房地合一 2.0 自住優惠：400 萬免稅額計算細節，教你合法省下百萬稅金

住滿六年的房子要賣，最重要的就是房地合一稅那「400 萬免稅額」的優惠了！
這不只是單純的數字扣除，背後涉及「課稅所得」的精算，
以及戶籍、出租限制等嚴格條件。本文直接帶你拆解計算公式，
掌握自住節稅的關鍵，別讓應有的權益溜走喔！

很多人都以為有設籍就有稅賦優惠？
最常見的迷思就是以為本人有設戶籍就算數，
卻忽略了這 6 年內絕對不能有「出租」或「供營業」的紀錄。
甚至有人以為 400 萬是從「售價」扣除，這誤會可大了。
如果不符合連續居住 6 年的硬指標，國稅局查稅可是毫不手軟，
到時候補稅加罰款，省下來的錢都不夠繳，那才叫尷尬喔！

自住 400 萬免稅額計算步驟:

先算出你的「課稅所得額」，然後再套用免稅額度：

1. 先算「課稅所得額」 計算公式為：

成交價額－原始取得成本－改良及移轉費用－土地漲價總數額。

成本認定： 以真實買入價為成本。

                     若是繼承取得，成本是以「繼承時的房地現值」

                     按消費者物價指數（CPI）調整後的價值。

費用扣除： 如果拿不出裝修證明，通常可以按成交價的 3% 計算（最高 30 萬元）。


2. 扣除 400 萬免稅額

所得 ≦ 400 萬元： 恭喜你，應納稅額就是 0 元，完全免稅。

所得 > 400 萬元： 超過 400 萬元的部分，按 10% 稅率課徵。

3. 計算範例示範 假設台南陳先生賣掉自住滿 6 年的房子，

成交價 2,000 萬，買進成本 1,100 萬，費用 30 萬，土地漲價總數額 170 萬：

課稅所得： 2,000 - 1,100 - 30 - 170 = 700 萬元。
扣除免稅額後所得： 700 - 400 = 300 萬元。
應納稅額： 300 萬 × 10% = 30 萬元。



自住房地优惠條件檢查表

項目                                法規要求細節
戶籍登記                       本人、配偶或未成年子女須辦竣戶籍登記且居住。
持有期間                       持有並居住於該房屋連續滿 6 年。
使用限制                       交易前 6 年內，無出租、供營業或執行業務使用。
次數限制                       每 6 年內以適用 1 次為限。


這 400 萬的免稅額度是政府給自住房屋的大禮包，
但門檻就在於那「連續 6 年」要件的嚴謹性。

如果您在台南有房子想賣，
但不確定過去這 6 年的戶籍或使用狀況是否達標，
歡迎聯繫我這在地房地產經紀人，
幫您檢視資料，精算出最省稅的賣屋方案！

註：
    1.『房地合一』：指 105 年1月1日後取得的不動產，售屋所得採分離課稅。
    2.『土地漲價總數額』：土地稅法規定，已課過土增稅的部分在算所得稅時可以扣除。  

3. 未成年子女若在持有期間成年，需注意是否仍符合設籍規定

**********************************************************

 永慶台南文元加盟店  

~重點經營台南市 北區/ 中西區/ 安平區/ 安南區

~歡迎買賣/出租，透天/別墅/土地/廠房/店面

~價金履約保證，確保交易安全~

~國家考試及格，永慶不動產特約代書服務~

~專業產權、行情評估，提供完善實價登錄資料與您參考~

   陳裕元 0973626295  06-2818383 

   營業員證號: (108)登字第350825號

 經紀人: 黃柏強(113)南市字第01008號

 家福不動產經紀有限公司   台南市北區和緯路2段388號

**********************************************************

房地合一稅、財產交易所得稅、土地增值稅 重購退稅要件為何?

關於「財產交易所得稅」（舊制）的重購退稅條件，主要是為了鼓勵民眾「小屋換大屋」。

若您出售的是 104 年 12 月 31 日以前取得的房屋，其重購扣抵或退稅的具體要件如下：

一、 舊制財產交易所得稅之重購退稅要件

適用範圍： 僅適用於房屋部分的「財產交易所得」，土地部分（免納所得稅）不在此列。

身分與設籍： 房屋必須為納稅義務人本人或其配偶所有。

且本人、配偶或直系親屬（如父母、子女）須在該地辦竣戶籍登記。

自住限制： 房屋出售前 1 年內必須無供營業使用或出租。

時間限制： 無論是「先買後賣」或「先賣後買」，

                     新購屋與出售舊屋的移轉登記日間隔必須在 2 年內。

金額限制： 舊制規定必須是「小屋換大屋」，

                     即新購房屋的價額（僅指房屋評定現值或實價，不含土地）

                     必須高於原出售房屋的價額，才可申請扣抵或退還。 

二、 房地合一稅（新制）之重購退稅要件

若您交易的房屋是適用「房地合一稅」（105 年以後取得）

大小屋皆可： ①小換大(重購價額≧出售價額)：全額退稅(扣抵)。
                         ②大換小(重購價額＜出售價額)：按重購價額佔出售價額的比例退稅(扣抵)。
設籍限制： 僅限本人、配偶或未成年子女設籍，較舊制嚴格。

五年管制期： 重購的新屋在取得後 5 年內不得改作其他用途（如出租、遷出戶籍）

                         或再行移轉，否則會被追繳稅款。

三、 土地增值稅之重購退稅

不論房屋適用新制或舊制，其土地部分皆可依《土地稅法》申請土地增值稅之重購退稅

時間： 買賣相隔 2 年內。

地價比較： 新購土地地價需超過（原出售土地地價－已納土地增值稅）之餘額。

用途與限制： 買賣土地均須為自住，且新買房屋 5 年內不得改作他用，否則追繳原退還稅款。

面積限制： 都市土地 300 平方公尺、非都市土地 700 平方公尺以內。

重點提醒:  

 1.「財產交易所得稅」（舊制），請務必確認新屋的房屋買進價額高於舊屋賣出價額，

     且在 2 年內完成買賣登記，並由符合條件的親屬設籍自住。

 2. 「土地增值稅」新購土地地價需超過原出售土地地價， 買賣土地均須為自住，且新買房屋 5 年內不得改作他用。

參考資料==========================

土地稅法

 第 35 條

土地所有權人於出售土地後，自完成移轉登記之日起，二年內重購土地合於下列規定之一，

其新購土地地價超過原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，

得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額：

一、自用住宅用地出售後，另行購買都市土地未超過三公畝部分或非都市土地未超過七公畝部分仍作自用住宅用地者。

二、自營工廠用地出售後，另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內購地設廠者。

三、自耕之農業用地出售後，另行購買仍供自耕之農業用地者。

前項規定土地所有權人於先購買土地後，自完成移轉登記之日起二年內，始行出售土地者，準用之。

第一項第一款及第二項規定，於土地出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用之。

 第 37 條

土地所有權人因重購土地退還土地增值稅者，其重購之土地，自完成移轉登記之日起，五年內再行移轉時，

除就該次移轉之漲價總數額課徵土地增值稅外，並應追繳原退還稅款；重購之土地，改作其他用途者亦同。

參考資料==========================

所得稅法

 第 17-2 條

納稅義務人出售自用住宅之房屋所繳納該財產交易所得部分之綜合所得稅額，

自完成移轉登記之日起二年內，如重購自用住宅之房屋，其價額超過原出售價額者，

得於重購自用住宅之房屋完成移轉登記之年度自其應納綜合所得稅額中扣抵或退還。

但原財產交易所得已依本法規定自財產交易損失中扣抵部分不在此限。

前項規定於先購後售者亦適用之。

 第 14-8 條

個人出售自住房屋、土地依第十四條之五規定繳納之稅額，

自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，

重購自住房屋、土地者，得於重購自住房屋、土地

完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算五年內，

申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還。

個人於先購買自住房屋、土地後，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，

出售其他自住房屋、土地者，於依第十四條之五規定申報時，

得按前項規定之比率計算扣抵稅額，

在不超過應納稅額之限額內減除之。

前二項重購之自住房屋、土地，於重購後五年內改作其他用途或再行移轉時，

應追繳原扣抵或退還稅額。

參考資料==========================

房地合一課徵所得稅申報作業要點

十七、符合納稅義務人與配偶分居得各自辦理綜合所得稅結算申報及

            計算稅額之認定標準第二條規定，

            個人與其配偶得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額者，

           於適用本法第四條之五第一項第一款第三目有關交易前六年內未曾適用自住房屋、

           土地、房屋使用權免納所得稅規定時，

           該個人與其配偶得個別認定。

所得稅法第 4-5 條

前條交易之房屋、土地有下列情形之一者，

免納所得稅。但符合第一款規定者，其免稅所得額，

以按第十四條之四第三項規定計算之餘額不超過四百萬元為限：

一、個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地：

（一）個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。

（二）交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。

（三）個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。

**********************************************************

 永慶台南文元加盟店  

~重點經營台南市 北區/ 中西區/ 安平區/ 安南區

~歡迎買賣/出租，透天/別墅/土地/廠房/店面

~價金履約保證，確保交易安全~

~國家考試及格，永慶不動產特約代書服務~

~專業產權、行情評估，提供完善實價登錄資料與您參考~

   陳裕元 0973626295  06-2818383 

   營業員證號: (108)登字第350825號

 經紀人: 黃柏強(113)南市字第01008號

 家福不動產經紀有限公司   台南市北區和緯路2段388號

**********************************************************

房屋稅與地價稅的「自住」稅率優惠認定有哪些異同？

房屋稅與地價稅在「自住」的認定上，都要求辦理戶籍登記，

但在稅率、戶數限制、面積限制、產權權屬以及申請期限等方面仍有顯著不同：

1. 稅率與節稅差距

房屋稅： 自住稅率為 1.2%；

                 若符合「全國單一自住」且現值在一定金額以下，稅率可降至 1%。

地價稅： 優惠稅率（自用住宅用地）為 2‰ (0.2%)。

2. 戶數限制

房屋稅： 所有人、配偶及未成年子女在全國合計以 3 戶為限。

地價稅： 本人、配偶及未成年受扶養親屬，全國以 1 處為限。

                 若有其他成年直系親屬（如父母、成年子女）設籍在其他處房屋，

                 在符合面積限制下，地價稅可不受 1 處限制。

3. 面積限制

房屋稅： 沒有面積限制。

地價稅： 有面積限制，都市土地以 300 平方公尺（約 90.75 坪）為限，

                 非都市土地以 700 平方公尺（約 211.75 坪）為限。

4. 權屬與設籍對象

權屬限制：

房屋稅要求房屋必須為本人、配偶或未成年子女所有。

地價稅則較寬鬆，地上房屋可以是本人、配偶或直系親屬（如父母）所有。

設籍要求：

兩者皆要求由本人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記。

房屋稅額外強調必須有「實際居住使用」的事實。

5. 申請期限與適用期間

申請時點： 兩者皆須在開徵前 40 日申請，但日期不同。

房屋稅： 須於 3 月 22 日以前申請，核准後當期（當年）適用。

地價稅： 須於 9 月 22 日以前申請，核准後當年適用。

納稅義務基準日：

房屋稅為每年 2 月最後一天。

地價稅為每年 8 月 31 日。

6. 特殊情況認定

相鄰房屋打通：

房屋稅： 即使打通，若未向戶政機關申請「門牌併編」，仍會視為多戶；

                 若全國合計超過 3 戶，則無法全部適用自住稅率。

地價稅： 若相鄰房屋確係打通合併使用，經稽徵機關派員實地勘查屬實，

                 可合併認定為 1 處，即便只有 1 處設籍也能適用優惠稅率。

**********************************************************

 永慶台南文元加盟店  

~重點經營台南市 北區/ 中西區/ 安平區/ 安南區

~歡迎買賣/出租，透天/別墅/土地/廠房/店面

~價金履約保證，確保交易安全~

~國家考試及格，永慶不動產特約代書服務~

~專業產權、行情評估，提供完善實價登錄資料與您參考~

   陳裕元 0973626295  06-2818383 

   營業員證號: (108)登字第350825號

 經紀人: 黃柏強(113)南市字第01008號

 家福不動產經紀有限公司   台南市北區和緯路2段388號

**********************************************************

房屋稅 1% 優惠稅率

自住房屋如何適用房屋稅 1% 優惠稅率?

全國單一自住房屋要適用 1% 優惠稅率須符合：

1. 房屋現值在一定金額以下： 

           為排除高價豪宅適用優惠，房屋的評定現值必須在地方政府訂定的「一定金額」以下。

           以台南市 115 年期為例，全國單一自住房屋現值的基準金額為 157 萬 4,900 元。

           若現值低於此金額且符合其他要件，稅率即可由 1.2% 降為 1%。

          關於「一定金額」的補充說明

          認定基準： 

          這一標準是由各地方政府訂定。通常是以各縣市自住房屋現值由高到低排序，

          排除前 1% 的高價房屋（取第 1% 戶房屋現值之最大值為基準），

          其餘 99% 的單一自住房屋皆可適用 1% 稅率。

2. 全國戶數限制（歸戶單位排除）

           家庭單位計算： 

           全國單一自住的戶數認定是以「本人、配偶及未成年子女」

           為一個家戶單位進行全國歸戶計算。

           排除情形： 

           只要該家戶單位在全台灣合計持有 2 戶（含）以上的房屋，

           即便每戶都符合自住條件且現值皆未超標，也無法適用 1% 稅率，

           僅能適用一般自住稅率 1.2%。

          未成年子女持分： 

          若未成年子女名下擁有房屋或持分， 亦會計入該家戶的全國總戶數，

          進而排除 1% 優惠的適用。

3. 使用情形排除（出租與營業）

            嚴格限制用途： 房屋必須無出租且無供營業情形。

            實際居住： 必須供本人、配偶或直系親屬「實際居住使用」。

            若房屋空置、閒置或僅作擺設而無實際居住事實，亦不符合自住定義。

4. 戶籍登記排除（新制強制要件）

           必須設籍： 

           所有權人、配偶或直系親屬（如父母、成年子女）必須在該屋辦竣戶籍登記。

           排除情形： 即使房屋確實是自己住，但若未完成戶籍登記，將

                             直接被排除在所有自住優惠（1% 及 1.2%）之外，

                             並被改按「其他住家用房屋」稅率（2.6%~4.8%）課徵。

5. 權屬與身分排除（法人排除）

           自然人限制： 自住房屋的認定原則上以「個人」所有之住家用房屋為限。

           排除情形： 法人（公司）持有的房屋，除了公益出租或社會住宅外，

                              皆不符合自住認定標準，無法適用 1% 或 1.2% 稅率。

6. 信託房屋的限制

           僅限自益信託： 只有委託人與受益人為同一人的「自益信託」房屋，

                                     且符合所有自住條件（全國僅 1 戶、設籍、現值標準等），

                                     才准按自住稅率課徵。

           排除情形： 若為他益信託，除非受益人符合特定條件

                            （如未成年子女或具身心障礙資格的特定親屬），

                              否則通常無法適用自住優惠稅率。

7. 特殊建物類型

            共有房屋： 若房屋為持分共有，計算自住戶數時，本人、

                               配偶及未成年子女共有之房屋以 1 戶計算。

           獨立所有權狀之公共設施： 

                              納稅義務人若持有獨立所有權狀的停車位或公共設施，

                              且主建物已適用自住稅率，該停車位或公設雖不計入戶數，

                              但若主建物為非自住，該部分則按非自住稅率課徵。

**********************************************************

 永慶台南文元加盟店  

~重點經營台南市 北區/ 中西區/ 安平區/ 安南區

~歡迎買賣/出租，透天/別墅/土地/廠房/店面

~價金履約保證，確保交易安全~

~國家考試及格，永慶不動產特約代書服務~

~專業產權、行情評估，提供完善實價登錄資料與您參考~

   陳裕元 0973626295  06-2818383 

   營業員證號: (108)登字第350825號

 經紀人: 黃柏強(113)南市字第01008號

 家福不動產經紀有限公司   台南市北區和緯路2段388號

**********************************************************