房屋現值與房屋評定現值有何差異?

「房屋現值」與「房屋評定現值」常被混淆，

實際兩者存在細微差異。

1. 定義與範疇之別

房屋評定現值： 

這是地方政府（不動產評價委員會）根據「房屋標準價格」所評定出的房屋總價值。

它包含了「房屋課稅現值」與「免稅現值」兩部分。

房屋現值（常見指課稅現值）： 

在房屋稅單上提到的「現值」或一般所說的「房屋現值」，

通常是指扣除免稅部分後、真正用來計算稅額的「房屋課稅現值」。

2. 計算公式的差異

房屋評定現值： 核定單價 × 面積 × (1 － 折舊率 × 折舊年數) × 地段率。

課稅現值：         是由「評定現值」- 「免稅部分」

              例如扣除防空避難室、地下室發電機設備、蓄水池或公設免稅部分後所得出的金額。

              因此，「課稅現值」通常會略小於「評定現值」。

3. 與市價的關係

非房屋市價： 無論是評定現值還是課稅現值，皆遠低於市場買賣價格。

這是因為政府為了避免民眾稅負過重，通常以較低的評定價值作為課稅稅基。

評定頻率： 房屋評定現值並非固定不變，各縣市政府每 3 年會重新評定一次，並依據耐用年數逐年遞減（折舊）。目前最新公告日期是 114年7月1日。 

  https://www.tntb.gov.tw/showpage.php?lmenuid=69&smenuid=252&tmenuid=100&infoid=1673

4. 影響的稅目

房屋稅： 計算公式為「房屋課稅現值 × 適用稅率」。

契稅： 房屋所有權移轉（如買賣、贈與）時，是以「房屋評定現值」作為「核定契價」來計算稅金。

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如果全國單一自住房屋的評定現值超過標準，適用何種稅率？

如果全國單一自住房屋的評定現值超過地方政府訂定的「一定金額」標準，

該房屋的稅率將從優惠的 1% 恢復為一般的自住房屋稅率 1.2%。

以下為相關規定的詳細說明：

稅率變動： 

        當納稅義務人、配偶及未成年子女在全國僅持有一戶房屋，

       且符合自住要件（無出租、無營業並辦竣戶籍登記），

       但房屋現值超過標準時，該房屋雖然仍被認定為「自住用」，

       但無法享有特別針對非豪宅提供的 1% 減稅優惠，因此適用自住住家用稅率 1.2%。

認定原則： 

        地方政府訂定此「一定金額」是為了落實排富條款，

        將全國單一自住房屋中現值最高的前 1%（高價房屋）排除在 1% 優惠稅率之外，

        使其維持原本 1.2% 的稅率。

        以台南市 115 年期（2026 年）為例，該基準金額為 157 萬 4,900 元。

        如果您的房屋現值高於此標準，即便全國僅持有一戶，適用稅率仍為 1.2%。

多戶自住： 

        即使現值未超標，但如果本人、配偶及未成年子女在全國合計持有 2 戶或 3 戶自住房屋，

        這些房屋同樣是適用 1.2% 的稅率，而非 1%。

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全國單一自住房屋現值一定金額基準

台南市的「一定金額」標準未來會每年變動，並非固定不變。

根據來源說明，該金額標準的變動原因與認定方式如下：

變動原因： 

因為每年開徵房屋稅時，符合「全國單一自住」條件的戶數與房屋現值都會有所變動，

導致排序後第 1% 戶的房屋現值也會不同，因此每年公告的一定金額標準都會不一樣。

認定方式： 

根據台南市房屋稅徵收細則第 13 條規定，系統會針對全國僅持有一戶、

辦竣戶籍登記且無出租營業的房屋，按其現值由高至低排序，

排除前 1% 的高價房屋，以低於該房屋現值的最大值作為基準金額。

公告時間： 

財政稅務局會在每年 2 月最後一天前公告當年的基準金額。

目前標準： 

以台南市 115 年期（2026 年）房屋稅為例，

公告的全國單一自住房屋現值一定金額為 157 萬 4,900 元。

因此，若您的房屋現值接近目前的標準，未來仍需留意每年 2 月底由台南市政府發布的新公告，以確認是否能持續適用 1% 的優惠稅率。

參考: 公告本市115年期房屋稅全國單一自住房屋現值一定金額基準

https://www.tainan.gov.tw/news_content.aspx?n=4977&s=8755737

房屋稅條例修法 (囤房稅2.0 )

 ※本法規部分或全部條文尚未生效，最後生效日期：民國 113 年 07 月 01 日

一百十三年一月三日修正之第 4～6、7、15  條條文、

增訂之第 6-1  條條文、

刪除之第 12 條條文自一百十三年七月一日施行。

第 4 條(修正)

房屋稅向房屋所有人徵收之；以土地設定地上權之使用權房屋，向該使用權人徵收之；設有典權者，向典權人徵收之。共有房屋向共有人徵收之，由共有人推定一人繳納，其不為推定者，由現住人或使用人代繳。

前項代繳之房屋稅，在其應負擔部分以外之稅款，對於其他共有人有求償權。

第一項所有人、使用權人或典權人住址不明，或非居住房屋所在地者，應由管理人或現住人繳納之。如屬出租，應由承租人負責代繳，抵扣房租。

未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋，其房屋稅向使用執照所載起造人徵收之；無使用執照者，向建造執照所載起造人徵收之；無建造執照者，向現住人或管理人徵收之。

房屋為信託財產者，於信託關係存續中，以受託人為房屋稅之納稅義務人。受託人為二人以上者，準用第一項有關共有房屋之規定。

第 5 條(修正)

房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：

一、住家用房屋：

（一）供自住、公益出租人出租使用或以土地設定地上權之使用權房屋並供該使用權人自住使用者，為其房屋現值百分之一點二。但本人、配偶及未成年子女於全國僅持有一戶房屋，供自住且房屋現值在一定金額以下者，為其房屋現值百分之一。

（二）前目以外，出租申報租賃所得達所得稅法第十四條第一項第五類規定之當地一般租金標準者或繼承取得之共有房屋，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之二點四。

（三）起造人持有使用執照所載用途為住家用之待銷售房屋，於起課房屋稅二年內，最低不得少於其房屋現值百分之二，最高不得超過百分之三點六。

（四）其他住家用房屋，最低不得少於其房屋現值百分之二，最高不得超過百分之四點八。

二、非住家用房屋：供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者，最低不得少於其房屋現值百分之三，最高不得超過百分之五；供人民團體等非營業使用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之二點五。

三、房屋同時作住家及非住家用者，應以實際使用面積，分別按住家用或非住家用稅率，課徵房屋稅。但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。

直轄市及縣（市）政府應依前項第一款第二目至第四目規定，按各該目納稅義務人全國總持有應稅房屋戶數或其他合理需要，分別訂定差別稅率；納稅義務人持有坐落於直轄市及縣（市）之各該目應稅房屋，應分別按其全國總持有戶數，依房屋所在地直轄市、縣（市）政府訂定之相應稅率課徵房屋稅。

依前二項規定計算房屋戶數時，房屋為信託財產者，於信託關係存續中，應改歸戶委託人，與其持有第一項第一款規定之房屋，分別合併計算戶數。但信託利益之受益人為非委託人，且符合下列各款規定者，應改歸戶受益人：

一、受益人已確定並享有全部信託利益。

二、委託人未保留變更受益人之權利。

第一項第一款第一目供自住使用之住家用房屋，房屋所有人或使用權人之本人、配偶或直系親屬應於該屋辦竣戶籍登記，且無出租或供營業情形；其他供自住及公益出租人出租使用之要件及認定之標準，與前三項房屋戶數之計算、第二項合理需要之認定及其他相關事項之辦法，由財政部定之。

第一項第一款第一目但書規定房屋現值一定金額之自治法規，由直轄市及縣（市）政府訂定，報財政部備查。

第一項第一款第一目但書規定房屋現值一定金額、第二項差別稅率之級距、級距數及各級距稅率之基準，由財政部公告之；直轄市及縣（市）政府得參考該基準訂定之。

第 6 條(修正)

直轄市及縣（市）政府在前條規定稅率範圍內訂定之房屋稅徵收率，應提經當地民意機關通過，報財政部備查。

中華民國一百十三年七月一日以後，直轄市及縣（市）政府各期開徵房屋稅已依前條第一項第一款、第二項及第五項規定辦理，且符合前條第六項所定基準者，如仍有稅收實質淨損失，於財政收支劃分法修正擴大中央統籌分配稅款規模之規定施行前，該期損失由中央政府補足之，不受預算法第二十三條有關公債收入不得充經常支出之用之限制。

前項稅收實質淨損失之計算，由財政部與直轄市及縣（市）政府協商定之。

中華民國一百十三年七月一日以後，直轄市及縣（市）政府各期開徵房屋稅未依前條第二項規定訂定差別稅率者，應依前條第六項所定基準計課該期之房屋稅。

第 6-1 條(新增)

房屋稅以每年二月之末日為納稅義務基準日，由當地主管稽徵機關按房屋稅籍資料核定，於每年五月一日起至五月三十一日止一次徵收，其課稅所屬期間為上一年七月一日起至當年六月三十日止。

新建、增建或改建房屋，於當期建造完成者，按月比例計課，未滿一個月者不計；當期拆除者，亦同。

每年三月一日起至六月三十日止新建、增建或改建完成之房屋，該期間之房屋稅併入次期課徵；上一年七月一日起至當年二月末日止拆除之房屋，其尚未拆除期間之當期房屋稅仍應課徵。

第 7 條(修正)

納稅義務人應於房屋建造完成之日起算三十日內檢附有關文件，向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形；其有增建、改建或移轉、承典時，亦同。

房屋使用情形變更，除致稅額增加，納稅義務人應於變更之次期房屋稅開徵四十日以前向當地主管稽徵機關申報外，應於每期開徵四十日以前申報；經核定後使用情形未再變更者，以後免再申報。房屋使用情形變更致稅額減少，逾期申報者，自申報之次期開始適用；致稅額增加者，自變更之次期開始適用，逾期申報或未申報者，亦同。

第 12 條(刪除) 一百十三年七月一日施行

房屋稅每年徵收一次，其開徵日期由省 (市) 政府定之。
新建、增建或改建房屋，於當期建造完成者，均須按月比例計課，未滿一個月者不計。

第 15 條(修正)

私有房屋有下列情形之一者，免徵房屋稅：

一、業經立案之私立學校及學術研究機構，完成財團法人登記者，其供校舍或辦公使用之自有房屋。

二、業經立案之私立慈善救濟事業，不以營利為目的，完成財團法人登記者，其直接供辦理事業所使用之自有房屋。

三、專供祭祀用之宗祠、宗教團體供傳教佈道之教堂及寺廟。但以完成財團法人或寺廟登記，且房屋為其所有者為限。

四、無償供政府機關公用或供軍用之房屋。

五、不以營利為目的，並經政府核准之公益社團自有供辦公使用之房屋。但以同業、同鄉、同學或宗親社團為受益對象者，除依工會法組成之工會經由當地主管稽徵機關報經直轄市、縣（市）政府核准免徵外，不予免徵。

六、專供飼養禽畜之房舍、培植農產品之溫室、稻米育苗中心作業室、人工繁殖場、抽水機房舍；專供農民自用之燻菸房、稻穀及茶葉烘乾機房、存放農機具倉庫及堆肥舍等房屋。

七、受重大災害，毀損面積占整棟面積五成以上，必須修復始能使用之房屋。

八、司法保護事業所有之房屋。

九、住家用房屋現值在新臺幣十萬元以下屬自然人持有者，全國合計以三戶為限。但房屋標準價格如依第十一條第二項規定重行評定時，按該重行評定時之標準價格增減程度調整之。調整金額以千元為單位，未達千元者，按千元計算。

十、農會所有之倉庫，專供糧政機關儲存公糧，經主管機關證明。

十一、經目的事業主管機關許可設立之公益信託，其受託人因該信託關係而取得之房屋，直接供辦理公益活動使用。

私有房屋有下列情形之一者，其房屋稅減半徵收：

一、政府平價配售之平民住宅。

二、合法登記之工廠供直接生產使用之自有房屋。

三、農會所有之自用倉庫及檢驗場，經主管機關證明。

四、受重大災害，毀損面積占整棟面積三成以上不及五成之房屋。

依第一項第一款至第八款、第十款、第十一款及前項規定減免房屋稅者，應由納稅義務人於每期房屋稅開徵四十日以前向當地主管稽徵機關申報；逾期申報者，自申報之次期開始適用。經核定後減免原因未變更者，以後免再申報。

自然人持有現值在新臺幣十萬元以下之住家用房屋於全國合計超過三戶時，應於每期房屋稅開徵四十日以前，向當地主管稽徵機關申報擇定適用第一項第九款規定之房屋；逾期申報者，自申報之次期開始免徵。經核定後持有戶數未變更者，以後免再申報。

中華民國一百十三年七月一日前，自然人已持有現值在新臺幣十萬元以下之住家用房屋於全國合計超過三戶者，應於一百十四年三月二十二日以前向當地主管稽徵機關申報擇定適用第一項第九款規定之房屋；屆期未申報者，由當地主管稽徵機關為其從優擇定。

第一項第九款私有房屋持有戶數之認定、前二項申報程序、前項從優擇定之方式及其他相關事項之辦法，由財政部定之。