都計內耕作中農地，如何判定是否為視同農地？

1. 優先審查「用地別」

判定一筆都市計畫內非農業區土地（如住宅區）是否屬農業用地變更，

首要確認其變更前的「用地別」是否屬於農業用地範疇。

2. 若無用地資料，則審查「地目別」

若該土地在「非都市土地編定公告」前就已被劃入都市計畫區，

導致沒有「用地別」資料可供參考時，

則會確認變更前的 「地目」。

3. 具體的判定標準與地目清單

根據相關函釋，若土地在民國106年（2017年）元旦以前（當時仍實施地目等則制度），

其登記謄本上的「地目」記載為以下10種，即可認定原屬農業用地。

田、旱、林、原、牧、養、池、水、溜、溝。

4. 查詢方式與管道

申請土地登記謄本： 

所有權人可以向土地所屬的地政事務所申請調閱「土地登記謄本」。

查看歷史紀錄： 

申請異動清冊會列示該地號歷次登記異動項目（設定、移轉、抵押等），

透過謄本上記載的歷史地目資訊，確認在變更為都市計畫土地前的初始地目標示。

5. 實務操作的關鍵

地方政府在受理「視同農地」的農業使用證明（農用證明）申請時，通常會嚴格依照上述地籍資料來決定是否受理。

若符合上述地目條件，且土地現況確實維持農業經營（無違規設施、無大面積水泥等），

並取得都市計畫機關核發的「無法按變更後用途開發」之證明，方能享有遺產稅或贈與稅的免稅優惠。

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合法農舍，繼承時農舍也能免稅嗎？

農舍部分無法享有免徵遺產稅或贈與稅的優惠。

在法律認定上，農地與農舍是分開對待的資產。

雖然農地若符合「農用」條件可免稅，

但農舍（房屋部分）一律視為一般財產課徵稅賦。

以下是針對農舍傳承與交易稅務待遇的詳細說明：

1. 遺產稅與贈與稅：農舍必須課稅

    農地免稅，農舍課稅： 

        即使農舍是合法興建且符合農用規定，在傳承給下一代時，僅有「農地」部分能享有 100% 免徵遺產稅或贈與稅的優惠。

        農舍（房屋建築物）則必須依照「房屋評定現值」併入遺產總額或贈與總額課稅。

    估價基準： 政府在計算農舍價值時，是依據房屋平定現值，通常低於市場交易價格，但仍無法列入免稅範圍。

2. 土地增值稅與所得稅：農舍不適用免稅

    土地增值稅： 農地移轉給自然人時可申請免徵，但農舍部分不適用土地增值稅的免徵規定。

    所得稅（房地合一稅）： 個人出售農地若符合農發條例規定可免所得稅；但出售農舍時，房屋部分的交易所得必須計入「財產交易所得」，並併入個人綜合所得稅申報課稅。

3. 農舍違規使用將連帶影響「農地免稅」

雖然農舍本身不免稅，但其使用狀態會直接決定「農地」是否能免稅。

若農舍出現以下情況，將導致農地被認定為「非農用」，進而失去農地免稅資格，甚至面臨高額補稅。

    變更用途： 農舍若閒置、出租、經營民宿或改作營業使用（非實際農業經營相關）。

    違章建築： 農舍興建面積超過核准範圍，或現場有與農業經營無關的障礙物、水泥鋪面等。

    設施不符： 農業設施（如資材室）未經登記或未依原核定用途使用。

4. 專家建議與技巧

    分開估價： 

     出售或傳承含有農舍的農地時，建議委託專業人員分別評估房屋與土地的價值，以便正確計稅並降低補稅風險。

    確保合法證明： 

     申請農地免稅時，必須同時檢附農舍的使用執照，證明其為合法興建，否則整塊土地可能都無法取得「農用證明」。

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農地已變更為都市土地，但實際仍做農用，還可享有稅賦優惠嗎？

若農地已變更為都市計畫土地（非農業分區，如住宅區、商業區或工業區），

仍有機會享有免徵遺產稅、贈與稅及土地增值稅等稅賦優惠，

這在法律上被稱為「視同農地」

或稱適用《農業發展條例》第38條之1之土地

。

要享有這些優惠，必須同時符合以下具體條件與程序：

1. 必須符合「法律限制開發」的情形

    並非所有都市計畫區內的農地都能免稅，

    必須經都市計畫主管機關認定符合以下其中一種情形，

    導致土地無法按變更後之用途使用，而需繼續維持原來農業使用

    細部計畫尚未完成： 雖然大方向已變更，但依法應完成的細部計畫還沒完成，導致無法申請建築。

    開發程序尚未啟動： 已發布細部計畫，但規定應實施市地重劃或區段徵收，而在政府公告實施計畫「前」者。

2. 同時具備「兩項關鍵證明文件」

    納稅義務人必須向不同機關申請並取得以下兩份證明

    農業用地作農業使用證明書（農用證明）： 

    向土地所在地的區公所申請，證明該土地「現況」確實作農業使用，且無違規情事。

    農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明（視為農地憑證）： 

    向都市計畫主管機關（如都發局）申請，證明土地符合上述無法開發的法律限制。

3. 須確認「原屬農業用地」的歷史事實

     主管機關會審查該土地在變更為都市土地前，其「用地別」是否屬於農牧用地等農業範疇。

    若無用地別資料，則以民國106年以前的「地目」為準，

    若地目記載為田、旱、林、原、牧、養、池、水、溜、溝 之一者，才認屬原為農業用地。

4. 持續農用與五年列管

    實際農用： 現場不得有大面積水泥鋪面、違法工廠、堆置廢棄物或非農業設施。

   五年列管期： 取得免稅優惠後，該土地同樣進入5年列管期。

   若這五年內土地進入開發程序或不再種地，國稅局將會追繳當初減免的所有遺產稅或贈與稅。

   重要提醒： 如果都市計畫土地已經可以依照編定後的用途使用（例如已經可以蓋房子或工廠），

   即便所有權人仍堅持種田，也無法適用上述免稅規定。

   因此，在進行產權移轉前，建議先向主管機關查明土地的開發受限狀態。

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繼承農地免徵遺產與贈與稅的條件

農地傳承欲免徵遺產稅與贈與稅，必須同時符合以下三大核心條件：

一. 繼承者必須為「法定繼承人」

遺產稅： 繼承農地的對象必須是《民法》第1138條規定的繼承人（包含配偶、直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹及祖父母）或受遺贈人。

贈與稅： 贈與對象同樣僅限於上述《民法》第1138條規定的法定繼承人，此類贈與不計入贈與總額，即可免徵贈與稅。

二. 取得「農業用地作農業使用證明書」

用途證明： 必須向土地所在地的鄉鎮市區公所申請這份證明（簡稱農用證明），以證明該土地在法律與事實上均維持農業用途，且未被違規挪用。

審查重點： 現場勘查時，土地必須有實際農業生產事實（如種植作物、養殖等），且不得有大面積水泥鋪面、非法工廠、閒置雜草叢生或與農業無關的障礙物。

視同農地： 若農地已因都市計畫變更為非農業用地（如建地、工業地），但在細部計畫完成或實施重劃前仍作農用，需同時取得「農用證明」與都市計畫主管機關核發的「無法開發證明」，方可適用免稅。

三. 列管五年 期間內持續作「農業使用」

      列管五年： 國稅局會對核准免稅的農地進行為期5年的列管。

      禁止行為：

        1. 土地所有權移轉（產權變動）

           買賣出售： 在五年內將農地轉售給他人，無論對象是誰，皆被視為未持續作農業使用。

           再次贈與： 將受贈或繼承得來的農地再次贈與給他人。

           法院拍賣： 農地因繼承人債務問題遭法院拍賣，亦會被追繳原免除的稅金。

           例外情形： 除非是因為承受人死亡、土地被政府徵收、或依法變更為非農業用地，才不在此限。

        2. 土地地貌改變與非法棄置

           鋪設水泥或柏油： 為了停車、方便行走或非農業路徑之需求，私自鋪設大面積的水泥、碎石或柏油路面。

          堆置無關雜物： 現場堆置砂石、磚瓦、混凝土塊、營建廢棄土、垃圾或其他與農業經營無關的障礙物。

          阻斷灌溉排水： 現地有阻斷排灌水系統的情事，影響周邊或自身農業經營環境。

       3. 變更用途與違法興建

           興建非農業設施： 未經許可在農地上蓋工廠、倉庫、辦公室、民宿或一般住宅。

           商業化經營： 將農地改作為停車場收費、經營餐廳、露營區或提供給與農業無關的商業使用。

           違規擴建農舍： 農舍或農業設施的興建面積超過核准範圍，或未依核定用途使用（如農舍閒置、出租或經營店面）。

       4. 閒置不使用（荒廢）

           長期閒置： 土地未進行耕作、林業、畜牧或養殖，導致雜草叢生（非屬計畫性休耕或不可抗力事由），被認定為閒置不用。

            無農業經營事實： 現場無種植作物、養殖或畜牧之事實，且無法提供農收證明或相關農業經營紀錄。

       5. 特殊違規風險：共有地連坐

           共有人違規： 若農地是由多人共同繼承，只要其中一名共有人在其分管範圍內違規（如倒廢土、蓋違建），若無事先簽訂並登記**「分管契約」，國稅局可能會對全體繼承人**追繳稅款。

       6. 信託與種電限制

           自益信託： 雖然法律上有「信託」機制，但若將農地辦理「自益信託」，因所有權名義移轉至受託人（如銀行），性質轉變為「信託利益」，將導致無法適用農地免稅規定而被追繳。

          地面型種電： 若將太陽能板直接架設在農地上（無農業經營事實），亦不符合農地農用，會被課徵地價稅並可能影響免稅資格。

違規後果： 若在5年內中斷農用或移轉，國稅局將追繳原本免除的所有遺產稅或贈與稅。

例外情況： 除非承受人死亡、土地被徵收，或依法變更為非農業用地（如政府主導變更），才可免予列管追繳。

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