門前空地借給大家通行，為什麼還要繳地價稅？搞懂法定空地與私有道路的差別

在台南買透天厝或社區大樓，有些房屋前後會留有一塊空地，

平常除了自家出入，也可能讓鄰居通行，甚至成為大家習以為常的巷道。

有些屋主認為，既然這塊土地沒有圍起來，也沒有拿來做生意，

更沒有向鄰居收取通行費，應該就不必繳地價稅。

沒想到每年收到地價稅單，才發現這塊空地仍然被列入課稅範圍。

「明明是提供大家走的路，為什麼還要我繳稅？」

這個問題在私有土地的使用上並不少見。判斷一塊土地能不能免徵地價稅，

不能只看有沒有人通行，也不能單憑土地有沒有圍牆來決定。

真正的關鍵，在於土地的法律性質，以及是否符合相關減免規定。

尤其是建築基地周圍的空地，必須先弄清楚究竟屬於建築法規要求留設的「法定空地」，

還是符合條件的私有無償供公眾通行道路土地，兩者的地價稅待遇可能完全不同。

 一、什麼是法定空地？為什麼房子旁邊要留空地？

依《建築法》第 11 條，建築基地的一部分可能依法留設為法定空地。

簡單來說，建築物並不是蓋滿整塊土地就可以。

建築基地必須符合相關建築法規，留設必要的空地，以配合建築管理及相關安全要求。

因此，在透天厝、集合住宅或社區大樓周圍，常會看到房屋前方、側邊或後方留有空間。

有些地方鋪設水泥地，有些設置步道，也有些看起來就像一條可以讓人自由通行的小巷。

但要注意，土地看起來像道路，不代表法律上就屬於可以免徵地價稅的私有道路。

如果這塊空地原本就是建築基地依法應留設的法定空地，即使平常沒有上鎖、沒有圍牆，

也確實讓鄰居或一般民眾通行，仍不能因此直接認定符合道路免稅規定。

 二、私有土地無償提供大家通行，就一定可以免稅嗎？

依《土地稅減免規則》第 9 條，私有土地如果符合無償供公眾通行道路的相關條件，

在使用期間內可以申請免徵地價稅。

這項規定的目的，是考量土地雖然仍屬私人所有，但實際上提供不特定公眾通行使用，

土地所有權人的使用權受到一定限制，因此在符合規定時給予租稅減免。

實務上，仍須確認土地是否確實供公眾通行、是否無償使用，

以及有沒有法定空地等排除免稅的情形。

必要時，還需要由地方稅稽徵機關依土地資料及現場狀況進行認定。

舉例來說：

甲屋主有一筆私人土地，長期作為巷道使用，附近居民與一般民眾都可以自由通行。

如果這筆土地符合相關法定條件，就可以向地方稅稽徵機關確認是否適用免徵地價稅。

但乙屋主房屋旁邊的空地，原本是建築基地依法留設的法定空地，

雖然平常也有鄰居從旁邊經過，卻不能直接比照甲屋主的情況主張免稅。

兩塊土地看起來很相似，適用的稅務規定卻可能不同。

三、法定空地與私有道路，地價稅有什麼差別？

這是地主最需要弄清楚的地方。

比較項目              私有無償供公眾通行道路         建築基地法定空地

土地性質              私有土地供公眾通行使用         依建築法規留設的建築基地空地

地價稅處理          符合規定時可申請免徵             原則上不適用前述道路免稅規定

是否需確認          需要                                             需要

土地性質

可能的節稅方向   確認是否符合道路免稅條件   確認是否可隨主建物

                                                                                  適用自用住宅用地優惠稅率

主要法規 《建築法》第 11 條、《土地稅減免規則》第 9 條及相關規定

因此，收到地價稅單時，不要只因為土地平常供人通行，就直接認定稅務機關課稅錯誤。

比較務實的做法，是先調閱地籍資料、建築基地相關資料，再向土地所在地的地方稅稽徵機關確認土地性質及適用規定。

四、法定空地不能免稅，就沒有節稅的方法嗎？

如果土地確實屬於建築基地的一部分，雖然不能單憑供公眾通行就主張免徵地價稅，

但仍可以進一步檢查，是否符合其他地價稅優惠規定。

其中，最值得留意的就是自用住宅用地優惠稅率。

 1. 符合自用住宅條件，可能適用 2‰ 稅率

依《土地稅法》第 9 條及第 17 條，自用住宅用地在符合相關條件並依法申請後，

可以適用千分之二，也就是 2‰ 的優惠稅率。

相較於一般用地的基本稅率 10‰，兩者在相同課稅地價下，基本稅率的差異相當明顯。

不過，自用住宅用地有其法定條件，包括土地及房屋所有權、戶籍、實際居住情形、出租或營業使用限制，以及面積等規定，不能只要房子有人住就認定一定符合。

此外，法定空地能否隨同主建物適用自用住宅用地稅率，也必須依土地與建物的實際關係、法定範圍及個案條件確認。

如果家中房屋原本已經適用自用住宅用地稅率，卻發現地價稅單上還有其他基地地號以一般用地稅率課稅，就值得進一步查明原因。

2. 房屋已經申請自住優惠，旁邊的土地也一定適用嗎？

這是購買透天厝或社區大樓時，容易被忽略的問題。

一棟房屋可能涉及不同的土地地號，也可能有共同持分的基地或其他附屬土地。

即使主建物所在土地已經適用自用住宅用地稅率，

也不能直接認定所有相關土地都會自動適用相同優惠。

如果發現部分土地仍以一般用地稅率課稅，可以先核對地價稅單上的地號、

土地持分及課稅方式，再向稅務機關詢問。

但也要提醒，稅單上出現不同稅率，不一定代表稅務機關課錯稅，

仍須依個別土地是否符合優惠條件判斷。

五、什麼情況下，原本的法定空地可能符合道路免稅規定？

有些地主會問：如果原本是法定空地，後來情況改變，是否就永遠不能申請免稅？

答案仍須看土地後續的法律性質與實際使用情形。

例如，土地後來經都市計畫程序劃定為公共設施保留地的道路用地，

或依法完成法定空地分割，並取得相關證明，土地性質可能因此發生變化。

但這不代表只要被劃為道路用地，或完成分割，就一定能免徵地價稅。

仍須進一步確認是否符合《土地稅減免規則》第 9 條及其他相關規定，

包括土地是否實際無償供公眾通行，以及有沒有其他排除適用的情況。

因此，如果地主認為自己的土地已經不再具有原本法定空地的性質，

建議先向建築主管機關或地政機關確認相關資料，

再向地方稅稽徵機關詢問是否符合免稅條件。

 六、申請自用住宅優惠，別忘了留意期限

符合條件是一回事，有沒有在規定期限內提出申請，也是地主需要注意的事情。

依《土地稅法》第 41 條，自用住宅用地適用優惠稅率，

應於每年地價稅開徵 40 日以前提出申請，通常是每年 9 月 22 日以前。

如果家中的法定空地可能隨主建物適用自用住宅用地稅率，

建議提早確認土地資料及應備文件，不要等到 11 月收到地價稅單，才開始處理。

如果已經錯過期限，也可以向地方稅稽徵機關確認當年度是否還有適用空間，

以及後續年度應如何辦理。

另外，私有無償供公眾通行道路土地的免稅申請，

與自用住宅用地優惠並不是同一種申請事項，應依各自適用的規定確認辦理方式。

七、參考資料

如果想進一步確認土地的法律性質及稅務處理方式，可以參考以下官方資源：

《土地稅法》

第 9 條

        本法所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、

        直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。

第 14 條

        已規定地價之土地，除依第二十二條規定課徵田賦者外，應課徵地價稅。

第 17 條

        1.合於左列規定之自用住宅用地，其地價稅按千分之二計徵：

             一、都市土地面積未超過三公畝部分。

             二、非都市土地面積未超過七公畝部分。

        2.國民住宅及企業或公營事業興建之勞工宿舍，

          自動工興建或取得土地所有權之日起，其用地之地價稅，適用前項稅率計徵。

        3.土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，

          適用第一項自用住宅用地稅率繳納地價稅者，以一處為限。

第 41 條  

        1.依第十七條及第十八條規定，得適用特別稅率之用地，

          土地所有權人應於每年地價稅開徵四十日前提出申請，

          逾期申請者，自申請之次年開始適用。前已核定而用途未變更者，以後免再申請。

        2.適用特別稅率之原因、事實消滅時，應即向主管稽徵機關申報。

《土地稅減免規則》

第 9 條 

        無償供公眾通行之道路土地，經查明屬實者，在使用期間內，

        地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之法定空地部分，不予免徵。

《建築法》

第 11 條

        1.本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。

          建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。

        2.前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，

          其寬度於建築管理規則中定之。

        3.應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；

          其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。