賣房必看！房地合一稅 2.0 稅率級距、400萬免稅額與重購退稅全攻略

房地合一稅 2.0 上路後，稅率最高衝到 45%，讓許多屋主心驚驚。

本文為您總結房地合一稅的核心架構，從新舊制判斷、

各階持有稅率到「自住 400 萬免稅額」的實務操作，

幫您合法節稅，把辛苦錢留在口袋裡喔！

賣掉繼承的房子一定要繳重稅？

最常見的迷思就是以為繼承來的房子，持有期間是從「登記到自己名下」那天開始算，

結果算出來不滿 2 年要課 45%。其實法規很有人性，

繼承取得的房產可以併計「被繼承人（如父母）」的持有期間，

甚至連長輩當初設籍居住的時間都能一起算進去，幫你跳過高稅率區間喔！

房地合一稅，掌握這三個重點就夠了

1. 稅率級距：持有越久，繳得越少 

目前房地合一 2.0 針對居住者（個人）的稅率是根據「持有期間」來認定的

持有 2 年以內：    稅率 45%

持有2 ~ 5 年：       稅率 35%。

持有5 ~ 10 年：     稅率 20%。

持有超過 10 年：  稅率 15%。

2. "400 萬免稅額"與"重購退稅"兩大核心優惠

400 萬免稅額： 

只要本人、配偶或未成年子女設籍並居住滿 6 年，

且 6 年內無出租營業，課稅所得 400 萬以內全免，

超過的部分也只課 10% 優惠稅率。

重購退稅： 

2 年內「先買後賣」或「先賣後買」自住房地，

大換小按比例退稅，小換大則能申請 全額退稅。

  註：  1.『房地合一』：是指 105 年 1 月 1 日後取得的房地，交易所得採分離課稅。

            2.『設籍』：必須有戶籍登記事實，且不能有出租或營業紀錄。

3. 申報期限：

一定要記住 30 天 房地合一稅是「分離課稅」，不用併入隔年 5 月的綜所稅。

你必須在房屋完成所有權移轉登記日的 次日起算 30 天內 向國稅局申報。

就算賠錢賣也要報喔，不然會被罰款。

房地合一稅 2.0 申報實務對照表

項目                        詳細規定內容

適用對象               105/1/1 後取得之房屋、土地、預售屋、房屋使用權。

課稅稅基               成交價額－取得成本－移轉費用－土地漲價總數額。

費用扣除               無證明文件者，按成交價 3% 計算，最高上限 30 萬元。

申報時點               登記移轉次日起 30 日內。

自住優惠               連續住滿 6 年，享 400 萬免稅，超額 10% 稅率。

房地合一稅的計算真的不只是「買賣差價」這麼簡單，

裡面涉及的物價指數調整、土地漲價總數額減除，

還有各種非自願因素的特殊稅率。

如果您在台南準備賣房，或是不確定自家的房子適用新制還是舊制，

歡迎直接聯繫我這在地經紀人，

我來幫您做最精準的稅費試算，讓您賣房賣得安心又省稅！

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 經紀人: 黃柏強(113)南市字第01008號

 家福不動產經紀有限公司   台南市北區和緯路2段388號

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房地合一 2.0 自住優惠：400 萬免稅額計算細節，教你合法省下百萬稅金

住滿六年的房子要賣，最重要的就是房地合一稅那「400 萬免稅額」的優惠了！
這不只是單純的數字扣除，背後涉及「課稅所得」的精算，
以及戶籍、出租限制等嚴格條件。本文直接帶你拆解計算公式，
掌握自住節稅的關鍵，別讓應有的權益溜走喔！

很多人都以為有設籍就有稅賦優惠？
最常見的迷思就是以為本人有設戶籍就算數，
卻忽略了這 6 年內絕對不能有「出租」或「供營業」的紀錄。
甚至有人以為 400 萬是從「售價」扣除，這誤會可大了。
如果不符合連續居住 6 年的硬指標，國稅局查稅可是毫不手軟，
到時候補稅加罰款，省下來的錢都不夠繳，那才叫尷尬喔！

自住 400 萬免稅額計算步驟:

先算出你的「課稅所得額」，然後再套用免稅額度：

1. 先算「課稅所得額」 計算公式為：

成交價額－原始取得成本－改良及移轉費用－土地漲價總數額。

成本認定： 以真實買入價為成本。

                     若是繼承取得，成本是以「繼承時的房地現值」

                     按消費者物價指數（CPI）調整後的價值。

費用扣除： 如果拿不出裝修證明，通常可以按成交價的 3% 計算（最高 30 萬元）。


2. 扣除 400 萬免稅額

所得 ≦ 400 萬元： 恭喜你，應納稅額就是 0 元，完全免稅。

所得 > 400 萬元： 超過 400 萬元的部分，按 10% 稅率課徵。

3. 計算範例示範 假設台南陳先生賣掉自住滿 6 年的房子，

成交價 2,000 萬，買進成本 1,100 萬，費用 30 萬，土地漲價總數額 170 萬：

課稅所得： 2,000 - 1,100 - 30 - 170 = 700 萬元。
扣除免稅額後所得： 700 - 400 = 300 萬元。
應納稅額： 300 萬 × 10% = 30 萬元。



自住房地优惠條件檢查表

項目                                法規要求細節
戶籍登記                       本人、配偶或未成年子女須辦竣戶籍登記且居住。
持有期間                       持有並居住於該房屋連續滿 6 年。
使用限制                       交易前 6 年內，無出租、供營業或執行業務使用。
次數限制                       每 6 年內以適用 1 次為限。


這 400 萬的免稅額度是政府給自住房屋的大禮包，
但門檻就在於那「連續 6 年」要件的嚴謹性。

如果您在台南有房子想賣，
但不確定過去這 6 年的戶籍或使用狀況是否達標，
歡迎聯繫我這在地房地產經紀人，
幫您檢視資料，精算出最省稅的賣屋方案！

註：
    1.『房地合一』：指 105 年1月1日後取得的不動產，售屋所得採分離課稅。
    2.『土地漲價總數額』：土地稅法規定，已課過土增稅的部分在算所得稅時可以扣除。  

3. 未成年子女若在持有期間成年，需注意是否仍符合設籍規定

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房地合一稅解釋令 台財稅字第10404620870號 (繼承取得房地適用課徵原則)

1. 繼承房地之取得日認定

該解釋令明確了繼承取得房屋、土地時，其「取得日」的判定原則，

這直接影響到是適用「舊制（財產交易所得）」還是新制「房地合一」

原則： 以被繼承人（往生者）原始取得房地之日為準，用以判斷適用新制或舊制。

目的： 避免繼承人因繼承這一法律事實，而被強迫適用較重的新制稅率，保障繼承人的權益。

2. 新舊制適用之判斷

若被繼承人在 104 年 12 月 31 日以前取得房地，繼承人在 105 年 1 月 1 日以後才繼承並出售，

原則上適用舊制財產交易所得稅。

若符合特定條件（如設籍自住滿 6 年），

繼承人亦可選擇對其較有利的房地合一新制申報，以享有 400 萬免稅額及 10% 優惠稅率。

3.若繼承人選擇申報財產交易所得稅(沒有在期限內申報房地合一)

  若繼承人選擇申報財產交易所得稅

  但又於次年五月申報所得稅前後悔

  覺得申報房地合一稅較有利

  國稅局可接受補報,但需按逾期申報處理

4.若繼承人已申報房地合一稅但反悔

  若繼承人已申報房地合一稅
  但又於次年五月申報所得稅前後悔

  覺得申報財產交易所得稅稅較有利

  得向稽徵機關申請註銷申報

參考資料================

財政部 令

發文日期：中華民國104年8月19日

發文字號：台財稅字第10404620870號

一、納稅義務人105年1月1日以後交易因繼承取得之房屋、土地，符合下列情形之一者，非屬所得稅法第4條之4第1項各款適用範圍，應依同法第14條第1項第7類規定計算房屋部分之財產交易所得併入綜合所得總額，於同法第71條規定期限內辦理結算申報：

(一)交易之房屋、土地係納稅義務人於103年1月1日之次日至104年12月31日間繼承取得，且納稅義務人及被繼承人持有期間合計在2年以內。

(二)交易之房屋、土地係被繼承人於104年12月31日以前取得，且納稅義務人於105年1月1日以後繼承取得。

二、前點交易之房屋、土地符合所得稅法第4條之5第1項第1款規定之自住房屋、土地者，納稅義務人得選擇依同法第14條之4規定計算房屋、土地交易所得，並依同法第14條之5規定於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內申報房屋、土地交易所得，繳納所得稅。

三、納稅義務人未依前點規定期間內申報，但於房屋、土地交易日之次年綜合所得稅結算申報期限前依所得稅法第14條之4規定計算房屋、土地交易所得，並自動補報及補繳稅款，稽徵機關應予受理，惟應認屬逾期申報案件，依同法第108條之2第1項有關未依限申報規定處罰；該補繳之稅款，得適用稅捐稽徵法第48條之1規定，免依所得稅法第108條之2第2項規定處罰及加徵滯納金。惟應依各年度1月1日郵政儲金1年期定期儲金固定利率，按日加計利息，一併徵收。

四、納稅義務人已依第二點規定選擇按所得稅法第14條之4及第14條之5規定計算及申報房屋、土地交易所得，於房屋、土地交易日之次年綜合所得稅結算申報期限前，得向稽徵機關申請註銷申報，並依同法第14條第1項第7類規定計算房屋部分之財產交易所得，併入綜合所得總額，於同法第71條規定期限內辦理結算申報。

正本：(張貼財政部公告欄)

副本：最高行政法院、臺北高等行政法院、臺中高等行政法院、高雄高等行政法院、

財政部法制處、財政部財政資訊中心、財政部臺北國稅局、財政部高雄國稅

局、財政部北區國稅局、財政部中區國稅局、財政部南區國稅局

參考資料================

所得稅法第4條之4第1項

1.個人及營利事業交易中華民國一百零五年一月一日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地（以下合稱房屋、土地），其交易所得應依第十四條之四至第十四條之八及第二十四條之五規定課徵所得稅。

所得稅法第14條第1項第7類

第七類：財產交易所得：凡財產及權利因交易而取得之所得：

一、財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。

二、財產或權利原為繼承或贈與而取得者，以交易時之成交價額，減除繼承時或受贈與時該項財產或權利之時價及因取得、改良及移轉該項財產或權利而支付之一切費用後之餘額為所得額。

三、個人購買或取得股份有限公司之記名股票或記名公司債、各級政府發行之債券或銀行經政府核准發行之開發債券，持有滿一年以上者，於出售時，得僅以其交易所得之半數作為當年度所得，其餘半數免稅。

所得稅法第4條之5第1項第1款

前條交易之房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅。但符合第一款規定者，其免稅所得額，以按第十四條之四第三項規定計算之餘額不超過四百萬元為限：

一、個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地：

（一）個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。

（二）交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。

（三）個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。

所得稅法第14條之4

第四條之四規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算，其為出價取得者，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額；其為繼承或受贈取得者，以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，除屬當次交易未自該房屋、土地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外，不得列為成本費用。

個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後三年內之房屋、土地交易所得減除之。

個人依前二項規定計算之房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計綜合所得總額，按下列規定稅率計算應納稅額：

一、中華民國境內居住之個人：

（一）持有房屋、土地之期間在二年以內者，稅率為百分之四十五。

（二）持有房屋、土地之期間超過二年，未逾五年者，稅率為百分之三十五。

（三）持有房屋、土地之期間超過五年，未逾十年者，稅率為百分之二十。

（四）持有房屋、土地之期間超過十年者，稅率為百分之十五。

（五）因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在五年以下之房屋、土地者，稅率為百分之二十。

（六）個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算五年內完成並銷售該房屋、土地者，稅率為百分之二十。

（七）個人提供土地、合法建築物、他項權利或資金，依都市更新條例參與都市更新，或依都市危險及老舊建築物加速重建條例參與重建，於興建房屋完成後取得之房屋及其坐落基地第一次移轉且其持有期間在五年以下者，稅率為百分之二十。

（八）符合第四條之五第一項第一款規定之自住房屋、土地，按本項規定計算之餘額超過四百萬元部分，稅率為百分之十。

二、非中華民國境內居住之個人：

（一）持有房屋、土地之期間在二年以內者，稅率為百分之四十五。

（二）持有房屋、土地之期間超過二年者，稅率為百分之三十五。

第四條之五第一項第一款及前項有關期間之規定，於繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。

所得稅法第14條之5

個人有前條之交易所得或損失，不論有無應納稅額，應於下列各款規定日期起算三十日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦理申報；其有應納稅額者，應一併檢附繳納收據：

一、第四條之四第一項所定房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日。

二、第四條之四第二項所定房屋使用權交易日之次日、預售屋及其坐落基地交易日之次日。

三、第四條之四第三項所定股份或出資額交易日之次日。

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~國家考試及格，永慶不動產特約代書服務~

~專業產權、行情評估，提供完善實價登錄資料與您參考~

   陳裕元 0973626295  06-2818383 

   營業員證號: (108)登字第350825號

 經紀人: 黃柏強(113)南市字第01008號

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