房地合一稅、財產交易所得稅、土地增值稅 重購退稅要件為何?

關於「財產交易所得稅」（舊制）的重購退稅條件，主要是為了鼓勵民眾「小屋換大屋」。

若您出售的是 104 年 12 月 31 日以前取得的房屋，其重購扣抵或退稅的具體要件如下：

一、 舊制財產交易所得稅之重購退稅要件

適用範圍： 僅適用於房屋部分的「財產交易所得」，土地部分（免納所得稅）不在此列。

身分與設籍： 房屋必須為納稅義務人本人或其配偶所有。

且本人、配偶或直系親屬（如父母、子女）須在該地辦竣戶籍登記。

自住限制： 房屋出售前 1 年內必須無供營業使用或出租。

時間限制： 無論是「先買後賣」或「先賣後買」，

                     新購屋與出售舊屋的移轉登記日間隔必須在 2 年內。

金額限制： 舊制規定必須是「小屋換大屋」，

                     即新購房屋的價額（僅指房屋評定現值或實價，不含土地）

                     必須高於原出售房屋的價額，才可申請扣抵或退還。 

二、 房地合一稅（新制）之重購退稅要件

若您交易的房屋是適用「房地合一稅」（105 年以後取得）

大小屋皆可： ①小換大(重購價額≧出售價額)：全額退稅(扣抵)。
                         ②大換小(重購價額＜出售價額)：按重購價額佔出售價額的比例退稅(扣抵)。
設籍限制： 僅限本人、配偶或未成年子女設籍，較舊制嚴格。

五年管制期： 重購的新屋在取得後 5 年內不得改作其他用途（如出租、遷出戶籍）

                         或再行移轉，否則會被追繳稅款。

三、 土地增值稅之重購退稅

不論房屋適用新制或舊制，其土地部分皆可依《土地稅法》申請土地增值稅之重購退稅

時間： 買賣相隔 2 年內。

地價比較： 新購土地地價需超過（原出售土地地價－已納土地增值稅）之餘額。

用途與限制： 買賣土地均須為自住，且新買房屋 5 年內不得改作他用，否則追繳原退還稅款。

面積限制： 都市土地 300 平方公尺、非都市土地 700 平方公尺以內。

重點提醒:  

 1.「財產交易所得稅」（舊制），請務必確認新屋的房屋買進價額高於舊屋賣出價額，

     且在 2 年內完成買賣登記，並由符合條件的親屬設籍自住。

 2. 「土地增值稅」新購土地地價需超過原出售土地地價， 買賣土地均須為自住，且新買房屋 5 年內不得改作他用。

參考資料==========================

土地稅法

 第 35 條

土地所有權人於出售土地後，自完成移轉登記之日起，二年內重購土地合於下列規定之一，

其新購土地地價超過原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，

得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額：

一、自用住宅用地出售後，另行購買都市土地未超過三公畝部分或非都市土地未超過七公畝部分仍作自用住宅用地者。

二、自營工廠用地出售後，另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內購地設廠者。

三、自耕之農業用地出售後，另行購買仍供自耕之農業用地者。

前項規定土地所有權人於先購買土地後，自完成移轉登記之日起二年內，始行出售土地者，準用之。

第一項第一款及第二項規定，於土地出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用之。

 第 37 條

土地所有權人因重購土地退還土地增值稅者，其重購之土地，自完成移轉登記之日起，五年內再行移轉時，

除就該次移轉之漲價總數額課徵土地增值稅外，並應追繳原退還稅款；重購之土地，改作其他用途者亦同。

參考資料==========================

所得稅法

 第 17-2 條

納稅義務人出售自用住宅之房屋所繳納該財產交易所得部分之綜合所得稅額，

自完成移轉登記之日起二年內，如重購自用住宅之房屋，其價額超過原出售價額者，

得於重購自用住宅之房屋完成移轉登記之年度自其應納綜合所得稅額中扣抵或退還。

但原財產交易所得已依本法規定自財產交易損失中扣抵部分不在此限。

前項規定於先購後售者亦適用之。

 第 14-8 條

個人出售自住房屋、土地依第十四條之五規定繳納之稅額，

自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，

重購自住房屋、土地者，得於重購自住房屋、土地

完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算五年內，

申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還。

個人於先購買自住房屋、土地後，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，

出售其他自住房屋、土地者，於依第十四條之五規定申報時，

得按前項規定之比率計算扣抵稅額，

在不超過應納稅額之限額內減除之。

前二項重購之自住房屋、土地，於重購後五年內改作其他用途或再行移轉時，

應追繳原扣抵或退還稅額。

參考資料==========================

房地合一課徵所得稅申報作業要點

十七、符合納稅義務人與配偶分居得各自辦理綜合所得稅結算申報及

            計算稅額之認定標準第二條規定，

            個人與其配偶得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額者，

           於適用本法第四條之五第一項第一款第三目有關交易前六年內未曾適用自住房屋、

           土地、房屋使用權免納所得稅規定時，

           該個人與其配偶得個別認定。

所得稅法第 4-5 條

前條交易之房屋、土地有下列情形之一者，

免納所得稅。但符合第一款規定者，其免稅所得額，

以按第十四條之四第三項規定計算之餘額不超過四百萬元為限：

一、個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地：

（一）個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。

（二）交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。

（三）個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。

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租屋族必看！房租改列「特別扣除額」上限 18 萬，申請條件與節稅攻略全解析

一、 報稅新制重點：房租改列「特別扣除額」

在舊制下，房租支出屬於「列舉扣除額」，

納稅人必須在「標準扣除額」與「列舉扣除額」中二擇一，

且房租上限僅 12 萬元。

新制變革： 自 114 年度起房租支出改列為 特別扣除額。

額度調升： 扣除上限由 12 萬元提高至 18 萬元（平均每月 1.5 萬元）。

最大優點： 不論您是否選擇 13.1 萬元的標準扣除額，

                     只要符合資格，這 18 萬元都能直接從所得淨額中扣除，兩者可以併用。

二、 房租節稅攻略：誰能申請？

並非所有租屋者都能直接扣除 18 萬元，

必須同時符合以下 「自住」與「無屋」 的前提

1.納稅義務人本人、配偶及受扶養「直系親屬」在境內租屋供自住。

2.租賃標的不能供營業或執行業務使用。

3.排除已申報「購屋借款利息」列舉扣除者，不可再申報房租特別扣除額。

4.房租必須扣除已領取的「政府租金補貼」，剩下餘額才能列報扣除。

5.納稅人、配偶及受扶養直系親屬在國內均 無自有房屋。

例外5 種情況仍可視為「無自有房屋」，「有房」也能報！ 

1.房屋經政府公告拆遷，或張貼紅單、黃單等危險建築標誌。

2.房屋毀損面積達 50% 以上，經認定必須修復始能使用。

3.房屋是繼承取得的「共有房屋」，且持分合計非全部。

4.因就業、就學、就醫因素需異地租屋，且合計僅持有 1 戶自住屋。

5.符合法定的「夫妻分居」標準，且申報時持有配偶之自有房屋。

三、 排富條款：高收入者不適用

為了落實租稅公平，房租特別扣除額增訂了 排富規定。

若符合以下任一情形，則無法適用：

1.減除扣除額後，全年綜所稅適用稅率在 20% 以上。

2.選擇股利及盈餘採 28% 單一稅率 分開計稅者。

3.基本所得額超過 750 萬元（最低稅負制門檻）。

四、 租屋報稅必備 3 大證明文件

申報時需準備好以下資料：

1.租賃契約書： 需載明出租人與承租人姓名、身分證字號、房屋地址及租金金額。

2.租金付款證明： 匯款明細、自動櫃員機轉帳交易單或房東簽收的收據影本。

3.自住證明： 納稅人、配偶或直系親屬於該地址辦竣 戶籍登記 的證明；

    或由納稅人簽署 自住切結書（保證無營業使用）。

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房屋稅與地價稅的「自住」稅率優惠認定有哪些異同？

房屋稅與地價稅在「自住」的認定上，都要求辦理戶籍登記，

但在稅率、戶數限制、面積限制、產權權屬以及申請期限等方面仍有顯著不同：

1. 稅率與節稅差距

房屋稅： 自住稅率為 1.2%；

                 若符合「全國單一自住」且現值在一定金額以下，稅率可降至 1%。

地價稅： 優惠稅率（自用住宅用地）為 2‰ (0.2%)。

2. 戶數限制

房屋稅： 所有人、配偶及未成年子女在全國合計以 3 戶為限。

地價稅： 本人、配偶及未成年受扶養親屬，全國以 1 處為限。

                 若有其他成年直系親屬（如父母、成年子女）設籍在其他處房屋，

                 在符合面積限制下，地價稅可不受 1 處限制。

3. 面積限制

房屋稅： 沒有面積限制。

地價稅： 有面積限制，都市土地以 300 平方公尺（約 90.75 坪）為限，

                 非都市土地以 700 平方公尺（約 211.75 坪）為限。

4. 權屬與設籍對象

權屬限制：

房屋稅要求房屋必須為本人、配偶或未成年子女所有。

地價稅則較寬鬆，地上房屋可以是本人、配偶或直系親屬（如父母）所有。

設籍要求：

兩者皆要求由本人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記。

房屋稅額外強調必須有「實際居住使用」的事實。

5. 申請期限與適用期間

申請時點： 兩者皆須在開徵前 40 日申請，但日期不同。

房屋稅： 須於 3 月 22 日以前申請，核准後當期（當年）適用。

地價稅： 須於 9 月 22 日以前申請，核准後當年適用。

納稅義務基準日：

房屋稅為每年 2 月最後一天。

地價稅為每年 8 月 31 日。

6. 特殊情況認定

相鄰房屋打通：

房屋稅： 即使打通，若未向戶政機關申請「門牌併編」，仍會視為多戶；

                 若全國合計超過 3 戶，則無法全部適用自住稅率。

地價稅： 若相鄰房屋確係打通合併使用，經稽徵機關派員實地勘查屬實，

                 可合併認定為 1 處，即便只有 1 處設籍也能適用優惠稅率。

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如果全國單一自住房屋的評定現值超過標準，適用何種稅率？

如果全國單一自住房屋的評定現值超過地方政府訂定的「一定金額」標準，

該房屋的稅率將從優惠的 1% 恢復為一般的自住房屋稅率 1.2%。

以下為相關規定的詳細說明：

稅率變動： 

        當納稅義務人、配偶及未成年子女在全國僅持有一戶房屋，

       且符合自住要件（無出租、無營業並辦竣戶籍登記），

       但房屋現值超過標準時，該房屋雖然仍被認定為「自住用」，

       但無法享有特別針對非豪宅提供的 1% 減稅優惠，因此適用自住住家用稅率 1.2%。

認定原則： 

        地方政府訂定此「一定金額」是為了落實排富條款，

        將全國單一自住房屋中現值最高的前 1%（高價房屋）排除在 1% 優惠稅率之外，

        使其維持原本 1.2% 的稅率。

        以台南市 115 年期（2026 年）為例，該基準金額為 157 萬 4,900 元。

        如果您的房屋現值高於此標準，即便全國僅持有一戶，適用稅率仍為 1.2%。

多戶自住： 

        即使現值未超標，但如果本人、配偶及未成年子女在全國合計持有 2 戶或 3 戶自住房屋，

        這些房屋同樣是適用 1.2% 的稅率，而非 1%。

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房屋稅條例修法 (囤房稅2.0 )

 ※本法規部分或全部條文尚未生效，最後生效日期：民國 113 年 07 月 01 日

一百十三年一月三日修正之第 4～6、7、15  條條文、

增訂之第 6-1  條條文、

刪除之第 12 條條文自一百十三年七月一日施行。

第 4 條(修正)

房屋稅向房屋所有人徵收之；以土地設定地上權之使用權房屋，向該使用權人徵收之；設有典權者，向典權人徵收之。共有房屋向共有人徵收之，由共有人推定一人繳納，其不為推定者，由現住人或使用人代繳。

前項代繳之房屋稅，在其應負擔部分以外之稅款，對於其他共有人有求償權。

第一項所有人、使用權人或典權人住址不明，或非居住房屋所在地者，應由管理人或現住人繳納之。如屬出租，應由承租人負責代繳，抵扣房租。

未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋，其房屋稅向使用執照所載起造人徵收之；無使用執照者，向建造執照所載起造人徵收之；無建造執照者，向現住人或管理人徵收之。

房屋為信託財產者，於信託關係存續中，以受託人為房屋稅之納稅義務人。受託人為二人以上者，準用第一項有關共有房屋之規定。

第 5 條(修正)

房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：

一、住家用房屋：

（一）供自住、公益出租人出租使用或以土地設定地上權之使用權房屋並供該使用權人自住使用者，為其房屋現值百分之一點二。但本人、配偶及未成年子女於全國僅持有一戶房屋，供自住且房屋現值在一定金額以下者，為其房屋現值百分之一。

（二）前目以外，出租申報租賃所得達所得稅法第十四條第一項第五類規定之當地一般租金標準者或繼承取得之共有房屋，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之二點四。

（三）起造人持有使用執照所載用途為住家用之待銷售房屋，於起課房屋稅二年內，最低不得少於其房屋現值百分之二，最高不得超過百分之三點六。

（四）其他住家用房屋，最低不得少於其房屋現值百分之二，最高不得超過百分之四點八。

二、非住家用房屋：供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者，最低不得少於其房屋現值百分之三，最高不得超過百分之五；供人民團體等非營業使用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之二點五。

三、房屋同時作住家及非住家用者，應以實際使用面積，分別按住家用或非住家用稅率，課徵房屋稅。但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。

直轄市及縣（市）政府應依前項第一款第二目至第四目規定，按各該目納稅義務人全國總持有應稅房屋戶數或其他合理需要，分別訂定差別稅率；納稅義務人持有坐落於直轄市及縣（市）之各該目應稅房屋，應分別按其全國總持有戶數，依房屋所在地直轄市、縣（市）政府訂定之相應稅率課徵房屋稅。

依前二項規定計算房屋戶數時，房屋為信託財產者，於信託關係存續中，應改歸戶委託人，與其持有第一項第一款規定之房屋，分別合併計算戶數。但信託利益之受益人為非委託人，且符合下列各款規定者，應改歸戶受益人：

一、受益人已確定並享有全部信託利益。

二、委託人未保留變更受益人之權利。

第一項第一款第一目供自住使用之住家用房屋，房屋所有人或使用權人之本人、配偶或直系親屬應於該屋辦竣戶籍登記，且無出租或供營業情形；其他供自住及公益出租人出租使用之要件及認定之標準，與前三項房屋戶數之計算、第二項合理需要之認定及其他相關事項之辦法，由財政部定之。

第一項第一款第一目但書規定房屋現值一定金額之自治法規，由直轄市及縣（市）政府訂定，報財政部備查。

第一項第一款第一目但書規定房屋現值一定金額、第二項差別稅率之級距、級距數及各級距稅率之基準，由財政部公告之；直轄市及縣（市）政府得參考該基準訂定之。

第 6 條(修正)

直轄市及縣（市）政府在前條規定稅率範圍內訂定之房屋稅徵收率，應提經當地民意機關通過，報財政部備查。

中華民國一百十三年七月一日以後，直轄市及縣（市）政府各期開徵房屋稅已依前條第一項第一款、第二項及第五項規定辦理，且符合前條第六項所定基準者，如仍有稅收實質淨損失，於財政收支劃分法修正擴大中央統籌分配稅款規模之規定施行前，該期損失由中央政府補足之，不受預算法第二十三條有關公債收入不得充經常支出之用之限制。

前項稅收實質淨損失之計算，由財政部與直轄市及縣（市）政府協商定之。

中華民國一百十三年七月一日以後，直轄市及縣（市）政府各期開徵房屋稅未依前條第二項規定訂定差別稅率者，應依前條第六項所定基準計課該期之房屋稅。

第 6-1 條(新增)

房屋稅以每年二月之末日為納稅義務基準日，由當地主管稽徵機關按房屋稅籍資料核定，於每年五月一日起至五月三十一日止一次徵收，其課稅所屬期間為上一年七月一日起至當年六月三十日止。

新建、增建或改建房屋，於當期建造完成者，按月比例計課，未滿一個月者不計；當期拆除者，亦同。

每年三月一日起至六月三十日止新建、增建或改建完成之房屋，該期間之房屋稅併入次期課徵；上一年七月一日起至當年二月末日止拆除之房屋，其尚未拆除期間之當期房屋稅仍應課徵。

第 7 條(修正)

納稅義務人應於房屋建造完成之日起算三十日內檢附有關文件，向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形；其有增建、改建或移轉、承典時，亦同。

房屋使用情形變更，除致稅額增加，納稅義務人應於變更之次期房屋稅開徵四十日以前向當地主管稽徵機關申報外，應於每期開徵四十日以前申報；經核定後使用情形未再變更者，以後免再申報。房屋使用情形變更致稅額減少，逾期申報者，自申報之次期開始適用；致稅額增加者，自變更之次期開始適用，逾期申報或未申報者，亦同。

第 12 條(刪除) 一百十三年七月一日施行

房屋稅每年徵收一次，其開徵日期由省 (市) 政府定之。
新建、增建或改建房屋，於當期建造完成者，均須按月比例計課，未滿一個月者不計。

第 15 條(修正)

私有房屋有下列情形之一者，免徵房屋稅：

一、業經立案之私立學校及學術研究機構，完成財團法人登記者，其供校舍或辦公使用之自有房屋。

二、業經立案之私立慈善救濟事業，不以營利為目的，完成財團法人登記者，其直接供辦理事業所使用之自有房屋。

三、專供祭祀用之宗祠、宗教團體供傳教佈道之教堂及寺廟。但以完成財團法人或寺廟登記，且房屋為其所有者為限。

四、無償供政府機關公用或供軍用之房屋。

五、不以營利為目的，並經政府核准之公益社團自有供辦公使用之房屋。但以同業、同鄉、同學或宗親社團為受益對象者，除依工會法組成之工會經由當地主管稽徵機關報經直轄市、縣（市）政府核准免徵外，不予免徵。

六、專供飼養禽畜之房舍、培植農產品之溫室、稻米育苗中心作業室、人工繁殖場、抽水機房舍；專供農民自用之燻菸房、稻穀及茶葉烘乾機房、存放農機具倉庫及堆肥舍等房屋。

七、受重大災害，毀損面積占整棟面積五成以上，必須修復始能使用之房屋。

八、司法保護事業所有之房屋。

九、住家用房屋現值在新臺幣十萬元以下屬自然人持有者，全國合計以三戶為限。但房屋標準價格如依第十一條第二項規定重行評定時，按該重行評定時之標準價格增減程度調整之。調整金額以千元為單位，未達千元者，按千元計算。

十、農會所有之倉庫，專供糧政機關儲存公糧，經主管機關證明。

十一、經目的事業主管機關許可設立之公益信託，其受託人因該信託關係而取得之房屋，直接供辦理公益活動使用。

私有房屋有下列情形之一者，其房屋稅減半徵收：

一、政府平價配售之平民住宅。

二、合法登記之工廠供直接生產使用之自有房屋。

三、農會所有之自用倉庫及檢驗場，經主管機關證明。

四、受重大災害，毀損面積占整棟面積三成以上不及五成之房屋。

依第一項第一款至第八款、第十款、第十一款及前項規定減免房屋稅者，應由納稅義務人於每期房屋稅開徵四十日以前向當地主管稽徵機關申報；逾期申報者，自申報之次期開始適用。經核定後減免原因未變更者，以後免再申報。

自然人持有現值在新臺幣十萬元以下之住家用房屋於全國合計超過三戶時，應於每期房屋稅開徵四十日以前，向當地主管稽徵機關申報擇定適用第一項第九款規定之房屋；逾期申報者，自申報之次期開始免徵。經核定後持有戶數未變更者，以後免再申報。

中華民國一百十三年七月一日前，自然人已持有現值在新臺幣十萬元以下之住家用房屋於全國合計超過三戶者，應於一百十四年三月二十二日以前向當地主管稽徵機關申報擇定適用第一項第九款規定之房屋；屆期未申報者，由當地主管稽徵機關為其從優擇定。

第一項第九款私有房屋持有戶數之認定、前二項申報程序、前項從優擇定之方式及其他相關事項之辦法，由財政部定之。