房屋稅與地價稅的「自住」稅率優惠認定有哪些異同？

房屋稅與地價稅在「自住」的認定上，都要求辦理戶籍登記，

但在稅率、戶數限制、面積限制、產權權屬以及申請期限等方面仍有顯著不同：

1. 稅率與節稅差距

房屋稅： 自住稅率為 1.2%；

                 若符合「全國單一自住」且現值在一定金額以下，稅率可降至 1%。

地價稅： 優惠稅率（自用住宅用地）為 2‰ (0.2%)。

2. 戶數限制

房屋稅： 所有人、配偶及未成年子女在全國合計以 3 戶為限。

地價稅： 本人、配偶及未成年受扶養親屬，全國以 1 處為限。

                 若有其他成年直系親屬（如父母、成年子女）設籍在其他處房屋，

                 在符合面積限制下，地價稅可不受 1 處限制。

3. 面積限制

房屋稅： 沒有面積限制。

地價稅： 有面積限制，都市土地以 300 平方公尺（約 90.75 坪）為限，

                 非都市土地以 700 平方公尺（約 211.75 坪）為限。

4. 權屬與設籍對象

權屬限制：

房屋稅要求房屋必須為本人、配偶或未成年子女所有。

地價稅則較寬鬆，地上房屋可以是本人、配偶或直系親屬（如父母）所有。

設籍要求：

兩者皆要求由本人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記。

房屋稅額外強調必須有「實際居住使用」的事實。

5. 申請期限與適用期間

申請時點： 兩者皆須在開徵前 40 日申請，但日期不同。

房屋稅： 須於 3 月 22 日以前申請，核准後當期（當年）適用。

地價稅： 須於 9 月 22 日以前申請，核准後當年適用。

納稅義務基準日：

房屋稅為每年 2 月最後一天。

地價稅為每年 8 月 31 日。

6. 特殊情況認定

相鄰房屋打通：

房屋稅： 即使打通，若未向戶政機關申請「門牌併編」，仍會視為多戶；

                 若全國合計超過 3 戶，則無法全部適用自住稅率。

地價稅： 若相鄰房屋確係打通合併使用，經稽徵機關派員實地勘查屬實，

                 可合併認定為 1 處，即便只有 1 處設籍也能適用優惠稅率。

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自住房屋享受房屋稅優惠的具體要件與期限為何？

具體要件與期限說明如下：

一、 辦理戶籍登記的具體要件

自住房屋要適用優惠稅率1.2% 或 全國單一自住 1%，

必須同時符合以下要件：

設籍對象： 房屋必須由房屋所有人或使用權人之本人、

                     配偶或直系親屬應於該屋辦竣戶籍登記，其中一人辦竣戶籍登記。

使用現況： 房屋須為實際居住使用，且無出租或供營業情形。

戶數限制： 所有人、配偶及未成年子女在全國合計須在 3 戶以內。

二、 辦理申報的期限

一般申報期限： 房屋使用情形變更（如由非自住改為自住並遷入戶籍），

應於每期房屋稅開徵 40 日前（即 3 月 22 日以前）向稽徵機關申報。

如逾期申報（3 月 22 日後），則須等到次期（隔年 5 月）才能開始適用優惠稅率。

三、 為什麼必須辦理戶籍登記？

房屋稅 2.0 新制增訂此要件，主要是為了使房屋稅與地價稅（自用住宅用地）

的自住認定要件趨於一致，以減少徵納爭議並簡化稅政。

若自住房屋未能在期限內辦理戶籍登記，將會被改按「其他住家用房屋」稅率課徵，

在台南市其稅率可能高達 2.6% 至 4.8%。

參考資料 =====================

房屋稅條例

第 5 條 第一項第一款第一目

1.房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：

一、住家用房屋：

（一）供自住、公益出租人出租使用或以土地設定地上權之使用權房屋並供該使用權人自住使用者，為其房屋現值百分之一點二。但本人、配偶及未成年子女於全國僅持有一戶房屋，供自住且房屋現值在一定金額以下者，為其房屋現值百分之一。

第 5 條 第四項

4. 第一項第一款第一目供自住使用之住家用房屋，房屋所有人或使用權人之本人、配偶或直系親屬應於該屋辦竣戶籍登記，且無出租或供營業情形；其他供自住及公益出租人出租使用之要件及認定之標準，與前三項房屋戶數之計算、第二項合理需要之認定及其他相關事項之辦法，由財政部定之。

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如果全國單一自住房屋的評定現值超過標準，適用何種稅率？

如果全國單一自住房屋的評定現值超過地方政府訂定的「一定金額」標準，

該房屋的稅率將從優惠的 1% 恢復為一般的自住房屋稅率 1.2%。

以下為相關規定的詳細說明：

稅率變動： 

        當納稅義務人、配偶及未成年子女在全國僅持有一戶房屋，

       且符合自住要件（無出租、無營業並辦竣戶籍登記），

       但房屋現值超過標準時，該房屋雖然仍被認定為「自住用」，

       但無法享有特別針對非豪宅提供的 1% 減稅優惠，因此適用自住住家用稅率 1.2%。

認定原則： 

        地方政府訂定此「一定金額」是為了落實排富條款，

        將全國單一自住房屋中現值最高的前 1%（高價房屋）排除在 1% 優惠稅率之外，

        使其維持原本 1.2% 的稅率。

        以台南市 115 年期（2026 年）為例，該基準金額為 157 萬 4,900 元。

        如果您的房屋現值高於此標準，即便全國僅持有一戶，適用稅率仍為 1.2%。

多戶自住： 

        即使現值未超標，但如果本人、配偶及未成年子女在全國合計持有 2 戶或 3 戶自住房屋，

        這些房屋同樣是適用 1.2% 的稅率，而非 1%。

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房屋稅 1% 優惠稅率

自住房屋如何適用房屋稅 1% 優惠稅率?

全國單一自住房屋要適用 1% 優惠稅率須符合：

1. 房屋現值在一定金額以下： 

           為排除高價豪宅適用優惠，房屋的評定現值必須在地方政府訂定的「一定金額」以下。

           以台南市 115 年期為例，全國單一自住房屋現值的基準金額為 157 萬 4,900 元。

           若現值低於此金額且符合其他要件，稅率即可由 1.2% 降為 1%。

          關於「一定金額」的補充說明

          認定基準： 

          這一標準是由各地方政府訂定。通常是以各縣市自住房屋現值由高到低排序，

          排除前 1% 的高價房屋（取第 1% 戶房屋現值之最大值為基準），

          其餘 99% 的單一自住房屋皆可適用 1% 稅率。

2. 全國戶數限制（歸戶單位排除）

           家庭單位計算： 

           全國單一自住的戶數認定是以「本人、配偶及未成年子女」

           為一個家戶單位進行全國歸戶計算。

           排除情形： 

           只要該家戶單位在全台灣合計持有 2 戶（含）以上的房屋，

           即便每戶都符合自住條件且現值皆未超標，也無法適用 1% 稅率，

           僅能適用一般自住稅率 1.2%。

          未成年子女持分： 

          若未成年子女名下擁有房屋或持分， 亦會計入該家戶的全國總戶數，

          進而排除 1% 優惠的適用。

3. 使用情形排除（出租與營業）

            嚴格限制用途： 房屋必須無出租且無供營業情形。

            實際居住： 必須供本人、配偶或直系親屬「實際居住使用」。

            若房屋空置、閒置或僅作擺設而無實際居住事實，亦不符合自住定義。

4. 戶籍登記排除（新制強制要件）

           必須設籍： 

           所有權人、配偶或直系親屬（如父母、成年子女）必須在該屋辦竣戶籍登記。

           排除情形： 即使房屋確實是自己住，但若未完成戶籍登記，將

                             直接被排除在所有自住優惠（1% 及 1.2%）之外，

                             並被改按「其他住家用房屋」稅率（2.6%~4.8%）課徵。

5. 權屬與身分排除（法人排除）

           自然人限制： 自住房屋的認定原則上以「個人」所有之住家用房屋為限。

           排除情形： 法人（公司）持有的房屋，除了公益出租或社會住宅外，

                              皆不符合自住認定標準，無法適用 1% 或 1.2% 稅率。

6. 信託房屋的限制

           僅限自益信託： 只有委託人與受益人為同一人的「自益信託」房屋，

                                     且符合所有自住條件（全國僅 1 戶、設籍、現值標準等），

                                     才准按自住稅率課徵。

           排除情形： 若為他益信託，除非受益人符合特定條件

                            （如未成年子女或具身心障礙資格的特定親屬），

                              否則通常無法適用自住優惠稅率。

7. 特殊建物類型

            共有房屋： 若房屋為持分共有，計算自住戶數時，本人、

                               配偶及未成年子女共有之房屋以 1 戶計算。

           獨立所有權狀之公共設施： 

                              納稅義務人若持有獨立所有權狀的停車位或公共設施，

                              且主建物已適用自住稅率，該停車位或公設雖不計入戶數，

                              但若主建物為非自住，該部分則按非自住稅率課徵。

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