繼承房產若貸款餘額大於公告現值，稅金如何計算？

若該房地擔保的金融機構貸款餘額（未償債務）大於繼承時的房地公告現值

（房屋評定現值＋土地公告現值），

所得稅法將此超出的部分視為繼承人的「額外負擔」。

在出售該房產計算所得稅時

不論是適用新制房地合一稅或舊制所得稅，

這筆額外負擔在符合條件下可以從交易所得中減除。

1. 核心計算公式

根據財政部台財稅字第10904601200號令，計算方式如下：

額外負擔金額 = 繼承時的貸款餘額 － 繼承時的房地公告現值。

2. 適用條件

若要主張扣除這筆「額外負擔」，必須符合以下要件：

實際負擔： 該貸款餘額超過現值的差額部分，必須確實由繼承人實際負責償還。

金融機構貸款： 僅限於向金融機構（如銀行）抵押貸款之未償債務，

私人間的借貸（如向親友借錢）無法適用此減除規定。

同標的擔保： 貸款必須是以「該繼承房地」作為擔保的債務。

3. 課稅所得額計算（房地合一稅）

假設繼承時條件： 房地公告現值為 1000 萬元，但該房地尚有銀行貸款 3400 萬元。

計算額外負擔：     3400 萬 － 1000 萬 = 2400 萬元（此為可減除的額外負擔）。

出售時：                假設售價為 3900 萬元，物價指數調整後的現值為 1,035 萬元，

                               相關費用為 0，土地漲價總數額 100 萬元。

新制所得計算： 3900 萬（售價）－ 1035 萬（調整後現值）－ 2400 萬（額外負擔） － 100 萬（土地漲價總數額）= 365 萬元（課稅所得額）。

4. 舊制的計算（財產交易所得稅）

如果繼承的房產適用舊制，計算方式邏輯一致：

在核實認定的公式中，將「額外負擔」納入減除項目。

公式簡化為：

(成交總價 － 繼承時房地現值 － 額外負擔 － 相關稅費) × 房地比 = 併入個人綜合所得稅之所得額。

在房屋稅單上所載明的「現值」，一般指的就是已經扣除過免稅項目後的「課稅現值」。

5. 注意事項

取得成本認定： 繼承取得的房產，其「取得成本」是以繼承當時的「房屋評定現值」及「土地公告現值」為準，而非被繼承人當初購買的價格。

證明文件： 辦理申報時，務必檢附貸款餘額證明、繼承當時的現值證明以及相關稅費單據（如仲介費、代書費等），繼承人實際償還金額（如銀行還款紀錄、清償證明），以供國稅局核實認定。

參考資料 ============

財政部 令

發文日期：中華民國109年7月15日

發文字號：台財稅字第10904601200號

個人繼承取得房屋、土地時，併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔

保向金融機構抵押貸款之未償債務餘額者，應整體衡量其繼承取得房屋、

土地之經濟實質，該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值部

分，核屬其因繼承取得該房屋、土地所生之額外負擔。嗣個人交易該房屋

、土地，依所得稅法第14條第1項第7類第2款規定計算房屋之財產交易所得

或依同法第14條之4第1項規定計算房屋、土地交易所得時，該債務餘額超

過繼承時房屋評定現值及公告土地現值合計數，且確由該個人實際負擔償

還部分，得自房屋及土地交易所得中減除。

參考資料 ============

https://www.ntbt.gov.tw/singlehtml/41ae3594197f4f69b47753ce08188516?cntId=cf9cd3e49e7b47cbb18263f677ccfdc8

納稅義務人甲君112年4月間繼承其父110年4月間購入之A房地［繼承時房地現值為新臺幣（下同）1,000萬元］，併同繼承其父所遺A房地之銀行貸款餘額3,400萬元，並由其實際負擔償還。嗣甲君於113年12月間出售A房地，辦理房地合一稅申報交易所得時，除可列報減除繼承時房地現值按物價指數調整後金額1,035萬元（1,000萬元×物價指數103.5%）外，所繼承之貸款餘額超過繼承時房地現值部分計2,400萬元（甲君繼承之貸款餘額3,400萬元-繼承時房地現值1,000萬元），亦可自房地交易所得中減除。

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所得稅有哪些合法節稅方法

合法節稅的核心在於善用免稅額、各項扣除額以及特定的租稅優惠

（如重購退稅、財產交易損失扣抵）。以下整理出主要的合法節稅方法：

1. 善用免稅額與扶養親屬

增加受扶養親屬： 每列報一位扶養親屬，即可減除9.7萬元的免稅額；

若扶養年滿70歲的直系尊親屬（如父母、祖父母），免稅額增加50%，即每人可扣除14.55萬元。

扶養資格判定：

直系尊親屬需年滿60歲，或未滿60歲但無謀生能力（年所得低於基本生活費21.3萬元）。

子女需未成年，或已成年但因在校就學、身心障礙或無謀生能力受納稅人扶養。

注意： 扶養親屬的所得也必須併入申報，因此需評估親屬的所得是否低於其適用的免稅額及扣除額，報扶養才划算。

2. 選擇最有利的扣除額方案

一般扣除額分為「標準扣除額」與「列舉扣除額」，納稅人應選擇金額較高者申報。

標準扣除額：     單身者13.1萬元，夫妻合併申報者26.2萬元。

列舉扣除額：     若以下六項總和超過標準扣除額，則選列舉較節稅：

捐贈：                 對公益團體捐贈總額最高可扣抵綜合所得總額20%。

人身保險費：     每人每年最高扣除2.4萬元（僅限直系親屬），但健保費可全額扣除。

醫藥及生育費： 必須是付給公立或健保特約醫院，核實認列無金額上限，

                             但受有保險理賠部分不得扣除。

災害損失：         遭受不可抗力災害且未受保險理賠之損失。

購屋借款利息： 每一申報戶每年最高扣除30萬元，但須先扣除儲蓄投資特別扣除額。

政治獻金：         對政黨或候選人的捐贈（受相關法律規定限額）。

3. 特別扣除額的運用

薪資所得特別扣除： 每人每年最高21.8萬元。若與提供勞務直接相關的必要費用（如服裝費、進修費、工具支出）超過此額度，可考慮採核實減除。(各項上限為薪資3%)

儲蓄投資特別扣除： 全戶金融機構存款利息、儲蓄性質信託收益等，合計全年上限27萬元。

幼兒學前特別扣除： 自2026年報稅起（114年度所得），第一名子女扣除15萬元，第二名及以上每人22.5萬元，且取消排富條款。

長期照顧特別扣除： 符合身心失能條件者，每人每年扣除額提高至18萬元

（設有排富條款有下列情形之一者不可扣除: 1.適用稅率20%以上,2.股利所得採28%分開計稅,3.基本所得額超過750萬）。

房屋租金支出特別扣除： 自2026年報稅起改為「特別扣除額」，每一申報戶每年最高扣除18萬元。若名下無房且同時有租金支出與標準扣除額，可併同適用

（與購屋利息僅能擇一適用，且有排富條款有下列情形之一者不可扣除: 1.適用稅率20%以上,2.股利所得採28%分開計稅,3.基本所得額超過750萬）。

4. 房地產交易相關節稅

重購自用住宅退稅： 無論新舊制，只要在2年內完成「先買後賣」或「先賣後買」，且符合自住規定，即可申請退還或抵繳稅款。

財產交易損失扣抵： 賣房若賠錢，申報損失後可扣抵當年度的其他財產交易所得；若當年度不夠抵，可留待後3個年度繼續扣抵。

房地合一稅優惠：     符合自住滿6年等條件，課稅所得400萬元以內免稅，超過部分僅按10%稅率課徵。

5. 其他策略

股利所得擇優： 股利可選擇「合併計稅（享8.5%抵減稅額，上限8萬）」或「分開計稅（單一稅率28%）」。

一般薪資族適用低稅率級距時，合併計稅通常較有利，甚至可能產生退稅。

夫妻申報方式： 系統通常會自動試算「合併計稅」、「薪資分開計稅」或「各類所得分開計稅」等5種組合。

高薪夫妻通常採薪資或各類所得分開計稅較能避免跳級課稅。

提醒： 若有應退稅額或可抵減稅額，即使年收入低於免稅門檻，仍必須辦理結算申報才能領回退稅。

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出售繼承取得的房產，持有期間及成本該如何計算？

若您是透過繼承取得房產，持有期間可以「合併計算」，

這將影響您適用的稅率以及是否能享有自住優惠。

1. 持有期間的計算公式

若被繼承人原始以買賣方式取得房地產

那麼繼承取得的房地，其持有期間的計算方式為：

持有期間 = 繼承人的持有期間 + 被繼承人的持有期間。

但若被繼承人原始以預售屋、房屋使用權、股份（有價證券或非有價證券）、強制執行拍定、

興建完成後第一次移轉、區段徵收/重劃、信託、配偶贈與、繼承等情形有專門認定，

不得一概而論。請以法規要點對應各情形判定。

2. 合併計算的效益

適用稅率： 房地合一稅的稅率級距是根據持有期間分級課稅（短期稅率較高、長期稅率較低）。

           透過合併被繼承人的持有期間，通常可以拉長總持有時間，進而適用較低的稅率。

自住優惠資格： 申請房地合一稅的「自住房屋土地免稅額」（課稅所得400萬元以內免稅）時，

               需要符合「持有並居住於該房屋連續滿6年」的條件。

               若被繼承人或其配偶、未成年子女已在該房屋辦竣戶籍登記並實際居住，且無出租或供營業使用。

               繼承人可以將被繼承人的持有及居住期間合併計算，以符合這項6年的門檻。

3. 如何判斷適用新舊制（以繼承房屋為例）

在判斷該適用「舊制」還是「房地合一新制」時，繼承房產有其特殊性：

若被繼承人是在 104年12月31日（含）以前取得房產，則不論繼承人是在何時繼承，

原則上在出售時可以選擇適用舊制（僅就房屋部分課財產交易所得稅，土地免稅）。

若被繼承人是在 105年1月1日以後取得，則一律適用房地合一新制。

4. 稅金計算範例

若適用舊制且為繼承取得，財產交易所得：

(成交價 - 繼承時房屋評定現值 - 相關費用) × 房地比 = 財產交易所得。

房地交易所得＝賣出成交價－(繼承或受贈時之房屋評定現值+公告土地現值)*物價指數調整－因取得、改良及移轉而支付之費用

注意，繼承取得的「取得成本」並非當初被繼承人的買價，

而是以繼承時的「房屋評定現值」及「土地公告現值」為準。

特別提醒： 如果繼承的房子還有尚未償還的貸款，且貸款餘額大於房地現值，

           在計算所得時可以列為「額外負擔」扣除，這能有效降低應課稅的金額。

參考資料 ==============================

房地合一課徵所得稅申報作業要點

叁、個人房屋、土地交易所得計算

　　八、個人依本法第十四條之四規定計算房屋、土地、房屋使用權、預售房地、符合一定條件股份或出資額之交易所得，減除當次交易之土地依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，應按規定稅率計算應納稅額申報納稅，不併計綜合所得總額。

    　　　　前項交易所得計算方式如下：

　　　　(一)出價取得：

　　　　　　交易所得＝交易時成交價額－原始取得成本－因取得、改良及移轉而支付之費用

　　　　(二)繼承或受贈取得：

　　　　　　1.房屋、土地交易所得＝交易時成交價額－繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值－因取得、改良及移轉而支付之費用

　　　　　　2.房屋使用權、預售房地、符合一定條件股份或出資額之交易所得＝交易時成交價額－繼承或受贈時依遺產及贈與稅法規定計算之時價－因取得、改良及移轉而支付之費用

　　　　　　3.第一目規定政府發布之消費者物價指數，指第三點規定之交易日所屬年月已公告之最近臺灣地區消費者物價總指數。

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出售高價住宅, 113年起申報所得稅新規定

112年出售房屋（105年以前取得），申報所得稅新規定

一、繼承（被繼承人105年以前取得）或105年以前被贈與取得房屋

（出售房地價格x房地比）-繼承（贈與）時房屋評定現值-契稅 = 申報所得額 ....註1

二、105年以前購買，可證明買入價格

（出售房地價格-購買房地價格-土地增值稅-契稅)x房地比=申報所得額

三、105年以前購買，購買價格不明（房地出售總價格未達標準,例台南市未達 3000萬元） 

房屋評定現值x財政部訂定稅率=申報所得額 ....註2

 

四、105年以前購買，購買價格不明（房地出售總價格達標準, 例台南達市3000萬元以上）....今年新規定

出售房地價格x房地比x17％=申報所得額 ....註3

 

註1:房地比=房屋評定現值／（房屋評定現值＋土地公告現值）

 

註2：除前款規定情形外，臺南市按下列標準計算其所得額：

1.北區及安平區：依房屋評定現值之百分之二十七計算。

2.束區及中西區：依房屋評定現值之百分之二十六計算。

3.安南區：依房屋評定現值之百分之二十五計算。

4.南區及永康區：依房屋評定現值之百分之二十三計算。

5.新市區：依房屋評定現值之百分之二十一計算。

6.善化區：依房屋評定現值之百分之二十計算。

7.仁德區及歸仁區：依房屋評定現值之百分之十八計算。

8.安定區：依房屋評定現值之百分之十七計算。

9.官田區、新營區、柳營區、關廟區、西港區及佳里區： 依房屋評定現值之百分之十五計算。

10.新化區：依房屋評定現值之百分之十四計算。

11.麻豆區及學甲區：依房屋評定現值之百分之十三計算。

12.下營區、山上區、六甲區、後壁區及鹽水區： 依房屋評定現值之百分之十二計算。

13.七股區及玉井區：依房屋評定現值之百分之十一計算。

14.白河區：依房屋評定現值之百分之十計算。

15.將軍區：依房屋評定現值之百分之九計算。

16.龍崎區、大內區、束山區、左鎮區、北門區、楠西區及南化區： 依房屋評定現值之百分之八計算。

 

註3：依據財政部令中華民國113年2月16日台財稅字第11200712470號

           ……應以查得之實際房地總成交金額，

           按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例

           計算歸屬房屋之收入，再以該收入之百分之十七計算其出售房屋之所得額：

 1、臺北市 : 房地總成交金額新臺幣六千萬元以上。

 2、新北市 : 房地總成交金額新臺幣四千萬元以上。

 3、桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市及高雄市: 房地總成交金額新臺幣三千萬元以上。

 4、其他地區 : 房地總成交金額新臺幣二千萬元以上。