繼承房產若貸款餘額大於公告現值，稅金如何計算？

若該房地擔保的金融機構貸款餘額（未償債務）大於繼承時的房地公告現值

（房屋評定現值＋土地公告現值），

所得稅法將此超出的部分視為繼承人的「額外負擔」。

在出售該房產計算所得稅時

不論是適用新制房地合一稅或舊制所得稅，

這筆額外負擔在符合條件下可以從交易所得中減除。

1. 核心計算公式

根據財政部台財稅字第10904601200號令，計算方式如下：

額外負擔金額 = 繼承時的貸款餘額 － 繼承時的房地公告現值。

2. 適用條件

若要主張扣除這筆「額外負擔」，必須符合以下要件：

實際負擔： 該貸款餘額超過現值的差額部分，必須確實由繼承人實際負責償還。

金融機構貸款： 僅限於向金融機構（如銀行）抵押貸款之未償債務，

私人間的借貸（如向親友借錢）無法適用此減除規定。

同標的擔保： 貸款必須是以「該繼承房地」作為擔保的債務。

3. 課稅所得額計算（房地合一稅）

假設繼承時條件： 房地公告現值為 1000 萬元，但該房地尚有銀行貸款 3400 萬元。

計算額外負擔：     3400 萬 － 1000 萬 = 2400 萬元（此為可減除的額外負擔）。

出售時：                假設售價為 3900 萬元，物價指數調整後的現值為 1,035 萬元，

                               相關費用為 0，土地漲價總數額 100 萬元。

新制所得計算： 3900 萬（售價）－ 1035 萬（調整後現值）－ 2400 萬（額外負擔） － 100 萬（土地漲價總數額）= 365 萬元（課稅所得額）。

4. 舊制的計算（財產交易所得稅）

如果繼承的房產適用舊制，計算方式邏輯一致：

在核實認定的公式中，將「額外負擔」納入減除項目。

公式簡化為：

(成交總價 － 繼承時房地現值 － 額外負擔 － 相關稅費) × 房地比 = 併入個人綜合所得稅之所得額。

在房屋稅單上所載明的「現值」，一般指的就是已經扣除過免稅項目後的「課稅現值」。

5. 注意事項

取得成本認定： 繼承取得的房產，其「取得成本」是以繼承當時的「房屋評定現值」及「土地公告現值」為準，而非被繼承人當初購買的價格。

證明文件： 辦理申報時，務必檢附貸款餘額證明、繼承當時的現值證明以及相關稅費單據（如仲介費、代書費等），繼承人實際償還金額（如銀行還款紀錄、清償證明），以供國稅局核實認定。

參考資料 ============

財政部 令

發文日期：中華民國109年7月15日

發文字號：台財稅字第10904601200號

個人繼承取得房屋、土地時，併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔

保向金融機構抵押貸款之未償債務餘額者，應整體衡量其繼承取得房屋、

土地之經濟實質，該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值部

分，核屬其因繼承取得該房屋、土地所生之額外負擔。嗣個人交易該房屋

、土地，依所得稅法第14條第1項第7類第2款規定計算房屋之財產交易所得

或依同法第14條之4第1項規定計算房屋、土地交易所得時，該債務餘額超

過繼承時房屋評定現值及公告土地現值合計數，且確由該個人實際負擔償

還部分，得自房屋及土地交易所得中減除。

參考資料 ============

https://www.ntbt.gov.tw/singlehtml/41ae3594197f4f69b47753ce08188516?cntId=cf9cd3e49e7b47cbb18263f677ccfdc8

納稅義務人甲君112年4月間繼承其父110年4月間購入之A房地［繼承時房地現值為新臺幣（下同）1,000萬元］，併同繼承其父所遺A房地之銀行貸款餘額3,400萬元，並由其實際負擔償還。嗣甲君於113年12月間出售A房地，辦理房地合一稅申報交易所得時，除可列報減除繼承時房地現值按物價指數調整後金額1,035萬元（1,000萬元×物價指數103.5%）外，所繼承之貸款餘額超過繼承時房地現值部分計2,400萬元（甲君繼承之貸款餘額3,400萬元-繼承時房地現值1,000萬元），亦可自房地交易所得中減除。

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繼承房地當時之貸款餘額大於現值，出售後若申報所得稅要提供哪些證明文件？

當您繼承的房產貸款餘額大於繼承時的房地現值（房屋評定現值+土地公告現值之）時，

在申報售屋所得時可以將該差額視為「額外負擔」予以扣除。

報稅時應準備相關證明文件，方便國稅局核實認列

1. 貸款相關證明

貸款餘額證明： 需檢附銀行出具的證明文件，以確認繼承當時該房產尚有多少貸款未償還，

               且「必須為繼承人實際償還」與「向金融機構借款款項」才可扣除，私人借貸不可認列。

借款契約影本： 證明貸款的性質與用途。

2. 繼承當時的價值證明

房屋評定現值證明： 繼承年度的房屋稅單或相關現值證明。

土地公告現值證明： 繼承年度的土地現值證明文件。

遺產稅申報或核定資料： 通常可作為繼承事實與當時現值的輔助證明。

3. 出售交易與成本文件

不動產買賣契約書影本（私契）： 證明您出售房屋的實際成交總價。

價款收付紀錄： 例如存摺影本、匯款單等實際收到房款的證明。

必要費用憑證： 包含仲介費收據、代書費單據、土地增值稅繳款書、契稅、印花稅、規費等相關稅費證明的正本或影本。

4. 其他基本文件

綜合所得稅結算申報書： 於次年 5 月申報時填寫。

建物權狀及戶籍資料影本： 證明房屋所有權人身分及是否符合自住條件（若涉及自用住宅優惠）。

重要提醒： 在舊制核實認定下，納稅義務人有舉證責任。

           若無法提供相關原始取得成本及費用證明，國稅局可能會改採「標準認定法」計算所得，

           屆時可能無法主張扣除「貸款大於現值」的額外負擔。

           因此，請務必妥善保存所有相關的銀行證明與交易單據。

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房屋(課稅)現值與房屋評定現值之差異？

「房屋(課稅)現值」是「房屋評定現值」扣除免稅部分後的金額。

具體的扣除（免稅）項目包含以下幾大類：

1. 建築物地下室免稅空間

並非所有的地下室面積都要繳稅，若符合下列用途且未收取費用或出租，

通常可作為扣除項目

防空避難室： 僅供避難使用且未收費者。

機械設備空間： 利用原有空間設置之機器房、抽水機、發電機設備等。

自用停車空間： 建築物地下室停車位僅供住戶自用停車使用（不包含按車收費或出租者），或是營利事業無償專供員工停車使用部分。

2. 公共設施與特定空間

蓄水池： 房屋內設置的蓄水設備。

免稅騎樓： 供公眾通行的騎樓或走廊地現值。

公設免稅部分： 包含住宅分攤中符合免稅規定之公共設施。

3. 房屋評定現值與課稅現值的關係

房屋評定現值： 是地方政府根據構造、用途、樓層及地段率所評定出的房屋總體價值。

房屋課稅現值： 則是扣除上述免稅項目後，實際用來計算房屋稅的稅基。

                            其計算公式為：「評定現值 － 免稅部分」。

因此「課稅現值」通常會略小於「評定現值」。

在房屋稅單上所載明的「現值」，一般指的就是已經扣除過免稅項目後的「課稅現值」。

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房屋現值與房屋評定現值有何差異?

「房屋現值」與「房屋評定現值」常被混淆，

實際兩者存在細微差異。

1. 定義與範疇之別

房屋評定現值： 

這是地方政府（不動產評價委員會）根據「房屋標準價格」所評定出的房屋總價值。

它包含了「房屋課稅現值」與「免稅現值」兩部分。

房屋現值（常見指課稅現值）： 

在房屋稅單上提到的「現值」或一般所說的「房屋現值」，

通常是指扣除免稅部分後、真正用來計算稅額的「房屋課稅現值」。

2. 計算公式的差異

房屋評定現值： 核定單價 × 面積 × (1 － 折舊率 × 折舊年數) × 地段率。

課稅現值：         是由「評定現值」- 「免稅部分」

              例如扣除防空避難室、地下室發電機設備、蓄水池或公設免稅部分後所得出的金額。

              因此，「課稅現值」通常會略小於「評定現值」。

3. 與市價的關係

非房屋市價： 無論是評定現值還是課稅現值，皆遠低於市場買賣價格。

這是因為政府為了避免民眾稅負過重，通常以較低的評定價值作為課稅稅基。

評定頻率： 房屋評定現值並非固定不變，各縣市政府每 3 年會重新評定一次，並依據耐用年數逐年遞減（折舊）。目前最新公告日期是 114年7月1日。 

  https://www.tntb.gov.tw/showpage.php?lmenuid=69&smenuid=252&tmenuid=100&infoid=1673

4. 影響的稅目

房屋稅： 計算公式為「房屋課稅現值 × 適用稅率」。

契稅： 房屋所有權移轉（如買賣、贈與）時，是以「房屋評定現值」作為「核定契價」來計算稅金。

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出租且申報所得達 "當地一般租金標準"，可享較優惠之房屋稅， 所謂"當地一般租金標準"為何?

出租申報租賃所得且達所得稅法第14條第1項第5類規定之當地一般租金標準之住家用房屋，可適用較優惠之法定稅率範圍，即1.5%至2.4%。

在房屋稅 2.0 新制下，若非自住住家用房屋「出租且申報所得達標」，

可適用較低的優惠稅率 1.5% 至 2.4%。

所謂「達標」的具體標準是依財政部核定的「當地一般租金標準」來認定，

以台南市為例，其計算公式如下：

一、 台南市 114 年租金標準計算公式

標準是將「房屋評定現值」與「公告土地現值」分別乘以一定比例後加總，

計算出全年租金收入應達到的門檻：

適用「新標準單價」房屋（105 年 7 月 1 日起新建完成）：

標準 = (房屋評定現值 × 10%) + (公告土地現值 × 1.2%)。

適用「舊標準單價」房屋（105 年 6 月 30 日以前建築完成）：

標準 = (房屋評定現值 × 22%) + (公告土地現值 × 1.2%)。

二、 實例說明

假設甲君在台南市有一間適用新標準單價的 A 屋：

房屋評定現值：80 萬元。

土地公告現值：200 萬元。

計算租金標準： (80 萬 × 10%) + (200 萬 × 1.2%) = 8 萬 + 2.4 萬 = 10 萬 4,000 元。

認定： 甲君全年申報的租金收入必須大於或等於 10 萬 4,000 元

（例如月租 1 萬元，全年 12 萬元），才算「租賃所得達標」。

三、 申報與審核要件

申報期限： 必須於房屋稅開徵 40 日前（即 3 月 22 日以前）向財稅局申報變更使用情形，並檢附租賃契約書影本。

所得稅連動： 納稅義務人除了向財稅局申報外，當年度 5 月辦理綜合所得稅結算申報時，也必須如期申報該筆租賃所得，才能在當期適用優惠稅率。

審認基準： 稽徵機關原則上依財政部備查的標準計算。若經國稅局查明認定實際租金收入確實低於標準，則會依實際租金認定。

總結來說，此標準是為了鼓勵多屋族將閒置房屋釋出至租賃市場，

只要合法出租並誠實申報且租金不低於政府核定之標準，即可享有較輕的房屋稅負。

參考資料==============================

台南市 115年期房屋稅開徵問答集

https://www.tntb.gov.tw/_document/files/artsinfo/1773992699-m0.pdf

參考資料==============================

法規名稱： 114年度房屋及土地之「當地一般租金標準」

公發布日： 民國 115 年 01 月 23 日

發文字號： 台財稅字第11404658190號函

法規功能按鈕區

一、房屋(含土地)之當地一般租金標準，按房屋課徵房屋稅適用新標準單價(各縣市適用範圍如附表)或舊標準單價分別依相應比例計算：

　(一)臺北市部分：

　　　１、住家用：

          (1)適用新標準單價房屋：依房屋評定現值之10％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

          (2)適用舊標準單價房屋：依房屋評定現值之27％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

　　　２、非住家用：依實地調查租金狀況編訂「114年度非住家用房屋當地一般租金標準表」，並考量特定情形予以核定。

　(二)新北市部分：

      １、住家用：

          (1)板橋區、三重區、永和區、中和區、新莊區、新店區、土城區、蘆洲區、汐止區及樹林區：

             ①適用新標準單價房屋：依房屋評定現值之10％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

             ②適用舊標準單價房屋：依房屋評定現值之24％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

          (2)鶯歌區、三峽區、淡水區、瑞芳區、五股區、泰山區、林口區、深坑區、石碇區、坪林區、三芝區、石門區、八里區、平溪區、雙溪區、貢寮區、金山區、萬里區 及烏來區：

             ①適用新標準單價房屋：依房屋評定現值之10％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

             ②適用舊標準單價房屋：依房屋評定現值之22％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

      ２、非住家用：依實地調查租金狀況編訂「114年度非住家用房屋當地一般租金標準表」，並考量特定情形予以核定。

  (三)桃園市部分：

      １、住家用：

          (1)適用新標準單價房屋：依房屋評定現值之10％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

          (2)適用舊標準單價房屋：依房屋評定現值之22％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

      ２、非住家用：依實地調查租金狀況編訂「114年度非住家用房屋當地一般租金標準表」，並考量特定情形予以核定。

  (四)新竹市部分：

      １、住家用：

          (1)適用新標準單價房屋：依房屋評定現值之10％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

          (2)適用舊標準單價房屋：依房屋評定現值之21％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

      ２、非住家用：依實地調查租金狀況編訂「114年度非住家用房屋當地一般租金標準表」，並考量特定情形予以核定。

  (五)新竹縣部分：

      １、住家用：

          (1)適用新標準單價房屋：依房屋評定現值之10％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

          (2)適用舊標準單價房屋：依房屋評定現值之17％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

      ２、非住家用：依實地調查租金狀況編訂「114年度非住家用房屋當地一般租金標準表」，並考量特定情形予以核定。

  (六)臺中市部分：

      １、住家用：

          (1)適用新標準單價房屋：依房屋評定現值之10％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

          (2)適用舊標準單價房屋：依房屋評定現值之25％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

      ２、非住家用：依實地調查租金狀況編訂「114年度非住家用房屋當地一般租金標準表」，並考量特定情形予以核定。

  (七)臺南市部分：

      １、住家用：

          (1)適用新標準單價房屋：依房屋評定現值之10%及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

          (2)適用舊標準單價房屋：依房屋評定現值之22%及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

      ２、非住家用：依實地調查租金狀況編訂「114年度非住家用房屋當地一般租金標準表」，並考量特定情形予以核定。

  (八)高雄市部分：

      １、住家用：

         (1)鹽埕區、鼓山區、左營區、楠梓區、三民區、新興區、前金區、苓雅區、前鎮區、旗津區、小港區、鳳山區、大社區、仁武區、鳥松區、岡山區、橋頭區、梓官區、大寮區、燕巢區及路竹區：

            ①適用新標準單價房屋：依房屋評定現值之10％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

            ②適用舊標準單價房屋：依房屋評定現值之20％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

          (2)林園區、大樹區、田寮區、阿蓮區、湖內區、茄萣區、永安區、彌陀區、旗山區、美濃區、六龜區、甲仙區、杉林區、內門區、茂林區、桃源區及那瑪夏區：

            ①適用新標準單價房屋：依房屋評定現值之10%及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

            ②適用舊標準單價房屋：依房屋評定現值之17％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

     ２、非住家用：依實地調查租金狀況編訂「114年度非住家用房屋當地一般租金標準表」，並考量特定情形予以核定。

  (九)其他縣(市)部分：

     １、住家用：

         (1)適用新標準單價房屋：依房屋評定現值之10%及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

         (2)適用舊標準單價房屋：依房屋評定現值之17％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

     ２、非住家用：依實地調查租金狀況編訂「114年度非住家用房屋當地一般租金標準表」，並考量特定情形予以核定。

二、土地之當地一般租金標準：依公告土地現值之1.2％計算。

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合法農舍，繼承時農舍也能免稅嗎？

農舍部分無法享有免徵遺產稅或贈與稅的優惠。

在法律認定上，農地與農舍是分開對待的資產。

雖然農地若符合「農用」條件可免稅，

但農舍（房屋部分）一律視為一般財產課徵稅賦。

以下是針對農舍傳承與交易稅務待遇的詳細說明：

1. 遺產稅與贈與稅：農舍必須課稅

    農地免稅，農舍課稅： 

        即使農舍是合法興建且符合農用規定，在傳承給下一代時，僅有「農地」部分能享有 100% 免徵遺產稅或贈與稅的優惠。

        農舍（房屋建築物）則必須依照「房屋評定現值」併入遺產總額或贈與總額課稅。

    估價基準： 政府在計算農舍價值時，是依據房屋平定現值，通常低於市場交易價格，但仍無法列入免稅範圍。

2. 土地增值稅與所得稅：農舍不適用免稅

    土地增值稅： 農地移轉給自然人時可申請免徵，但農舍部分不適用土地增值稅的免徵規定。

    所得稅（房地合一稅）： 個人出售農地若符合農發條例規定可免所得稅；但出售農舍時，房屋部分的交易所得必須計入「財產交易所得」，並併入個人綜合所得稅申報課稅。

3. 農舍違規使用將連帶影響「農地免稅」

雖然農舍本身不免稅，但其使用狀態會直接決定「農地」是否能免稅。

若農舍出現以下情況，將導致農地被認定為「非農用」，進而失去農地免稅資格，甚至面臨高額補稅。

    變更用途： 農舍若閒置、出租、經營民宿或改作營業使用（非實際農業經營相關）。

    違章建築： 農舍興建面積超過核准範圍，或現場有與農業經營無關的障礙物、水泥鋪面等。

    設施不符： 農業設施（如資材室）未經登記或未依原核定用途使用。

4. 專家建議與技巧

    分開估價： 

     出售或傳承含有農舍的農地時，建議委託專業人員分別評估房屋與土地的價值，以便正確計稅並降低補稅風險。

    確保合法證明： 

     申請農地免稅時，必須同時檢附農舍的使用執照，證明其為合法興建，否則整塊土地可能都無法取得「農用證明」。

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出售高價住宅, 113年起申報所得稅新規定

112年出售房屋（105年以前取得），申報所得稅新規定

一、繼承（被繼承人105年以前取得）或105年以前被贈與取得房屋

（出售房地價格x房地比）-繼承（贈與）時房屋評定現值-契稅 = 申報所得額 ....註1

二、105年以前購買，可證明買入價格

（出售房地價格-購買房地價格-土地增值稅-契稅)x房地比=申報所得額

三、105年以前購買，購買價格不明（房地出售總價格未達標準,例台南市未達 3000萬元） 

房屋評定現值x財政部訂定稅率=申報所得額 ....註2

 

四、105年以前購買，購買價格不明（房地出售總價格達標準, 例台南達市3000萬元以上）....今年新規定

出售房地價格x房地比x17％=申報所得額 ....註3

 

註1:房地比=房屋評定現值／（房屋評定現值＋土地公告現值）

 

註2：除前款規定情形外，臺南市按下列標準計算其所得額：

1.北區及安平區：依房屋評定現值之百分之二十七計算。

2.束區及中西區：依房屋評定現值之百分之二十六計算。

3.安南區：依房屋評定現值之百分之二十五計算。

4.南區及永康區：依房屋評定現值之百分之二十三計算。

5.新市區：依房屋評定現值之百分之二十一計算。

6.善化區：依房屋評定現值之百分之二十計算。

7.仁德區及歸仁區：依房屋評定現值之百分之十八計算。

8.安定區：依房屋評定現值之百分之十七計算。

9.官田區、新營區、柳營區、關廟區、西港區及佳里區： 依房屋評定現值之百分之十五計算。

10.新化區：依房屋評定現值之百分之十四計算。

11.麻豆區及學甲區：依房屋評定現值之百分之十三計算。

12.下營區、山上區、六甲區、後壁區及鹽水區： 依房屋評定現值之百分之十二計算。

13.七股區及玉井區：依房屋評定現值之百分之十一計算。

14.白河區：依房屋評定現值之百分之十計算。

15.將軍區：依房屋評定現值之百分之九計算。

16.龍崎區、大內區、束山區、左鎮區、北門區、楠西區及南化區： 依房屋評定現值之百分之八計算。

 

註3：依據財政部令中華民國113年2月16日台財稅字第11200712470號

           ……應以查得之實際房地總成交金額，

           按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例

           計算歸屬房屋之收入，再以該收入之百分之十七計算其出售房屋之所得額：

 1、臺北市 : 房地總成交金額新臺幣六千萬元以上。

 2、新北市 : 房地總成交金額新臺幣四千萬元以上。

 3、桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市及高雄市: 房地總成交金額新臺幣三千萬元以上。

 4、其他地區 : 房地總成交金額新臺幣二千萬元以上。