都計內耕作中農地，如何判定是否為視同農地？

1. 優先審查「用地別」

判定一筆都市計畫內非農業區土地（如住宅區）是否屬農業用地變更，

首要確認其變更前的「用地別」是否屬於農業用地範疇。

2. 若無用地資料，則審查「地目別」

若該土地在「非都市土地編定公告」前就已被劃入都市計畫區，

導致沒有「用地別」資料可供參考時，

則會確認變更前的 「地目」。

3. 具體的判定標準與地目清單

根據相關函釋，若土地在民國106年（2017年）元旦以前（當時仍實施地目等則制度），

其登記謄本上的「地目」記載為以下10種，即可認定原屬農業用地。

田、旱、林、原、牧、養、池、水、溜、溝。

4. 查詢方式與管道

申請土地登記謄本： 

所有權人可以向土地所屬的地政事務所申請調閱「土地登記謄本」。

查看歷史紀錄： 

申請異動清冊會列示該地號歷次登記異動項目（設定、移轉、抵押等），

透過謄本上記載的歷史地目資訊，確認在變更為都市計畫土地前的初始地目標示。

5. 實務操作的關鍵

地方政府在受理「視同農地」的農業使用證明（農用證明）申請時，通常會嚴格依照上述地籍資料來決定是否受理。

若符合上述地目條件，且土地現況確實維持農業經營（無違規設施、無大面積水泥等），

並取得都市計畫機關核發的「無法按變更後用途開發」之證明，方能享有遺產稅或贈與稅的免稅優惠。

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興建農舍之申請程序為何?  有哪些注意事項

興建農舍並非一般的房屋建造，

受到《農業發展條例》及《農業用地興建農舍辦法》的嚴格規範。

以下為您整理興建農舍的申請程序及相關注意事項：

一、 興建農舍的申請程序

申請程序主要分為資格審查與建築許可兩個階段：

確認農民資格與基本條件：

年齡：申請人需年滿 20 歲或未滿 20 歲已結婚者。

農民身分：需具備農民身分，可透過投保農保、健保第三類或提供過去 2 年的農業經營實績（如產銷證明、領取天然災害救助等資料）來認定。

設籍與持有年限：申請人的戶籍所在地及農地須在同一個縣市，且兩者均應滿 2 年。

無自用農舍：申請人名下不得有其他農舍，若曾取得建照但已失效或撤銷者不在此限。

土地資格審查核定：

申請人需備具農業經營計畫書（載明經營現況、整體配置、排水方式等）、土地權利證明文件、地籍圖謄本等。

送請直轄市、縣（市）主管機關審查。主管機關會組成審查小組（包含農業、環保、建管、地政等單位）進行實地勘查，確認該土地是否「確供農業使用」且興建農舍「不影響農業生產環境」。

申請建造執照：

通過資格核定後，向建築管理單位申請建造執照。需備具工程圖樣（平面、立面、剖面圖）、配置圖以及放流水相關同意文件。

施工與領取使用執照：

取得建照後始得動工。完工後需申請使用執照，核發後主管機關會造冊列管，並由地政機關在土地登記簿上註記。

二、 興建注意事項

興建農舍在土地規劃與建築規範上有許多硬性限制：

農地面積與興建比例限制：

最小面積：            興建農舍的農業用地面積不得小於 0.25 公頃（約 756.25 坪），

                                除非是 89 年 1 月 28 日以前取得的「老農地」。

10% 建蔽率限制：農舍基層建築面積加上附屬設施（如圍牆、道路等）之水平投影面積，

                                不得超過該筆農地面積的 10%。

維持 90% 農用：剩餘的 90% 土地必須維持生產使用，且應為完整區塊，不得零散分布。

建築規格規範：

非都市土地：樓高不超過 3 層或 10.5 公尺，

                        總樓地板面積不超過 495 平方公尺（約 150 坪），

                        最大基層面積不超過 330 平方公尺。

都市計畫區：樓高不超過 4 層或 14 公尺，

                        總樓地板面積不得超過 660 平方公尺（約 200 坪）。

環境與公共設施配套：

廢污水處理：必須依規定設置建築物污水處理設施。

放流水排放：放流水應符合標準並排入排水溝。若排入灌溉系統或私有水體，需經相關管理機關或所有人同意。

聯外道路：農舍基層建築應鄰接合法道路或現有巷道。

後續移轉與使用限制：

五年禁售期：     農舍取得使用執照後，必須滿 5 年 始得移轉（除非是繼承或法院拍賣）。

併同移轉：         農舍與農地必須併同移轉，不得分開買賣。

不得違規使用：農舍必須維持農業用途。

                            若擅自更改為民宿、工廠、餐廳或將農地鋪設水泥作停車場，

                            除面臨罰款外，若屆期不改正，主管機關得廢止其許可，

                            並會導致未來買賣時無法取得「農用證明」而需繳納巨額稅賦。

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