顯示具有 節稅 標籤的文章。 顯示所有文章
顯示具有 節稅 標籤的文章。 顯示所有文章

2026年10月15日 星期四

孩子滿18 歲是節稅神隊友?教你一招合法破解地價稅自用住宅用地「一處」限制

為什麼你的第二間房要繳 5 倍地價稅?

很多台南地主以為,只要房子是自己的,也沒租人、沒開店,地價稅就會自動打折。
錯! 政府規定自用住宅用地稅率是 2‰,而一般用地稅率則是 10‰ 到 55‰。 
這中間差了至少 5 倍!

更麻煩的是,法律規定你、你配偶跟未成年的小孩,全國加起來只能選「一處」享受 2‰。
 如果你在永康有一間房,又在安平買一間房,那第二間通常就會被課 10‰ 的重稅。


以為「全家只能選一處」?這是大家最常掉進去的陷阱
真相是成年子女是獨立的「節稅點」!
根據《民法》,現在年滿18歲就算成年了。
地價稅法規明定,如果你讓「已成年」的直系親屬
(如 18 歲以上的小孩、父母、祖父母、甚至是岳父母)
在你的第二間房子裡辦竣戶籍登記,那這間房子就不受那「一處」的限制。

【案例】 林先生在東區有一間大樓自住,在安南區又買了一間透天。
原本林先生全家戶籍都在東區,安南區那間每年繳 5,000 元地價稅(一般稅率)。
若林先生讓今年剛滿 18 歲讀大一的兒子,把戶籍遷入安南區透天。
只要在 9 月 22 日前 向台南市財政稅務局提出申請,安南區的稅金立刻降到約 1,000 元。
現省 4,000 元!

快檢查戶口名簿!
孩子滿 18 歲了嗎?這不只是成年的標誌,更是你合法節稅的權利!
每年 9 月 22 日是地價稅申報自住用地最後期限。
沒在這天前辦好遷入並申辦,今年就只能含淚繳貴的。

注意事項
面積限制: 雖然可以多處設籍,但記得全國面積合計不能超過:
都市土地 300平方公尺(90.75 坪)或非都市 700 平方公尺(211.75 坪)。
沒租沒營業: 記得這間房子一定要「無出租、無營業」才行。

一樓開店 二樓以上自住,地價稅怎麼算?9/22前要辦好比例分攤

一樓開店 二樓以上自住,地價稅怎麼算?

9/22前要辦好比例分攤


住在台南中西區或安平區,很多人家裡都是那種「一樓開店、二樓住家」的店住型透天。
每到 11 月看到地價稅單,整棟樓都被按「一般用地」稅率課稅,心裡一定很嘔吧?

事實上,只要自住與營業面積能「明確劃分」,即可申請按比例課徵地價稅。
本文將拆解計算公式、應備文件,助合法節稅!


一、 店住混合也能申請 2‰ 優惠

誰說開了店就不能享有自住優惠?法律其實很人性化。
如果你的房屋部分供自用住宅、部分供非自住(如營業、出租)使用,只要能明確劃分,
其坐落的基地(土地)就可以依照「房屋實際使用面積比例」,
分別適用 2‰ 的自用住宅稅率與 10‰ 起跳的一般用地稅率。


二、 範例

1 樓是自營的早餐店,2 至 4 樓是全家自住。
土地總面積: 100 平方公尺。
房屋各層面積: 每層皆為 50 平方公尺,總建坪 200 平方公尺。

計算方式:
算出「自住面積」佔比:(2+3+4 樓共 150 ㎡) ÷ 總建坪 200 ㎡ = 75%。
算出「自住土地」:總土地 100 ㎡ × 75% = 75 平方公尺。
結論: 這 75 平方公尺土地按 2‰ 計稅,剩下的 25 平方公尺(一樓店面佔地)才按一般稅率計稅。

三、 申請流程與注意事項

檢查項目    自用住宅比例分攤條件                      備註
戶籍登記    本人、配偶或直系親屬至少一人在該地設籍    必要條件
產權歸屬    地上房屋須為本人、配偶或直系親屬所有      房屋的名字不能是外人的
使用限制    自住部分確實無出租、無營業                營業區域與居住區域須能明確劃分

【如何向台南財稅局申請?】
時間: 每年 9 月 22 日前(逾期辦理就要等明年才生效囉!)。
文件: 填好申請書、附上建物所有權狀影本(若申請書有填建號則免附)。


四、 快檢查稅單!

別再讓你的權益睡著了!趕快翻出你家去年 11 月的地價稅單,看看稅率那一欄是不是寫著 10‰。
如果你的一樓只是掛個商號或者租給人家,二樓以上明明是自住,卻還在繳全額重稅,那真的虧大了。
現在就去準備身分證跟權狀,在 9/22 前去台南財稅局辦理。

如果你還是不太懂比例怎麼算,歡迎與我們洽詢,幫你精算最省錢的方案!



注意事項:

本內容依據 115 年期台南市現行稅制編寫。
若房屋有增建(違章),其面積亦須納入總面積計算比例。
「一處限制」不影響單一房產內的比例分攤申請,但仍須符合設籍規定。

參考資料:

適用自用住宅用地稅率課徵地價稅認定原則 

115年地價稅宣導手冊.pdf

房屋部分出租或營業,地價稅可按比例享自用住宅用地優惠稅率

適用自用住宅用地稅率課徵地價稅認定原則
第 4 點第 2 款
(二)自用住宅面積及處數限制
1、僅部分供自用住宅使用,其適用自用住宅用地稅率面積之認定
(1)同一樓層房屋及平房部分供自用住宅使用,其供自用住宅使用與非自用住宅使用部分能明確劃分者,准按房屋實際使用情形所占土地面積比例認定之。
(2)房屋為樓房(含地下室),不論是否分層編訂門牌或分層登記,准按各層房屋實際使用情形所占土地面積比例認定之。


**********************************************************
 永慶台南文元加盟店  
~重點經營台南市 北區/ 中西區/ 安平區/ 安南區
~歡迎買賣/出租,透天/別墅/土地/廠房/店面
~價金履約保證,確保交易安全~
~國家考試及格,永慶不動產特約代書服務~
~專業產權、行情評估,提供完善實價登錄資料與您參考~
   陳裕元 0973626295  06-2818383 
   營業員證號: (108)登字第350825號
 經紀人: 黃柏強(113)南市字第01008號
 家福不動產經紀有限公司   台南市北區和緯路2段388號
**********************************************************




地價稅2‰與10‰的距離:共同持有房產不當冤大頭!

地價稅2‰與10‰的距離:共同持有房產不當冤大頭!



夫妻共同買房非常普遍,但地價稅是採「總歸戶制」,也就是按「人」課稅。
很多人以為只要先生申請了自用住宅,太太那份就會自動跟進,這真的是大誤區!
如果沒在 9/22 前「分別申請」,另一方的稅率會從 2‰ 直接跳回 10‰ 起跳。
本篇將拆解共同持有的設籍眉角,幫您合法省下 4 倍稅金!


一、 收到兩張稅單,金額卻天差地遠?

夫妻買房,為了給彼此保障,很多夫妻會選擇「共同持有」。
到了 11 月開徵地價稅時,你們會收到兩張稅單,
這很正常,因為地價稅是按每個人名下的土地持分分別計算的。

但有可能收到地價稅單。先生的稅單寫著「稅率 2‰」,應納稅額 500 元; 
太太的稅單卻寫著「稅率 10‰」,應納稅額 2,500 元。 
明明住同一個屋簷下,太太繳的稅竟然比先生貴了整整 4 倍多!

這就是因為太太那一方沒有去「主動申請」自用住宅用地優惠。

二、 以為「申請一處」就是一人代表就好?


很多屋主在辦手續時,看到稅法規定「本人、配偶及未成年子女全國限一處」
適用自用住宅優惠,就會產生一個嚴重的誤解: 
「既然全家限一處,那我們兩個人只要有一個人代表申請就好了吧?」

錯!大錯特錯! 地價稅的優惠是跟著「人」走的。
雖然這間房子符合「自用住宅」的條件,但因為土地所有權人有兩個(先生與太太),
所以兩個人都必須各自向台南市財政稅務局提出申請。

如果只有先生申請,太太沒辦,
稅捐處就會判定太太那 1/2 的土地持分是按「一般用地」稅率(10‰ 起跳)課徵,
而先生那 1/2 則是按「自用住宅」稅率(2‰)課徵。

三、 9/22 前必備的節稅攻略

如果自用住宅用地條件,務必在 9 月 22 日 前完成申請動作

比較項目    自用住宅用地 (節稅後)        一般用地 (漏掉申請)
適用稅率    2‰ (單一稅率,不累進)        10‰ ~ 55‰ (累進課徵)
必備條件    設籍、無出租、無營業         無特定限制
申請動作    每位所有權人皆須個別申請     不需申請,自動課徵

【申請地點】
時間: 每年 9 月 22 日前(地價稅開徵 40 日前)。
       錯過這天,今年就只能含淚繳貴的,優惠得等明年才生效。
關鍵: 只要 8/31 當天土地登記簿上是你的名字,
       這整年的地價稅都歸你繳(納稅義務基準日)。
管道: 臺南市政府財政稅務局、安南分局、新營分局、新化分局或佳里分局。


四、 快檢查稅單喔!

如果你家也是共同持有,現在就去翻翻看去年的稅單!
如果兩人的稅率不一樣,記得趕快辦理。
一旦核准了,只要之後使用情形沒變(沒遷出戶籍、沒出租),
就不用每年重新申請。


注意事項:

若所有權人異動(買賣、繼承、贈與),新所有權人必須重新申請自住稅率。
「設籍」是指本人、配偶或直系親屬(父母、子女)其中一人即可。


**********************************************************
永慶台南文元加盟店
~歡迎買賣/出租,透天/別墅/土地/廠房/店面
~價金履約保證,確保交易安全~
~國家考試及格,永慶不動產特約代書服務~
~專業產權、行情評估,提供完善實價登錄資料與您參考~
陳裕元 0973626295 06–2818383
營業員證號: (108)登字第350825號
經紀人: 黃柏強(113)南市字第01008號
家福不動產經紀有限公司 台南市北區和緯路2段388號
**********************************************************

2026年5月8日 星期五

所得稅有哪些合法節稅方法

所得稅有哪些合法節稅方法


合法節稅的核心在於善用免稅額、各項扣除額以及特定的租稅優惠
(如重購退稅、財產交易損失扣抵)。以下整理出主要的合法節稅方法:

1. 善用免稅額與扶養親屬

增加受扶養親屬: 每列報一位扶養親屬,即可減除9.7萬元的免稅額;
若扶養年滿70歲的直系尊親屬(如父母、祖父母),免稅額增加50%,即每人可扣除14.55萬元。

扶養資格判定:
直系尊親屬需年滿60歲,或未滿60歲但無謀生能力(年所得低於基本生活費21.3萬元)。
子女需未成年,或已成年但因在校就學、身心障礙或無謀生能力受納稅人扶養。

注意: 扶養親屬的所得也必須併入申報,因此需評估親屬的所得是否低於其適用的免稅額及扣除額,報扶養才划算。

2. 選擇最有利的扣除額方案

一般扣除額分為「標準扣除額」與「列舉扣除額」,納稅人應選擇金額較高者申報。
標準扣除額:     單身者13.1萬元,夫妻合併申報者26.2萬元。
列舉扣除額:     若以下六項總和超過標準扣除額,則選列舉較節稅:
捐贈:                 對公益團體捐贈總額最高可扣抵綜合所得總額20%。
人身保險費:     每人每年最高扣除2.4萬元(僅限直系親屬),但健保費可全額扣除。
醫藥及生育費: 必須是付給公立或健保特約醫院,核實認列無金額上限,
                             但受有保險理賠部分不得扣除。
災害損失:         遭受不可抗力災害且未受保險理賠之損失。
購屋借款利息: 每一申報戶每年最高扣除30萬元,但須先扣除儲蓄投資特別扣除額。
政治獻金:         對政黨或候選人的捐贈(受相關法律規定限額)。

3. 特別扣除額的運用

薪資所得特別扣除: 每人每年最高21.8萬元。若與提供勞務直接相關的必要費用(如服裝費、進修費、工具支出)超過此額度,可考慮採核實減除。(各項上限為薪資3%)

儲蓄投資特別扣除: 全戶金融機構存款利息、儲蓄性質信託收益等,合計全年上限27萬元。

幼兒學前特別扣除: 自2026年報稅起(114年度所得),第一名子女扣除15萬元,第二名及以上每人22.5萬元,且取消排富條款。

長期照顧特別扣除: 符合身心失能條件者,每人每年扣除額提高至18萬元
(設有排富條款有下列情形之一者不可扣除: 1.適用稅率20%以上,2.股利所得採28%分開計稅,3.基本所得額超過750萬)。

房屋租金支出特別扣除: 自2026年報稅起改為「特別扣除額」,每一申報戶每年最高扣除18萬元。若名下無房且同時有租金支出與標準扣除額,可併同適用
(與購屋利息僅能擇一適用,且有排富條款有下列情形之一者不可扣除: 1.適用稅率20%以上,2.股利所得採28%分開計稅,3.基本所得額超過750萬)。

4. 房地產交易相關節稅

重購自用住宅退稅: 無論新舊制,只要在2年內完成「先買後賣」或「先賣後買」,且符合自住規定,即可申請退還或抵繳稅款。
財產交易損失扣抵: 賣房若賠錢,申報損失後可扣抵當年度的其他財產交易所得;若當年度不夠抵,可留待後3個年度繼續扣抵。
房地合一稅優惠:     符合自住滿6年等條件,課稅所得400萬元以內免稅,超過部分僅按10%稅率課徵。

5. 其他策略

股利所得擇優: 股利可選擇「合併計稅(享8.5%抵減稅額,上限8萬)」或「分開計稅(單一稅率28%)」。
一般薪資族適用低稅率級距時,合併計稅通常較有利,甚至可能產生退稅。
夫妻申報方式: 系統通常會自動試算「合併計稅」、「薪資分開計稅」或「各類所得分開計稅」等5種組合。
高薪夫妻通常採薪資或各類所得分開計稅較能避免跳級課稅。

提醒: 若有應退稅額或可抵減稅額,即使年收入低於免稅門檻,仍必須辦理結算申報才能領回退稅。



**********************************************************
 永慶台南文元加盟店  
~重點經營台南市 北區/ 中西區/ 安平區/ 安南區
~歡迎買賣/出租,透天/別墅/土地/廠房/店面
~價金履約保證,確保交易安全~
~國家考試及格,永慶不動產特約代書服務~
~專業產權、行情評估,提供完善實價登錄資料與您參考~
   陳裕元 0973626295  06-2818383 
   營業員證號: (108)登字第350825號
 經紀人: 黃柏強(113)南市字第01008號
 家福不動產經紀有限公司   台南市北區和緯路2段388號
**********************************************************

2023年4月13日 星期四

房地合一稅 2.0

110年7月1日起,個人交易下列不動產所得須按新制課稅:
      1.105年1月1日以後取得房地。
      2.105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權。
      3.105年1月1日以後取得預售屋及其坐落基地。
     4.符合一定條件之股份或出資額。



適用稅率

按持有期間決定課徵稅率,分境內/非境內及個人/營利事業。
修法後個人房地短期交易所得課重稅(35%、45%)的持有期間延長。

※豁免優惠稅率條款:
1.負擔重大傷病醫藥費,
2.非自願離職、調職,
3.受家暴或人身安全威脅,
4.欠稅或欠債且進入強制執行程序,
5.依《民法》第796條房屋鄰居越界建築,
6.依《土地法》第34條共持有房地未經意遭變賣,
7.參與都更或是危老重建所分到的房屋,首次出售。

符合以上七種條件,須出售持有期間在5年以下的房地,
個人或配偶必須辦竣戶籍登記並居住,且無出租或供營業等條件,房地合一稅率20%。


※自住房地持有並設籍滿6年出售:免稅額400萬元,超過部分稅率10%。

自用須符合三條件:
1.售屋個人或配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。

2. 交易前六年內,無出租、供營業或執行業務使用。

3. 個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。


 

 出售不動產所有權人

持有年限X

稅率

境內

個人

X<2年

45%

2年<X<5年

35%

5年<X<10年

20%

10年<X

15:

營利事業

X<2年

45%

2年<X<5年

35%

5年<X

20%

非境內

個人

X<2年

45%

2年<X

35%

營利事業

X<2年

45%

2年<X

35%




課稅所得(稅基)=成交價額-取得成本-相關費用-土地漲價總數額

課稅所得(稅基)x所得稅 稅率=所得稅



取得成本認定

1. 買賣取得者,以買入成交價額為準。

2. 因繼承或受贈取得者,以繼承或受贈時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後的價值為準。

3. 附加成本

· 購入房屋、土地達到可供使用狀態前所支付的必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等),以及在房屋及土地所有權移轉登記完成前,向金融機構借款的利息。

· 取得房屋後,於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。

4. 未提示原始取得成本之證明文件者,稽徵機關可依查得資料核定其成本;無查得資料,可依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後,核定其成本。

相關費用認定

1. 交易房屋、土地所支付的必要費用(如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費、規費等)。

2. 當次交易未自該房屋及土地交易所得額減除的土地漲價總數額部分所繳納的土地增值稅。 【(申報移轉現值—公告移轉現值)/土地漲價總數額】*已納土地增值稅

3. 未提示因取得、改良及移轉而支付的費用者,得按成交價額3%計算,並以30萬元為限。支付費用大於推計費用者如提供合法支出憑證,可核實認定。

土地漲價總數額認定

為了防止利用土地增值稅與所得稅之稅率差異來避稅,

修法後增設減除上限=交易當年度公告土地現值-前次移轉現值








對於新成屋轉賣的房地合一稅試算,可以到財政部房地合一稅網站,把相關資料輸入,就可以得知新成屋轉賣要繳的房地合一稅額。

熱門文章

精選文章

樹藤建設 市政大道/第五大道

樹藤建設 市政大道/第五大道 基地 地段: 安平區金華段 地號: 137地號 面積: 8262.0 平方公尺 =2499.55坪 戶數: 地上21-22F/地下B4,共784戶住家、23戶店面 A棟(永華路二段651號) 單層配置 9戶、2部電梯、22F/地下B4 B棟(永華路二...