繼承房產若貸款餘額大於公告現值，稅金如何計算？

若該房地擔保的金融機構貸款餘額（未償債務）大於繼承時的房地公告現值

（房屋評定現值＋土地公告現值），

所得稅法將此超出的部分視為繼承人的「額外負擔」。

在出售該房產計算所得稅時

不論是適用新制房地合一稅或舊制所得稅，

這筆額外負擔在符合條件下可以從交易所得中減除。

1. 核心計算公式

根據財政部台財稅字第10904601200號令，計算方式如下：

額外負擔金額 = 繼承時的貸款餘額 － 繼承時的房地公告現值。

2. 適用條件

若要主張扣除這筆「額外負擔」，必須符合以下要件：

實際負擔： 該貸款餘額超過現值的差額部分，必須確實由繼承人實際負責償還。

金融機構貸款： 僅限於向金融機構（如銀行）抵押貸款之未償債務，

私人間的借貸（如向親友借錢）無法適用此減除規定。

同標的擔保： 貸款必須是以「該繼承房地」作為擔保的債務。

3. 課稅所得額計算（房地合一稅）

假設繼承時條件： 房地公告現值為 1000 萬元，但該房地尚有銀行貸款 3400 萬元。

計算額外負擔：     3400 萬 － 1000 萬 = 2400 萬元（此為可減除的額外負擔）。

出售時：                假設售價為 3900 萬元，物價指數調整後的現值為 1,035 萬元，

                               相關費用為 0，土地漲價總數額 100 萬元。

新制所得計算： 3900 萬（售價）－ 1035 萬（調整後現值）－ 2400 萬（額外負擔） － 100 萬（土地漲價總數額）= 365 萬元（課稅所得額）。

4. 舊制的計算（財產交易所得稅）

如果繼承的房產適用舊制，計算方式邏輯一致：

在核實認定的公式中，將「額外負擔」納入減除項目。

公式簡化為：

(成交總價 － 繼承時房地現值 － 額外負擔 － 相關稅費) × 房地比 = 併入個人綜合所得稅之所得額。

在房屋稅單上所載明的「現值」，一般指的就是已經扣除過免稅項目後的「課稅現值」。

5. 注意事項

取得成本認定： 繼承取得的房產，其「取得成本」是以繼承當時的「房屋評定現值」及「土地公告現值」為準，而非被繼承人當初購買的價格。

證明文件： 辦理申報時，務必檢附貸款餘額證明、繼承當時的現值證明以及相關稅費單據（如仲介費、代書費等），繼承人實際償還金額（如銀行還款紀錄、清償證明），以供國稅局核實認定。

參考資料 ============

財政部 令

發文日期：中華民國109年7月15日

發文字號：台財稅字第10904601200號

個人繼承取得房屋、土地時，併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔

保向金融機構抵押貸款之未償債務餘額者，應整體衡量其繼承取得房屋、

土地之經濟實質，該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值部

分，核屬其因繼承取得該房屋、土地所生之額外負擔。嗣個人交易該房屋

、土地，依所得稅法第14條第1項第7類第2款規定計算房屋之財產交易所得

或依同法第14條之4第1項規定計算房屋、土地交易所得時，該債務餘額超

過繼承時房屋評定現值及公告土地現值合計數，且確由該個人實際負擔償

還部分，得自房屋及土地交易所得中減除。

參考資料 ============

https://www.ntbt.gov.tw/singlehtml/41ae3594197f4f69b47753ce08188516?cntId=cf9cd3e49e7b47cbb18263f677ccfdc8

納稅義務人甲君112年4月間繼承其父110年4月間購入之A房地［繼承時房地現值為新臺幣（下同）1,000萬元］，併同繼承其父所遺A房地之銀行貸款餘額3,400萬元，並由其實際負擔償還。嗣甲君於113年12月間出售A房地，辦理房地合一稅申報交易所得時，除可列報減除繼承時房地現值按物價指數調整後金額1,035萬元（1,000萬元×物價指數103.5%）外，所繼承之貸款餘額超過繼承時房地現值部分計2,400萬元（甲君繼承之貸款餘額3,400萬元-繼承時房地現值1,000萬元），亦可自房地交易所得中減除。

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出售繼承取得的房產，持有期間及成本該如何計算？

若您是透過繼承取得房產，持有期間可以「合併計算」，

這將影響您適用的稅率以及是否能享有自住優惠。

1. 持有期間的計算公式

若被繼承人原始以買賣方式取得房地產

那麼繼承取得的房地，其持有期間的計算方式為：

持有期間 = 繼承人的持有期間 + 被繼承人的持有期間。

但若被繼承人原始以預售屋、房屋使用權、股份（有價證券或非有價證券）、強制執行拍定、

興建完成後第一次移轉、區段徵收/重劃、信託、配偶贈與、繼承等情形有專門認定，

不得一概而論。請以法規要點對應各情形判定。

2. 合併計算的效益

適用稅率： 房地合一稅的稅率級距是根據持有期間分級課稅（短期稅率較高、長期稅率較低）。

           透過合併被繼承人的持有期間，通常可以拉長總持有時間，進而適用較低的稅率。

自住優惠資格： 申請房地合一稅的「自住房屋土地免稅額」（課稅所得400萬元以內免稅）時，

               需要符合「持有並居住於該房屋連續滿6年」的條件。

               若被繼承人或其配偶、未成年子女已在該房屋辦竣戶籍登記並實際居住，且無出租或供營業使用。

               繼承人可以將被繼承人的持有及居住期間合併計算，以符合這項6年的門檻。

3. 如何判斷適用新舊制（以繼承房屋為例）

在判斷該適用「舊制」還是「房地合一新制」時，繼承房產有其特殊性：

若被繼承人是在 104年12月31日（含）以前取得房產，則不論繼承人是在何時繼承，

原則上在出售時可以選擇適用舊制（僅就房屋部分課財產交易所得稅，土地免稅）。

若被繼承人是在 105年1月1日以後取得，則一律適用房地合一新制。

4. 稅金計算範例

若適用舊制且為繼承取得，財產交易所得：

(成交價 - 繼承時房屋評定現值 - 相關費用) × 房地比 = 財產交易所得。

房地交易所得＝賣出成交價－(繼承或受贈時之房屋評定現值+公告土地現值)*物價指數調整－因取得、改良及移轉而支付之費用

注意，繼承取得的「取得成本」並非當初被繼承人的買價，

而是以繼承時的「房屋評定現值」及「土地公告現值」為準。

特別提醒： 如果繼承的房子還有尚未償還的貸款，且貸款餘額大於房地現值，

           在計算所得時可以列為「額外負擔」扣除，這能有效降低應課稅的金額。

參考資料 ==============================

房地合一課徵所得稅申報作業要點

叁、個人房屋、土地交易所得計算

　　八、個人依本法第十四條之四規定計算房屋、土地、房屋使用權、預售房地、符合一定條件股份或出資額之交易所得，減除當次交易之土地依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，應按規定稅率計算應納稅額申報納稅，不併計綜合所得總額。

    　　　　前項交易所得計算方式如下：

　　　　(一)出價取得：

　　　　　　交易所得＝交易時成交價額－原始取得成本－因取得、改良及移轉而支付之費用

　　　　(二)繼承或受贈取得：

　　　　　　1.房屋、土地交易所得＝交易時成交價額－繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值－因取得、改良及移轉而支付之費用

　　　　　　2.房屋使用權、預售房地、符合一定條件股份或出資額之交易所得＝交易時成交價額－繼承或受贈時依遺產及贈與稅法規定計算之時價－因取得、改良及移轉而支付之費用

　　　　　　3.第一目規定政府發布之消費者物價指數，指第三點規定之交易日所屬年月已公告之最近臺灣地區消費者物價總指數。

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