都計內耕作中農地，如何判定是否為視同農地？

1. 優先審查「用地別」

判定一筆都市計畫內非農業區土地（如住宅區）是否屬農業用地變更，

首要確認其變更前的「用地別」是否屬於農業用地範疇。

2. 若無用地資料，則審查「地目別」

若該土地在「非都市土地編定公告」前就已被劃入都市計畫區，

導致沒有「用地別」資料可供參考時，

則會確認變更前的 「地目」。

3. 具體的判定標準與地目清單

根據相關函釋，若土地在民國106年（2017年）元旦以前（當時仍實施地目等則制度），

其登記謄本上的「地目」記載為以下10種，即可認定原屬農業用地。

田、旱、林、原、牧、養、池、水、溜、溝。

4. 查詢方式與管道

申請土地登記謄本： 

所有權人可以向土地所屬的地政事務所申請調閱「土地登記謄本」。

查看歷史紀錄： 

申請異動清冊會列示該地號歷次登記異動項目（設定、移轉、抵押等），

透過謄本上記載的歷史地目資訊，確認在變更為都市計畫土地前的初始地目標示。

5. 實務操作的關鍵

地方政府在受理「視同農地」的農業使用證明（農用證明）申請時，通常會嚴格依照上述地籍資料來決定是否受理。

若符合上述地目條件，且土地現況確實維持農業經營（無違規設施、無大面積水泥等），

並取得都市計畫機關核發的「無法按變更後用途開發」之證明，方能享有遺產稅或贈與稅的免稅優惠。

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合法農舍，繼承時農舍也能免稅嗎？

農舍部分無法享有免徵遺產稅或贈與稅的優惠。

在法律認定上，農地與農舍是分開對待的資產。

雖然農地若符合「農用」條件可免稅，

但農舍（房屋部分）一律視為一般財產課徵稅賦。

以下是針對農舍傳承與交易稅務待遇的詳細說明：

1. 遺產稅與贈與稅：農舍必須課稅

    農地免稅，農舍課稅： 

        即使農舍是合法興建且符合農用規定，在傳承給下一代時，僅有「農地」部分能享有 100% 免徵遺產稅或贈與稅的優惠。

        農舍（房屋建築物）則必須依照「房屋評定現值」併入遺產總額或贈與總額課稅。

    估價基準： 政府在計算農舍價值時，是依據房屋平定現值，通常低於市場交易價格，但仍無法列入免稅範圍。

2. 土地增值稅與所得稅：農舍不適用免稅

    土地增值稅： 農地移轉給自然人時可申請免徵，但農舍部分不適用土地增值稅的免徵規定。

    所得稅（房地合一稅）： 個人出售農地若符合農發條例規定可免所得稅；但出售農舍時，房屋部分的交易所得必須計入「財產交易所得」，並併入個人綜合所得稅申報課稅。

3. 農舍違規使用將連帶影響「農地免稅」

雖然農舍本身不免稅，但其使用狀態會直接決定「農地」是否能免稅。

若農舍出現以下情況，將導致農地被認定為「非農用」，進而失去農地免稅資格，甚至面臨高額補稅。

    變更用途： 農舍若閒置、出租、經營民宿或改作營業使用（非實際農業經營相關）。

    違章建築： 農舍興建面積超過核准範圍，或現場有與農業經營無關的障礙物、水泥鋪面等。

    設施不符： 農業設施（如資材室）未經登記或未依原核定用途使用。

4. 專家建議與技巧

    分開估價： 

     出售或傳承含有農舍的農地時，建議委託專業人員分別評估房屋與土地的價值，以便正確計稅並降低補稅風險。

    確保合法證明： 

     申請農地免稅時，必須同時檢附農舍的使用執照，證明其為合法興建，否則整塊土地可能都無法取得「農用證明」。

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農地已變更為都市土地，但實際仍做農用，還可享有稅賦優惠嗎？

若農地已變更為都市計畫土地（非農業分區，如住宅區、商業區或工業區），

仍有機會享有免徵遺產稅、贈與稅及土地增值稅等稅賦優惠，

這在法律上被稱為「視同農地」

或稱適用《農業發展條例》第38條之1之土地

。

要享有這些優惠，必須同時符合以下具體條件與程序：

1. 必須符合「法律限制開發」的情形

    並非所有都市計畫區內的農地都能免稅，

    必須經都市計畫主管機關認定符合以下其中一種情形，

    導致土地無法按變更後之用途使用，而需繼續維持原來農業使用

    細部計畫尚未完成： 雖然大方向已變更，但依法應完成的細部計畫還沒完成，導致無法申請建築。

    開發程序尚未啟動： 已發布細部計畫，但規定應實施市地重劃或區段徵收，而在政府公告實施計畫「前」者。

2. 同時具備「兩項關鍵證明文件」

    納稅義務人必須向不同機關申請並取得以下兩份證明

    農業用地作農業使用證明書（農用證明）： 

    向土地所在地的區公所申請，證明該土地「現況」確實作農業使用，且無違規情事。

    農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明（視為農地憑證）： 

    向都市計畫主管機關（如都發局）申請，證明土地符合上述無法開發的法律限制。

3. 須確認「原屬農業用地」的歷史事實

     主管機關會審查該土地在變更為都市土地前，其「用地別」是否屬於農牧用地等農業範疇。

    若無用地別資料，則以民國106年以前的「地目」為準，

    若地目記載為田、旱、林、原、牧、養、池、水、溜、溝 之一者，才認屬原為農業用地。

4. 持續農用與五年列管

    實際農用： 現場不得有大面積水泥鋪面、違法工廠、堆置廢棄物或非農業設施。

   五年列管期： 取得免稅優惠後，該土地同樣進入5年列管期。

   若這五年內土地進入開發程序或不再種地，國稅局將會追繳當初減免的所有遺產稅或贈與稅。

   重要提醒： 如果都市計畫土地已經可以依照編定後的用途使用（例如已經可以蓋房子或工廠），

   即便所有權人仍堅持種田，也無法適用上述免稅規定。

   因此，在進行產權移轉前，建議先向主管機關查明土地的開發受限狀態。

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