地價稅到底誰要繳？買賣、共有、信託土地的納稅義務人一次看懂
每年到了 11 月地價稅開徵的時候，總會有人對著稅單感到疑惑。
明明土地才剛買下來，為什麼要繳一整年的地價稅？
家裡的土地是兄弟姊妹共同繼承的，為什麼稅單上的金額看起來像是要由其中一個人負擔？
還有人會問土地已經信託給銀行或是交給別人使用，
地價稅是不是就應該由實際使用土地的人繳納？
這些問題都和地價稅的納稅義務人有關。
地價稅並不是單純看誰在使用土地，
也不是買賣雙方想怎麼分攤就能直接改變法定的納稅義務人。
土地的所有權、登記情形，以及是否涉及共有、信託或典權，
都會影響稅款應由誰負擔。
如果想弄清楚地價稅究竟該由誰繳，首先要了解每年的納稅義務基準日，
再來看不同土地權屬的規定。
一、每年 8 月 31 日，是判斷地價稅納稅義務人的關鍵日期
依《土地稅法》第 40 條規定，地價稅以每年 8 月 31 日為納稅義務基準日，
並以該日土地登記簿所載的土地所有權人或典權人為納稅義務人。
簡單來說，判斷當年度地價稅應由誰繳納，原則上要看 8 月 31 日當天的登記情形。
舉例來說甲先生在 8 月 20 日完成土地買賣過戶，
到了 8 月 31 日土地登記名義人已經是甲先生，
因此當年度地價稅原則上由甲先生負責繳納。
如果雙方是在 9 月 1 日才完成過戶，
8 月 31 日當天土地仍登記在賣方名下，
當年度地價稅原則上就由賣方繳納。
這也是為什麼有些人明明只持有土地幾個月，卻收到整年度的地價稅單。
買賣雙方可以在買賣契約中約定，地價稅依實際持有期間或月份比例分攤。
約定賣方負擔過戶前的稅額，買方負擔過戶後的稅額。
但這屬於買賣雙方之間的契約約定，並不會因此改變稅法所認定的納稅義務人。
稅捐稽徵機關仍會依照法定規定核定納稅義務人及應納稅額。
若雙方約定由其中一方代為負擔部分稅款，就依契約約定自行結算。
因此，買賣房地產時，除了確認成交價格、交屋日期，
也應該把地價稅的分攤方式寫清楚，以免日後發生爭議。
有些情況，納稅義務人的認定日期另有規定
除了土地買賣過戶之外，部分土地權利取得情形有特別的認定方式，
不能一概只看一般的登記日期。
- 法院或行政執行分署拍賣取得土地：以領得法院或行政執行機關核發的權利移轉證書之日認定。
- 法院判決共有物分割：以形成判決確定日認定。
- 公用徵收土地：以徵收補償費發放完竣日認定。
- 繼承取得土地：以繼承開始日，也就是被繼承人死亡日，作為認定的日期。
因此如果土地涉及法院拍賣、共有物分割、徵收或繼承，
建議先確認實際取得土地的法律原因及相關日期，再判斷當年度地價稅由誰負責。
二、不同土地權屬，地價稅納稅義務人也不同
一般人持有土地，通常由土地所有權人繳納地價稅。但如果涉及公有土地、共有土地、典權或信託，就要依不同規定判斷。
以下整理幾種常見情況。
相關依據主要包括《土地稅法》第 3 條、第 3 條之 1 及第 4 條。
實際個案仍應依土地登記內容、權利關係及適用法規判斷。
三、共有土地的地價稅，究竟要怎麼繳？
土地共有是很常見的情況，尤其是父母過世後，子女共同繼承土地。
如果沒有先弄清楚土地屬於哪一種共有關係，
就可能誤以為每個人只要繳自己的部分即可。
1. 分別共有土地：依持分負擔
分別共有是指數人共同擁有同一筆土地，每個人都有明確的應有部分。
例如兄弟兩人共同持有一筆土地，哥哥持分二分之一，弟弟持分二分之一，
原則上各自依持分負擔相應的地價稅。
如果持分不同，應負擔的稅額也會有所不同。
實際開單及歸戶方式，則依稅捐稽徵機關的作業規定辦理。
2. 公同共有土地：不能直接當成各自獨立的持分
公同共有常見於繼承案件。
例如父親過世後留下土地，子女尚未辦理遺產分割，
也還沒有將土地登記為各自持有明確比例的分別共有，
就可能處於公同共有狀態。
這種情況下全體公同共有人對土地享有共同權利，
並不像分別共有一樣，
可以直接把每個人的應有部分視為獨立持分。
如果公同共有土地沒有設置管理人，
依法可能由全體公同共有人負連帶繳納責任。
所以即使部分繼承人已經繳納自己協議分攤的金額，
其他人如果沒有繳清，
仍可能衍生後續的稅款追繳或強制執行問題。
因此繼承土地時除了討論土地日後由誰取得，
也應該留意地價稅由誰繳納，以及是否有必要先處理遺產分割與土地登記。
四、土地設有典權為什麼不是所有權人繳地價稅？
典權是一種土地權利。
典權人支付典價後，可以在一定的法律關係下，
對他人土地占有、使用及收益。
依《土地稅法》第 3 條的規定，設有典權的土地，由典權人負擔地價稅。
這和一般土地買賣的情況不同。
一般土地由所有權人負擔地價稅，
但土地如果設有典權，就要依典權的法律關係判斷，
不能單純因為土地登記在某個人的名下，就直接認定由該人繳納。
五、土地已經信託給銀行，地價稅由誰繳？
有些地主為了財產管理、資產規劃或其他目的，
會將土地信託給銀行或其他受託人。
土地辦理信託登記後土地登記名義人會依信託關係登記為受託人。
依《土地稅法》第 3 條之 1 的規定，信託土地原則上由受託人負擔地價稅。
但這不代表信託後就一定不能適用自用住宅用地優惠稅率。
如果屬於自益信託且地上房屋仍供委託人或其配偶、直系親屬居住使用，
在符合相關法定條件的情況下仍可依規定申請適用自用住宅用地稅率。
自用住宅用地的地價稅優惠稅率為千分之二，
但是否符合資格，仍須依土地及房屋的實際使用情形、
所有權關係、戶籍等相關條件判斷，並非只要辦理自益信託就一定可以適用。
辦理土地信託前除了考慮財產管理及傳承安排，
也應該一併確認信託後的地價稅負擔，
以及原本享有的租稅優惠是否受到影響。
六、土地所有權人找不到人，地價稅就不用繳了嗎？
如果土地所有權人行蹤不明、權利人不明，或土地處於無人管理的狀態，
並不代表地價稅就可以不繳。
在法定情況下稅捐稽徵機關得指定土地使用人、占有人或其他依法可指定的人代繳地價稅。
這項規定主要是為了處理土地無人管理，或無法順利向原納稅義務人徵收稅款的情況。
不過，並不是只要使用別人的土地，就一定要替所有權人繳地價稅。
是否符合代繳條件，仍須依法律規定及稅捐稽徵機關的認定辦理。
如果遇到這類情形，應先釐清土地所有權、實際占有使用情況，
以及稅捐機關是否已依法指定代繳人，不宜自行認定稅款應由誰負擔。
七、法規與參考資料
《土地稅法》
第 3 條
1.地價稅或田賦之納稅義務人如左：
一、土地所有權人。
二、設有典權土地，為典權人。
三、承領土地，為承領人。
四、承墾土地，為耕作權人。
2.前項第一款土地所有權屬於公有或公同共有者，以管理機關或管理人為納稅義務人；其為分別共有者，地價稅以共有人各按其應有部分為納稅義務人；田賦以共有人所推舉之代表人為納稅義務人，未推舉代表人者，以共有人各按其應有部分為納稅義務人。
第 3 條之 1
1.土地為信託財產者，於信託關係存續中，以受託人為地價稅或田賦之納稅義務人。
2.前項土地應與委託人在同一直轄市或縣（市）轄區內所有之土地合併計算地價總額，依第十六條規定稅率課徵地價稅，分別就各該土地地價占地價總額之比例，計算其應納之地價稅。但信託利益之受益人為非委託人且符合左列各款規定者，前項土地應與受益人在同一直轄市或縣（市）轄區內所有之土地合併計算地價總額：
一、受益人已確定並享有全部信託利益者。
二、委託人未保留變更受益人之權利者。
第 4 條
1.土地有左列情形之一者，主管稽徵機關得指定土地使用人負責代繳其使用部分之地價稅或田賦：
一、納稅義務人行蹤不明者。
二、權屬不明者。
三、無人管理者。
四、土地所有權人申請由占有人代繳者。
2.土地所有權人在同一直轄市、縣（市）內有兩筆以上土地，為不同之使用人所使用時，如土地所有權人之地價稅係按累進稅率計算，各土地使用人應就所使用土地之地價比例負代繳地價稅之義務。
3.第一項第一款至第三款代繳義務人代繳之地價稅或田賦，得抵付使用期間應付之地租或向納稅義務人求償。
第 40 條
地價稅以每年八月三十一日為納稅義務基準日，由直轄市或縣（市）主管稽徵機關按照地政機關編送之地價歸戶冊及地籍異動通知資料核定，於十一月一日起一個月內一次徵收當年地價稅。
《土地稅法施行細則》
第 20 條
各年地價稅以本法第四十條規定納稅義務基準日土地登記簿所載之所有權人或典權人為納稅義務人。
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