房地合一 2.0 自住優惠：400 萬免稅額計算細節，教你合法省下百萬稅金

住滿六年的房子要賣，最重要的就是房地合一稅那「400 萬免稅額」的優惠了！
這不只是單純的數字扣除，背後涉及「課稅所得」的精算，
以及戶籍、出租限制等嚴格條件。本文直接帶你拆解計算公式，
掌握自住節稅的關鍵，別讓應有的權益溜走喔！

很多人都以為有設籍就有稅賦優惠？
最常見的迷思就是以為本人有設戶籍就算數，
卻忽略了這 6 年內絕對不能有「出租」或「供營業」的紀錄。
甚至有人以為 400 萬是從「售價」扣除，這誤會可大了。
如果不符合連續居住 6 年的硬指標，國稅局查稅可是毫不手軟，
到時候補稅加罰款，省下來的錢都不夠繳，那才叫尷尬喔！

自住 400 萬免稅額計算步驟:

先算出你的「課稅所得額」，然後再套用免稅額度：

1. 先算「課稅所得額」 計算公式為：

成交價額－原始取得成本－改良及移轉費用－土地漲價總數額。

成本認定： 以真實買入價為成本。

                     若是繼承取得，成本是以「繼承時的房地現值」

                     按消費者物價指數（CPI）調整後的價值。

費用扣除： 如果拿不出裝修證明，通常可以按成交價的 3% 計算（最高 30 萬元）。


2. 扣除 400 萬免稅額

所得 ≦ 400 萬元： 恭喜你，應納稅額就是 0 元，完全免稅。

所得 > 400 萬元： 超過 400 萬元的部分，按 10% 稅率課徵。

3. 計算範例示範 假設台南陳先生賣掉自住滿 6 年的房子，

成交價 2,000 萬，買進成本 1,100 萬，費用 30 萬，土地漲價總數額 170 萬：

課稅所得： 2,000 - 1,100 - 30 - 170 = 700 萬元。
扣除免稅額後所得： 700 - 400 = 300 萬元。
應納稅額： 300 萬 × 10% = 30 萬元。



自住房地优惠條件檢查表

項目                                法規要求細節
戶籍登記                       本人、配偶或未成年子女須辦竣戶籍登記且居住。
持有期間                       持有並居住於該房屋連續滿 6 年。
使用限制                       交易前 6 年內，無出租、供營業或執行業務使用。
次數限制                       每 6 年內以適用 1 次為限。


這 400 萬的免稅額度是政府給自住房屋的大禮包，
但門檻就在於那「連續 6 年」要件的嚴謹性。

如果您在台南有房子想賣，
但不確定過去這 6 年的戶籍或使用狀況是否達標，
歡迎聯繫我這在地房地產經紀人，
幫您檢視資料，精算出最省稅的賣屋方案！

註：
    1.『房地合一』：指 105 年1月1日後取得的不動產，售屋所得採分離課稅。
    2.『土地漲價總數額』：土地稅法規定，已課過土增稅的部分在算所得稅時可以扣除。  

3. 未成年子女若在持有期間成年，需注意是否仍符合設籍規定

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 經紀人: 黃柏強(113)南市字第01008號

 家福不動產經紀有限公司   台南市北區和緯路2段388號

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若有繼承、配偶贈與等情形。 房地合一稅如何認定持有期間?

在房地合一稅制中，持有期間的認定至關重要，

因為它直接影響適用的稅率高低以及是否能享有自住房地的租稅優惠。

一、 基本認定原則

持有期間的計算，原則上是自房屋、土地「取得日」起算至「交易日」止。

取得日與交易日： 通常以房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。

特殊情況： 預售屋以「訂定買賣契約日」認定；遭法院拍賣者以「領得權利移轉證書日」認定。

二、 持有期間的併計（例外規定）

在特定關係下允許將前手的持有期間併入計算，以減輕納稅人的負擔。

繼承或受遺贈取得：

納稅義務人得併計被繼承人或遺贈人之持有期間。

連續繼承： 若房地發生兩次以上的繼承（如：爺爺→爸爸→孫子），

                     財政部放寬規定，得將連續各次被繼承人的持有期間合併計算。

                     但須注意，這項放寬僅針對「持有期間」，不含「取得日」，

                  「取得日」仍以上一代被繼承人(爸爸)取得日為準，用以判斷適用新舊制。

配偶相互贈與：

受贈配偶在出售房地時，得併計原取得配偶（贈與人）的持有期間。

自地自建與參與都更/危老：

個人以自有土地自地自建，或參與合建、都市更新、危老重建所分配取得的房屋，其房屋的持有期間以該土地之持有期間為準。

三、 自住房地優惠的持有期間認定

若要主張「自住房地課稅所得 400 萬元以內免稅」及 10% 優惠稅率，

必須符合連續居住滿 6 年的要件。

合併計算自住期間： 在繼承、受遺贈或配偶贈與的情形下，除了併計持有期間外，

亦可併計前手的「自住期間」。

限制： 合併期間必須符合被繼承人、贈與人或其配偶、未成年子女

             已於該房屋辦竣戶籍登記並居住，

            且無出租、供營業或執行業務使用之規定。

四、 買入預售屋 待成屋後出售之持有期間

若買入預售屋後交屋，隨後再出售該「成屋」，持有期間不併計預售屋階段。

持有期間必須從成屋的「所有權移轉登記日」重新起算。

例如持有預售屋 2 年後交屋，交屋後持有3年後賣出，其持有期間僅認定為3年，而非5年。

五、 持有期間對稅率的影響

為抑制短期炒作，持有期間長短決定了房地合一稅的稅率。

居住者持有期間         適用稅率

2年以內                          45%

超過2年，未逾5年        35%

超過5年，未逾10年      20%

超過10年                        15%

例外稅率： 因調職、非自願離職等非自願性因素交易，

或以自有土地參與合建/都更/危老而於 5 年內完成銷售者，可適用 20% 的稅率。

參考資料======================

所得稅法 第 4-5 條 

前條交易之房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅。

但符合第一款規定者，其免稅所得額，以按第十四條之四第三項規定計算之餘額不超過四百萬元為限：

一、個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地：

（一）個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。

（二）交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。

（三）個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。

二、符合農業發展條例第三十七條及第三十八條之一規定得申請不課徵土地增值稅之土地。

三、被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物。

四、尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地。

所得稅法 第 14-4 條

4 第四條之五第一項第一款及前項有關期間之規定，於繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。

參考資料======================

https://www.mof.gov.tw/%20/singlehtml/384fb3077bb349ea973e7fc6f13b6974?cntId=7d47d2e7ca704bf1a315be0ed53a263f&utm

放寬個人交易因連續繼承（受遺贈）取得的房屋、土地，課徵房地合一所得稅持有期間計算規定

財政部於日前（112年11月2日）發布解釋，放寬個人交易因連續繼承（受遺贈）取得的房屋、

土地（下稱房地），依房地合一所得稅制計算下列期間時，

得將連續「各次」繼承（受遺贈）的被繼承人（遺贈人）持有期間合併計算：

一、所得稅法第14條之4第3項規定有關適用稅率的持有期間。

二、所得稅法第4條之5第1項第1款第1目及第2目規定有關自住優惠適用要件的6年期間。

財政部說明，個人因繼承（受遺贈）而取得的房地，可能具有照顧遺屬或繳納遺產稅等需求，

須於短期內將該房地出售，如因持有期間較短而適用高稅率，未盡合理，

爰所得稅法第14條之4第4項規定繼承人（受遺贈人）於計算上開期間時，

得併計被繼承人（遺贈人）持有期間。

由於房地如果連續發生2次以上（含當次）繼承（受遺贈）而移轉所有權者，同樣具有前述情形，

且對各次繼承人（受遺贈人）而言，其取得時點及原因具有非人為所能操控的特性，

故該部放寬將「各次」被繼承人（遺贈人）持有期間均納入併計範圍，

以利適用較低稅率或自住優惠［課稅所得新臺幣（下同）400萬元以內免稅；超過部分適用10%稅率］，

以兼顧情理，落實稅法規定意旨，保障繼承人（受遺贈人）權益。

財政部舉例說明，102年1月甲君的爺爺買入A房地，111年1月爺爺身故，

由甲君的爸爸繼承A房地，未料爸爸於112年1月身故，

由甲君繼承A房地並於同年11月出售，

依本令規定，計算房地合一所得稅之持有期間與適用稅率說明如下：

一、甲君持有A房地的期間得併計爺爺及爸爸的持有期間後，合計超過10年（102年1月至112年11月），適用稅率為15%。

二、如甲君、爸爸及爺爺持有A房地時都是自住使用（即所有權人或配偶、未成年子女辦竣戶籍登記及居住，且無出租、供營業或執行業務使用），且甲君與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用過該自住優惠，甲君出售A房地還可以適用自住優惠，享有400萬元免稅額及10%稅率。

財政部進一步說明，因本令有利納稅義務人，依稅捐稽徵法第1條之1規定，對於發布時尚未核課確定之案件，均得適用。

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出售繼承取得的房產，持有期間及成本該如何計算？

若您是透過繼承取得房產，持有期間可以「合併計算」，

這將影響您適用的稅率以及是否能享有自住優惠。

1. 持有期間的計算公式

若被繼承人原始以買賣方式取得房地產

那麼繼承取得的房地，其持有期間的計算方式為：

持有期間 = 繼承人的持有期間 + 被繼承人的持有期間。

但若被繼承人原始以預售屋、房屋使用權、股份（有價證券或非有價證券）、強制執行拍定、

興建完成後第一次移轉、區段徵收/重劃、信託、配偶贈與、繼承等情形有專門認定，

不得一概而論。請以法規要點對應各情形判定。

2. 合併計算的效益

適用稅率： 房地合一稅的稅率級距是根據持有期間分級課稅（短期稅率較高、長期稅率較低）。

           透過合併被繼承人的持有期間，通常可以拉長總持有時間，進而適用較低的稅率。

自住優惠資格： 申請房地合一稅的「自住房屋土地免稅額」（課稅所得400萬元以內免稅）時，

               需要符合「持有並居住於該房屋連續滿6年」的條件。

               若被繼承人或其配偶、未成年子女已在該房屋辦竣戶籍登記並實際居住，且無出租或供營業使用。

               繼承人可以將被繼承人的持有及居住期間合併計算，以符合這項6年的門檻。

3. 如何判斷適用新舊制（以繼承房屋為例）

在判斷該適用「舊制」還是「房地合一新制」時，繼承房產有其特殊性：

若被繼承人是在 104年12月31日（含）以前取得房產，則不論繼承人是在何時繼承，

原則上在出售時可以選擇適用舊制（僅就房屋部分課財產交易所得稅，土地免稅）。

若被繼承人是在 105年1月1日以後取得，則一律適用房地合一新制。

4. 稅金計算範例

若適用舊制且為繼承取得，財產交易所得：

(成交價 - 繼承時房屋評定現值 - 相關費用) × 房地比 = 財產交易所得。

房地交易所得＝賣出成交價－(繼承或受贈時之房屋評定現值+公告土地現值)*物價指數調整－因取得、改良及移轉而支付之費用

注意，繼承取得的「取得成本」並非當初被繼承人的買價，

而是以繼承時的「房屋評定現值」及「土地公告現值」為準。

特別提醒： 如果繼承的房子還有尚未償還的貸款，且貸款餘額大於房地現值，

           在計算所得時可以列為「額外負擔」扣除，這能有效降低應課稅的金額。

參考資料 ==============================

房地合一課徵所得稅申報作業要點

叁、個人房屋、土地交易所得計算

　　八、個人依本法第十四條之四規定計算房屋、土地、房屋使用權、預售房地、符合一定條件股份或出資額之交易所得，減除當次交易之土地依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，應按規定稅率計算應納稅額申報納稅，不併計綜合所得總額。

    　　　　前項交易所得計算方式如下：

　　　　(一)出價取得：

　　　　　　交易所得＝交易時成交價額－原始取得成本－因取得、改良及移轉而支付之費用

　　　　(二)繼承或受贈取得：

　　　　　　1.房屋、土地交易所得＝交易時成交價額－繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值－因取得、改良及移轉而支付之費用

　　　　　　2.房屋使用權、預售房地、符合一定條件股份或出資額之交易所得＝交易時成交價額－繼承或受贈時依遺產及贈與稅法規定計算之時價－因取得、改良及移轉而支付之費用

　　　　　　3.第一目規定政府發布之消費者物價指數，指第三點規定之交易日所屬年月已公告之最近臺灣地區消費者物價總指數。

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如何判斷賣房該適用舊制還是房地合一新制？房屋、土地之取得日如何認定

判斷賣房應適用舊制（財產交易所得稅）還是房地合一新制，

最主要的依據是「取得日」，「取得日」的定義按照 取得不動產的方式不同而有差異

取得方式                                取得日認定

買賣                                     所有權移轉登記日。

贈與                                        所有權移轉登記日。

贈與（配偶間）                 得以配偶原始取得日為準。

繼承                                 繼承開始日為取得日；

                                                但可在特定條件下合併被繼承人持有期間計算持有期間。

建物第一次移轉                    核發使用執照日。

預售房                                    訂定買賣契約之日。

以下為具體的判斷準則：

1. 以「取得日」判斷

適用舊制（財產交易所得稅）： 若房屋是在 104 年 12 月 31 日（含）以前取得，即屬於舊制。

適用新制（房地合一稅）： 若房屋是在 105 年 1 月 1 日以後取得，則適用房地合一新制。

2. 特殊轉折期判斷（取得日於 103 年至 104 年間）

根據國稅局的規定，在 103 年至 104 年過渡期間取得的房產，需再根據「持有期間」來判斷：

適用舊制： 於 103 年 1 月 1 日以前取得；或於 103 年 1 月 2 日至 104 年 12 月 31 日之間取得，且持有期間超過 2 年者。

適用新制： 於 103 年 1 月 2 日至 104 年 12 月 31 日之間取得，但持有期間在 2 年以內者。

3. 繼承取得的特殊規定

繼承取得之「取得日」為繼承開始日，但可就被繼承人（原持有人）持有期間合併計算。

若是合併計算後的取得日落在 104 年 12 月 31 日以前，仍有機會適用舊制。

新舊制申報方式的主要差異

舊制： 僅針對「房屋」部分的交易獲利課稅，土地交易所得免納所得稅（僅課土地增值稅）。

       所得須於交易年度次年的 5 月份併入個人綜合所得稅辦理結算申報。

新制： 房屋及土地均按實際成交價額減除成本及費用課稅。

       不論有無應納稅額，都必須在完成所有權移轉登記日的次日起 30 日內主動向國稅局申報，

       不併入 隔年5 月的綜所稅申報。

參考資料 ==============================

房地合一課徵所得稅申報作業要點

    四、前點房屋、土地取得日之認定，以完成所有權移轉登記日為準；房屋使用權取得日之認定，以權利移轉之日為準；預售房地取得日之認定，以訂定買賣契約之日為準；股份或出資額取得日之認定，屬證券交易稅條例所稱有價證券者，以買賣交割日為準，屬上開有價證券以外者，以訂定買賣契約之日為準。但有下列情形之一者，依其規定：

　　　　(一)因強制執行於辦理所有權登記前已取得所有權，為拍定人領得權利移轉證書之日。

　　　　(二)無法辦理建物所有權登記（建物總登記）之房屋，為訂定買賣或贈與契約之日。

　　　　(三)興建房屋完成後第一次移轉，為核發使用執照日。但無法取得使用執照之房屋，為實際興建完成日。

　　　　(四)因區段徵收或徵收前先行協議價購領回抵價地，為所有權人原取得被徵收或協議價購土地之日。

　　　　(五)經土地重劃後重行分配與原土地所有權人之土地，為所有權人原取得重劃前土地之日。

　　　　(六)營利事業受託辦理土地重劃或個人、營利事業（出資者）以資金參與自辦土地重劃，取得抵繳開發費用或出資金額之折價抵付之土地（抵費地），為重劃計畫書核定之日。

　　　　(七)實施者依都市更新條例規定實施都市更新事業所取得之房屋、土地，為都市更新事業計畫核定之日。

　　　　(八)新建建築物起造人依都市危險及老舊建築物加速重建條例規定完成重建所取得之房屋、土地，為重建計畫核准之日。

　　　　(九)原土地所有權人以自有土地與營利事業合建分屋、依都市更新條例規定參與都市更新或依都市危險及老舊建築物加速重建條例規定參與重建，分配取得之土地，為所有權人原取得合建、參與都市更新或重建前土地之日。

　　　　(十)因分割共有物，或共有物變價分割經共有人參與應買或聲明優先承買，共有人取得與原權利範圍相當之房屋、土地，為原取得共有物之日。

　　　　(十一)股份或出資額，屬因公司現金增資、股票公開承銷、公司設立時採發起或募集方式而取得者，為股款繳納日；以債權、財產或技術作價抵繳認股股款而取得者，為作價抵繳認股股款日；因公司盈餘或資本公積轉增資而取得者，為除權基準日；其他方式取得者，為實際交易發生日。

　　　　(十二)因配偶贈與取得之房屋、土地、房屋使用權、預售房地、股份或出資額，適用遺產及贈與稅法第二十條第一項第六款配偶相互贈與之財產不計入贈與總額規定者，為配偶間第一次相互贈與前配偶原始取得該財產之日。

　　　　(十三)配偶之一方依民法第一千零三十條之一規定行使剩餘財產差額分配請求權取得之房屋、土地、房屋使用權、預售房地、股份或出資額，為配偶之他方原取得之日。

　　　　(十四)繼承取得之房屋、土地、房屋使用權、預售房地、股份或出資額，為繼承開始日。

　　　　(十五)以房屋、土地、房屋使用權、預售房地、股份或出資額為信託財產，受託人於信託關係存續中，交易該信託財產，以下列日期認定。信託關係存續中或信託關係消滅，受託人依信託本旨交付信託財產與受益人後，受益人交易該信託財產者，亦同：

　　　　　　　1.受益人如為委託人，為委託人取得該信託財產之日。

　　　　　　　2.受益人如為非委託人，或受益人不特定或尚未存在，為訂定信託契約之日；信託關係存續中，追加房屋、土地、房屋使用權、預售房地、股份或出資額為信託財產者，該追加之信託財產，為追加之日。

              3.信託關係存續中，如有變更受益人之情事，為變更受益人之日；受益人由不特定或尚未存在而為確定，為確定受益人之日。

        (十六)信託關係存續中，受託人管理信託財產所取得之房屋、土地、房屋使用權、預售房地、股份或出資額，嗣受託人交易該信託財產，為受託人取得該信託財產之日；該信託財產持有期間內，如有變更受益人之情事，為變更受益人之日；如有受益人由不特定或尚未存在而為確定，為確定受益人之日。信託關係存續中或信託關係消滅，受託人依信託本旨交付該信託財產與受益人後，受益人交易該信託財產者，亦同。

        (十七)以房屋、土地、房屋使用權、預售房地、股份或出資額為信託財產，嗣因信託行為不成立、無效、解除或撤銷而塗銷信託登記，該信託財產回復登記於委託人名下，為委託人原取得該信託財產之日。

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