房地合一稅、財產交易所得稅、土地增值稅 重購退稅要件為何?

關於「財產交易所得稅」（舊制）的重購退稅條件，主要是為了鼓勵民眾「小屋換大屋」。

若您出售的是 104 年 12 月 31 日以前取得的房屋，其重購扣抵或退稅的具體要件如下：

一、 舊制財產交易所得稅之重購退稅要件

適用範圍： 僅適用於房屋部分的「財產交易所得」，土地部分（免納所得稅）不在此列。

身分與設籍： 房屋必須為納稅義務人本人或其配偶所有。

且本人、配偶或直系親屬（如父母、子女）須在該地辦竣戶籍登記。

自住限制： 房屋出售前 1 年內必須無供營業使用或出租。

時間限制： 無論是「先買後賣」或「先賣後買」，

                     新購屋與出售舊屋的移轉登記日間隔必須在 2 年內。

金額限制： 舊制規定必須是「小屋換大屋」，

                     即新購房屋的價額（僅指房屋評定現值或實價，不含土地）

                     必須高於原出售房屋的價額，才可申請扣抵或退還。 

二、 房地合一稅（新制）之重購退稅要件

若您交易的房屋是適用「房地合一稅」（105 年以後取得）

大小屋皆可： ①小換大(重購價額≧出售價額)：全額退稅(扣抵)。
                         ②大換小(重購價額＜出售價額)：按重購價額佔出售價額的比例退稅(扣抵)。
設籍限制： 僅限本人、配偶或未成年子女設籍，較舊制嚴格。

五年管制期： 重購的新屋在取得後 5 年內不得改作其他用途（如出租、遷出戶籍）

                         或再行移轉，否則會被追繳稅款。

三、 土地增值稅之重購退稅

不論房屋適用新制或舊制，其土地部分皆可依《土地稅法》申請土地增值稅之重購退稅

時間： 買賣相隔 2 年內。

地價比較： 新購土地地價需超過（原出售土地地價－已納土地增值稅）之餘額。

用途與限制： 買賣土地均須為自住，且新買房屋 5 年內不得改作他用，否則追繳原退還稅款。

面積限制： 都市土地 300 平方公尺、非都市土地 700 平方公尺以內。

重點提醒:  

 1.「財產交易所得稅」（舊制），請務必確認新屋的房屋買進價額高於舊屋賣出價額，

     且在 2 年內完成買賣登記，並由符合條件的親屬設籍自住。

 2. 「土地增值稅」新購土地地價需超過原出售土地地價， 買賣土地均須為自住，且新買房屋 5 年內不得改作他用。

參考資料==========================

土地稅法

 第 35 條

土地所有權人於出售土地後，自完成移轉登記之日起，二年內重購土地合於下列規定之一，

其新購土地地價超過原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，

得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額：

一、自用住宅用地出售後，另行購買都市土地未超過三公畝部分或非都市土地未超過七公畝部分仍作自用住宅用地者。

二、自營工廠用地出售後，另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內購地設廠者。

三、自耕之農業用地出售後，另行購買仍供自耕之農業用地者。

前項規定土地所有權人於先購買土地後，自完成移轉登記之日起二年內，始行出售土地者，準用之。

第一項第一款及第二項規定，於土地出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用之。

 第 37 條

土地所有權人因重購土地退還土地增值稅者，其重購之土地，自完成移轉登記之日起，五年內再行移轉時，

除就該次移轉之漲價總數額課徵土地增值稅外，並應追繳原退還稅款；重購之土地，改作其他用途者亦同。

參考資料==========================

所得稅法

 第 17-2 條

納稅義務人出售自用住宅之房屋所繳納該財產交易所得部分之綜合所得稅額，

自完成移轉登記之日起二年內，如重購自用住宅之房屋，其價額超過原出售價額者，

得於重購自用住宅之房屋完成移轉登記之年度自其應納綜合所得稅額中扣抵或退還。

但原財產交易所得已依本法規定自財產交易損失中扣抵部分不在此限。

前項規定於先購後售者亦適用之。

 第 14-8 條

個人出售自住房屋、土地依第十四條之五規定繳納之稅額，

自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，

重購自住房屋、土地者，得於重購自住房屋、土地

完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算五年內，

申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還。

個人於先購買自住房屋、土地後，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，

出售其他自住房屋、土地者，於依第十四條之五規定申報時，

得按前項規定之比率計算扣抵稅額，

在不超過應納稅額之限額內減除之。

前二項重購之自住房屋、土地，於重購後五年內改作其他用途或再行移轉時，

應追繳原扣抵或退還稅額。

參考資料==========================

房地合一課徵所得稅申報作業要點

十七、符合納稅義務人與配偶分居得各自辦理綜合所得稅結算申報及

            計算稅額之認定標準第二條規定，

            個人與其配偶得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額者，

           於適用本法第四條之五第一項第一款第三目有關交易前六年內未曾適用自住房屋、

           土地、房屋使用權免納所得稅規定時，

           該個人與其配偶得個別認定。

所得稅法第 4-5 條

前條交易之房屋、土地有下列情形之一者，

免納所得稅。但符合第一款規定者，其免稅所得額，

以按第十四條之四第三項規定計算之餘額不超過四百萬元為限：

一、個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地：

（一）個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。

（二）交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。

（三）個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。

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賠錢賣房還需要申報財產交易所得稅嗎？

賠錢賣房仍需要申報財產交易所得稅，且主動申報對納稅人較為有利。

1. 賠錢為什麼還要申報？

依法申報義務： 只要發生房地交易，不論盈虧都應依法申報。

避免國稅局核定稅額： 若未主動申報，國稅局無從得知該筆交易是賠售，

                                         可能會依職權（如按房屋評定現值的一定比例）開立應繳納稅額的稅單。

保障扣抵權益： 只有主動申報並經核實認定為損失，才能在當年度或未來3年度抵扣其他財產交易所得。

2. 財產交易損失的抵扣限制

不能抵扣薪資所得： 賣房產生的財產交易損失，無法與薪資所得或其他類別所得互相抵扣，

                                     因此不能直接減少因薪資收入而產生的綜所稅。

僅限抵扣「財產交易所得」： 該損失僅能用來抵銷同年度的其他財產交易獲利（例如同年賣另一間房有賺錢）。

三年度扣除限額： 若當年度沒有財產交易所得可供扣除，或扣除後仍有餘額，

                 該損失餘額可以在之後 3 個年度內的財產交易所得中繼續申報扣除。

3. 如何申報與準備文件

若要申報賠售損失，必須採「核實認定」方式，不能使用政府規定的標準認定百分比。

申報基礎： 以「買進」與「賣出」的兩次實際成交價格為基礎計算。

須檢附相關證明供國稅局核銷：

不動產買賣契約書影本（私契）。

價款收付紀錄（如匯款單、存摺影本）。

必要費用證明（如仲介費、代書費、裝修費、土地增值稅、契稅、印花稅等收據）。

舉例說明： 假設 110 年度賣 A 屋賠售 30 萬，賣 B 屋賺了 12 萬，

                     則 110 年可申報抵銷 B 屋的 12 萬所得。

                    若當年度無財產交易所得可供扣除或扣除不足者，

                    可以以後3年度之財產交易所得扣除之。

 

參考資料 ==============

所得稅法 第 14-4 條

1.第四條之四規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算，

其為出價取得者，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額；

其為繼承或受贈取得者，以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。

但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，除屬當次交易未自該房屋、土地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外，不得列為成本費用。

2.個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後三年內之房屋、土地交易所得減除之。

參考資料 ==============

財政部稅務入口網  首頁/稅務資訊/認識稅務/稅務小常識

https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-knowledge/jJgjYPw

二、 出售屬綜合所得稅財產交易所得課稅的房屋、土地，只有房屋交易部分課徵綜合所得稅，土地交易部分免納所得稅（104 年12 月31 日以前取得）：

（一） 賣房子無論賠錢或賺錢，在完成所有權移轉登記後次年申報移轉年度個人綜合所得稅時，要檢附原始交易證明文件，將該筆交易所得合併申報或將財產交易損失扣抵財產交易所得。

（二） 未申報或未能提出證明文件時，就算是賠錢賣房子，國稅局會依照財政部所定的標準按實際成交金額或房屋評定現值的一定比例計算財產交易所得。

（三） 如果小周出售的房子是自用住宅，他所繳納該財產交易所得部分的綜合所得稅，2 年內重購自用住宅的房子價格如超過原出售價格，可以在重購的房子完成移轉登記的年度，在申報該年度綜合所得稅時，從應納的綜合所得稅額中扣抵或退還。不論是先買後賣或先賣後買都可以適用。

參考資料 ==============

財政部稅務入口網/首頁/稅務資訊/認識稅務/節稅宣導手冊/國稅節稅手冊/綜合所得稅節稅手冊

https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-saving-manual/national/individual-income-tax/k2Jbgrp

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如何判斷賣房該適用舊制還是房地合一新制？房屋、土地之取得日如何認定

判斷賣房應適用舊制（財產交易所得稅）還是房地合一新制，

最主要的依據是「取得日」，「取得日」的定義按照 取得不動產的方式不同而有差異

取得方式                                取得日認定

買賣                                     所有權移轉登記日。

贈與                                        所有權移轉登記日。

贈與（配偶間）                 得以配偶原始取得日為準。

繼承                                 繼承開始日為取得日；

                                                但可在特定條件下合併被繼承人持有期間計算持有期間。

建物第一次移轉                    核發使用執照日。

預售房                                    訂定買賣契約之日。

以下為具體的判斷準則：

1. 以「取得日」判斷

適用舊制（財產交易所得稅）： 若房屋是在 104 年 12 月 31 日（含）以前取得，即屬於舊制。

適用新制（房地合一稅）： 若房屋是在 105 年 1 月 1 日以後取得，則適用房地合一新制。

2. 特殊轉折期判斷（取得日於 103 年至 104 年間）

根據國稅局的規定，在 103 年至 104 年過渡期間取得的房產，需再根據「持有期間」來判斷：

適用舊制： 於 103 年 1 月 1 日以前取得；或於 103 年 1 月 2 日至 104 年 12 月 31 日之間取得，且持有期間超過 2 年者。

適用新制： 於 103 年 1 月 2 日至 104 年 12 月 31 日之間取得，但持有期間在 2 年以內者。

3. 繼承取得的特殊規定

繼承取得之「取得日」為繼承開始日，但可就被繼承人（原持有人）持有期間合併計算。

若是合併計算後的取得日落在 104 年 12 月 31 日以前，仍有機會適用舊制。

新舊制申報方式的主要差異

舊制： 僅針對「房屋」部分的交易獲利課稅，土地交易所得免納所得稅（僅課土地增值稅）。

       所得須於交易年度次年的 5 月份併入個人綜合所得稅辦理結算申報。

新制： 房屋及土地均按實際成交價額減除成本及費用課稅。

       不論有無應納稅額，都必須在完成所有權移轉登記日的次日起 30 日內主動向國稅局申報，

       不併入 隔年5 月的綜所稅申報。

參考資料 ==============================

房地合一課徵所得稅申報作業要點

    四、前點房屋、土地取得日之認定，以完成所有權移轉登記日為準；房屋使用權取得日之認定，以權利移轉之日為準；預售房地取得日之認定，以訂定買賣契約之日為準；股份或出資額取得日之認定，屬證券交易稅條例所稱有價證券者，以買賣交割日為準，屬上開有價證券以外者，以訂定買賣契約之日為準。但有下列情形之一者，依其規定：

　　　　(一)因強制執行於辦理所有權登記前已取得所有權，為拍定人領得權利移轉證書之日。

　　　　(二)無法辦理建物所有權登記（建物總登記）之房屋，為訂定買賣或贈與契約之日。

　　　　(三)興建房屋完成後第一次移轉，為核發使用執照日。但無法取得使用執照之房屋，為實際興建完成日。

　　　　(四)因區段徵收或徵收前先行協議價購領回抵價地，為所有權人原取得被徵收或協議價購土地之日。

　　　　(五)經土地重劃後重行分配與原土地所有權人之土地，為所有權人原取得重劃前土地之日。

　　　　(六)營利事業受託辦理土地重劃或個人、營利事業（出資者）以資金參與自辦土地重劃，取得抵繳開發費用或出資金額之折價抵付之土地（抵費地），為重劃計畫書核定之日。

　　　　(七)實施者依都市更新條例規定實施都市更新事業所取得之房屋、土地，為都市更新事業計畫核定之日。

　　　　(八)新建建築物起造人依都市危險及老舊建築物加速重建條例規定完成重建所取得之房屋、土地，為重建計畫核准之日。

　　　　(九)原土地所有權人以自有土地與營利事業合建分屋、依都市更新條例規定參與都市更新或依都市危險及老舊建築物加速重建條例規定參與重建，分配取得之土地，為所有權人原取得合建、參與都市更新或重建前土地之日。

　　　　(十)因分割共有物，或共有物變價分割經共有人參與應買或聲明優先承買，共有人取得與原權利範圍相當之房屋、土地，為原取得共有物之日。

　　　　(十一)股份或出資額，屬因公司現金增資、股票公開承銷、公司設立時採發起或募集方式而取得者，為股款繳納日；以債權、財產或技術作價抵繳認股股款而取得者，為作價抵繳認股股款日；因公司盈餘或資本公積轉增資而取得者，為除權基準日；其他方式取得者，為實際交易發生日。

　　　　(十二)因配偶贈與取得之房屋、土地、房屋使用權、預售房地、股份或出資額，適用遺產及贈與稅法第二十條第一項第六款配偶相互贈與之財產不計入贈與總額規定者，為配偶間第一次相互贈與前配偶原始取得該財產之日。

　　　　(十三)配偶之一方依民法第一千零三十條之一規定行使剩餘財產差額分配請求權取得之房屋、土地、房屋使用權、預售房地、股份或出資額，為配偶之他方原取得之日。

　　　　(十四)繼承取得之房屋、土地、房屋使用權、預售房地、股份或出資額，為繼承開始日。

　　　　(十五)以房屋、土地、房屋使用權、預售房地、股份或出資額為信託財產，受託人於信託關係存續中，交易該信託財產，以下列日期認定。信託關係存續中或信託關係消滅，受託人依信託本旨交付信託財產與受益人後，受益人交易該信託財產者，亦同：

　　　　　　　1.受益人如為委託人，為委託人取得該信託財產之日。

　　　　　　　2.受益人如為非委託人，或受益人不特定或尚未存在，為訂定信託契約之日；信託關係存續中，追加房屋、土地、房屋使用權、預售房地、股份或出資額為信託財產者，該追加之信託財產，為追加之日。

              3.信託關係存續中，如有變更受益人之情事，為變更受益人之日；受益人由不特定或尚未存在而為確定，為確定受益人之日。

        (十六)信託關係存續中，受託人管理信託財產所取得之房屋、土地、房屋使用權、預售房地、股份或出資額，嗣受託人交易該信託財產，為受託人取得該信託財產之日；該信託財產持有期間內，如有變更受益人之情事，為變更受益人之日；如有受益人由不特定或尚未存在而為確定，為確定受益人之日。信託關係存續中或信託關係消滅，受託人依信託本旨交付該信託財產與受益人後，受益人交易該信託財產者，亦同。

        (十七)以房屋、土地、房屋使用權、預售房地、股份或出資額為信託財產，嗣因信託行為不成立、無效、解除或撤銷而塗銷信託登記，該信託財產回復登記於委託人名下，為委託人原取得該信託財產之日。

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都計內耕作中農地，如何判定是否為視同農地？

1. 優先審查「用地別」

判定一筆都市計畫內非農業區土地（如住宅區）是否屬農業用地變更，

首要確認其變更前的「用地別」是否屬於農業用地範疇。

2. 若無用地資料，則審查「地目別」

若該土地在「非都市土地編定公告」前就已被劃入都市計畫區，

導致沒有「用地別」資料可供參考時，

則會確認變更前的 「地目」。

3. 具體的判定標準與地目清單

根據相關函釋，若土地在民國106年（2017年）元旦以前（當時仍實施地目等則制度），

其登記謄本上的「地目」記載為以下10種，即可認定原屬農業用地。

田、旱、林、原、牧、養、池、水、溜、溝。

4. 查詢方式與管道

申請土地登記謄本： 

所有權人可以向土地所屬的地政事務所申請調閱「土地登記謄本」。

查看歷史紀錄： 

申請異動清冊會列示該地號歷次登記異動項目（設定、移轉、抵押等），

透過謄本上記載的歷史地目資訊，確認在變更為都市計畫土地前的初始地目標示。

5. 實務操作的關鍵

地方政府在受理「視同農地」的農業使用證明（農用證明）申請時，通常會嚴格依照上述地籍資料來決定是否受理。

若符合上述地目條件，且土地現況確實維持農業經營（無違規設施、無大面積水泥等），

並取得都市計畫機關核發的「無法按變更後用途開發」之證明，方能享有遺產稅或贈與稅的免稅優惠。

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合法農舍，繼承時農舍也能免稅嗎？

農舍部分無法享有免徵遺產稅或贈與稅的優惠。

在法律認定上，農地與農舍是分開對待的資產。

雖然農地若符合「農用」條件可免稅，

但農舍（房屋部分）一律視為一般財產課徵稅賦。

以下是針對農舍傳承與交易稅務待遇的詳細說明：

1. 遺產稅與贈與稅：農舍必須課稅

    農地免稅，農舍課稅： 

        即使農舍是合法興建且符合農用規定，在傳承給下一代時，僅有「農地」部分能享有 100% 免徵遺產稅或贈與稅的優惠。

        農舍（房屋建築物）則必須依照「房屋評定現值」併入遺產總額或贈與總額課稅。

    估價基準： 政府在計算農舍價值時，是依據房屋平定現值，通常低於市場交易價格，但仍無法列入免稅範圍。

2. 土地增值稅與所得稅：農舍不適用免稅

    土地增值稅： 農地移轉給自然人時可申請免徵，但農舍部分不適用土地增值稅的免徵規定。

    所得稅（房地合一稅）： 個人出售農地若符合農發條例規定可免所得稅；但出售農舍時，房屋部分的交易所得必須計入「財產交易所得」，並併入個人綜合所得稅申報課稅。

3. 農舍違規使用將連帶影響「農地免稅」

雖然農舍本身不免稅，但其使用狀態會直接決定「農地」是否能免稅。

若農舍出現以下情況，將導致農地被認定為「非農用」，進而失去農地免稅資格，甚至面臨高額補稅。

    變更用途： 農舍若閒置、出租、經營民宿或改作營業使用（非實際農業經營相關）。

    違章建築： 農舍興建面積超過核准範圍，或現場有與農業經營無關的障礙物、水泥鋪面等。

    設施不符： 農業設施（如資材室）未經登記或未依原核定用途使用。

4. 專家建議與技巧

    分開估價： 

     出售或傳承含有農舍的農地時，建議委託專業人員分別評估房屋與土地的價值，以便正確計稅並降低補稅風險。

    確保合法證明： 

     申請農地免稅時，必須同時檢附農舍的使用執照，證明其為合法興建，否則整塊土地可能都無法取得「農用證明」。

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繼承農地免徵遺產與贈與稅的條件

農地傳承欲免徵遺產稅與贈與稅，必須同時符合以下三大核心條件：

一. 繼承者必須為「法定繼承人」

遺產稅： 繼承農地的對象必須是《民法》第1138條規定的繼承人（包含配偶、直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹及祖父母）或受遺贈人。

贈與稅： 贈與對象同樣僅限於上述《民法》第1138條規定的法定繼承人，此類贈與不計入贈與總額，即可免徵贈與稅。

二. 取得「農業用地作農業使用證明書」

用途證明： 必須向土地所在地的鄉鎮市區公所申請這份證明（簡稱農用證明），以證明該土地在法律與事實上均維持農業用途，且未被違規挪用。

審查重點： 現場勘查時，土地必須有實際農業生產事實（如種植作物、養殖等），且不得有大面積水泥鋪面、非法工廠、閒置雜草叢生或與農業無關的障礙物。

視同農地： 若農地已因都市計畫變更為非農業用地（如建地、工業地），但在細部計畫完成或實施重劃前仍作農用，需同時取得「農用證明」與都市計畫主管機關核發的「無法開發證明」，方可適用免稅。

三. 列管五年 期間內持續作「農業使用」

      列管五年： 國稅局會對核准免稅的農地進行為期5年的列管。

      禁止行為：

        1. 土地所有權移轉（產權變動）

           買賣出售： 在五年內將農地轉售給他人，無論對象是誰，皆被視為未持續作農業使用。

           再次贈與： 將受贈或繼承得來的農地再次贈與給他人。

           法院拍賣： 農地因繼承人債務問題遭法院拍賣，亦會被追繳原免除的稅金。

           例外情形： 除非是因為承受人死亡、土地被政府徵收、或依法變更為非農業用地，才不在此限。

        2. 土地地貌改變與非法棄置

           鋪設水泥或柏油： 為了停車、方便行走或非農業路徑之需求，私自鋪設大面積的水泥、碎石或柏油路面。

          堆置無關雜物： 現場堆置砂石、磚瓦、混凝土塊、營建廢棄土、垃圾或其他與農業經營無關的障礙物。

          阻斷灌溉排水： 現地有阻斷排灌水系統的情事，影響周邊或自身農業經營環境。

       3. 變更用途與違法興建

           興建非農業設施： 未經許可在農地上蓋工廠、倉庫、辦公室、民宿或一般住宅。

           商業化經營： 將農地改作為停車場收費、經營餐廳、露營區或提供給與農業無關的商業使用。

           違規擴建農舍： 農舍或農業設施的興建面積超過核准範圍，或未依核定用途使用（如農舍閒置、出租或經營店面）。

       4. 閒置不使用（荒廢）

           長期閒置： 土地未進行耕作、林業、畜牧或養殖，導致雜草叢生（非屬計畫性休耕或不可抗力事由），被認定為閒置不用。

            無農業經營事實： 現場無種植作物、養殖或畜牧之事實，且無法提供農收證明或相關農業經營紀錄。

       5. 特殊違規風險：共有地連坐

           共有人違規： 若農地是由多人共同繼承，只要其中一名共有人在其分管範圍內違規（如倒廢土、蓋違建），若無事先簽訂並登記**「分管契約」，國稅局可能會對全體繼承人**追繳稅款。

       6. 信託與種電限制

           自益信託： 雖然法律上有「信託」機制，但若將農地辦理「自益信託」，因所有權名義移轉至受託人（如銀行），性質轉變為「信託利益」，將導致無法適用農地免稅規定而被追繳。

          地面型種電： 若將太陽能板直接架設在農地上（無農業經營事實），亦不符合農地農用，會被課徵地價稅並可能影響免稅資格。

違規後果： 若在5年內中斷農用或移轉，國稅局將追繳原本免除的所有遺產稅或贈與稅。

例外情況： 除非承受人死亡、土地被徵收，或依法變更為非農業用地（如政府主導變更），才可免予列管追繳。

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