房地合一 2.0 自住優惠：400 萬免稅額計算細節，教你合法省下百萬稅金

住滿六年的房子要賣，最重要的就是房地合一稅那「400 萬免稅額」的優惠了！
這不只是單純的數字扣除，背後涉及「課稅所得」的精算，
以及戶籍、出租限制等嚴格條件。本文直接帶你拆解計算公式，
掌握自住節稅的關鍵，別讓應有的權益溜走喔！

很多人都以為有設籍就有稅賦優惠？
最常見的迷思就是以為本人有設戶籍就算數，
卻忽略了這 6 年內絕對不能有「出租」或「供營業」的紀錄。
甚至有人以為 400 萬是從「售價」扣除，這誤會可大了。
如果不符合連續居住 6 年的硬指標，國稅局查稅可是毫不手軟，
到時候補稅加罰款，省下來的錢都不夠繳，那才叫尷尬喔！

自住 400 萬免稅額計算步驟:

先算出你的「課稅所得額」，然後再套用免稅額度：

1. 先算「課稅所得額」 計算公式為：

成交價額－原始取得成本－改良及移轉費用－土地漲價總數額。

成本認定： 以真實買入價為成本。

                     若是繼承取得，成本是以「繼承時的房地現值」

                     按消費者物價指數（CPI）調整後的價值。

費用扣除： 如果拿不出裝修證明，通常可以按成交價的 3% 計算（最高 30 萬元）。


2. 扣除 400 萬免稅額

所得 ≦ 400 萬元： 恭喜你，應納稅額就是 0 元，完全免稅。

所得 > 400 萬元： 超過 400 萬元的部分，按 10% 稅率課徵。

3. 計算範例示範 假設台南陳先生賣掉自住滿 6 年的房子，

成交價 2,000 萬，買進成本 1,100 萬，費用 30 萬，土地漲價總數額 170 萬：

課稅所得： 2,000 - 1,100 - 30 - 170 = 700 萬元。
扣除免稅額後所得： 700 - 400 = 300 萬元。
應納稅額： 300 萬 × 10% = 30 萬元。



自住房地优惠條件檢查表

項目                                法規要求細節
戶籍登記                       本人、配偶或未成年子女須辦竣戶籍登記且居住。
持有期間                       持有並居住於該房屋連續滿 6 年。
使用限制                       交易前 6 年內，無出租、供營業或執行業務使用。
次數限制                       每 6 年內以適用 1 次為限。


這 400 萬的免稅額度是政府給自住房屋的大禮包，
但門檻就在於那「連續 6 年」要件的嚴謹性。

如果您在台南有房子想賣，
但不確定過去這 6 年的戶籍或使用狀況是否達標，
歡迎聯繫我這在地房地產經紀人，
幫您檢視資料，精算出最省稅的賣屋方案！

註：
    1.『房地合一』：指 105 年1月1日後取得的不動產，售屋所得採分離課稅。
    2.『土地漲價總數額』：土地稅法規定，已課過土增稅的部分在算所得稅時可以扣除。  

3. 未成年子女若在持有期間成年，需注意是否仍符合設籍規定

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