用房屋：

房屋分布： A、B、C 屋在台南市；D、E 屋在台中市；E 、F 屋在彰化縣。

計算方式： 系統會認定乙君在全國總歸戶為 6 戶。

適用稅率：

台南市的 A、B、C 屋： 按「全國總戶數 6 戶」對應台南市的稅率（例如 4.2%）課徵。

台中市的 D 屋： 按「全國總戶數 6 戶」對應台中市的稅率（例如 4.2%）課徵。

彰化縣的 E 、F 屋： 按「全國總戶數 6 戶」對應彰化縣的稅率（例如 3.8%）課徵。

4. 哪些房屋不納入全國戶數計算？

並非所有房屋都會被計入「囤房」的總戶數中。

以下特定類型的房屋會排除在全國歸戶統計之外，

適用單一稅率（通常為 1.5% 或 2%）：

    公益出租人房屋、社會住宅。

    符合條件的包租代管租賃住宅。

    公同共有房屋。

    勞工宿舍、公有房屋。

    專供停放車輛使用的停車空間（單獨所有權狀）。

特別提醒： 如果您在不同縣市擁有房產，建議確認每一戶的使用情形。

若符合自住要件（無出租、無營業、實際居住），務必在 3 月 22 日前辦竣戶籍登記，

才能確保適用 1.2%（或單一自住 1%）的優惠稅率，避免被列入全國歸戶的高額囤房稅計算。

參考資料 ============================

臺南市房屋稅徵收率自治條例

第三條 第4項

        其他住家用房屋，持有二戶以內者，百分之二點六；

        三戶至四戶者，百分之三點八；

        五戶至六戶者，百分之四點二；

        七戶以上者，百分之四點八。

臺中市房屋稅徵收率自治條例

第二條 第4項

        其他住家用房屋，持有二戶以下者，每戶百分之三點二；

        持有三戶至四戶者，每戶百分之三點八；

        持有五戶至六戶者，每戶百分之四點二；

        持有七戶以上者，每戶百分之四點八。

        但符合房屋稅條例第五條與第十五條第一項第九款規定 

        住家用房屋戶數認定及申報擇定辦法第四條規定者，

        除法規另有規定外，按百分之二課徵。

彰化縣房屋稅徵收稅率自治條例

第二條 第4項

        其他住家用房屋，全國總持有應稅房屋一戶者，百分之二點六；二

　　　　至四戶者，每戶百分之三點二；五至六戶者，每戶百分之三點八；

　　　　七戶以上者，每戶百分之四點八。

如果全國單一自住房屋的評定現值超過標準，適用何種稅率？

如果全國單一自住房屋的評定現值超過地方政府訂定的「一定金額」標準，

該房屋的稅率將從優惠的 1% 恢復為一般的自住房屋稅率 1.2%。

以下為相關規定的詳細說明：

稅率變動： 

        當納稅義務人、配偶及未成年子女在全國僅持有一戶房屋，

       且符合自住要件（無出租、無營業並辦竣戶籍登記），

       但房屋現值超過標準時，該房屋雖然仍被認定為「自住用」，

       但無法享有特別針對非豪宅提供的 1% 減稅優惠，因此適用自住住家用稅率 1.2%。

認定原則： 

        地方政府訂定此「一定金額」是為了落實排富條款，

        將全國單一自住房屋中現值最高的前 1%（高價房屋）排除在 1% 優惠稅率之外，

        使其維持原本 1.2% 的稅率。

        以台南市 115 年期（2026 年）為例，該基準金額為 157 萬 4,900 元。

        如果您的房屋現值高於此標準，即便全國僅持有一戶，適用稅率仍為 1.2%。

多戶自住： 

        即使現值未超標，但如果本人、配偶及未成年子女在全國合計持有 2 戶或 3 戶自住房屋，

        這些房屋同樣是適用 1.2% 的稅率，而非 1%。

全國單一自住房屋現值一定金額基準

台南市的「一定金額」標準未來會每年變動，並非固定不變。

根據來源說明，該金額標準的變動原因與認定方式如下：

變動原因： 

因為每年開徵房屋稅時，符合「全國單一自住」條件的戶數與房屋現值都會有所變動，

導致排序後第 1% 戶的房屋現值也會不同，因此每年公告的一定金額標準都會不一樣。

認定方式： 

根據台南市房屋稅徵收細則第 13 條規定，系統會針對全國僅持有一戶、

辦竣戶籍登記且無出租營業的房屋，按其現值由高至低排序，

排除前 1% 的高價房屋，以低於該房屋現值的最大值作為基準金額。

公告時間： 財政稅務局會在每年 2 月最後一天前公告當年的基準金額。

目前標準： 

以台南市 115 年期（2026 年）房屋稅為例，

公告的全國單一自住房屋現值一定金額為 157 萬 4,900 元。

因此，若您的房屋現值接近目前的標準，未來仍需留意每年 2 月底由台南市政府發布的新公告，以確認是否能持續適用 1% 的優惠稅率。

參考: 公告本市115年期房屋稅全國單一自住房屋現值一定金額基準

https://www.tainan.gov.tw/news_content.aspx?n=4977&s=8755737

台南房屋稅 (非自住 2 戶) 稅率降至 2.6% 何時開始實施？

台南市針對非自住房屋（其他住家用房屋）

"僅持有 2 戶"稅率調降至 2.6% 的新制，

回溯至 114 年（2025 年）7 月 1 日正式開始實施。

以下為該項變更的具體時間點與相關說明：

1. 實施時間與適用年度

實施日期： 自 114 年 7 月 1 日起適用。

課稅期間： 此稅率適用於 115 年期房屋稅

                  （即課稅所屬期間為 114 年 7 月 1 日至 115 年 6 月 30 日）。

                     在 113 年 7 月至 114 年 6 月（114 年期房屋稅）期間，該類房屋的稅率仍為 3.2%。

2. 變更背景與受惠情形

政策調整： 台南市議會於 114 年 12 月通過修正《房屋稅徵收自治條例》，

                      經由政黨協商，將原訂的 3.2% 稅率調降至 2.6%，並回溯至 114 年 7 月起適用。

受惠戶數： 台南市政府財稅局預計此項調降將使約 5 萬戶納稅義務人受惠。

3. 適用對象提醒

此 2.6% 稅率僅適用於「全國歸戶」計算後，在全台灣持有戶數合計在 2 戶以內，

且位於台南市之「其他住家用房屋」。（即不符合自住、出租達標或繼承共有等特定類別的閒置房產）。

4.若在全國持有的「其他住家用房屋」超過 2 戶，則會依照級距適用更高的稅率。

 參考: 台南市財政稅務局 115年房屋稅開徵專區 

https://www.tntb.gov.tw/showpage.php?lmenuid=4&smenuid=39&tmenuid=329&pagetype=0

房屋稅 1% 優惠稅率

自住房屋如何適用房屋稅 1% 優惠稅率?

全國單一自住房屋要適用 1% 優惠稅率須符合：

1. 房屋現值在一定金額以下： 

           為排除高價豪宅適用優惠，房屋的評定現值必須在地方政府訂定的「一定金額」以下。

           以台南市 115 年期為例，全國單一自住房屋現值的基準金額為 157 萬 4,900 元。

           若現值低於此金額且符合其他要件，稅率即可由 1.2% 降為 1%。

          關於「一定金額」的補充說明

          認定基準： 

          這一標準是由各地方政府訂定。通常是以各縣市自住房屋現值由高到低排序，

          排除前 1% 的高價房屋（取第 1% 戶房屋現值之最大值為基準），

          其餘 99% 的單一自住房屋皆可適用 1% 稅率。

2. 全國戶數限制（歸戶單位排除）

           家庭單位計算： 

           全國單一自住的戶數認定是以「本人、配偶及未成年子女」

           為一個家戶單位進行全國歸戶計算。

           排除情形： 

           只要該家戶單位在全台灣合計持有 2 戶（含）以上的房屋，

           即便每戶都符合自住條件且現值皆未超標，也無法適用 1% 稅率，

           僅能適用一般自住稅率 1.2%。

          未成年子女持分： 

          若未成年子女名下擁有房屋或持分， 亦會計入該家戶的全國總戶數，

          進而排除 1% 優惠的適用。

3. 使用情形排除（出租與營業）

            嚴格限制用途： 房屋必須無出租且無供營業情形。

            實際居住： 必須供本人、配偶或直系親屬「實際居住使用」。

            若房屋空置、閒置或僅作擺設而無實際居住事實，亦不符合自住定義。

4. 戶籍登記排除（新制強制要件）

           必須設籍： 

           所有權人、配偶或直系親屬（如父母、成年子女）必須在該屋辦竣戶籍登記。

           排除情形： 即使房屋確實是自己住，但若未完成戶籍登記，將

                             直接被排除在所有自住優惠（1% 及 1.2%）之外，

                             並被改按「其他住家用房屋」稅率（2.6%~4.8%）課徵。

4. 權屬與身分排除（法人排除）

           自然人限制： 自住房屋的認定原則上以「個人」所有之住家用房屋為限。

           排除情形： 法人（公司）持有的房屋，除了公益出租或社會住宅外，

                              皆不符合自住認定標準，無法適用 1% 或 1.2% 稅率。

5. 信託房屋的限制

           僅限自益信託： 只有委託人與受益人為同一人的「自益信託」房屋，

                                     且符合所有自住條件（全國僅 1 戶、設籍、現值標準等），

                                     才准按自住稅率課徵。

           排除情形： 若為他益信託，除非受益人符合特定條件

                            （如未成年子女或具身心障礙資格的特定親屬），

                              否則通常無法適用自住優惠稅率。

6. 特殊建物類型

            共有房屋： 若房屋為持分共有，計算自住戶數時，本人、

                               配偶及未成年子女共有之房屋以 1 戶計算。

           獨立所有權狀之公共設施： 

                              納稅義務人若持有獨立所有權狀的停車位或公共設施，

                              且主建物已適用自住稅率，該停車位或公設雖不計入戶數，

                              但若主建物為非自住，該部分則按非自住稅率課徵。

都計內耕作中農地，如何判定是否為視同農地？

1. 優先審查「用地別」

判定一筆都市計畫內非農業區土地（如住宅區）是否屬農業用地變更，

首要確認其變更前的「用地別」是否屬於農業用地範疇。

2. 若無用地資料，則審查「地目別」

若該土地在「非都市土地編定公告」前就已被劃入都市計畫區，

導致沒有「用地別」資料可供參考時，

則會確認變更前的 「地目」。

3. 具體的判定標準與地目清單

根據相關函釋，若土地在民國106年（2017年）元旦以前（當時仍實施地目等則制度），

其登記謄本上的「地目」記載為以下10種，即可認定原屬農業用地。

田、旱、林、原、牧、養、池、水、溜、溝。

4. 查詢方式與管道

申請土地登記謄本： 

所有權人可以向土地所屬的地政事務所申請調閱「土地登記謄本」。

查看歷史紀錄： 

申請異動清冊會列示該地號歷次登記異動項目（設定、移轉、抵押等），

透過謄本上記載的歷史地目資訊，確認在變更為都市計畫土地前的初始地目標示。

5. 實務操作的關鍵

地方政府在受理「視同農地」的農業使用證明（農用證明）申請時，通常會嚴格依照上述地籍資料來決定是否受理。

若符合上述地目條件，且土地現況確實維持農業經營（無違規設施、無大面積水泥等），

並取得都市計畫機關核發的「無法按變更後用途開發」之證明，方能享有遺產稅或贈與稅的免稅優惠。

合法農舍，繼承時農舍也能免稅嗎？

農舍部分無法享有免徵遺產稅或贈與稅的優惠。

在法律認定上，農地與農舍是分開對待的資產。

雖然農地若符合「農用」條件可免稅，

但農舍（房屋部分）一律視為一般財產課徵稅賦。

以下是針對農舍傳承與交易稅務待遇的詳細說明：

1. 遺產稅與贈與稅：農舍必須課稅

    農地免稅，農舍課稅： 

        即使農舍是合法興建且符合農用規定，在傳承給下一代時，僅有「農地」部分能享有 100% 免徵遺產稅或贈與稅的優惠。

        農舍（房屋建築物）則必須依照「房屋評定現值」併入遺產總額或贈與總額課稅。

    估價基準： 政府在計算農舍價值時，是依據房屋平定現值，通常低於市場交易價格，但仍無法列入免稅範圍。

2. 土地增值稅與所得稅：農舍不適用免稅

    土地增值稅： 農地移轉給自然人時可申請免徵，但農舍部分不適用土地增值稅的免徵規定。

    所得稅（房地合一稅）： 個人出售農地若符合農發條例規定可免所得稅；但出售農舍時，房屋部分的交易所得必須計入「財產交易所得」，並併入個人綜合所得稅申報課稅。

3. 農舍違規使用將連帶影響「農地免稅」

雖然農舍本身不免稅，但其使用狀態會直接決定「農地」是否能免稅。

若農舍出現以下情況，將導致農地被認定為「非農用」，進而失去農地免稅資格，甚至面臨高額補稅。

    變更用途： 農舍若閒置、出租、經營民宿或改作營業使用（非實際農業經營相關）。

    違章建築： 農舍興建面積超過核准範圍，或現場有與農業經營無關的障礙物、水泥鋪面等。

    設施不符： 農業設施（如資材室）未經登記或未依原核定用途使用。

4. 專家建議與技巧

    分開估價： 

     出售或傳承含有農舍的農地時，建議委託專業人員分別評估房屋與土地的價值，以便正確計稅並降低補稅風險。

    確保合法證明： 

     申請農地免稅時，必須同時檢附農舍的使用執照，證明其為合法興建，否則整塊土地可能都無法取得「農用證明」。

農地已變更為都市土地，但實際仍做農用，還可享有稅賦優惠嗎？

若農地已變更為都市計畫土地（非農業分區，如住宅區、商業區或工業區），

仍有機會享有免徵遺產稅、贈與稅及土地增值稅等稅賦優惠，

這在法律上被稱為**「視同農地」**

或稱適用《農業發展條例》第38條之1之土地

。

要享有這些優惠，必須同時符合以下具體條件與程序：

1. 必須符合「法律限制開發」的情形

    並非所有都市計畫區內的農地都能免稅，

    必須經都市計畫主管機關認定符合以下其中一種情形，

    導致土地無法按變更後之用途使用，而需繼續維持原來農業使用

    細部計畫尚未完成： 雖然大方向已變更，但依法應完成的細部計畫還沒完成，導致無法申請建築。

    開發程序尚未啟動： 已發布細部計畫，但規定應實施市地重劃或區段徵收，而在政府公告實施計畫「前」者。

2. 同時具備「兩項關鍵證明文件」

    納稅義務人必須向不同機關申請並取得以下兩份證明

    農業用地作農業使用證明書（農用證明）： 

    向土地所在地的區公所申請，證明該土地「現況」確實作農業使用，且無違規情事。

    農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明（視為農地憑證）： 

    向都市計畫主管機關（如都發局）申請，證明土地符合上述無法開發的法律限制。

3. 須確認「原屬農業用地」的歷史事實

     主管機關會審查該土地在變更為都市土地前，其**「用地別」是否屬於農牧用地等農業範疇。

    若無用地別資料，則以民國106年以前的「地目」為準，

    若地目記載為田、旱、林、原、牧、養、池、水、溜、溝**之一者，才認屬原為農業用地。

4. 持續農用與五年列管

    實際農用： 現場不得有大面積水泥鋪面、違法工廠、堆置廢棄物或非農業設施。

   五年列管期： 取得免稅優惠後，該土地同樣進入5年列管期。

   若這五年內土地進入開發程序或不再種地，國稅局將會追繳當初減免的所有遺產稅或贈與稅。

   重要提醒： 如果都市計畫土地已經可以依照編定後的用途使用（例如已經可以蓋房子或工廠），

   即便所有權人仍堅持種田，也無法適用上述免稅規定。

   因此，在進行產權移轉前，建議先向主管機關查明土地的開發受限狀態。

繼承農地免徵遺產與贈與稅的條件

農地傳承欲免徵遺產稅與贈與稅，必須同時符合以下三大核心條件：

一. 繼承者必須為「法定繼承人」

遺產稅： 繼承農地的對象必須是《民法》第1138條規定的繼承人（包含配偶、直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹及祖父母）或受遺贈人。

贈與稅： 贈與對象同樣僅限於上述《民法》第1138條規定的法定繼承人，此類贈與不計入贈與總額，即可免徵贈與稅。

二. 取得「農業用地作農業使用證明書」

用途證明： 必須向土地所在地的鄉鎮市區公所申請這份證明（簡稱農用證明），以證明該土地在法律與事實上均維持農業用途，且未被違規挪用。

審查重點： 現場勘查時，土地必須有實際農業生產事實（如種植作物、養殖等），且不得有大面積水泥鋪面、非法工廠、閒置雜草叢生或與農業無關的障礙物。

視同農地： 若農地已因都市計畫變更為非農業用地（如建地、工業地），但在細部計畫完成或實施重劃前仍作農用，需同時取得「農用證明」與都市計畫主管機關核發的「無法開發證明」，方可適用免稅。

三. 列管五年 期間內持續作「農業使用」

      列管五年： 國稅局會對核准免稅的農地進行為期5年的列管。

      禁止行為：

        1. 土地所有權移轉（產權變動）

           買賣出售： 在五年內將農地轉售給他人，無論對象是誰，皆被視為未持續作農業使用。

           再次贈與： 將受贈或繼承得來的農地再次贈與給他人。

           法院拍賣： 農地因繼承人債務問題遭法院拍賣，亦會被追繳原免除的稅金。

           例外情形： 除非是因為承受人死亡、土地被政府徵收、或依法變更為非農業用地，才不在此限。

        2. 土地地貌改變與非法棄置

           鋪設水泥或柏油： 為了停車、方便行走或非農業路徑之需求，私自鋪設大面積的水泥、碎石或柏油路面。

          堆置無關雜物： 現場堆置砂石、磚瓦、混凝土塊、營建廢棄土、垃圾或其他與農業經營無關的障礙物。

          阻斷灌溉排水： 現地有阻斷排灌水系統的情事，影響周邊或自身農業經營環境。

       3. 變更用途與違法興建

           興建非農業設施： 未經許可在農地上蓋工廠、倉庫、辦公室、民宿或一般住宅。

           商業化經營： 將農地改作為停車場收費、經營餐廳、露營區或提供給與農業無關的商業使用。

           違規擴建農舍： 農舍或農業設施的興建面積超過核准範圍，或未依核定用途使用（如農舍閒置、出租或經營店面）。

       4. 閒置不使用（荒廢）

           長期閒置： 土地未進行耕作、林業、畜牧或養殖，導致雜草叢生（非屬計畫性休耕或不可抗力事由），被認定為閒置不用。

            無農業經營事實： 現場無種植作物、養殖或畜牧之事實，且無法提供農收證明或相關農業經營紀錄。

       5. 特殊違規風險：共有地連坐

           共有人違規： 若農地是由多人共同繼承，只要其中一名共有人在其分管範圍內違規（如倒廢土、蓋違建），若無事先簽訂並登記**「分管契約」，國稅局可能會對全體繼承人**追繳稅款。

       6. 信託與種電限制

           自益信託： 雖然法律上有「信託」機制，但若將農地辦理「自益信託」，因所有權名義移轉至受託人（如銀行），性質轉變為「信託利益」，將導致無法適用農地免稅規定而被追繳。

          地面型種電： 若將太陽能板直接架設在農地上（無農業經營事實），亦不符合農地農用，會被課徵地價稅並可能影響免稅資格。

違規後果： 若在5年內中斷農用或移轉，國稅局將追繳原本免除的所有遺產稅或贈與稅。

例外情況： 除非承受人死亡、土地被徵收，或依法變更為非農業用地（如政府主導變更），才可免予列管追繳。

興建農舍之申請程序為何?  有哪些注意事項

興建農舍並非一般的房屋建造，

受到《農業發展條例》及《農業用地興建農舍辦法》的嚴格規範。

以下為您整理興建農舍的申請程序及相關注意事項：

一、 興建農舍的申請程序

申請程序主要分為資格審查與建築許可兩個階段：

確認農民資格與基本條件：

年齡：申請人需年滿 20 歲或未滿 20 歲已結婚者。

農民身分：需具備農民身分，可透過投保農保、健保第三類或提供過去 2 年的農業經營實績（如產銷證明、領取天然災害救助等資料）來認定。

設籍與持有年限：申請人的戶籍所在地及農地須在同一個縣市，且兩者均應滿 2 年。

無自用農舍：申請人名下不得有其他農舍，若曾取得建照但已失效或撤銷者不在此限。

土地資格審查核定：

申請人需備具農業經營計畫書（載明經營現況、整體配置、排水方式等）、土地權利證明文件、地籍圖謄本等。

送請直轄市、縣（市）主管機關審查。主管機關會組成審查小組（包含農業、環保、建管、地政等單位）進行實地勘查，確認該土地是否「確供農業使用」且興建農舍「不影響農業生產環境」。

申請建造執照：

通過資格核定後，向建築管理單位申請建造執照。需備具工程圖樣（平面、立面、剖面圖）、配置圖以及放流水相關同意文件。

施工與領取使用執照：

取得建照後始得動工。完工後需申請使用執照，核發後主管機關會造冊列管，並由地政機關在土地登記簿上註記。

二、 興建注意事項

興建農舍在土地規劃與建築規範上有許多硬性限制：

農地面積與興建比例限制：

最小面積：            興建農舍的農業用地面積不得小於 0.25 公頃（約 756.25 坪），

                                除非是 89 年 1 月 28 日以前取得的「老農地」。

10% 建蔽率限制：農舍基層建築面積加上附屬設施（如圍牆、道路等）之水平投影面積，

                                不得超過該筆農地面積的 10%。

維持 90% 農用：剩餘的 90% 土地必須維持生產使用，且應為完整區塊，不得零散分布。

建築規格規範：

非都市土地：樓高不超過 3 層或 10.5 公尺，

                        總樓地板面積不超過 495 平方公尺（約 150 坪），

                        最大基層面積不超過 330 平方公尺。

都市計畫區：樓高不超過 4 層或 14 公尺，

                        總樓地板面積不得超過 660 平方公尺（約 200 坪）。

環境與公共設施配套：

廢污水處理：必須依規定設置建築物污水處理設施。

放流水排放：放流水應符合標準並排入排水溝。若排入灌溉系統或私有水體，需經相關管理機關或所有人同意。

聯外道路：農舍基層建築應鄰接合法道路或現有巷道。

後續移轉與使用限制：

五年禁售期：     農舍取得使用執照後，必須滿 5 年 始得移轉（除非是繼承或法院拍賣）。

併同移轉：         農舍與農地必須併同移轉，不得分開買賣。

不得違規使用：農舍必須維持農業用途。

                            若擅自更改為民宿、工廠、餐廳或將農地鋪設水泥作停車場，

                            除面臨罰款外，若屆期不改正，主管機關得廢止其許可，

                            並會導致未來買賣時無法取得「農用證明」而需繳納巨額稅賦。

農民資格如何取得？沒投農保也能申請興建農舍嗎？

根據來源提供的信息，農民資格（農民身分）是申請興建農舍的必要條件之一

。即使沒有投保農保，依然可以申請農民資格，法律提供了多種認定管道。

以下是取得農民資格的三種主要途徑：

1. 投保農民健康保險（農保）

這是最傳統的認定方式。申請人需年滿 15 歲，

且每年實際從事農業工作時間合計達 90 日以上，

同時不得有農業以外的專任職業。

2. 投保第三類健保

如果您具備以下身分，也可被認定具備農民資格：

農會會員或水利會會員。

無一定雇主或自營作業的漁會甲類會員。

年滿 15 歲且實際從事農林漁牧業的工作者。

3. 提供實際從事農業生產的證明（沒投農保者的選擇）

如果您無法投保上述兩種保險（例如已領取勞保退休金或有其他職保），

仍可透過提交文件證明自己是「真農民」，

經地方政府審查通過後取得資格。

所需的證明文件通常包括：

農業經營計畫書： 詳細說明如何在該土地上進行耕作與管理。

產銷證明： 證明確實有農產品產出及銷售紀錄（新農通常需提供連續兩年以上的產銷事實）。

農業資產證明： 如購買農機具、肥料或資材的憑證。

總結與注意事項

沒投農保也能申請： 

只要能提出「農業經營計畫書」及「產銷證明」等文件，

並由地方政府農業單位現地審核，

確認有農地農用的事實，

即便沒有農保身分，

也能合法取得興建農舍所需的農民資格。

實質審查嚴格： 

現行法規（104 年修法後）對農民身分的認定趨於具體化，

核心在於確認申請人是否真的在務農。

老農與新農規定差異： 

老農

1.農民。

2.無自用農舍。

3.農地所有權人、確供農業使用、未曾興建農舍之農地。

新農(89.1.28(含)後取得)

1.農民。

2.滿20歲或未滿但已結婚者。

3.土地取得及戶籍應滿2年，但集村農舍建物坐落之農地不受土地取得應滿2年之限制。

4.農地不得小於0.25公頃（約 756 坪）。

5.無自用農舍。

6.農地所有權人、確供農業使用、未曾興建農舍之農地。

想蓋農舍！有可能買下相鄰的國有地，讓基地更完整嗎？

——【國有農地讓售全攻略】一次看懂申請門檻與流程！

 申請資格？（核心條件）

並非所有國有地都能買，必須是「國有非公用不動產」，且符合以下情形之一：

房屋主人： 國有地被合法私有建築物使用，收回困難者。

土地共有人： 國有持分的共有土地，共有人可申請收購。

鄰接開發： 國有土地與私有地交雜，無法單獨利用。

 大家最關心的「售價」怎麼算？

國有財產法 第 52-2 條

非公用財產類之不動產，於民國三十五年十二月三十一日以前已供建築、

居住使用至今者，其直接使用人得於民國一百零四年一月十三日前，

檢具有關證明文件，向財政部國有財產局或所屬分支機構申請讓售。

經核准者，其土地面積在五百平方公尺以內部分，得按第一次公告土地現值計價。

國有財產法  第 58 條

國有財產計價方式，經國有財產估價委員會議訂，由財政部報請行政院核定之。

但放領土地地價之計算，依放領土地有關法令規定辦理。

國有財產計價方式   第 2條

國有財產估價之標準，應參考市價查估。但依國有非公用不動產交換

辦法第二條第七款規定與其他公有土地辦理交換者，依財政部核定交換日之當期公告土地現值計算其價值。

前項所稱市價，係指市場正常交易價格。

申請流程 5 步驟

備齊文件： 準備好申請書、身分證明、土地/建物謄本、地籍圖等相關文件。

提出申請： 向「國有財產署南區分署」遞件。

現場勘查： 官方會派人到現場複核使用現況。

計估價格： 確認符合資格後，進行價格評估。

繳款領證： 收到通知並繳費後，核發產權移轉證明書。

特別提醒： 

《土地法》第14條之1 明確規定下列土地不得為私有：

一、海岸一定限度內之土地。

二、天然形成之湖澤而為公共需用者，及其沿岸一定限度內之土地。

三、可通運之水道及其沿岸一定限度內之土地。

四、城鎮區域內水道湖澤及其沿岸一定限度內之土地。

五、公共交通道路。

六、礦泉地。

七、瀑布地。

八、公共需用之水源地。

九、名勝古蹟。

十、其他法律禁止私有之土地。

參考資料

一、 國有財產法第52條之1第1項

二、 國有財產法施行細則第55條之1

三、 國有非公用不動產讓售作業程序

   

https://www.fnp.gov.tw/singlehtml/cfef06e1543946bc99a825915bafa959?cntId=54db5af65b284754874b130672f45f41

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