土地增值稅一般稅率怎麼算？3步驟看懂計算公式、長期持有與重劃減徵
賣掉一筆持有多年的土地或是準備出售住了二、三十年的老透天，
除了關心成交價格還有一筆稅金不能忽略，那就是土地增值稅。
土地增值稅究竟怎麼算？
一般用地為什麼會有20%、30%及40%三種稅率？
土地持有超過20年、30年或40年，又能不能減徵？
如果不符合自用住宅用地10%的優惠稅率，
還是有必要了解一般用地的計算方式。
以下就從土地漲價總數額開始，
一步步說明土地增值稅的計算方法，
以及長期持有和市地重劃可能適用的減徵規定。
一、土地增值稅不是拿買賣價差直接乘上稅率
土地增值稅主要是針對土地移轉時，
依規定計算出來的土地漲價總數額課稅，
並不是直接用土地的市場成交價減掉當初的購買價格，
再乘上20%。
土地增值稅會考量本次申報移轉現值、原規定地價或前次移轉現值，
以及台灣地區消費者物價指數的調整。
符合規定的土地改良費用、工程受益費及土地重劃費用等，也可列入扣除。
即使兩筆土地的成交價格相近，
只要前次移轉現值、物價指數調整後的金額、土地持有期間或可扣除費用不同，
最後算出來的土地增值稅就可能不一樣。
二、賣房前先確認是否適用自用住宅10%優惠稅率
如果出售的是自己居住的房屋除了計算一般用地的土地增值稅之外，
也應該先確認是否符合自用住宅用地優惠稅率。
符合條件時自用住宅用地可以申請適用10%的優惠稅率。
常見的規定包括一生一次與一生一屋，
但兩者在土地面積、設籍、持有期間及使用次數等方面，都有不同要求。
若能符合自用住宅優惠稅率10% ，
相較於申報 一般用地的20%、30%、40%累進稅率，
可以節約大量稅金。
建議在出售前，先準備土地的前次移轉資料、公告土地現值、房屋使用情形及戶籍資料，
再向地方稅務機關確認適用的稅率與減徵條件。
三、長期持有土地，土地增值稅有優惠嗎？
雖說公告土地現值累積漲幅越大，出售時的土地增值稅就越高。
實際上長期持有土地除了會累積漲價總數額外，
也可能適用長期持有減徵規定。
依《土地稅法》第33條，一般用地持有期間達到法定年限時，
符合規定者可以適用長期持有減徵：
持有超過20年：減徵20%
持有超過30年：減徵30%
持有超過40年：減徵40%
這項減徵主要是針對適用一般用地稅率的土地，
並不是土地只要持有超過20年，就能直接把全部土地增值稅打八折。
長期持有減徵有其法定計算方式，實際效果也會受到土地適用稅率級距影響。
若土地已經符合自用住宅用地10%的優惠稅率，
由於該稅率低於一般用地的最低稅率20%，
不能再重複享有上述長期持有減徵。
所以出售土地前應先確認適用一般稅率還是自用住宅優惠稅率，
再評估是否符合長期持有減徵條件。
四、參加過市地重劃的土地，也有機會減徵土地增值稅
除了長期持有減徵之外，土地是否曾參加市地重劃，也是計算土地增值稅時值得注意的地方。
依《土地稅法》第39-1條符合規定的土地，
在市地重劃後第一次移轉時可以適用土地增值稅減徵40%的規定。
另外土地所有權人在市地重劃期間，
若有依《土地稅法》第 31 條第 1 項第 2 款 可以扣除的重劃相關費用，
也應確認是否已經納入土地增值稅的計算。
計算公式：土地漲價總數額 = 本次移轉現值 - (前次移轉現值X物價指數) - 重劃費用 - 改良費用
對於曾參與市地重劃的土地所有權人來說，
出售前最好先確認土地的重劃紀錄、移轉次數及可扣除費用，避免遺漏可以節稅的項目。
五、土地增值稅一般稅率怎麼算？掌握3個步驟
步驟1：先算出土地漲價總數額
土地增值稅計算的第一步，是先確認這筆土地的漲價總數額。
一般可以先用以下公式理解：
土地漲價總數額
＝本次申報土地移轉現值－物價指數調整後的原規定地價或前次移轉現值 －扣除費用
扣除費用可能包括土地改良費用、工程受益費及土地重劃費用等，
但並不是所有自行支出的費用都可以直接扣除，仍須符合相關法令規定。
土地漲價總數額算出來之後，才能進一步判斷應適用哪一級稅率。
步驟2：依土地漲價倍數判斷適用稅率
一般用地的土地增值稅採累進稅率，
主要分成20%、30%及40%三個級距。
將土地漲價總數額與原規定地價或前次移轉現值經物價指數調整後的金額比較，
依照法定標準計算漲價倍數。
依《土地稅法》第33條，一般用地的稅率級距如下：
第一級：累進稅率20%，
土地漲價總數額未達原規定地價或前次移轉現值經物價指數調整後金額的100%。
第二級：累進稅率30%，
土地漲價總數額達上述調整後金額的100%，但未達200%。
第三級：累進稅率40%，
土地漲價總數額達上述調整後金額的200%以上。
土地增值稅採累進稅率，
並不是整筆土地漲價總數額只要進入第二級，就全部直接乘以30%；
進入第三級，也不是全部直接乘以40%。
實際計算方式參考 "六、一般用地土地增值稅速算公式"。
步驟3：套用速算公式，再確認是否符合減徵條件
因為土地增值稅採累進稅率，為了簡化計算，實務上會使用速算公式。
不過，除了稅率級距之外，還有兩項值得留意的規定：
1.土地持有達到一定年限，可能符合長期持有減徵。
2.土地如果曾參加市地重劃，在符合規定的情況下可適用重劃減徵。
這兩種減徵的適用條件不同，計算時不能混為一談。
六、一般用地土地增值稅速算公式
為了方便閱讀，以下將土地漲價總數額以A表示，
將原規定地價或前次移轉現值經物價指數調整後的金額以B表示。
A＝土地漲價總數額。
B＝原規定地價或前次移轉現值經物價指數調整後的金額。
漲價倍數：A/B
般用地稅率及長期持有減徵概念的速算公式，可以整理如下：
1、持有土地年限超過 20 年以上者，減徵比率為 20%
第 2 級稅率：28% ＝ 30% －【 ( 30% － 20% ) × 20% 】，原累進差額 B*10% 減少20%後為 B*8%
第 3 級稅率：36% ＝ 40% －【 ( 40% － 20% ) × 20% 】，原累進差額 B*30% 減少20%後為 B*24%
2、持有土地年限超過 30 年以上者，減徵比率為 30%
第 2 級稅率：27% ＝ 30% －【 ( 30% － 20% ) × 30% 】，原累進差額 B*10% 減少30%後為 B*7%
第 3 級稅率：34% ＝ 40% －【 ( 40% － 20% ) × 30% 】，原累進差額 B*30% 減少30%後為 B*21%
3、持有土地年限超過 40 年以上者，減徵比率為 40%
第 2 級稅率：26% ＝ 30% －【 ( 30% － 20% ) × 40% 】，原累進差額 B*10% 減少40%後為 B*6%
第 3 級稅率：32% ＝ 40% －【 ( 40% － 20% ) × 40% 】，原累進差額 B*30% 減少40%後為 B*18%
實際申報時仍應依土地的取得及移轉資料、持有期間、適用規定與主管機關的計算結果確認。
七、參考資料
《土地稅法》
第28條
已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。但因繼承而移轉之土地，各級政府出售或依法贈與之公有土地，及受贈之私有土地，免徵土地增值稅。
第31條
1.土地漲價總數額之計算，應自該土地所有權移轉或設定典權時，經核定之申報移轉現值中減除下列各款後之餘額，為漲價總數額：
一、規定地價後，未經過移轉之土地，其原規定地價。規定地價後，曾經移轉之土地，其前次移轉現值。
二、土地所有權人為改良土地已支付之全部費用，包括已繳納之工程受益費、土地重劃費用及因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地者，其捐贈時捐贈土地之公告現值總額。
2.前項第一款所稱之原規定地價，依平均地權條例之規定；所稱前次移轉時核計土地增值稅之現值，於因繼承取得之土地再行移轉者，係指繼承開始時該土地之公告現值。但繼承前依第三十條之一第三款規定領回區段徵收抵價地之地價，高於繼承開始時該土地之公告現值者，應從高認定。
3.土地所有權人辦理土地移轉繳納土地增值稅時，在其持有土地期間內，因重新規定地價增繳之地價稅，就其移轉土地部分，准予抵繳其應納之土地增值稅。但准予抵繳之總額，以不超過土地移轉時應繳增值稅總額百分之五為限。
4.前項增繳之地價稅抵繳辦法，由行政院定之。
第33條
1.土地增值稅之稅率，依下列規定：
一、土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額未達百分之一百者，就其漲價總數額徵收增值稅百分之二十。
二、土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額在百分之一百以上未達百分之二百者，除按前款規定辦理外，其超過部分徵收增值稅百分之三十。
三、土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額在百分之二百以上者，除按前二款規定分別辦理外，其超過部分徵收增值稅百分之四十。
2.因修正前項稅率造成直轄市政府及縣（市）政府稅收之實質損失，於財政收支劃分法修正擴大中央統籌分配稅款規模之規定施行前，由中央政府補足之，並不受預算法第二十三條有關公債收入不得充經常支出之用之限制。
3.前項實質損失之計算，由中央主管機關與直轄市政府及縣（市）政府協商之。
4.公告土地現值應調整至一般正常交易價格。
5.全國平均之公告土地現值調整達一般正常交易價格百分之九十以上時，第一項稅率應檢討修正。
6.持有土地年限超過二十年以上者，就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵百分之二十。
7.持有土地年限超過三十年以上者，就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵百分之三十。
8.持有土地年限超過四十年以上者，就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵百分之四十。
第39條
1.被徵收之土地，免徵其土地增值稅；依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願售與需用土地人者，準用之。
2.依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，準用前項前段規定，免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施保留地後再移轉時，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。
3.非都市土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用，並依法完成使用地編定，其尚未被徵收前之移轉，經需用土地人證明者，準用第一項前段規定，免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施使用後再移轉時，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。
4.前項證明之核發程序及其他應遵行事項之辦法，由財政部會同有關機關定之。
5.本法中華民國一百十年五月二十一日修正之條文施行時，尚未核課或尚未核課確定案件，適用第三項規定。
第 39-1 條
1.經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅減徵百分之四十。
2.區段徵收之土地，以現金補償其地價者，依前條第一項前段規定，免徵其土地增值稅。但依平均地權條例第五十四條第三項規定因領回抵價地不足最小建築單位面積而領取現金補償者亦免徵土地增值稅。
3.區段徵收之土地依平均地權條例第五十四條第一項、第二項規定以抵價地補償其地價者，免徵土地增值稅。但領回抵價地後第一次移轉時，應以原土地所有權人實際領回抵價地之地價為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅，準用第一項規定。
《土地稅法施行細則》
第42條
1.土地交換，應分別向原土地所有權人徵收土地增值稅。
2.分別共有土地分割後，各人所取得之土地價值與其分割前應有部分價值相等者，免徵土地增值稅；其價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅。
3.公同共有土地分割，其土地增值稅之課徵，準用前項規定。
4.土地合併後，各共有人應有部分價值與其合併前之土地價值相等者，免徵土地增值稅。其價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅。
5.前三項土地價值之計算，以共有土地分割或土地合併時之公告土地現值為準。
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