繼承房產若貸款餘額大於公告現值，稅金如何計算？

若該房地擔保的金融機構貸款餘額（未償債務）大於繼承時的房地公告現值

（房屋評定現值＋土地公告現值），

所得稅法將此超出的部分視為繼承人的「額外負擔」。

在出售該房產計算所得稅時

不論是適用新制房地合一稅或舊制所得稅，

這筆額外負擔在符合條件下可以從交易所得中減除。

1. 核心計算公式

根據財政部台財稅字第10904601200號令，計算方式如下：

額外負擔金額 = 繼承時的貸款餘額 － 繼承時的房地公告現值。

2. 適用條件

若要主張扣除這筆「額外負擔」，必須符合以下要件：

實際負擔： 該貸款餘額超過現值的差額部分，必須確實由繼承人實際負責償還。

金融機構貸款： 僅限於向金融機構（如銀行）抵押貸款之未償債務，

私人間的借貸（如向親友借錢）無法適用此減除規定。

同標的擔保： 貸款必須是以「該繼承房地」作為擔保的債務。

3. 課稅所得額計算（房地合一稅）

假設繼承時條件： 房地公告現值為 1000 萬元，但該房地尚有銀行貸款 3400 萬元。

計算額外負擔：     3400 萬 － 1000 萬 = 2400 萬元（此為可減除的額外負擔）。

出售時：                假設售價為 3900 萬元，物價指數調整後的現值為 1,035 萬元，

                               相關費用為 0，土地漲價總數額 100 萬元。

新制所得計算： 3900 萬（售價）－ 1035 萬（調整後現值）－ 2400 萬（額外負擔） － 100 萬（土地漲價總數額）= 365 萬元（課稅所得額）。

4. 舊制的計算（財產交易所得稅）

如果繼承的房產適用舊制，計算方式邏輯一致：

在核實認定的公式中，將「額外負擔」納入減除項目。

公式簡化為：

(成交總價 － 繼承時房地現值 － 額外負擔 － 相關稅費) × 房地比 = 併入個人綜合所得稅之所得額。

在房屋稅單上所載明的「現值」，一般指的就是已經扣除過免稅項目後的「課稅現值」。

5. 注意事項

取得成本認定： 繼承取得的房產，其「取得成本」是以繼承當時的「房屋評定現值」及「土地公告現值」為準，而非被繼承人當初購買的價格。

證明文件： 辦理申報時，務必檢附貸款餘額證明、繼承當時的現值證明以及相關稅費單據（如仲介費、代書費等），繼承人實際償還金額（如銀行還款紀錄、清償證明），以供國稅局核實認定。

參考資料 ============

財政部 令

發文日期：中華民國109年7月15日

發文字號：台財稅字第10904601200號

個人繼承取得房屋、土地時，併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔

保向金融機構抵押貸款之未償債務餘額者，應整體衡量其繼承取得房屋、

土地之經濟實質，該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值部

分，核屬其因繼承取得該房屋、土地所生之額外負擔。嗣個人交易該房屋

、土地，依所得稅法第14條第1項第7類第2款規定計算房屋之財產交易所得

或依同法第14條之4第1項規定計算房屋、土地交易所得時，該債務餘額超

過繼承時房屋評定現值及公告土地現值合計數，且確由該個人實際負擔償

還部分，得自房屋及土地交易所得中減除。

參考資料 ============

https://www.ntbt.gov.tw/singlehtml/41ae3594197f4f69b47753ce08188516?cntId=cf9cd3e49e7b47cbb18263f677ccfdc8

納稅義務人甲君112年4月間繼承其父110年4月間購入之A房地［繼承時房地現值為新臺幣（下同）1,000萬元］，併同繼承其父所遺A房地之銀行貸款餘額3,400萬元，並由其實際負擔償還。嗣甲君於113年12月間出售A房地，辦理房地合一稅申報交易所得時，除可列報減除繼承時房地現值按物價指數調整後金額1,035萬元（1,000萬元×物價指數103.5%）外，所繼承之貸款餘額超過繼承時房地現值部分計2,400萬元（甲君繼承之貸款餘額3,400萬元-繼承時房地現值1,000萬元），亦可自房地交易所得中減除。

**********************************************************

 永慶台南文元加盟店  

~重點經營台南市 北區/ 中西區/ 安平區/ 安南區

~歡迎買賣/出租，透天/別墅/土地/廠房/店面

~價金履約保證，確保交易安全~

~國家考試及格，永慶不動產特約代書服務~

~專業產權、行情評估，提供完善實價登錄資料與您參考~

   陳裕元 0973626295  06-2818383 

   營業員證號: (108)登字第350825號

 經紀人: 黃柏強(113)南市字第01008號

 家福不動產經紀有限公司   台南市北區和緯路2段388號

**********************************************************

出租且申報所得達 "當地一般租金標準"，可享較優惠之房屋稅， 所謂"當地一般租金標準"為何?

出租申報租賃所得且達所得稅法第14條第1項第5類規定之當地一般租金標準之住家用房屋，可適用較優惠之法定稅率範圍，即1.5%至2.4%。

在房屋稅 2.0 新制下，若非自住住家用房屋「出租且申報所得達標」，

可適用較低的優惠稅率 1.5% 至 2.4%。

所謂「達標」的具體標準是依財政部核定的「當地一般租金標準」來認定，

以台南市為例，其計算公式如下：

一、 台南市 114 年租金標準計算公式

標準是將「房屋評定現值」與「公告土地現值」分別乘以一定比例後加總，

計算出全年租金收入應達到的門檻：

適用「新標準單價」房屋（105 年 7 月 1 日起新建完成）：

標準 = (房屋評定現值 × 10%) + (公告土地現值 × 1.2%)。

適用「舊標準單價」房屋（105 年 6 月 30 日以前建築完成）：

標準 = (房屋評定現值 × 22%) + (公告土地現值 × 1.2%)。

二、 實例說明

假設甲君在台南市有一間適用新標準單價的 A 屋：

房屋評定現值：80 萬元。

土地公告現值：200 萬元。

計算租金標準： (80 萬 × 10%) + (200 萬 × 1.2%) = 8 萬 + 2.4 萬 = 10 萬 4,000 元。

認定： 甲君全年申報的租金收入必須大於或等於 10 萬 4,000 元

（例如月租 1 萬元，全年 12 萬元），才算「租賃所得達標」。

三、 申報與審核要件

申報期限： 必須於房屋稅開徵 40 日前（即 3 月 22 日以前）向財稅局申報變更使用情形，並檢附租賃契約書影本。

所得稅連動： 納稅義務人除了向財稅局申報外，當年度 5 月辦理綜合所得稅結算申報時，也必須如期申報該筆租賃所得，才能在當期適用優惠稅率。

審認基準： 稽徵機關原則上依財政部備查的標準計算。若經國稅局查明認定實際租金收入確實低於標準，則會依實際租金認定。

總結來說，此標準是為了鼓勵多屋族將閒置房屋釋出至租賃市場，

只要合法出租並誠實申報且租金不低於政府核定之標準，即可享有較輕的房屋稅負。

參考資料==============================

台南市 115年期房屋稅開徵問答集

https://www.tntb.gov.tw/_document/files/artsinfo/1773992699-m0.pdf

參考資料==============================

法規名稱： 114年度房屋及土地之「當地一般租金標準」

公發布日： 民國 115 年 01 月 23 日

發文字號： 台財稅字第11404658190號函

法規功能按鈕區

一、房屋(含土地)之當地一般租金標準，按房屋課徵房屋稅適用新標準單價(各縣市適用範圍如附表)或舊標準單價分別依相應比例計算：

　(一)臺北市部分：

　　　１、住家用：

          (1)適用新標準單價房屋：依房屋評定現值之10％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

          (2)適用舊標準單價房屋：依房屋評定現值之27％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

　　　２、非住家用：依實地調查租金狀況編訂「114年度非住家用房屋當地一般租金標準表」，並考量特定情形予以核定。

　(二)新北市部分：

      １、住家用：

          (1)板橋區、三重區、永和區、中和區、新莊區、新店區、土城區、蘆洲區、汐止區及樹林區：

             ①適用新標準單價房屋：依房屋評定現值之10％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

             ②適用舊標準單價房屋：依房屋評定現值之24％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

          (2)鶯歌區、三峽區、淡水區、瑞芳區、五股區、泰山區、林口區、深坑區、石碇區、坪林區、三芝區、石門區、八里區、平溪區、雙溪區、貢寮區、金山區、萬里區 及烏來區：

             ①適用新標準單價房屋：依房屋評定現值之10％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

             ②適用舊標準單價房屋：依房屋評定現值之22％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

      ２、非住家用：依實地調查租金狀況編訂「114年度非住家用房屋當地一般租金標準表」，並考量特定情形予以核定。

  (三)桃園市部分：

      １、住家用：

          (1)適用新標準單價房屋：依房屋評定現值之10％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

          (2)適用舊標準單價房屋：依房屋評定現值之22％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

      ２、非住家用：依實地調查租金狀況編訂「114年度非住家用房屋當地一般租金標準表」，並考量特定情形予以核定。

  (四)新竹市部分：

      １、住家用：

          (1)適用新標準單價房屋：依房屋評定現值之10％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

          (2)適用舊標準單價房屋：依房屋評定現值之21％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

      ２、非住家用：依實地調查租金狀況編訂「114年度非住家用房屋當地一般租金標準表」，並考量特定情形予以核定。

  (五)新竹縣部分：

      １、住家用：

          (1)適用新標準單價房屋：依房屋評定現值之10％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

          (2)適用舊標準單價房屋：依房屋評定現值之17％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

      ２、非住家用：依實地調查租金狀況編訂「114年度非住家用房屋當地一般租金標準表」，並考量特定情形予以核定。

  (六)臺中市部分：

      １、住家用：

          (1)適用新標準單價房屋：依房屋評定現值之10％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

          (2)適用舊標準單價房屋：依房屋評定現值之25％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

      ２、非住家用：依實地調查租金狀況編訂「114年度非住家用房屋當地一般租金標準表」，並考量特定情形予以核定。

  (七)臺南市部分：

      １、住家用：

          (1)適用新標準單價房屋：依房屋評定現值之10%及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

          (2)適用舊標準單價房屋：依房屋評定現值之22%及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

      ２、非住家用：依實地調查租金狀況編訂「114年度非住家用房屋當地一般租金標準表」，並考量特定情形予以核定。

  (八)高雄市部分：

      １、住家用：

         (1)鹽埕區、鼓山區、左營區、楠梓區、三民區、新興區、前金區、苓雅區、前鎮區、旗津區、小港區、鳳山區、大社區、仁武區、鳥松區、岡山區、橋頭區、梓官區、大寮區、燕巢區及路竹區：

            ①適用新標準單價房屋：依房屋評定現值之10％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

            ②適用舊標準單價房屋：依房屋評定現值之20％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

          (2)林園區、大樹區、田寮區、阿蓮區、湖內區、茄萣區、永安區、彌陀區、旗山區、美濃區、六龜區、甲仙區、杉林區、內門區、茂林區、桃源區及那瑪夏區：

            ①適用新標準單價房屋：依房屋評定現值之10%及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

            ②適用舊標準單價房屋：依房屋評定現值之17％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

     ２、非住家用：依實地調查租金狀況編訂「114年度非住家用房屋當地一般租金標準表」，並考量特定情形予以核定。

  (九)其他縣(市)部分：

     １、住家用：

         (1)適用新標準單價房屋：依房屋評定現值之10%及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

         (2)適用舊標準單價房屋：依房屋評定現值之17％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

     ２、非住家用：依實地調查租金狀況編訂「114年度非住家用房屋當地一般租金標準表」，並考量特定情形予以核定。

二、土地之當地一般租金標準：依公告土地現值之1.2％計算。

**********************************************************

 永慶台南文元加盟店  

~重點經營台南市 北區/ 中西區/ 安平區/ 安南區

~歡迎買賣/出租，透天/別墅/土地/廠房/店面

~價金履約保證，確保交易安全~

~國家考試及格，永慶不動產特約代書服務~

~專業產權、行情評估，提供完善實價登錄資料與您參考~

   陳裕元 0973626295  06-2818383 

   營業員證號: (108)登字第350825號

 經紀人: 黃柏強(113)南市字第01008號

 家福不動產經紀有限公司   台南市北區和緯路2段388號

**********************************************************