一樓開店 二樓以上自住,地價稅怎麼算？
9/22前要辦好比例分攤
住在台南中西區或安平區，很多人家裡都是那種「一樓開店、二樓住家」的店住型透天。
每到 11 月看到地價稅單，整棟樓都被按「一般用地」稅率課稅，心裡一定很嘔吧？
事實上，只要自住與營業面積能「明確劃分」，即可申請按比例課徵地價稅。
本文將拆解計算公式、應備文件，助合法節稅！
一、 店住混合也能申請 2‰ 優惠
誰說開了店就不能享有自住優惠？法律其實很人性化。
如果你的房屋部分供自用住宅、部分供非自住（如營業、出租）使用，只要能明確劃分，
其坐落的基地（土地）就可以依照「房屋實際使用面積比例」，
分別適用 2‰ 的自用住宅稅率與 10‰ 起跳的一般用地稅率。
二、 範例
1 樓是自營的早餐店，2 至 4 樓是全家自住。
土地總面積： 100 平方公尺。
房屋各層面積： 每層皆為 50 平方公尺，總建坪 200 平方公尺。
計算方式：
算出「自住面積」佔比：(2+3+4 樓共 150 ㎡) ÷ 總建坪 200 ㎡ = 75%。
算出「自住土地」：總土地 100 ㎡ × 75% = 75 平方公尺。
結論： 這 75 平方公尺土地按 2‰ 計稅，剩下的 25 平方公尺（一樓店面佔地）才按一般稅率計稅。
三、 申請流程與注意事項
檢查項目 自用住宅比例分攤條件 備註
戶籍登記 本人、配偶或直系親屬至少一人在該地設籍 必要條件
產權歸屬 地上房屋須為本人、配偶或直系親屬所有 房屋的名字不能是外人的
使用限制 自住部分確實無出租、無營業 營業區域與居住區域須能明確劃分
【如何向台南財稅局申請？】
時間： 每年 9 月 22 日前（逾期辦理就要等明年才生效囉！）。
文件： 填好申請書、附上建物所有權狀影本（若申請書有填建號則免附）。
四、 快檢查稅單！
別再讓你的權益睡著了！趕快翻出你家去年 11 月的地價稅單，看看稅率那一欄是不是寫著 10‰。
如果你的一樓只是掛個商號或者租給人家，二樓以上明明是自住，卻還在繳全額重稅，那真的虧大了。
現在就去準備身分證跟權狀，在 9/22 前去台南財稅局辦理。
如果你還是不太懂比例怎麼算，歡迎與我們洽詢，幫你精算最省錢的方案！
注意事項：
本內容依據 115 年期台南市現行稅制編寫。
若房屋有增建（違章），其面積亦須納入總面積計算比例。
「一處限制」不影響單一房產內的比例分攤申請，但仍須符合設籍規定。
參考資料：
適用自用住宅用地稅率課徵地價稅認定原則
115年地價稅宣導手冊.pdf
房屋部分出租或營業，地價稅可按比例享自用住宅用地優惠稅率
適用自用住宅用地稅率課徵地價稅認定原則
第 4 點第 2 款
（二）自用住宅面積及處數限制
1、僅部分供自用住宅使用，其適用自用住宅用地稅率面積之認定
（1）同一樓層房屋及平房部分供自用住宅使用，其供自用住宅使用與非自用住宅使用部分能明確劃分者，准按房屋實際使用情形所占土地面積比例認定之。
（2）房屋為樓房(含地下室)，不論是否分層編訂門牌或分層登記，准按各層房屋實際使用情形所占土地面積比例認定之。
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