一樓開店 二樓以上自住,地價稅怎麼算？9/22前要辦好比例分攤

一樓開店 二樓以上自住,地價稅怎麼算？

9/22前要辦好比例分攤

住在台南中西區或安平區，很多人家裡都是那種「一樓開店、二樓住家」的店住型透天。

每到 11 月看到地價稅單，整棟樓都被按「一般用地」稅率課稅，心裡一定很嘔吧？

事實上，只要自住與營業面積能「明確劃分」，即可申請按比例課徵地價稅。

本文將拆解計算公式、應備文件，助合法節稅！

一、 店住混合也能申請 2‰ 優惠

誰說開了店就不能享有自住優惠？法律其實很人性化。

如果你的房屋部分供自用住宅、部分供非自住（如營業、出租）使用，只要能明確劃分，

其坐落的基地（土地）就可以依照「房屋實際使用面積比例」，

分別適用 2‰ 的自用住宅稅率與 10‰ 起跳的一般用地稅率。

二、 範例

1 樓是自營的早餐店，2 至 4 樓是全家自住。

土地總面積： 100 平方公尺。

房屋各層面積： 每層皆為 50 平方公尺，總建坪 200 平方公尺。

計算方式：

算出「自住面積」佔比：(2+3+4 樓共 150 ㎡) ÷ 總建坪 200 ㎡ = 75%。

算出「自住土地」：總土地 100 ㎡ × 75% = 75 平方公尺。

結論： 這 75 平方公尺土地按 2‰ 計稅，剩下的 25 平方公尺（一樓店面佔地）才按一般稅率計稅。

三、 申請流程與注意事項

檢查項目    自用住宅比例分攤條件                      備註

戶籍登記    本人、配偶或直系親屬至少一人在該地設籍    必要條件

產權歸屬    地上房屋須為本人、配偶或直系親屬所有      房屋的名字不能是外人的

使用限制    自住部分確實無出租、無營業                營業區域與居住區域須能明確劃分

【如何向台南財稅局申請？】

時間： 每年 9 月 22 日前（逾期辦理就要等明年才生效囉！）。

文件： 填好申請書、附上建物所有權狀影本（若申請書有填建號則免附）。

四、 快檢查稅單！

別再讓你的權益睡著了！趕快翻出你家去年 11 月的地價稅單，看看稅率那一欄是不是寫著 10‰。

如果你的一樓只是掛個商號或者租給人家，二樓以上明明是自住，卻還在繳全額重稅，那真的虧大了。

現在就去準備身分證跟權狀，在 9/22 前去台南財稅局辦理。

如果你還是不太懂比例怎麼算，歡迎與我們洽詢，幫你精算最省錢的方案！

注意事項：

本內容依據 115 年期台南市現行稅制編寫。

若房屋有增建（違章），其面積亦須納入總面積計算比例。

「一處限制」不影響單一房產內的比例分攤申請，但仍須符合設籍規定。

參考資料：

適用自用住宅用地稅率課徵地價稅認定原則 

https://law-out.mof.gov.tw/LawContent.aspx?id=GL009505

115年地價稅宣導手冊.pdf

https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-saving-manual/local/download/1ogpej8

房屋部分出租或營業，地價稅可按比例享自用住宅用地優惠稅率

https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/announcement/news/LjBMe5l

適用自用住宅用地稅率課徵地價稅認定原則

https://law-out.mof.gov.tw/LawContent.aspx?id=GL009505

第 4 點第 2 款

（二）自用住宅面積及處數限制

1、僅部分供自用住宅使用，其適用自用住宅用地稅率面積之認定

（1）同一樓層房屋及平房部分供自用住宅使用，其供自用住宅使用與非自用住宅使用部分能明確劃分者，准按房屋實際使用情形所占土地面積比例認定之。

（2）房屋為樓房(含地下室)，不論是否分層編訂門牌或分層登記，准按各層房屋實際使用情形所占土地面積比例認定之。

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其他住家用房屋，全國歸戶如何計算？

在房屋稅 2.0 新制下，「全國歸戶」意味著稅捐機關不再只計算您在單一縣市擁有的房屋數量，而是將您在全台灣持有的房屋總數合併計算，並以此決定適用稅率。

具體的計算方式與影響如下：

1. 歸戶對象的區別

自住房屋（全國 3 戶內）： 

    以「家戶」為單位計算。這包含本人、配偶及未成年子女在全台灣合計持有的自住房屋總數。

非自住房屋（囤房稅）： 

    以「納稅義務人個人」為單位計算。

    如果您與配偶各自持有不同縣市的非自住房屋，會分別計算各自的全國總戶數，再對照房屋所在地縣市的稅率級距。

2. 「全數累進」課徵方式

    新制採「全數累進」，這代表一旦您的全國總戶數達到某個稅率級距，

    您名下該類別的所有房屋都會直接適用該級距的最高稅率，而不是分段計算。

3. 如何確定位於各縣市房屋的適用稅率？

雖然戶數是全國合併計算，但實際繳納的稅金是交給各地方政府，

因此稅率會依據「房屋所在地」縣市訂定的標準來執行。

案例說明： 假設乙君在全台灣共有 6 戶空置的非自住住家用房屋：

房屋分布： A、B、C 屋在台南市；D、E 屋在台中市；E 、F 屋在彰化縣。

計算方式： 系統會認定乙君在全國總歸戶為 6 戶。

適用稅率：

台南市的 A、B、C 屋： 按「全國總戶數 6 戶」對應台南市的稅率（例如 4.2%）課徵。

台中市的 D 屋： 按「全國總戶數 6 戶」對應台中市的稅率（例如 4.2%）課徵。

彰化縣的 E 、F 屋： 按「全國總戶數 6 戶」對應彰化縣的稅率（例如 3.8%）課徵。

4. 哪些房屋不納入全國戶數計算？

並非所有房屋都會被計入「囤房」的總戶數中。

以下特定類型的房屋會排除在全國歸戶統計之外，

適用單一稅率（通常為 1.5% 或 2%）：

    公益出租人房屋、社會住宅。

    符合條件的包租代管租賃住宅。

    公同共有房屋。

    勞工宿舍、公有房屋。

    專供停放車輛使用的停車空間（單獨所有權狀）。

特別提醒： 如果您在不同縣市擁有房產，建議確認每一戶的使用情形。

若符合自住要件（無出租、無營業、實際居住），務必在 3 月 22 日前辦竣戶籍登記，

才能確保適用 1.2%（或單一自住 1%）的優惠稅率，避免被列入全國歸戶的高額囤房稅計算。

參考資料 ============================

臺南市房屋稅徵收率自治條例

第三條 第4項

        其他住家用房屋，持有二戶以內者，百分之二點六；

        三戶至四戶者，百分之三點八；

        五戶至六戶者，百分之四點二；

        七戶以上者，百分之四點八。

臺中市房屋稅徵收率自治條例

第二條 第4項

        其他住家用房屋，持有二戶以下者，每戶百分之三點二；

        持有三戶至四戶者，每戶百分之三點八；

        持有五戶至六戶者，每戶百分之四點二；

        持有七戶以上者，每戶百分之四點八。

        但符合房屋稅條例第五條與第十五條第一項第九款規定 

        住家用房屋戶數認定及申報擇定辦法第四條規定者，

        除法規另有規定外，按百分之二課徵。

彰化縣房屋稅徵收稅率自治條例

第二條 第4項

        其他住家用房屋，全國總持有應稅房屋一戶者，百分之二點六；二

　　　　至四戶者，每戶百分之三點二；五至六戶者，每戶百分之三點八；

　　　　七戶以上者，每戶百分之四點八。

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房屋稅條例修法 (囤房稅2.0 )

 ※本法規部分或全部條文尚未生效，最後生效日期：民國 113 年 07 月 01 日

一百十三年一月三日修正之第 4～6、7、15  條條文、

增訂之第 6-1  條條文、

刪除之第 12 條條文自一百十三年七月一日施行。

第 4 條(修正)

房屋稅向房屋所有人徵收之；以土地設定地上權之使用權房屋，向該使用權人徵收之；設有典權者，向典權人徵收之。共有房屋向共有人徵收之，由共有人推定一人繳納，其不為推定者，由現住人或使用人代繳。

前項代繳之房屋稅，在其應負擔部分以外之稅款，對於其他共有人有求償權。

第一項所有人、使用權人或典權人住址不明，或非居住房屋所在地者，應由管理人或現住人繳納之。如屬出租，應由承租人負責代繳，抵扣房租。

未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋，其房屋稅向使用執照所載起造人徵收之；無使用執照者，向建造執照所載起造人徵收之；無建造執照者，向現住人或管理人徵收之。

房屋為信託財產者，於信託關係存續中，以受託人為房屋稅之納稅義務人。受託人為二人以上者，準用第一項有關共有房屋之規定。

第 5 條(修正)

房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：

一、住家用房屋：

（一）供自住、公益出租人出租使用或以土地設定地上權之使用權房屋並供該使用權人自住使用者，為其房屋現值百分之一點二。但本人、配偶及未成年子女於全國僅持有一戶房屋，供自住且房屋現值在一定金額以下者，為其房屋現值百分之一。

（二）前目以外，出租申報租賃所得達所得稅法第十四條第一項第五類規定之當地一般租金標準者或繼承取得之共有房屋，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之二點四。

（三）起造人持有使用執照所載用途為住家用之待銷售房屋，於起課房屋稅二年內，最低不得少於其房屋現值百分之二，最高不得超過百分之三點六。

（四）其他住家用房屋，最低不得少於其房屋現值百分之二，最高不得超過百分之四點八。

二、非住家用房屋：供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者，最低不得少於其房屋現值百分之三，最高不得超過百分之五；供人民團體等非營業使用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之二點五。

三、房屋同時作住家及非住家用者，應以實際使用面積，分別按住家用或非住家用稅率，課徵房屋稅。但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。

直轄市及縣（市）政府應依前項第一款第二目至第四目規定，按各該目納稅義務人全國總持有應稅房屋戶數或其他合理需要，分別訂定差別稅率；納稅義務人持有坐落於直轄市及縣（市）之各該目應稅房屋，應分別按其全國總持有戶數，依房屋所在地直轄市、縣（市）政府訂定之相應稅率課徵房屋稅。

依前二項規定計算房屋戶數時，房屋為信託財產者，於信託關係存續中，應改歸戶委託人，與其持有第一項第一款規定之房屋，分別合併計算戶數。但信託利益之受益人為非委託人，且符合下列各款規定者，應改歸戶受益人：

一、受益人已確定並享有全部信託利益。

二、委託人未保留變更受益人之權利。

第一項第一款第一目供自住使用之住家用房屋，房屋所有人或使用權人之本人、配偶或直系親屬應於該屋辦竣戶籍登記，且無出租或供營業情形；其他供自住及公益出租人出租使用之要件及認定之標準，與前三項房屋戶數之計算、第二項合理需要之認定及其他相關事項之辦法，由財政部定之。

第一項第一款第一目但書規定房屋現值一定金額之自治法規，由直轄市及縣（市）政府訂定，報財政部備查。

第一項第一款第一目但書規定房屋現值一定金額、第二項差別稅率之級距、級距數及各級距稅率之基準，由財政部公告之；直轄市及縣（市）政府得參考該基準訂定之。

第 6 條(修正)

直轄市及縣（市）政府在前條規定稅率範圍內訂定之房屋稅徵收率，應提經當地民意機關通過，報財政部備查。

中華民國一百十三年七月一日以後，直轄市及縣（市）政府各期開徵房屋稅已依前條第一項第一款、第二項及第五項規定辦理，且符合前條第六項所定基準者，如仍有稅收實質淨損失，於財政收支劃分法修正擴大中央統籌分配稅款規模之規定施行前，該期損失由中央政府補足之，不受預算法第二十三條有關公債收入不得充經常支出之用之限制。

前項稅收實質淨損失之計算，由財政部與直轄市及縣（市）政府協商定之。

中華民國一百十三年七月一日以後，直轄市及縣（市）政府各期開徵房屋稅未依前條第二項規定訂定差別稅率者，應依前條第六項所定基準計課該期之房屋稅。

第 6-1 條(新增)

房屋稅以每年二月之末日為納稅義務基準日，由當地主管稽徵機關按房屋稅籍資料核定，於每年五月一日起至五月三十一日止一次徵收，其課稅所屬期間為上一年七月一日起至當年六月三十日止。

新建、增建或改建房屋，於當期建造完成者，按月比例計課，未滿一個月者不計；當期拆除者，亦同。

每年三月一日起至六月三十日止新建、增建或改建完成之房屋，該期間之房屋稅併入次期課徵；上一年七月一日起至當年二月末日止拆除之房屋，其尚未拆除期間之當期房屋稅仍應課徵。

第 7 條(修正)

納稅義務人應於房屋建造完成之日起算三十日內檢附有關文件，向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形；其有增建、改建或移轉、承典時，亦同。

房屋使用情形變更，除致稅額增加，納稅義務人應於變更之次期房屋稅開徵四十日以前向當地主管稽徵機關申報外，應於每期開徵四十日以前申報；經核定後使用情形未再變更者，以後免再申報。房屋使用情形變更致稅額減少，逾期申報者，自申報之次期開始適用；致稅額增加者，自變更之次期開始適用，逾期申報或未申報者，亦同。

第 12 條(刪除) 一百十三年七月一日施行

房屋稅每年徵收一次，其開徵日期由省 (市) 政府定之。
新建、增建或改建房屋，於當期建造完成者，均須按月比例計課，未滿一個月者不計。

第 15 條(修正)

私有房屋有下列情形之一者，免徵房屋稅：

一、業經立案之私立學校及學術研究機構，完成財團法人登記者，其供校舍或辦公使用之自有房屋。

二、業經立案之私立慈善救濟事業，不以營利為目的，完成財團法人登記者，其直接供辦理事業所使用之自有房屋。

三、專供祭祀用之宗祠、宗教團體供傳教佈道之教堂及寺廟。但以完成財團法人或寺廟登記，且房屋為其所有者為限。

四、無償供政府機關公用或供軍用之房屋。

五、不以營利為目的，並經政府核准之公益社團自有供辦公使用之房屋。但以同業、同鄉、同學或宗親社團為受益對象者，除依工會法組成之工會經由當地主管稽徵機關報經直轄市、縣（市）政府核准免徵外，不予免徵。

六、專供飼養禽畜之房舍、培植農產品之溫室、稻米育苗中心作業室、人工繁殖場、抽水機房舍；專供農民自用之燻菸房、稻穀及茶葉烘乾機房、存放農機具倉庫及堆肥舍等房屋。

七、受重大災害，毀損面積占整棟面積五成以上，必須修復始能使用之房屋。

八、司法保護事業所有之房屋。

九、住家用房屋現值在新臺幣十萬元以下屬自然人持有者，全國合計以三戶為限。但房屋標準價格如依第十一條第二項規定重行評定時，按該重行評定時之標準價格增減程度調整之。調整金額以千元為單位，未達千元者，按千元計算。

十、農會所有之倉庫，專供糧政機關儲存公糧，經主管機關證明。

十一、經目的事業主管機關許可設立之公益信託，其受託人因該信託關係而取得之房屋，直接供辦理公益活動使用。

私有房屋有下列情形之一者，其房屋稅減半徵收：

一、政府平價配售之平民住宅。

二、合法登記之工廠供直接生產使用之自有房屋。

三、農會所有之自用倉庫及檢驗場，經主管機關證明。

四、受重大災害，毀損面積占整棟面積三成以上不及五成之房屋。

依第一項第一款至第八款、第十款、第十一款及前項規定減免房屋稅者，應由納稅義務人於每期房屋稅開徵四十日以前向當地主管稽徵機關申報；逾期申報者，自申報之次期開始適用。經核定後減免原因未變更者，以後免再申報。

自然人持有現值在新臺幣十萬元以下之住家用房屋於全國合計超過三戶時，應於每期房屋稅開徵四十日以前，向當地主管稽徵機關申報擇定適用第一項第九款規定之房屋；逾期申報者，自申報之次期開始免徵。經核定後持有戶數未變更者，以後免再申報。

中華民國一百十三年七月一日前，自然人已持有現值在新臺幣十萬元以下之住家用房屋於全國合計超過三戶者，應於一百十四年三月二十二日以前向當地主管稽徵機關申報擇定適用第一項第九款規定之房屋；屆期未申報者，由當地主管稽徵機關為其從優擇定。

第一項第九款私有房屋持有戶數之認定、前二項申報程序、前項從優擇定之方式及其他相關事項之辦法，由財政部定之。