房地合一稅、財產交易所得稅、土地增值稅 重購退稅要件為何? 草稿

房地合一稅、財產交易所得稅、土地增值稅 重購退稅要件為何?

關於「財產交易所得稅」（舊制）的重購退稅條件，主要是為了鼓勵民眾「小屋換大屋」。

若您出售的是 104 年 12 月 31 日以前取得的房屋，其重購扣抵或退稅的具體要件如下：

一、 舊制財產交易所得稅之重購退稅要件

適用範圍： 僅適用於房屋部分的「財產交易所得」，土地部分（免納所得稅）不在此列。

身分與設籍： 房屋必須為納稅義務人本人或其配偶所有。

且本人、配偶或直系親屬（如父母、子女）須在該地辦竣戶籍登記。

自住限制： 房屋出售前 1 年內必須無供營業使用或出租。

時間限制： 無論是「先買後賣」或「先賣後買」，

                     新購屋與出售舊屋的移轉登記日間隔必須在 2 年內。

金額限制： 舊制規定必須是「小屋換大屋」，

                     即新購房屋的價額（僅指房屋評定現值或實價，不含土地）

                     必須高於原出售房屋的價額，才可申請扣抵或退還。 

二、 房地合一稅（新制）之重購退稅要件

若您交易的房屋是適用「房地合一稅」（105 年以後取得）

大小屋皆可： ①小換大(重購價額≧出售價額)：全額退稅(扣抵)。
                         ②大換小(重購價額＜出售價額)：按重購價額佔出售價額的比例退稅(扣抵)。
設籍限制： 僅限本人、配偶或未成年子女設籍，較舊制嚴格。

五年管制期： 重購的新屋在取得後 5 年內不得改作其他用途（如出租、遷出戶籍）

                         或再行移轉，否則會被追繳稅款。

三、 土地增值稅之重購退稅

不論房屋適用新制或舊制，其土地部分皆可依《土地稅法》申請土地增值稅之重購退稅

時間： 買賣相隔 2 年內。

地價比較： 新購土地地價需超過（原出售土地地價－已納土地增值稅）之餘額。

用途與限制： 買賣土地均須為自住，且新買房屋 5 年內不得改作他用，否則追繳原退還稅款。

面積限制： 都市土地 300 平方公尺、非都市土地 700 平方公尺以內。

重點提醒:  

 1.「財產交易所得稅」（舊制），請務必確認新屋的房屋買進價額高於舊屋賣出價額，

     且在 2 年內完成買賣登記，並由符合條件的親屬設籍自住。

 2. 「土地增值稅」新購土地地價需超過原出售土地地價， 買賣土地均須為自住，且新買房屋 5 年內不得改作他用。

參考資料==========================

土地稅法

 第 35 條

土地所有權人於出售土地後，自完成移轉登記之日起，二年內重購土地合於下列規定之一，

其新購土地地價超過原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，

得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額：

一、自用住宅用地出售後，另行購買都市土地未超過三公畝部分或非都市土地未超過七公畝部分仍作自用住宅用地者。

二、自營工廠用地出售後，另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內購地設廠者。

三、自耕之農業用地出售後，另行購買仍供自耕之農業用地者。

前項規定土地所有權人於先購買土地後，自完成移轉登記之日起二年內，始行出售土地者，準用之。

第一項第一款及第二項規定，於土地出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用之。

 第 37 條

土地所有權人因重購土地退還土地增值稅者，其重購之土地，自完成移轉登記之日起，五年內再行移轉時，

除就該次移轉之漲價總數額課徵土地增值稅外，並應追繳原退還稅款；重購之土地，改作其他用途者亦同。

參考資料==========================

所得稅法

 第 17-2 條

納稅義務人出售自用住宅之房屋所繳納該財產交易所得部分之綜合所得稅額，

自完成移轉登記之日起二年內，如重購自用住宅之房屋，其價額超過原出售價額者，

得於重購自用住宅之房屋完成移轉登記之年度自其應納綜合所得稅額中扣抵或退還。

但原財產交易所得已依本法規定自財產交易損失中扣抵部分不在此限。

前項規定於先購後售者亦適用之。

 第 14-8 條

個人出售自住房屋、土地依第十四條之五規定繳納之稅額，

自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，

重購自住房屋、土地者，得於重購自住房屋、土地

完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算五年內，

申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還。

個人於先購買自住房屋、土地後，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，

出售其他自住房屋、土地者，於依第十四條之五規定申報時，

得按前項規定之比率計算扣抵稅額，

在不超過應納稅額之限額內減除之。

前二項重購之自住房屋、土地，於重購後五年內改作其他用途或再行移轉時，

應追繳原扣抵或退還稅額。

參考資料==========================

房地合一課徵所得稅申報作業要點

十七、符合納稅義務人與配偶分居得各自辦理綜合所得稅結算申報及

            計算稅額之認定標準第二條規定，

            個人與其配偶得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額者，

           於適用本法第四條之五第一項第一款第三目有關交易前六年內未曾適用自住房屋、

           土地、房屋使用權免納所得稅規定時，

           該個人與其配偶得個別認定。

所得稅法第 4-5 條

前條交易之房屋、土地有下列情形之一者，

免納所得稅。但符合第一款規定者，其免稅所得額，

以按第十四條之四第三項規定計算之餘額不超過四百萬元為限：

一、個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地：

（一）個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。

（二）交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。

（三）個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。

房地合一稅解釋令 台財稅字第10404620870號 (繼承取得房地適用課徵原則)

1. 繼承房地之取得日認定

該解釋令明確了繼承取得房屋、土地時，其「取得日」的判定原則，

這直接影響到是適用「舊制（財產交易所得）」還是新制「房地合一」

原則： 以被繼承人（往生者）原始取得房地之日為準，用以判斷適用新制或舊制。

目的： 避免繼承人因繼承這一法律事實，而被強迫適用較重的新制稅率，保障繼承人的權益。

2. 新舊制適用之判斷

若被繼承人在 104 年 12 月 31 日以前取得房地，繼承人在 105 年 1 月 1 日以後才繼承並出售，

原則上適用舊制財產交易所得稅。

若符合特定條件（如設籍自住滿 6 年），

繼承人亦可選擇對其較有利的房地合一新制申報，以享有 400 萬免稅額及 10% 優惠稅率。

3.若繼承人選擇申報財產交易所得稅(沒有在期限內申報房地合一)

  但又於次年五月申報所得稅前後悔

  覺得申報房地合一稅較有利

  國稅局可接受補報,但需按逾期申報處理

4.若繼承人已申報房地合一稅

  但又於次年五月申報所得稅前後悔

  覺得申報財產交易所得稅稅較有利

  得向稽徵機關申請註銷申報

參考資料================

財政部 令

發文日期：中華民國104年8月19日

發文字號：台財稅字第10404620870號

一、納稅義務人105年1月1日以後交易因繼承取得之房屋、土地，符合下列情形之一者，非屬所得稅法第4條之4第1項各款適用範圍，應依同法第14條第1項第7類規定計算房屋部分之財產交易所得併入綜合所得總額，於同法第71條規定期限內辦理結算申報：

(一)交易之房屋、土地係納稅義務人於103年1月1日之次日至104年12月31日間繼承取得，且納稅義務人及被繼承人持有期間合計在2年以內。

(二)交易之房屋、土地係被繼承人於104年12月31日以前取得，且納稅義務人於105年1月1日以後繼承取得。

二、前點交易之房屋、土地符合所得稅法第4條之5第1項第1款規定之自住房屋、土地者，納稅義務人得選擇依同法第14條之4規定計算房屋、土地交易所得，並依同法第14條之5規定於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內申報房屋、土地交易所得，繳納所得稅。

三、納稅義務人未依前點規定期間內申報，但於房屋、土地交易日之次年綜合所得稅結算申報期限前依所得稅法第14條之4規定計算房屋、土地交易所得，並自動補報及補繳稅款，稽徵機關應予受理，惟應認屬逾期申報案件，依同法第108條之2第1項有關未依限申報規定處罰；該補繳之稅款，得適用稅捐稽徵法第48條之1規定，免依所得稅法第108條之2第2項規定處罰及加徵滯納金。惟應依各年度1月1日郵政儲金1年期定期儲金固定利率，按日加計利息，一併徵收。

四、納稅義務人已依第二點規定選擇按所得稅法第14條之4及第14條之5規定計算及申報房屋、土地交易所得，於房屋、土地交易日之次年綜合所得稅結算申報期限前，得向稽徵機關申請註銷申報，並依同法第14條第1項第7類規定計算房屋部分之財產交易所得，併入綜合所得總額，於同法第71條規定期限內辦理結算申報。

正本：(張貼財政部公告欄)

副本：最高行政法院、臺北高等行政法院、臺中高等行政法院、高雄高等行政法院、

財政部法制處、財政部財政資訊中心、財政部臺北國稅局、財政部高雄國稅

局、財政部北區國稅局、財政部中區國稅局、財政部南區國稅局

參考資料================

所得稅法第4條之4第1項

1.個人及營利事業交易中華民國一百零五年一月一日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地（以下合稱房屋、土地），其交易所得應依第十四條之四至第十四條之八及第二十四條之五規定課徵所得稅。

所得稅法第14條第1項第7類

第七類：財產交易所得：凡財產及權利因交易而取得之所得：

一、財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。

二、財產或權利原為繼承或贈與而取得者，以交易時之成交價額，減除繼承時或受贈與時該項財產或權利之時價及因取得、改良及移轉該項財產或權利而支付之一切費用後之餘額為所得額。

三、個人購買或取得股份有限公司之記名股票或記名公司債、各級政府發行之債券或銀行經政府核准發行之開發債券，持有滿一年以上者，於出售時，得僅以其交易所得之半數作為當年度所得，其餘半數免稅。

所得稅法第4條之5第1項第1款

前條交易之房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅。但符合第一款規定者，其免稅所得額，以按第十四條之四第三項規定計算之餘額不超過四百萬元為限：

一、個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地：

（一）個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。

（二）交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。

（三）個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。

所得稅法第14條之4

第四條之四規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算，其為出價取得者，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額；其為繼承或受贈取得者，以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，除屬當次交易未自該房屋、土地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外，不得列為成本費用。

個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後三年內之房屋、土地交易所得減除之。

個人依前二項規定計算之房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計綜合所得總額，按下列規定稅率計算應納稅額：

一、中華民國境內居住之個人：

（一）持有房屋、土地之期間在二年以內者，稅率為百分之四十五。

（二）持有房屋、土地之期間超過二年，未逾五年者，稅率為百分之三十五。

（三）持有房屋、土地之期間超過五年，未逾十年者，稅率為百分之二十。

（四）持有房屋、土地之期間超過十年者，稅率為百分之十五。

（五）因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在五年以下之房屋、土地者，稅率為百分之二十。

（六）個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算五年內完成並銷售該房屋、土地者，稅率為百分之二十。

（七）個人提供土地、合法建築物、他項權利或資金，依都市更新條例參與都市更新，或依都市危險及老舊建築物加速重建條例參與重建，於興建房屋完成後取得之房屋及其坐落基地第一次移轉且其持有期間在五年以下者，稅率為百分之二十。

（八）符合第四條之五第一項第一款規定之自住房屋、土地，按本項規定計算之餘額超過四百萬元部分，稅率為百分之十。

二、非中華民國境內居住之個人：

（一）持有房屋、土地之期間在二年以內者，稅率為百分之四十五。

（二）持有房屋、土地之期間超過二年者，稅率為百分之三十五。

第四條之五第一項第一款及前項有關期間之規定，於繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。

所得稅法第14條之5

個人有前條之交易所得或損失，不論有無應納稅額，應於下列各款規定日期起算三十日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦理申報；其有應納稅額者，應一併檢附繳納收據：

一、第四條之四第一項所定房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日。

二、第四條之四第二項所定房屋使用權交易日之次日、預售屋及其坐落基地交易日之次日。

三、第四條之四第三項所定股份或出資額交易日之次日。

租屋族必看！房租改列「特別扣除額」上限 18 萬，申請條件與節稅攻略全解析

租屋族必看！房租改列「特別扣除額」上限 18 萬，申請條件與節稅攻略全解析

一、 報稅新制重點：房租改列「特別扣除額」

在舊制下，房租支出屬於「列舉扣除額」，

納稅人必須在「標準扣除額」與「列舉扣除額」中二擇一，

且房租上限僅 12 萬元。

新制變革： 自 114 年度起房租支出改列為 特別扣除額。

額度調升： 扣除上限由 12 萬元提高至 18 萬元（平均每月 1.5 萬元）。

最大優點： 不論您是否選擇 13.1 萬元的標準扣除額，

                     只要符合資格，這 18 萬元都能直接從所得淨額中扣除，兩者可以併用。

二、 房租節稅攻略：誰能申請？

並非所有租屋者都能直接扣除 18 萬元，

必須同時符合以下 「自住」與「無屋」 的前提

1.納稅義務人本人、配偶及受扶養「直系親屬」在境內租屋供自住。

2.租賃標的不能供營業或執行業務使用。

3.排除已申報「購屋借款利息」列舉扣除者，不可再申報房租特別扣除額。

4.房租必須扣除已領取的「政府租金補貼」，剩下餘額才能列報扣除。

5.納稅人、配偶及受扶養直系親屬在國內均 無自有房屋。

例外5 種情況仍可視為「無自有房屋」，「有房」也能報！ 

1.房屋經政府公告拆遷，或張貼紅單、黃單等危險建築標誌。

2.房屋毀損面積達 50% 以上，經認定必須修復始能使用。

3.房屋是繼承取得的「共有房屋」，且持分合計非全部。

4.因就業、就學、就醫因素需異地租屋，且合計僅持有 1 戶自住屋。

5.符合法定的「夫妻分居」標準，且申報時持有配偶之自有房屋。

三、 排富條款：高收入者不適用

為了落實租稅公平，房租特別扣除額增訂了 排富規定。

若符合以下任一情形，則無法適用：

1.減除扣除額後，全年綜所稅適用稅率在 20% 以上。

2.選擇股利及盈餘採 28% 單一稅率 分開計稅者。

3.基本所得額超過 750 萬元（最低稅負制門檻）。

四、 租屋報稅必備 3 大證明文件

申報時需準備好以下資料：

1.租賃契約書： 需載明出租人與承租人姓名、身分證字號、房屋地址及租金金額。

2.租金付款證明： 匯款明細、自動櫃員機轉帳交易單或房東簽收的收據影本。

3.自住證明： 納稅人、配偶或直系親屬於該地址辦竣 戶籍登記 的證明；

    或由納稅人簽署 自住切結書（保證無營業使用）。

申報114 年度綜合所得稅申報有哪些注意事項?

所得稅申報涉及個人綜合所得稅（綜所稅）、營利事業所得稅（營所稅）以及房地合一稅。

一、 個人綜合所得稅部分

申報時間與查詢所得時間：

申報期間： 每年 5 月 1 日起至 5 月 31 日 止。(115年因 5/31 適逢假日順延到6/1截止)

資料查詢： 每年 4 月 28 日起開放查詢上一年度的所得及扣除額資料。

2026 年（申報 114 年度）新制重點

免稅額與扣除額調升：114年度免稅額、標準扣除額等 未調整。

                                        一般個人免稅額 9.7 萬元；

                                        標準扣除額單身 13.1 萬元，有配偶者 26.2 萬元。

房屋租金支出轉為「特別扣除額」： 由原先的列舉扣除改為特別扣除，

                                                               額度上限提高至 18 萬元，

                                                               且不論是否選擇標準扣除額皆可適用，

                                                              但須注意排富規定及名下無自有房屋的限制。

幼兒學前扣除額： 擴大至 6 歲以下，第一胎扣除 15 萬元，

                                 第二胎以上 22.5 萬元，且取消排富條款。

申報身分認定：

成年定義： 民法成年年齡下修為 18 歲。年滿 18 歲且有所得者需單獨申報，

                     除非仍是在校學生、身心障礙或無謀生能力。

文件保存：透過網路申報之單據正本，雖然免送交國稅局，但應保留 7 年以備查核。

二、 房地合一稅申報

房地合一稅的申報時點與一般所得稅不同：

個人申報（房地合一稅）：房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算 30 日內辦理，

                                              不論賺賠都要申報。

個人申報（舊制）： 若屬舊制房地（104 年 12 月 31 日以前取得且持有超過 2 年），

                                             於次年 5 月併入綜合所得稅申報財產交易所得。

         

營利事業申報(房地合一稅)： 採「分開計稅、合併報繳」，

                                                   於每年 5 月營所稅結算申報時一併填報。

分開計稅：按差別稅率，持有2年內 45%，2年以上未逾5年 35%，5年以上 20%。

營利事業申報（舊制）： 出售房地時，房屋部分之財產交易所得應併入營利事業所得額，

                                           於次年5月結算申報。

例外： 建設公司興建房屋完成後第一次移轉之所得，則併入營所稅額按 20% 課稅。

三、 注意事項

誠實申報與補報： 若發現有漏報或短報所得，在未經檢舉或調查前主動完成補報補繳並加計利息，可免除處罰。

若有繼承、配偶贈與等情形。 房地合一稅如何認定持有期間?

在房地合一稅制中，持有期間的認定至關重要，

因為它直接影響適用的稅率高低以及是否能享有自住房地的租稅優惠。

一、 基本認定原則

持有期間的計算，原則上是自房屋、土地「取得日」起算至「交易日」止。

取得日與交易日： 通常以房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。

特殊情況： 預售屋以「訂定買賣契約日」認定；遭法院拍賣者以「領得權利移轉證書日」認定。

二、 持有期間的併計（例外規定）

在特定關係下允許將前手的持有期間併入計算，以減輕納稅人的負擔。

繼承或受遺贈取得：

納稅義務人得併計被繼承人或遺贈人之持有期間。

連續繼承： 若房地發生兩次以上的繼承（如：爺爺→爸爸→孫子），

                     財政部放寬規定，得將連續各次被繼承人的持有期間合併計算。

                     但須注意，這項放寬僅針對「持有期間」，不含「取得日」，

                  「取得日」仍以上一代被繼承人(爸爸)取得日為準，用以判斷適用新舊制。

配偶相互贈與：

受贈配偶在出售房地時，得併計原取得配偶（贈與人）的持有期間。

自地自建與參與都更/危老：

個人以自有土地自地自建，或參與合建、都市更新、危老重建所分配取得的房屋，其房屋的持有期間以該土地之持有期間為準。

三、 自住房地優惠的持有期間認定

若要主張「自住房地課稅所得 400 萬元以內免稅」及 10% 優惠稅率，

必須符合連續居住滿 6 年的要件。

合併計算自住期間： 在繼承、受遺贈或配偶贈與的情形下，除了併計持有期間外，

亦可併計前手的「自住期間」。

限制： 合併期間必須符合被繼承人、贈與人或其配偶、未成年子女

             已於該房屋辦竣戶籍登記並居住，

            且無出租、供營業或執行業務使用之規定。

四、 買入預售屋 待成屋後出售之持有期間

若買入預售屋後交屋，隨後再出售該「成屋」，持有期間不併計預售屋階段。

持有期間必須從成屋的「所有權移轉登記日」重新起算。

例如持有預售屋 2 年後交屋，交屋後持有3年後賣出，其持有期間僅認定為3年，而非5年。

五、 持有期間對稅率的影響

為抑制短期炒作，持有期間長短決定了房地合一稅的稅率。

居住者持有期間         適用稅率

2年以內                          45%

超過2年，未逾5年        35%

超過5年，未逾10年      20%

超過10年                        15%

例外稅率： 因調職、非自願離職等非自願性因素交易，

或以自有土地參與合建/都更/危老而於 5 年內完成銷售者，可適用 20% 的稅率。

參考資料======================

所得稅法 第 4-5 條 

前條交易之房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅。

但符合第一款規定者，其免稅所得額，以按第十四條之四第三項規定計算之餘額不超過四百萬元為限：

一、個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地：

（一）個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。

（二）交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。

（三）個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。

二、符合農業發展條例第三十七條及第三十八條之一規定得申請不課徵土地增值稅之土地。

三、被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物。

四、尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地。

所得稅法 第 14-4 條

4 第四條之五第一項第一款及前項有關期間之規定，於繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。

參考資料======================

https://www.mof.gov.tw/%20/singlehtml/384fb3077bb349ea973e7fc6f13b6974?cntId=7d47d2e7ca704bf1a315be0ed53a263f&utm

放寬個人交易因連續繼承（受遺贈）取得的房屋、土地，課徵房地合一所得稅持有期間計算規定

財政部於日前（112年11月2日）發布解釋，放寬個人交易因連續繼承（受遺贈）取得的房屋、

土地（下稱房地），依房地合一所得稅制計算下列期間時，

得將連續「各次」繼承（受遺贈）的被繼承人（遺贈人）持有期間合併計算：

一、所得稅法第14條之4第3項規定有關適用稅率的持有期間。

二、所得稅法第4條之5第1項第1款第1目及第2目規定有關自住優惠適用要件的6年期間。

財政部說明，個人因繼承（受遺贈）而取得的房地，可能具有照顧遺屬或繳納遺產稅等需求，

須於短期內將該房地出售，如因持有期間較短而適用高稅率，未盡合理，

爰所得稅法第14條之4第4項規定繼承人（受遺贈人）於計算上開期間時，

得併計被繼承人（遺贈人）持有期間。

由於房地如果連續發生2次以上（含當次）繼承（受遺贈）而移轉所有權者，同樣具有前述情形，

且對各次繼承人（受遺贈人）而言，其取得時點及原因具有非人為所能操控的特性，

故該部放寬將「各次」被繼承人（遺贈人）持有期間均納入併計範圍，

以利適用較低稅率或自住優惠［課稅所得新臺幣（下同）400萬元以內免稅；超過部分適用10%稅率］，

以兼顧情理，落實稅法規定意旨，保障繼承人（受遺贈人）權益。

財政部舉例說明，102年1月甲君的爺爺買入A房地，111年1月爺爺身故，

由甲君的爸爸繼承A房地，未料爸爸於112年1月身故，

由甲君繼承A房地並於同年11月出售，

依本令規定，計算房地合一所得稅之持有期間與適用稅率說明如下：

一、甲君持有A房地的期間得併計爺爺及爸爸的持有期間後，合計超過10年（102年1月至112年11月），適用稅率為15%。

二、如甲君、爸爸及爺爺持有A房地時都是自住使用（即所有權人或配偶、未成年子女辦竣戶籍登記及居住，且無出租、供營業或執行業務使用），且甲君與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用過該自住優惠，甲君出售A房地還可以適用自住優惠，享有400萬元免稅額及10%稅率。

財政部進一步說明，因本令有利納稅義務人，依稅捐稽徵法第1條之1規定，對於發布時尚未核課確定之案件，均得適用。

繼承房產若貸款餘額大於公告現值，稅金如何計算？

繼承房產若貸款餘額大於公告現值，稅金如何計算？

若該房地擔保的金融機構貸款餘額（未償債務）大於繼承時的房地公告現值

（房屋評定現值＋土地公告現值），

所得稅法將此超出的部分視為繼承人的「額外負擔」。

在出售該房產計算所得稅時

不論是適用新制房地合一稅或舊制所得稅，

這筆額外負擔在符合條件下可以從交易所得中減除。

1. 核心計算公式

根據財政部台財稅字第10904601200號令，計算方式如下：

額外負擔金額 = 繼承時的貸款餘額 － 繼承時的房地公告現值。

2. 適用條件

若要主張扣除這筆「額外負擔」，必須符合以下要件：

實際負擔： 該貸款餘額超過現值的差額部分，必須確實由繼承人實際負責償還。

金融機構貸款： 僅限於向金融機構（如銀行）抵押貸款之未償債務，

私人間的借貸（如向親友借錢）無法適用此減除規定。

同標的擔保： 貸款必須是以「該繼承房地」作為擔保的債務。

3. 課稅所得額計算（房地合一稅）：

假設繼承時條件： 房地公告現值為 1000 萬元，但該房地尚有銀行貸款 3400 萬元。

計算額外負擔：     3400 萬 － 1000 萬 = 2400 萬元（此為可減除的額外負擔）。

出售時：                假設售價為 3900 萬元，物價指數調整後的現值為 1,035 萬元，

                               相關費用為 0，土地漲價總數額 100 萬元。

新制所得計算： 3900 萬（售價）－ 1035 萬（調整後現值）－ 2400 萬（額外負擔） － 100 萬（土地漲價總數額）= 365 萬元（課稅所得額）。

4. 舊制的計算（財產交易所得稅）

如果繼承的房產適用舊制，計算方式邏輯一致：

在核實認定的公式中，將「額外負擔」納入減除項目。

公式簡化為：

(成交總價 － 繼承時房地現值 － 額外負擔 － 相關稅費) × 房地比 = 併入個人綜合所得稅之所得額。

在房屋稅單上所載明的「現值」，一般指的就是已經扣除過免稅項目後的「課稅現值」。

5. 注意事項

取得成本認定： 繼承取得的房產，其「取得成本」是以繼承當時的「房屋評定現值」及「土地公告現值」為準，而非被繼承人當初購買的價格。

證明文件： 辦理申報時，務必檢附貸款餘額證明、繼承當時的現值證明以及相關稅費單據（如仲介費、代書費等），繼承人實際償還金額（如銀行還款紀錄、清償證明），以供國稅局核實認定。

參考資料 ============

財政部 令

發文日期：中華民國109年7月15日

發文字號：台財稅字第10904601200號

個人繼承取得房屋、土地時，併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔

保向金融機構抵押貸款之未償債務餘額者，應整體衡量其繼承取得房屋、

土地之經濟實質，該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值部

分，核屬其因繼承取得該房屋、土地所生之額外負擔。嗣個人交易該房屋

、土地，依所得稅法第14條第1項第7類第2款規定計算房屋之財產交易所得

或依同法第14條之4第1項規定計算房屋、土地交易所得時，該債務餘額超

過繼承時房屋評定現值及公告土地現值合計數，且確由該個人實際負擔償

還部分，得自房屋及土地交易所得中減除。

參考資料 ============

https://www.ntbt.gov.tw/singlehtml/41ae3594197f4f69b47753ce08188516?cntId=cf9cd3e49e7b47cbb18263f677ccfdc8

納稅義務人甲君112年4月間繼承其父110年4月間購入之A房地［繼承時房地現值為新臺幣（下同）1,000萬元］，併同繼承其父所遺A房地之銀行貸款餘額3,400萬元，並由其實際負擔償還。嗣甲君於113年12月間出售A房地，辦理房地合一稅申報交易所得時，除可列報減除繼承時房地現值按物價指數調整後金額1,035萬元（1,000萬元×物價指數103.5%）外，所繼承之貸款餘額超過繼承時房地現值部分計2,400萬元（甲君繼承之貸款餘額3,400萬元-繼承時房地現值1,000萬元），亦可自房地交易所得中減除。

所得稅有哪些合法節稅方法

合法節稅的核心在於善用免稅額、各項扣除額以及特定的租稅優惠

（如重購退稅、財產交易損失扣抵）。以下整理出主要的合法節稅方法：

1. 善用免稅額與扶養親屬

增加受扶養親屬： 每列報一位扶養親屬，即可減除9.7萬元的免稅額；

若扶養年滿70歲的直系尊親屬（如父母、祖父母），免稅額增加50%，即每人可扣除14.55萬元。

扶養資格判定：

直系尊親屬需年滿60歲，或未滿60歲但無謀生能力（年所得低於基本生活費21.3萬元）。

子女需未成年，或已成年但因在校就學、身心障礙或無謀生能力受納稅人扶養。

注意： 扶養親屬的所得也必須併入申報，因此需評估親屬的所得是否低於其適用的免稅額及扣除額，報扶養才划算。

2. 選擇最有利的扣除額方案

一般扣除額分為「標準扣除額」與「列舉扣除額」，納稅人應選擇金額較高者申報。

標準扣除額：     單身者13.1萬元，夫妻合併申報者26.2萬元。

列舉扣除額：     若以下六項總和超過標準扣除額，則選列舉較節稅：

捐贈：                 對公益團體捐贈總額最高可扣抵綜合所得總額20%。

人身保險費：     每人每年最高扣除2.4萬元（僅限直系親屬），但健保費可全額扣除。

醫藥及生育費： 必須是付給公立或健保特約醫院，核實認列無金額上限，

                             但受有保險理賠部分不得扣除。

災害損失：         遭受不可抗力災害且未受保險理賠之損失。

購屋借款利息： 每一申報戶每年最高扣除30萬元，但須先扣除儲蓄投資特別扣除額。

政治獻金：         對政黨或候選人的捐贈（受相關法律規定限額）。

3. 特別扣除額的運用

薪資所得特別扣除： 每人每年最高21.8萬元。若與提供勞務直接相關的必要費用（如服裝費、進修費、工具支出）超過此額度，可考慮採核實減除。(各項上限為薪資3%)

儲蓄投資特別扣除： 全戶金融機構存款利息、儲蓄性質信託收益等，合計全年上限27萬元。

幼兒學前特別扣除： 自2026年報稅起（114年度所得），第一名子女扣除15萬元，第二名及以上每人22.5萬元，且取消排富條款。

長期照顧特別扣除： 符合身心失能條件者，每人每年扣除額提高至18萬元

（設有排富條款有下列情形之一者不可扣除: 1.適用稅率20%以上,2.股利所得採28%分開計稅,3.基本所得額超過750萬）。

房屋租金支出特別扣除： 自2026年報稅起改為「特別扣除額」，每一申報戶每年最高扣除18萬元。若名下無房且同時有租金支出與標準扣除額，可併同適用

（與購屋利息僅能擇一適用，且有排富條款有下列情形之一者不可扣除: 1.適用稅率20%以上,2.股利所得採28%分開計稅,3.基本所得額超過750萬）。

4. 房地產交易相關節稅

重購自用住宅退稅： 無論新舊制，只要在2年內完成「先買後賣」或「先賣後買」，且符合自住規定，即可申請退還或抵繳稅款。

財產交易損失扣抵： 賣房若賠錢，申報損失後可扣抵當年度的其他財產交易所得；若當年度不夠抵，可留待後3個年度繼續扣抵。

房地合一稅優惠：     符合自住滿6年等條件，課稅所得400萬元以內免稅，超過部分僅按10%稅率課徵。

5. 其他策略

股利所得擇優： 股利可選擇「合併計稅（享8.5%抵減稅額，上限8萬）」或「分開計稅（單一稅率28%）」。

一般薪資族適用低稅率級距時，合併計稅通常較有利，甚至可能產生退稅。

夫妻申報方式： 系統通常會自動試算「合併計稅」、「薪資分開計稅」或「各類所得分開計稅」等5種組合。

高薪夫妻通常採薪資或各類所得分開計稅較能避免跳級課稅。

提醒： 若有應退稅額或可抵減稅額，即使年收入低於免稅門檻，仍必須辦理結算申報才能領回退稅。

賠錢賣房還需要申報財產交易所得稅嗎？

賠錢賣房仍需要申報財產交易所得稅，且主動申報對納稅人較為有利。

1. 賠錢為什麼還要申報？

依法申報義務： 只要發生房地交易，不論盈虧都應依法申報。

避免國稅局核定稅額： 若未主動申報，國稅局無從得知該筆交易是賠售，

                     可能會依職權（如按房屋評定現值的一定比例）開立應繳納稅額的稅單。

保障扣抵權益： 只有主動申報並經核實認定為損失，才能在當年度或未來3年度抵扣其他財產交易所得。

2. 財產交易損失的抵扣限制

不能抵扣薪資所得： 賣房產生的財產交易損失，無法與薪資所得或其他類別所得互相抵扣，

                   因此不能直接減少因薪資收入而產生的綜所稅。

僅限抵扣「財產交易所得」： 該損失僅能用來抵銷同年度的其他財產交易獲利（例如同年賣另一間房有賺錢）。

三年度扣除限額： 若當年度沒有財產交易所得可供扣除，或扣除後仍有餘額，

                 該損失餘額可以在之後 3 個年度內的財產交易所得中繼續申報扣除。

3. 如何申報與準備文件

若要申報賠售損失，必須採「核實認定」方式，不能使用政府規定的標準認定百分比。

申報基礎： 以「買進」與「賣出」的兩次實際成交價格為基礎計算。

須檢附相關證明供國稅局核銷：

不動產買賣契約書影本（私契）。

價款收付紀錄（如匯款單、存摺影本）。

必要費用證明（如仲介費、代書費、裝修費、土地增值稅、契稅、印花稅等收據）。

舉例說明： 假設 110 年度賣 A 屋賠售 30 萬，賣 B 屋賺了 12 萬，

                     則 110 年可申報抵銷 B 屋的 12 萬所得。

                    若當年度無財產交易所得可供扣除或扣除不足者，

                    可以以後3年度之財產交易所得扣除之。

 

參考資料 ==============

所得稅法 第 14-4 條

1.第四條之四規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算，

其為出價取得者，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額；

其為繼承或受贈取得者，以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。

但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，除屬當次交易未自該房屋、土地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外，不得列為成本費用。

2.個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後三年內之房屋、土地交易所得減除之。

參考資料 ==============

財政部稅務入口網  首頁/稅務資訊/認識稅務/稅務小常識

https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-knowledge/jJgjYPw

二、 出售屬綜合所得稅財產交易所得課稅的房屋、土地，只有房屋交易部分課徵綜合所得稅，土地交易部分免納所得稅（104 年12 月31 日以前取得）：

（一） 賣房子無論賠錢或賺錢，在完成所有權移轉登記後次年申報移轉年度個人綜合所得稅時，要檢附原始交易證明文件，將該筆交易所得合併申報或將財產交易損失扣抵財產交易所得。

（二） 未申報或未能提出證明文件時，就算是賠錢賣房子，國稅局會依照財政部所定的標準按實際成交金額或房屋評定現值的一定比例計算財產交易所得。

（三） 如果小周出售的房子是自用住宅，他所繳納該財產交易所得部分的綜合所得稅，2 年內重購自用住宅的房子價格如超過原出售價格，可以在重購的房子完成移轉登記的年度，在申報該年度綜合所得稅時，從應納的綜合所得稅額中扣抵或退還。不論是先買後賣或先賣後買都可以適用。

參考資料 ==============

財政部稅務入口網/首頁/稅務資訊/認識稅務/節稅宣導手冊/國稅節稅手冊/綜合所得稅節稅手冊

https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-saving-manual/national/individual-income-tax/k2Jbgrp

繼承房地當時之貸款餘額大於現值，出售後若申報所得稅要提供哪些證明文件？

當您繼承的房產貸款餘額大於繼承時的房地現值（房屋評定現值+土地公告現值之）時，

在申報售屋所得時可以將該差額視為「額外負擔」予以扣除。

報稅時應準備相關證明文件，方便國稅局核實認列

1. 貸款相關證明

貸款餘額證明： 需檢附銀行出具的證明文件，以確認繼承當時該房產尚有多少貸款未償還，

               且「必須為繼承人實際償還」與「向金融機構借款款項」才可扣除，私人借貸不可認列。

借款契約影本： 證明貸款的性質與用途。

2. 繼承當時的價值證明

房屋評定現值證明： 繼承年度的房屋稅單或相關現值證明。

土地公告現值證明： 繼承年度的土地現值證明文件。

遺產稅申報或核定資料： 通常可作為繼承事實與當時現值的輔助證明。

3. 出售交易與成本文件

不動產買賣契約書影本（私契）： 證明您出售房屋的實際成交總價。

價款收付紀錄： 例如存摺影本、匯款單等實際收到房款的證明。

必要費用憑證： 包含仲介費收據、代書費單據、土地增值稅繳款書、契稅、印花稅、規費等相關稅費證明的正本或影本。

4. 其他基本文件

綜合所得稅結算申報書： 於次年 5 月申報時填寫。

建物權狀及戶籍資料影本： 證明房屋所有權人身分及是否符合自住條件（若涉及自用住宅優惠）。

重要提醒： 在舊制核實認定下，納稅義務人有舉證責任。

           若無法提供相關原始取得成本及費用證明，國稅局可能會改採「標準認定法」計算所得，

           屆時可能無法主張扣除「貸款大於現值」的額外負擔。

           因此，請務必妥善保存所有相關的銀行證明與交易單據。

出售繼承取得的房產，持有期間及成本該如何計算？

若您是透過繼承取得房產，持有期間可以「合併計算」，

這將影響您適用的稅率以及是否能享有自住優惠。

1. 持有期間的計算公式

若被繼承人原始以買賣方式取得房地產

那麼繼承取得的房地，其持有期間的計算方式為：

持有期間 = 繼承人的持有期間 + 被繼承人的持有期間。

但若被繼承人原始以預售屋、房屋使用權、股份（有價證券或非有價證券）、強制執行拍定、

興建完成後第一次移轉、區段徵收/重劃、信託、配偶贈與、繼承等情形有專門認定，

不得一概而論。請以法規要點對應各情形判定。

2. 合併計算的效益

適用稅率： 房地合一稅的稅率級距是根據持有期間分級課稅（短期稅率較高、長期稅率較低）。

           透過合併被繼承人的持有期間，通常可以拉長總持有時間，進而適用較低的稅率。

自住優惠資格： 申請房地合一稅的「自住房屋土地免稅額」（課稅所得400萬元以內免稅）時，

               需要符合「持有並居住於該房屋連續滿6年」的條件。

               若被繼承人或其配偶、未成年子女已在該房屋辦竣戶籍登記並實際居住，且無出租或供營業使用。

               繼承人可以將被繼承人的持有及居住期間合併計算，以符合這項6年的門檻。

3. 如何判斷適用新舊制（以繼承房屋為例）

在判斷該適用「舊制」還是「房地合一新制」時，繼承房產有其特殊性：

若被繼承人是在 104年12月31日（含）以前取得房產，則不論繼承人是在何時繼承，

原則上在出售時可以選擇適用舊制（僅就房屋部分課財產交易所得稅，土地免稅）。

若被繼承人是在 105年1月1日以後取得，則一律適用房地合一新制。

4. 稅金計算範例

若適用舊制且為繼承取得，財產交易所得：

(成交價 - 繼承時房屋評定現值 - 相關費用) × 房地比 = 財產交易所得。

房地交易所得＝賣出成交價－(繼承或受贈時之房屋評定現值+公告土地現值)*物價指數調整－因取得、改良及移轉而支付之費用

注意，繼承取得的「取得成本」並非當初被繼承人的買價，

而是以繼承時的「房屋評定現值」及「土地公告現值」為準。

特別提醒： 如果繼承的房子還有尚未償還的貸款，且貸款餘額大於房地現值，

           在計算所得時可以列為「額外負擔」扣除，這能有效降低應課稅的金額。

參考資料 ==============================

房地合一課徵所得稅申報作業要點

叁、個人房屋、土地交易所得計算

　　八、個人依本法第十四條之四規定計算房屋、土地、房屋使用權、預售房地、符合一定條件股份或出資額之交易所得，減除當次交易之土地依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，應按規定稅率計算應納稅額申報納稅，不併計綜合所得總額。

    　　　　前項交易所得計算方式如下：

　　　　(一)出價取得：

　　　　　　交易所得＝交易時成交價額－原始取得成本－因取得、改良及移轉而支付之費用

　　　　(二)繼承或受贈取得：

　　　　　　1.房屋、土地交易所得＝交易時成交價額－繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值－因取得、改良及移轉而支付之費用

　　　　　　2.房屋使用權、預售房地、符合一定條件股份或出資額之交易所得＝交易時成交價額－繼承或受贈時依遺產及贈與稅法規定計算之時價－因取得、改良及移轉而支付之費用

　　　　　　3.第一目規定政府發布之消費者物價指數，指第三點規定之交易日所屬年月已公告之最近臺灣地區消費者物價總指數。

如何判斷賣房該適用舊制還是房地合一新制？房屋、土地之取得日如何認定

判斷賣房應適用舊制（財產交易所得稅）還是房地合一新制，

最主要的依據是「取得日」，「取得日」的定義按照 取得不動產的方式不同而有差異

取得方式                                取得日認定

買賣                                     所有權移轉登記日。

贈與                                        所有權移轉登記日。

贈與（配偶間）                 得以配偶原始取得日為準。

繼承                                 繼承開始日為取得日；

                                                但可在特定條件下合併被繼承人持有期間計算持有期間。

建物第一次移轉                    核發使用執照日。

預售房                                    訂定買賣契約之日。

以下為具體的判斷準則：

1. 以「取得日」判斷

適用舊制（財產交易所得稅）： 若房屋是在 104 年 12 月 31 日（含）以前取得，即屬於舊制。

適用新制（房地合一稅）： 若房屋是在 105 年 1 月 1 日以後取得，則適用房地合一新制。

2. 特殊轉折期判斷（取得日於 103 年至 104 年間）

根據國稅局的規定，在 103 年至 104 年過渡期間取得的房產，需再根據「持有期間」來判斷：

適用舊制： 於 103 年 1 月 1 日以前取得；或於 103 年 1 月 2 日至 104 年 12 月 31 日之間取得，且持有期間超過 2 年者。

適用新制： 於 103 年 1 月 2 日至 104 年 12 月 31 日之間取得，但持有期間在 2 年以內者。

3. 繼承取得的特殊規定

繼承取得之「取得日」為繼承開始日，但可就被繼承人（原持有人）持有期間合併計算。

若是合併計算後的取得日落在 104 年 12 月 31 日以前，仍有機會適用舊制。

新舊制申報方式的主要差異

舊制： 僅針對「房屋」部分的交易獲利課稅，土地交易所得免納所得稅（僅課土地增值稅）。

       所得須於交易年度次年的 5 月份併入個人綜合所得稅辦理結算申報。

新制： 房屋及土地均按實際成交價額減除成本及費用課稅。

       不論有無應納稅額，都必須在完成所有權移轉登記日的次日起 30 日內主動向國稅局申報，

       不併入 隔年5 月的綜所稅申報。

參考資料 ==============================

房地合一課徵所得稅申報作業要點

    四、前點房屋、土地取得日之認定，以完成所有權移轉登記日為準；房屋使用權取得日之認定，以權利移轉之日為準；預售房地取得日之認定，以訂定買賣契約之日為準；股份或出資額取得日之認定，屬證券交易稅條例所稱有價證券者，以買賣交割日為準，屬上開有價證券以外者，以訂定買賣契約之日為準。但有下列情形之一者，依其規定：

　　　　(一)因強制執行於辦理所有權登記前已取得所有權，為拍定人領得權利移轉證書之日。

　　　　(二)無法辦理建物所有權登記（建物總登記）之房屋，為訂定買賣或贈與契約之日。

　　　　(三)興建房屋完成後第一次移轉，為核發使用執照日。但無法取得使用執照之房屋，為實際興建完成日。

　　　　(四)因區段徵收或徵收前先行協議價購領回抵價地，為所有權人原取得被徵收或協議價購土地之日。

　　　　(五)經土地重劃後重行分配與原土地所有權人之土地，為所有權人原取得重劃前土地之日。

　　　　(六)營利事業受託辦理土地重劃或個人、營利事業（出資者）以資金參與自辦土地重劃，取得抵繳開發費用或出資金額之折價抵付之土地（抵費地），為重劃計畫書核定之日。

　　　　(七)實施者依都市更新條例規定實施都市更新事業所取得之房屋、土地，為都市更新事業計畫核定之日。

　　　　(八)新建建築物起造人依都市危險及老舊建築物加速重建條例規定完成重建所取得之房屋、土地，為重建計畫核准之日。

　　　　(九)原土地所有權人以自有土地與營利事業合建分屋、依都市更新條例規定參與都市更新或依都市危險及老舊建築物加速重建條例規定參與重建，分配取得之土地，為所有權人原取得合建、參與都市更新或重建前土地之日。

　　　　(十)因分割共有物，或共有物變價分割經共有人參與應買或聲明優先承買，共有人取得與原權利範圍相當之房屋、土地，為原取得共有物之日。

　　　　(十一)股份或出資額，屬因公司現金增資、股票公開承銷、公司設立時採發起或募集方式而取得者，為股款繳納日；以債權、財產或技術作價抵繳認股股款而取得者，為作價抵繳認股股款日；因公司盈餘或資本公積轉增資而取得者，為除權基準日；其他方式取得者，為實際交易發生日。

　　　　(十二)因配偶贈與取得之房屋、土地、房屋使用權、預售房地、股份或出資額，適用遺產及贈與稅法第二十條第一項第六款配偶相互贈與之財產不計入贈與總額規定者，為配偶間第一次相互贈與前配偶原始取得該財產之日。

　　　　(十三)配偶之一方依民法第一千零三十條之一規定行使剩餘財產差額分配請求權取得之房屋、土地、房屋使用權、預售房地、股份或出資額，為配偶之他方原取得之日。

　　　　(十四)繼承取得之房屋、土地、房屋使用權、預售房地、股份或出資額，為繼承開始日。

　　　　(十五)以房屋、土地、房屋使用權、預售房地、股份或出資額為信託財產，受託人於信託關係存續中，交易該信託財產，以下列日期認定。信託關係存續中或信託關係消滅，受託人依信託本旨交付信託財產與受益人後，受益人交易該信託財產者，亦同：

　　　　　　　1.受益人如為委託人，為委託人取得該信託財產之日。

　　　　　　　2.受益人如為非委託人，或受益人不特定或尚未存在，為訂定信託契約之日；信託關係存續中，追加房屋、土地、房屋使用權、預售房地、股份或出資額為信託財產者，該追加之信託財產，為追加之日。

              3.信託關係存續中，如有變更受益人之情事，為變更受益人之日；受益人由不特定或尚未存在而為確定，為確定受益人之日。

        (十六)信託關係存續中，受託人管理信託財產所取得之房屋、土地、房屋使用權、預售房地、股份或出資額，嗣受託人交易該信託財產，為受託人取得該信託財產之日；該信託財產持有期間內，如有變更受益人之情事，為變更受益人之日；如有受益人由不特定或尚未存在而為確定，為確定受益人之日。信託關係存續中或信託關係消滅，受託人依信託本旨交付該信託財產與受益人後，受益人交易該信託財產者，亦同。

        (十七)以房屋、土地、房屋使用權、預售房地、股份或出資額為信託財產，嗣因信託行為不成立、無效、解除或撤銷而塗銷信託登記，該信託財產回復登記於委託人名下，為委託人原取得該信託財產之日。

房屋(課稅)現值具體扣除哪些項目？

「房屋(課稅)現值」是「房屋評定現值」扣除免稅部分後的金額。

具體的扣除（免稅）項目包含以下幾大類：

1. 建築物地下室免稅空間

並非所有的地下室面積都要繳稅，若符合下列用途且未收取費用或出租，

通常可作為扣除項目

防空避難室： 僅供避難使用且未收費者。

機械設備空間： 利用原有空間設置之機器房、抽水機、發電機設備等。

自用停車空間： 建築物地下室停車位僅供住戶自用停車使用（不包含按車收費或出租者），或是營利事業無償專供員工停車使用部分。

2. 公共設施與特定空間

蓄水池： 房屋內設置的蓄水設備。

免稅騎樓： 供公眾通行的騎樓或走廊地現值。

公設免稅部分： 包含住宅分攤中符合免稅規定之公共設施。

3. 房屋評定現值與課稅現值的關係

房屋評定現值： 是地方政府根據構造、用途、樓層及地段率所評定出的房屋總體價值。

房屋課稅現值： 則是扣除上述免稅項目後，實際用來計算房屋稅的稅基。

                            其計算公式為：「評定現值 － 免稅部分」。

因此「課稅現值」通常會略小於「評定現值」。

在房屋稅單上所載明的「現值」，一般指的就是已經扣除過免稅項目後的「課稅現值」。

房屋現值與房屋評定現值有何差異?

「房屋現值」與「房屋評定現值」常被混淆，

實際兩者存在細微差異。

1. 定義與範疇之別

房屋評定現值： 

這是地方政府（不動產評價委員會）根據「房屋標準價格」所評定出的房屋總價值。

它包含了「房屋課稅現值」與「免稅現值」兩部分。

房屋現值（常見指課稅現值）： 

在房屋稅單上提到的「現值」或一般所說的「房屋現值」，

通常是指扣除免稅部分後、真正用來計算稅額的「房屋課稅現值」。

2. 計算公式的差異

房屋評定現值： 核定單價 × 面積 × (1 － 折舊率 × 折舊年數) × 地段率。

課稅現值：         是由「評定現值」- 「免稅部分」

              例如扣除防空避難室、地下室發電機設備、蓄水池或公設免稅部分後所得出的金額。

              因此，「課稅現值」通常會略小於「評定現值」。

3. 與市價的關係

非房屋市價： 無論是評定現值還是課稅現值，皆遠低於市場買賣價格。

這是因為政府為了避免民眾稅負過重，通常以較低的評定價值作為課稅稅基。

評定頻率： 房屋評定現值並非固定不變，各縣市政府每 3 年會重新評定一次，並依據耐用年數逐年遞減（折舊）。目前最新公告日期是 114年7月1日。 

  https://www.tntb.gov.tw/showpage.php?lmenuid=69&smenuid=252&tmenuid=100&infoid=1673

4. 影響的稅目

房屋稅： 計算公式為「房屋課稅現值 × 適用稅率」。

契稅： 房屋所有權移轉（如買賣、贈與）時，是以「房屋評定現值」作為「核定契價」來計算稅金。

115年度 台南市房屋稅率

房屋稅計算公式：

應納稅額=課稅現值×稅率(元以下無條件捨去)×持分比例 

課稅現值=核定單價×面積×(1-折舊年數×折舊率)×路段率 

房屋現值係依本市不動產評價委員會評定之「房屋標準價格」核計。

出租且申報所得達 "當地一般租金標準"，可享較優惠之房屋稅， 所謂"當地一般租金標準"為何?

出租申報租賃所得且達所得稅法第14條第1項第5類規定之當地一般租金標準之住家用房屋，可適用較優惠之法定稅率範圍，即1.5%至2.4%。

在房屋稅 2.0 新制下，若非自住住家用房屋「出租且申報所得達標」，

可適用較低的優惠稅率 1.5% 至 2.4%。

所謂「達標」的具體標準是依財政部核定的「當地一般租金標準」來認定，

以台南市為例，其計算公式如下：

一、 台南市 114 年租金標準計算公式

標準是將「房屋評定現值」與「公告土地現值」分別乘以一定比例後加總，

計算出全年租金收入應達到的門檻：

適用「新標準單價」房屋（105 年 7 月 1 日起新建完成）：

標準 = (房屋評定現值 × 10%) + (公告土地現值 × 1.2%)。

適用「舊標準單價」房屋（105 年 6 月 30 日以前建築完成）：

標準 = (房屋評定現值 × 22%) + (公告土地現值 × 1.2%)。

二、 實例說明

假設甲君在台南市有一間適用新標準單價的 A 屋：

房屋評定現值：80 萬元。

土地公告現值：200 萬元。

計算租金標準： (80 萬 × 10%) + (200 萬 × 1.2%) = 8 萬 + 2.4 萬 = 10 萬 4,000 元。

認定： 甲君全年申報的租金收入必須大於或等於 10 萬 4,000 元

（例如月租 1 萬元，全年 12 萬元），才算「租賃所得達標」。

三、 申報與審核要件

申報期限： 必須於房屋稅開徵 40 日前（即 3 月 22 日以前）向財稅局申報變更使用情形，並檢附租賃契約書影本。

所得稅連動： 納稅義務人除了向財稅局申報外，當年度 5 月辦理綜合所得稅結算申報時，也必須如期申報該筆租賃所得，才能在當期適用優惠稅率。

審認基準： 稽徵機關原則上依財政部備查的標準計算。若經國稅局查明認定實際租金收入確實低於標準，則會依實際租金認定。

總結來說，此標準是為了鼓勵多屋族將閒置房屋釋出至租賃市場，

只要合法出租並誠實申報且租金不低於政府核定之標準，即可享有較輕的房屋稅負。

參考資料==============================

台南市 115年期房屋稅開徵問答集

https://www.tntb.gov.tw/_document/files/artsinfo/1773992699-m0.pdf

參考資料==============================

法規名稱： 114年度房屋及土地之「當地一般租金標準」

公發布日： 民國 115 年 01 月 23 日

發文字號： 台財稅字第11404658190號函

法規功能按鈕區

一、房屋(含土地)之當地一般租金標準，按房屋課徵房屋稅適用新標準單價(各縣市適用範圍如附表)或舊標準單價分別依相應比例計算：

　(一)臺北市部分：

　　　１、住家用：

          (1)適用新標準單價房屋：依房屋評定現值之10％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

          (2)適用舊標準單價房屋：依房屋評定現值之27％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

　　　２、非住家用：依實地調查租金狀況編訂「114年度非住家用房屋當地一般租金標準表」，並考量特定情形予以核定。

　(二)新北市部分：

      １、住家用：

          (1)板橋區、三重區、永和區、中和區、新莊區、新店區、土城區、蘆洲區、汐止區及樹林區：

             ①適用新標準單價房屋：依房屋評定現值之10％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

             ②適用舊標準單價房屋：依房屋評定現值之24％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

          (2)鶯歌區、三峽區、淡水區、瑞芳區、五股區、泰山區、林口區、深坑區、石碇區、坪林區、三芝區、石門區、八里區、平溪區、雙溪區、貢寮區、金山區、萬里區 及烏來區：

             ①適用新標準單價房屋：依房屋評定現值之10％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

             ②適用舊標準單價房屋：依房屋評定現值之22％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

      ２、非住家用：依實地調查租金狀況編訂「114年度非住家用房屋當地一般租金標準表」，並考量特定情形予以核定。

  (三)桃園市部分：

      １、住家用：

          (1)適用新標準單價房屋：依房屋評定現值之10％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

          (2)適用舊標準單價房屋：依房屋評定現值之22％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

      ２、非住家用：依實地調查租金狀況編訂「114年度非住家用房屋當地一般租金標準表」，並考量特定情形予以核定。

  (四)新竹市部分：

      １、住家用：

          (1)適用新標準單價房屋：依房屋評定現值之10％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

          (2)適用舊標準單價房屋：依房屋評定現值之21％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

      ２、非住家用：依實地調查租金狀況編訂「114年度非住家用房屋當地一般租金標準表」，並考量特定情形予以核定。

  (五)新竹縣部分：

      １、住家用：

          (1)適用新標準單價房屋：依房屋評定現值之10％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

          (2)適用舊標準單價房屋：依房屋評定現值之17％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

      ２、非住家用：依實地調查租金狀況編訂「114年度非住家用房屋當地一般租金標準表」，並考量特定情形予以核定。

  (六)臺中市部分：

      １、住家用：

          (1)適用新標準單價房屋：依房屋評定現值之10％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

          (2)適用舊標準單價房屋：依房屋評定現值之25％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

      ２、非住家用：依實地調查租金狀況編訂「114年度非住家用房屋當地一般租金標準表」，並考量特定情形予以核定。

  (七)臺南市部分：

      １、住家用：

          (1)適用新標準單價房屋：依房屋評定現值之10%及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

          (2)適用舊標準單價房屋：依房屋評定現值之22%及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

      ２、非住家用：依實地調查租金狀況編訂「114年度非住家用房屋當地一般租金標準表」，並考量特定情形予以核定。

  (八)高雄市部分：

      １、住家用：

         (1)鹽埕區、鼓山區、左營區、楠梓區、三民區、新興區、前金區、苓雅區、前鎮區、旗津區、小港區、鳳山區、大社區、仁武區、鳥松區、岡山區、橋頭區、梓官區、大寮區、燕巢區及路竹區：

            ①適用新標準單價房屋：依房屋評定現值之10％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

            ②適用舊標準單價房屋：依房屋評定現值之20％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

          (2)林園區、大樹區、田寮區、阿蓮區、湖內區、茄萣區、永安區、彌陀區、旗山區、美濃區、六龜區、甲仙區、杉林區、內門區、茂林區、桃源區及那瑪夏區：

            ①適用新標準單價房屋：依房屋評定現值之10%及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

            ②適用舊標準單價房屋：依房屋評定現值之17％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

     ２、非住家用：依實地調查租金狀況編訂「114年度非住家用房屋當地一般租金標準表」，並考量特定情形予以核定。

  (九)其他縣(市)部分：

     １、住家用：

         (1)適用新標準單價房屋：依房屋評定現值之10%及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

         (2)適用舊標準單價房屋：依房屋評定現值之17％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

     ２、非住家用：依實地調查租金狀況編訂「114年度非住家用房屋當地一般租金標準表」，並考量特定情形予以核定。

二、土地之當地一般租金標準：依公告土地現值之1.2％計算。

如何申報房屋使用情形變更？

欲向臺南市政府財政稅務局申報房屋使用情形變更

例如由營業用改為自住用，或空置改為出租等，參考以下具體方式與規定：

一、 申報管道

您可以親自前往財稅局所屬分局（臺南、安南、新營、新化、佳里分局）辦理。

填妥房屋使用情形變更申報書，並檢附相關證明文件。

特別提醒： 若是購入新屋或中古屋，可在申報「契稅」時，

直接於契稅申報書附聯填報購入後的使用情形，申請按自住稅率課徵。

二、 申報期限與適用時間

申報截止日： 應於房屋稅開徵 40 日前（即 3 月 22 日以前）提出申請。

生效時點：

稅額減少（如改為自住）： 準時申報者，自當期（當年 5 月稅單）開始適用；

逾期申報者，則自次期（隔年 5 月）才開始適用。

稅額增加（如改為營業）： 無論是否申報，皆自變更使用的次期開始適用。

三、 應檢附證明文件

視變更的情形而定，通常需要準備：

房屋使用情形變更申報書。

特定變更證明： 例如若要申報按「出租達租金標準」之優惠稅率（1.5%~2.4%），

                             須檢附租賃契約書影本。

設籍證明： 自住房屋新制要求必須辦理戶籍登記，

                     建議備妥身分證或戶口名簿以供查驗是否符合設籍要件。

四、 申報後的後續與變動

核定與通知： 主管機關在收受申報後 20 日內會核計現值並通知納稅義務人。

免再申報情形： 經核定適用後，若使用情形沒有再變動，以後年度不需每年重新申請。

稅額變動查詢： 您可以從 5 月份收到的繳款書中，查看「稅額異動原因代號」，若代號顯示為「2」或「3」，即代表房屋使用情形或減免條件已發生變更。

台南市房屋稅免稅或減免條件為何?

台南市房屋稅免稅條件為何?

房屋稅的免稅或減免條件主要分為住家用房屋現值標準免徵以及特定用途房屋減免兩大類。

一、 住家用房屋現值標準免徵（小坪數/低現值房屋）

這是最常見的免稅情形。為了照顧簡陋房屋居住者及減輕負擔，

符合以下條件的住家用房屋可免徵房屋稅：

現值標準： 房屋評定現值在一定金額以下。

台南市現行標準： 115年期（2026年）起，免徵標準調升為 11萬4,000元。

                                臺南市政府 114 年 11 月 20 日府財稅字第 1141607658 號公告，

                                明確將 115 年期起之住家用房屋免徵房屋稅現值標準調整為 11萬4,000元。

身分限制： 僅限自然人持有（法人如公司持有者，現值再低也無法免稅）。

戶數限制： 全國合計以 3戶為限。

擇定方式： 若自然人全國持有超過3戶低現值房屋，應於3月22日前申報擇定哪3戶免稅。

                     逾期未申報者，稽徵機關會按稅額高低排序，主動由高至低核定3戶免徵。

二、 特定用途或性質房屋減免

符合以下特定條件的私有房屋，可向稽徵機關申請免徵或減半徵收：

全免徵收（免稅）：

宗教祭祀： 辦竣登記之宗祠、宗教團體供傳教佈道之教堂及寺廟。

慈善教育： 經立案之私立學校、學術研究機構或慈善救濟事業，且房屋為自有。

農業生產： 專供飼養禽畜、培植農產品之溫室、燻菸房、存放農機具倉庫及堆肥舍等。

重大受災： 受重大災害毀損面積佔整棟面積 5成以上，必須修復始能使用之房屋。

政府公用： 無償供政府機關公用或供軍用之房屋。

海砂或輻射屋： 經鑑定須拆除重建之海砂屋，或年劑量達一定標準之輻射屋。

減半徵收：

合法工廠： 合法登記之工廠，供直接生產使用之自有房屋。

農會倉庫： 農會所有之自用倉庫及檢驗場。

輕微受災： 受重大災害毀損面積達 3成以上不及 5成者。

三、 法規出處

上述免稅與減免規定主要依據以下法規：

中央法規：

《房屋稅條例》第 14 條： 規定公有房屋免稅項目。

《房屋稅條例》第 15 條： 規定私有房屋免稅與減半徵收項目，包含現值10萬元以下（授權地方調整）之規定。

地方稅法規與公告：

《臺南市房屋稅徵收細則》： 規範本市房屋稅徵收具體事宜。

重要提醒： 除「現值標準免徵」由機關主動核定外（全國3戶內），其餘特定用途減免均需由納稅義務人於開徵40日前（即 3月22日以前）向財稅局申報，逾期申報則自次期才始適用。

房屋稅與地價稅的「自住」稅率優惠認定有哪些異同？

房屋稅與地價稅在「自住」的認定上，都要求辦理戶籍登記，

但在稅率、戶數限制、面積限制、產權權屬以及申請期限等方面仍有顯著不同：

1. 稅率與節稅差距

房屋稅： 自住稅率為 1.2%；

                 若符合「全國單一自住」且現值在一定金額以下，稅率可降至 1%。

地價稅： 優惠稅率（自用住宅用地）為 2‰ (0.2%)。

2. 戶數限制

房屋稅： 所有人、配偶及未成年子女在全國合計以 3 戶為限。

地價稅： 本人、配偶及未成年受扶養親屬，全國以 1 處為限。

                 若有其他成年直系親屬（如父母、成年子女）設籍在其他處房屋，

                 在符合面積限制下，地價稅可不受 1 處限制。

3. 面積限制

房屋稅： 沒有面積限制。

地價稅： 有面積限制，都市土地以 300 平方公尺（約 90.75 坪）為限，

                 非都市土地以 700 平方公尺（約 211.75 坪）為限。

4. 權屬與設籍對象

權屬限制：

房屋稅要求房屋必須為本人、配偶或未成年子女所有。

地價稅則較寬鬆，地上房屋可以是本人、配偶或直系親屬（如父母）所有。

設籍要求：

兩者皆要求由本人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記。

房屋稅額外強調必須有「實際居住使用」的事實。

5. 申請期限與適用期間

申請時點： 兩者皆須在開徵前 40 日申請，但日期不同。

房屋稅： 須於 3 月 22 日以前申請，核准後當期（當年）適用。

地價稅： 須於 9 月 22 日以前申請，核准後當年適用。

納稅義務基準日：

房屋稅為每年 2 月最後一天。

地價稅為每年 8 月 31 日。

6. 特殊情況認定

相鄰房屋打通：

房屋稅： 即使打通，若未向戶政機關申請「門牌併編」，仍會視為多戶；

                 若全國合計超過 3 戶，則無法全部適用自住稅率。

地價稅： 若相鄰房屋確係打通合併使用，經稽徵機關派員實地勘查屬實，

                 可合併認定為 1 處，即便只有 1 處設籍也能適用優惠稅率。

自住房屋享受房屋稅優惠的具體要件與期限為何？

具體要件與期限說明如下：

一、 辦理戶籍登記的具體要件

自住房屋要適用優惠稅率1.2% 或 全國單一自住 1%，

必須同時符合以下要件：

設籍對象： 房屋必須由房屋所有人或使用權人之本人、

                     配偶或直系親屬應於該屋辦竣戶籍登記，其中一人辦竣戶籍登記。

使用現況： 房屋須為實際居住使用，且無出租或供營業情形。

戶數限制： 所有人、配偶及未成年子女在全國合計須在 3 戶以內。

二、 辦理申報的期限

一般申報期限： 房屋使用情形變更（如由非自住改為自住並遷入戶籍），

應於每期房屋稅開徵 40 日前（即 3 月 22 日以前）向稽徵機關申報。

如逾期申報（3 月 22 日後），則須等到次期（隔年 5 月）才能開始適用優惠稅率。

三、 為什麼必須辦理戶籍登記？

房屋稅 2.0 新制增訂此要件，主要是為了使房屋稅與地價稅（自用住宅用地）

的自住認定要件趨於一致，以減少徵納爭議並簡化稅政。

若自住房屋未能在期限內辦理戶籍登記，將會被改按「其他住家用房屋」稅率課徵，

在台南市其稅率可能高達 2.6% 至 4.8%。

參考資料 =====================

房屋稅條例

第 5 條 第一項第一款第一目

1.房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：

一、住家用房屋：

（一）供自住、公益出租人出租使用或以土地設定地上權之使用權房屋並供該使用權人自住使用者，為其房屋現值百分之一點二。但本人、配偶及未成年子女於全國僅持有一戶房屋，供自住且房屋現值在一定金額以下者，為其房屋現值百分之一。

第 5 條 第四項

4. 第一項第一款第一目供自住使用之住家用房屋，房屋所有人或使用權人之本人、配偶或直系親屬應於該屋辦竣戶籍登記，且無出租或供營業情形；其他供自住及公益出租人出租使用之要件及認定之標準，與前三項房屋戶數之計算、第二項合理需要之認定及其他相關事項之辦法，由財政部定之。

其他住家用房屋，全國歸戶如何計算？

在房屋稅 2.0 新制下，「全國歸戶」意味著稅捐機關不再只計算您在單一縣市擁有的房屋數量，而是將您在全台灣持有的房屋總數合併計算，並以此決定適用稅率。

具體的計算方式與影響如下：

1. 歸戶對象的區別

自住房屋（全國 3 戶內）： 

    以「家戶」為單位計算。這包含本人、配偶及未成年子女在全台灣合計持有的自住房屋總數。

非自住房屋（囤房稅）： 

    以「納稅義務人個人」為單位計算。

    如果您與配偶各自持有不同縣市的非自住房屋，會分別計算各自的全國總戶數，再對照房屋所在地縣市的稅率級距。

2. 「全數累進」課徵方式

    新制採「全數累進」，這代表一旦您的全國總戶數達到某個稅率級距，

    您名下該類別的所有房屋都會直接適用該級距的最高稅率，而不是分段計算。

3. 如何決定各縣市的稅率？

雖然戶數是全國合併計算，但實際繳納的稅金是交給各地方政府，

因此稅率會依據「房屋所在地」縣市訂定的標準來執行。

案例說明： 假設乙君在全台灣共有 6 戶空置的非自住住家用房屋：

房屋分布： A、B、C 屋在台南市；D、E 屋在台中市；E 、F 屋在彰化縣。

計算方式： 系統會認定乙君在全國總歸戶為 6 戶。

適用稅率：

台南市的 A、B、C 屋： 按「全國總戶數 6 戶」對應台南市的稅率（例如 4.2%）課徵。

台中市的 D 屋： 按「全國總戶數 6 戶」對應台中市的稅率（例如 4.2%）課徵。

彰化縣的 E 、F 屋： 按「全國總戶數 6 戶」對應彰化縣的稅率（例如 3.8%）課徵。

4. 哪些房屋不納入全國戶數計算？

並非所有房屋都會被計入「囤房」的總戶數中。

以下特定類型的房屋會排除在全國歸戶統計之外，

適用單一稅率（通常為 1.5% 或 2%）：

    公益出租人房屋、社會住宅。

    符合條件的包租代管租賃住宅。

    公同共有房屋。

    勞工宿舍、公有房屋。

    專供停放車輛使用的停車空間（單獨所有權狀）。

特別提醒： 如果您在不同縣市擁有房產，建議確認每一戶的使用情形。

若符合自住要件（無出租、無營業、實際居住），務必在 3 月 22 日前辦竣戶籍登記，

才能確保適用 1.2%（或單一自住 1%）的優惠稅率，避免被列入全國歸戶的高額囤房稅計算。

參考資料 ============================

臺南市房屋稅徵收率自治條例

第三條 第4項

        其他住家用房屋，持有二戶以內者，百分之二點六；

        三戶至四戶者，百分之三點八；

        五戶至六戶者，百分之四點二；

        七戶以上者，百分之四點八。

臺中市房屋稅徵收率自治條例

第二條 第4項

        其他住家用房屋，持有二戶以下者，每戶百分之三點二；

        持有三戶至四戶者，每戶百分之三點八；

        持有五戶至六戶者，每戶百分之四點二；

        持有七戶以上者，每戶百分之四點八。

        但符合房屋稅條例第五條與第十五條第一項第九款規定 

        住家用房屋戶數認定及申報擇定辦法第四條規定者，

        除法規另有規定外，按百分之二課徵。

彰化縣房屋稅徵收稅率自治條例

第二條 第4項

        其他住家用房屋，全國總持有應稅房屋一戶者，百分之二點六；二

　　　　至四戶者，每戶百分之三點二；五至六戶者，每戶百分之三點八；

　　　　七戶以上者，每戶百分之四點八。