賣房必看！房地合一稅 2.0 稅率級距、400萬免稅額與重購退稅全攻略
房地合一稅 2.0 上路後，稅率最高衝到 45%，讓許多屋主心驚驚。
本文為您總結房地合一稅的核心架構，從新舊制判斷、
各階持有稅率到「自住 400 萬免稅額」的實務操作，
幫您合法節稅，把辛苦錢留在口袋裡喔！
賣掉繼承的房子一定要繳重稅？
最常見的迷思就是以為繼承來的房子，持有期間是從「登記到自己名下」那天開始算，
結果算出來不滿 2 年要課 45%。其實法規很有人性，
繼承取得的房產可以併計「被繼承人（如父母）」的持有期間，
甚至連長輩當初設籍居住的時間都能一起算進去，幫你跳過高稅率區間喔！
房地合一稅，掌握這三個重點就夠了
1. 稅率級距：持有越久，繳得越少
目前房地合一 2.0 針對居住者（個人）的稅率是根據「持有期間」來認定的
持有 2 年以內： 稅率 45%
持有2 ~ 5 年： 稅率 35%。
持有5 ~ 10 年： 稅率 20%。
持有超過 10 年： 稅率 15%。
2. "400 萬免稅額"與"重購退稅"兩大核心優惠
400 萬免稅額：
只要本人、配偶或未成年子女設籍並居住滿 6 年，
且 6 年內無出租營業，課稅所得 400 萬以內全免，
超過的部分也只課 10% 優惠稅率。
重購退稅：
2 年內「先買後賣」或「先賣後買」自住房地，
大換小按比例退稅，小換大則能申請 全額退稅。
註： 1.『房地合一』：是指 105 年 1 月 1 日後取得的房地，交易所得採分離課稅。
2.『設籍』：必須有戶籍登記事實，且不能有出租或營業紀錄。
3. 申報期限：
一定要記住 30 天 房地合一稅是「分離課稅」，不用併入隔年 5 月的綜所稅。
你必須在房屋完成所有權移轉登記日的 次日起算 30 天內 向國稅局申報。
就算賠錢賣也要報喔，不然會被罰款。
房地合一稅 2.0 申報實務對照表
項目 詳細規定內容
適用對象 105/1/1 後取得之房屋、土地、預售屋、房屋使用權。
課稅稅基 成交價額－取得成本－移轉費用－土地漲價總數額。
費用扣除 無證明文件者，按成交價 3% 計算，最高上限 30 萬元。
申報時點 登記移轉次日起 30 日內。
自住優惠 連續住滿 6 年，享 400 萬免稅，超額 10% 稅率。
房地合一稅的計算真的不只是「買賣差價」這麼簡單，
裡面涉及的物價指數調整、土地漲價總數額減除，
還有各種非自願因素的特殊稅率。
如果您在台南準備賣房，或是不確定自家的房子適用新制還是舊制，
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