繼承房地當時之貸款餘額大於現值，出售後若申報所得稅要提供哪些證明文件？

當您繼承的房產貸款餘額大於繼承時的房地現值（房屋評定現值+土地公告現值之）時，

在申報售屋所得時可以將該差額視為「額外負擔」予以扣除。

報稅時應準備相關證明文件，方便國稅局核實認列

1. 貸款相關證明

貸款餘額證明： 需檢附銀行出具的證明文件，以確認繼承當時該房產尚有多少貸款未償還，

               且「必須為繼承人實際償還」與「向金融機構借款款項」才可扣除，私人借貸不可認列。

借款契約影本： 證明貸款的性質與用途。

2. 繼承當時的價值證明

房屋評定現值證明： 繼承年度的房屋稅單或相關現值證明。

土地公告現值證明： 繼承年度的土地現值證明文件。

遺產稅申報或核定資料： 通常可作為繼承事實與當時現值的輔助證明。

3. 出售交易與成本文件

不動產買賣契約書影本（私契）： 證明您出售房屋的實際成交總價。

價款收付紀錄： 例如存摺影本、匯款單等實際收到房款的證明。

必要費用憑證： 包含仲介費收據、代書費單據、土地增值稅繳款書、契稅、印花稅、規費等相關稅費證明的正本或影本。

4. 其他基本文件

綜合所得稅結算申報書： 於次年 5 月申報時填寫。

建物權狀及戶籍資料影本： 證明房屋所有權人身分及是否符合自住條件（若涉及自用住宅優惠）。

重要提醒： 在舊制核實認定下，納稅義務人有舉證責任。

           若無法提供相關原始取得成本及費用證明，國稅局可能會改採「標準認定法」計算所得，

           屆時可能無法主張扣除「貸款大於現值」的額外負擔。

           因此，請務必妥善保存所有相關的銀行證明與交易單據。

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 家福不動產經紀有限公司   台南市北區和緯路2段388號

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住宅租賃定型化契約應記載事項

中華民國105年6月23日內政部內授中辦地字第1051305384號公告
(中華民國106年1月1日生效)行政院消費者保護會第47次會議通過
中華民國109年8月14日內政部台內地字第10902642032號公告

壹、應記載事項

一、契約審閱期

契約審閱期間至少三日

二、租賃標的

(一)租賃住宅標示：

1、門牌 無門牌者，其房屋稅籍編號： 或其位置略圖。
2、專有部分建號 ，權利範圍 ，面積共計 平方公尺。
      (1)主建物面積：
      (2)附屬建物用途，面積。

3、共有部分建號__，權利範圍__，持分面積__平方公尺。
4、車位：□有（汽車停車位__個、機車停車位__個）□無。
5、有無設定他項權利，若有，權利種類：_______。
6、有無查封登記。

(二)租賃範圍：

1、租賃住宅範圍  全部 或 部分，面積 平方公尺
2、車位(如無則免填)

      (1)汽車停車位種類及編號：
      地上(下）第__層□平面式停車位□機械式停車位，編號第__號車位__個。(如無則免填)
      (2)機車停車位：地上(下）第__層編號第__號或其位置示意圖。
      (3)使用時間：□全日□日間□夜間□其他___。

3、租賃附屬設備：
      □有□無附屬設備，若有，詳如附件一租賃標的現況確認書。

4、其他： 


三、租賃期間

        租賃期間自民國 年 月 日起至民國 年 月 日止。(租賃期間至少三十日以上)


四、租金約定及支付

        承租人每月租金為新臺幣(下同) 元整，每期應繳納 個月租金，
        並於□每月__日□每期 前支付，不得藉任何理由拖延或拒絕；
        出租人於租賃期間亦不得藉任何理由要求調漲租金。

       租金支付方式：□現金繳付□轉帳繳付：
       金融機構： ，戶名： ，帳號： 。□其他： 。


五、押金約定及返還

        押金由租賃雙方約定為 個月租金，金額為 元整(最高不得超過二個月租金之總額)。

       承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人。

       前項押金除有第十二點第四項、第十四點第三項、第十五點第四項及第十九點第二項得抵充之情形外，出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人返還租賃住宅時，返還押金或抵充本契約所生債務後之賸餘押金。


六、租賃期間相關費用之約定

        租賃期間，使用租賃住宅所生之相關費用，依下列約定辦理：

(一)管理費：

        □由出租人負擔。□由承租人負擔。

           租賃住宅每月 元整。 停車位每月 元整。

        租賃期間因不可歸責於租賃雙方之事由，致本費用增加者，承租人就增加部分之金額，以負擔百分之十為限；如本費用減少者，承租人負擔減少後之金額。


(二)水費：

        □由出租人負擔。□由承租人負擔。

(三)電費：

       □由出租人負擔。

       □由承租人負擔。(例如：夏月每度__元整；非夏月每度__元整。

         但均不得超過台灣電力股份有限公司所定當月用電量最高級距之每度金額)。

(四)瓦斯費：

       □由出租人負擔。 □由承租人負擔。

(五)網路費：

      □由出租人負擔。 □由承租人負擔。

(六)其他費用及其支付方式： 。



七、稅費負擔之約定

         本契約有關稅費，依下列約定辦理：

(一)租賃住宅之房屋稅、地價稅由出租人負擔。
(二)本契約租賃雙方同意辦理公證者，其公證費 元整。

       □由出租人負擔。 □由承租人負擔。 □由租賃雙方平均負擔。

(三)其他稅費及其支付方式： 。


八、使用租賃住宅之限制

        本租賃住宅係供居住使用，承租人不得變更用途。

       承租人同意遵守公寓大廈規約或其他住戶應遵行事項，不得違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品。

      承租人應經出租人同意始得將本租賃住宅之全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人。

     前項出租人同意轉租者，應出具同意書(如附件二)載明同意轉租之範圍、期間及得終止本契約之事由，供承租人轉租時向次承租人提示。



九、修繕

       租賃住宅或附屬設備損壞時，應由出租人負責修繕。

       但租賃雙方另有約定、習慣或其損壞係可歸責於承租人之事由者，不在此限。

       前項由出租人負責修繕者，承租人得定相當期限催告修繕，
       如出租人未於承租人所定相當期限內修繕時，承租人得自行修繕，並請求出租人償還其費用或於第四點約定之租金中扣除。

      出租人為修繕租賃住宅所為之必要行為，應於相當期間先期通知，承租人無正當理由不得拒絕。

      前項出租人於修繕期間，致租賃住宅全部或一部不能居住使用者，承租人得請求出租人扣除該期間全部或一部之租金。



十、室內裝修

        承租人有室內裝修之需要，應經出租人同意並依相關法令規定辦理，且不得損害原有建築結構之安全。

        承租人經出租人同意裝修者，其裝修增設部分若有損壞，由承租人負責修繕。

        第一項情形，承租人返還租賃住宅時，應□負責回復原狀□現況返還□其 他 。



十一、出租人之義務及責任

            出租人應出示有權出租本租賃住宅之證明文件及國民身分證或其他足資證明身分之文件，供承租人核對。

            出租人應以合於所約定居住使用之租賃住宅，交付承租人，並應於租賃期間保持其合於居住使用之狀態。

          出租人與承租人簽訂本契約前，租賃住宅有由承租人負責修繕之項目及範圍者，出租人應先向承租人說明並經承租人確認，未經約明確認者，出租人應負責修繕，並提供有修繕必要時之聯絡方式。



十二、承租人之義務及責任

           承租人應於簽訂本契約時，出示國民身分證或其他足資證明身分之文件，供出租人核對。

          承租人應以善良管理人之注意，保管、使用租賃住宅。

          承租人違反前項義務，致租賃住宅毀損或滅失者，應負損害賠償責任。但依約定之方法或依租賃住宅之性質使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。

         前項承租人應賠償之金額，得由第五點第一項規定之押金中抵充，如有不足，並得向承租人請求給付不足之金額。

         承租人經出租人同意轉租者，與次承租人簽訂轉租契約時，應不得逾出租人同意轉租之範圍及期間，並應於簽訂轉租契約後三十日內，以書面將轉租範圍、期間、次承租人之姓名及通訊住址等相關資料通知出租人。



十三、租賃住宅部分滅失

           租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃住宅之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。


十四、任意終止租約之約定

           本契約於期限屆滿前，除依第十七點及第十八點規定得提前終止租約外，租賃雙方□得□不得任意終止租約。

           依前項約定得終止租約者，租賃之一方應至少於終止前一個月通知他方。

          一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過一個月租金額之違約金。

         前項承租人應賠償之違約金，得由第五點第一項規定之押金中抵充，如有不足，並得向承租人請求給付不足之金額。

        租期屆滿前，依第一項終止租約者，出租人已預收之租金應返還予承租人。


十五、租賃住宅之返還

          租賃關係消滅時，出租人應即結算租金及第六點約定之相關費用，並會同承租人共同完成屋況及附屬設備之點交手續，承租人應將租賃住宅返還出租人並遷出戶籍或其他登記。

          前項租賃之一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。

         承租人未依第一項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金(未足一個月者，以日租金折算)至返還為止。

         前項金額與承租人未繳清之租金及第六點約定之相關費用，出租人得由第五點第一項規定之押金中抵充，如有不足，並得向承租人請求給付不足之金額或費用。


十六、租賃住宅所有權之讓與

           出租人於租賃住宅交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，本契約對於受讓人仍繼續存在。

          前項情形，出租人應移交押金及已預收之租金與受讓人，並以書面通知承租人。

          本契約如未經公證，其期限逾五年者，不適用前二項之規定。


十七、出租人提前終止租約

          租賃期間有下列情形之一者，出租人得提前終止租約，且承租人不得要求任何賠償：

(一)出租人為重新建築而必要收回。

(二)承租人遲付租金之總額達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。

(三)承租人積欠管理費或其他應負擔之費用達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。

(四)承租人違反第八點第一項規定，擅自變更用途，經出租人阻止仍繼續為之。

(五)承租人違反第八點第二項規定，違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品，經出租人阻止仍繼續為之。

(六)承租人違反第八點第三項規定，擅自將租賃住宅轉租或轉讓租賃權予他人。

(七)承租人毀損租賃住宅或附屬設備，經出租人定相當期限催告修繕仍不為修繕或相當之賠償。

(八)承租人違反第十點第一項規定，未經出租人同意，擅自進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。

(九)承租人違反第十點第一項規定，未依相關法令規定進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。

(十)承租人違反第十點第一項規定，進行室內裝修，損害原有建築結構之安全。

出租人依前項規定提前終止租約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人。

但依前項第五款及第十款規定終止者，得不先期通知：

(一)依前項第一款規定終止者，於終止前三個月。

(二)依前項第二款至第四款、第六款至第九款規定終止者，於終止前三十日。



十八、承租人提前終止租約

          租賃期間有下列情形之一，致難以繼續居住者，承租人得提前終止租約，出租人不得要求任何賠償：

(一)租賃住宅未合於所約定居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，仍不於期限內修繕。

(二)租賃住宅因不可歸責承租人之事由致一部滅失，且其存餘部分不能達租賃之目的。

(三)租賃住宅有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵；承租人於簽約時已明知該瑕疵或拋棄終止租約權利者，亦同。

(四)承租人因疾病、意外產生有長期療養之需要。

(五)因第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。

承租人依前項各款規定提前終止租約者，應於終止前三十日，檢附相關事證，以書面通知出租人。

          但前項第三款前段其情況危急者，得不先期通知。

         承租人死亡，其繼承人得主張終止租約，其通知期限及方式，準用前項規定。


十九、遺留物之處理

          租賃關係消滅，依第十五點完成點交或視為完成點交之手續後，承租人仍於租賃住宅有遺留物者，除租賃雙方另有約定外，經出租人定相當期限向承租人催告，屆期仍不取回時，視為拋棄其所有權。

       出租人處理前項遺留物所生費用，得由第五點第一項規定之押金中抵充，如有不足，並得向承租人請求給付不足之費用。


二十、履行本契約之通知

         除本契約另有約定外，租賃雙方相互間之通知，以郵寄為之者，應以本契約所記載之地址為準。

         如因地址變更未告知他方，致通知無法到達時，以第一次郵遞之日期推定為到達日。

        第一項之通知得經租賃雙方約定以

        □電子郵件信箱： □手機簡訊□即時通訊軟體以文字顯示方式為之。


二十一、其他約定

              本契約租賃雙方□同意□不同意辦理公證。

              本契約經辦理公證者，租賃雙方□不同意；□同意公證書載明下列事項應逕受強制執行：

               □一、承租人如於租期屆滿後不返還租賃住宅。

               □二、承租人未依約給付之欠繳租金、費用及出租人或租賃住宅所有權人代繳之管理費，或違約時應支付之金額。

              □三、出租人如於租期屆滿或本契約終止時，應返還承租人之全部或一部押金。

             公證書載明金錢債務逕受強制執行時，如有保證人者，前項後段第 款之效力及於保證人。


二十二、契約及其相關附件效力

              本契約自簽約日起生效，租賃雙方各執一份契約正本。

             本契約廣告及相關附件視為本契約之一部分。


二十三、當事人及其基本資料

              本契約應記載當事人及其基本資料：

(一)承租人之姓名(名稱)、統一編號(身分證明文件編號)、戶籍地址(營業登記地址)、通訊地址、聯絡電話。

(二)出租人之姓名(名稱)、統一編號(身分證明文件編號)、戶籍地址(營業登記地址)、通訊地址、聯絡電話。

住宅租賃定型化契約不得記載事項

內政部公告 中華民國112年6月14日
台內地字第1120118852號
本則命令之總說明及對照表請參閱行政院公報資訊網（https://gazette.nat.gov.tw/）。

主 旨：修正「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」不得記載事項第十點，自即日生效。

依 據：消費者保護法第十七條第一項規定及行政院一百十二年五月十八日院臺消保字
             第一一二五○○九六一二號函核定。

公告事項：附修正「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」不得記載事項第十點

住宅租賃定型化契約不得記載事項

一、不得記載拋棄審閱期間。
二、不得記載廣告僅供參考。
三、不得記載承租人不得申報租賃費用支出。
四、不得記載承租人不得遷入戶籍。
五、不得記載應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，

       其增加部分由承租人負擔。
六、不得記載免除或限制民法上出租人故意不告知之瑕疵擔保責任。
七、不得記載承租人須繳回契約書。
八、不得記載本契約之通知，僅以電話方式為之。
九、不得記載違反強制或禁止規定。
十、不得記載承租人不得申請租金補貼。

臺南市社會住宅與公益出租人地價稅及房屋稅優惠自治條例

法規名稱： 臺南市社會住宅與公益出租人地價稅及房屋稅優惠自治條例
公發布日： 民國 107 年 06 月 11 日
修正日期： 民國 111 年 07 月 20 日
發文字號： 府法規字第1110929705A號令
法規體系： 臺南市法規資料庫/財政稅務類


第　一　條　　為促進政府與民間興辦社會住宅，鼓勵住宅所有權人或房屋稅納稅義務人將住宅出租予符合租金補貼申請資格者，以保障市民之基本居住權利，並依住宅法第十六條第二項及第二十二條第二項規定制定本自治條例。

第　二　條　　本自治條例之主管機關為本府財政稅務局。但涉及本府各目的事業主管機關權責者，由各目的事業主管機關辦理。

                            前項主管機關及各目的事業主管機關權責劃分如下：

                   一、主管機關：辦理社會住宅與公益出租人之地價稅及房屋稅減免事項。
                   二、都市發展局：通報社會住宅、公益出租人經核准、認定、廢止、

                           變動或撤銷核准者資料。
                   三、社會局：通報公益出租人經認定、廢止、變動者資料。

第　三　條　　社會住宅於興辦期間，供其直接使用之土地及合法建築物，依下列規定減免地價稅及房屋稅：

                   一、依住宅法第十九條第一項第一款至第四款、第七款或第八款規定辦理者，

                           免徵地價稅及房屋稅。
                           註：房屋土地所有權人是主管機關

                   二、依住宅法第十九條第一項第五款、第六款或同條第二項規定辦理者，

                           地價稅減徵百分之八十；房屋稅稅率為百分之一點二。

                           註：房屋土地所有權人是民間

                           前項租稅優惠之實施期限，依住宅法第二十二條第四項規定辦理。

第　四　條　　依前條規定減免者，地價稅自起算日當年起適用；

                            房屋稅自起算日當月起適用；其起算日如下：

                      一、依住宅法第十九條第一項第一款或同條第二項第一款規定興辦者，

                              地價稅為取得建造執照之日；房屋稅為取得使用執照之日。
                              註：新建房屋做為社會住宅

                     二、依住宅法第十九條第一項第二款至第四款、第七款、第八款或同條第二項

                             第三款、第五款規定興辦者，為取得或承租土地或房屋之日。
                             註：利用現有公共建物、購買或接受贈與房屋做為社會住宅

                     三、依住宅法第十九條第一項第五款或同條第二項第四款規定興辦者，

                             為承租民間住宅之日。

                             註：承租房屋做為社會住宅

                    四、依住宅法第十九條第一項第六款規定興辦者，為租屋服務事業承租

                            民間住宅之日或媒合承、出租雙方租賃關係發生之日。

                             註：民間社會住宅包租代管業者

                    五、依住宅法第十九條第二項第二款規定興辦者，為核准營運之日。

                             註：民間增建、改建、修建、修繕既有建築物作為社宅

第　五　條　　公益出租人出租房屋之土地，地價稅自當年起按自用住宅用地稅率課徵。

                            前項租稅優惠之實施期限，依住宅法第十六條第三項規定辦理。

第　六　條　　同一地號土地或同一建號房屋之使用僅部分合於本自治條例規定者，

                           按合於規定之使用面積比例適用自用住宅用地稅率或減免其地價稅及房屋稅。

第　七　條　　合於本自治條例租稅優惠之適用原因或事實消滅時，

                            地價稅自次年起恢復課徵；房屋稅自次月起恢復課徵。

第　八　條　　本自治條例自中華民國一百十一年七月一日施行。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

參考資料

住宅法  

第 16 條

公益出租人出租之房屋，直轄市、縣（市）政府應課徵之房屋稅，依房屋稅條例規定辦理。

公益出租人出租房屋之土地，直轄市、縣（市）政府應課徵之地價稅，得按自用住宅用地稅率課徵。

前項租稅優惠之期限、範圍、基準及程序之自治條例，由直轄市、縣（市）主管機關定之，並報財政部備查。

第二項租稅優惠，實施年限為五年，其年限屆期前半年，行政院得視情況延長之。

公益出租人出租房屋所簽訂之租賃契約資料，除作為第一項、第二項房屋稅及地價稅課徵使用外，不得作為查核前開租賃契約所載房屋、其土地之房屋稅及地價稅之依據。

第 19 條

主管機關得依下列方式興辦社會住宅：

一、新建。

二、利用公有建築物及其基地興辦。

三、接受捐贈。

四、購買建築物。

五、承租民間住宅並轉租及代為管理。

六、獎勵、輔導或補助第五十二條第二項租屋服務事業承租民間住宅並轉租及代為管理，或媒合承、出租雙方及代為管理。

七、辦理土地變更及容積獎勵之捐贈。

八、其他經中央主管機關認定之方式。

民間得依下列方式興辦社會住宅：

一、新建。

二、增建、改建、修建、修繕同一宗建築基地之既有建築物。

三、購買建築物。

四、承租民間住宅並轉租及代為管理。

五、其他經中央主管機關認定之方式。

以第一項第五款或第六款方式，承租及代為管理者，不適用政府採購法規定。

第 22 條

社會住宅於興辦期間，直轄市、縣（市）政府應課徵之地價稅及房屋稅，得予適當減免。

前項減免之期限、範圍、基準及程序之自治條例，由直轄市、縣（市）主管機關定之，並報財政部備查。

第一項社會住宅營運期間作為居住、長期照顧服務、身心障礙服務、托育服務、幼兒園使用之租金收入，及依第十九條第一項第五款、第六款或第二項第四款收取之租屋服務費用，免徵營業稅。

第一項及前項租稅優惠，實施年限為五年，其年限屆期前半年，行政院得視情況延長之。

中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定(112.6.16生效)

中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定 修正重點說明 

112.6.16生效

新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款最高成數上限為7成，自本年6月16日起實施。

110.12.17生效

一、自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數一律降為4成，以進一步強化銀行管理信用資源，降低授信風險，避免資金流供囤房。

二、購地貸款最高成數降為5成，保留1成動工款，並要求借款人切結於一定期間內動工興建，以強化督促借款人加速動工之力道，增加住宅供給，避免資金流供囤地。

三、餘屋貸款最高成數降為4成，以加速建商出售餘屋，增加住宅供給，並避免資金流供囤房。

四、工業區閒置土地抵押貸款最高成數降為4成，以配合購地貸款未動工興建之貸款成數上限下調。

貸款項目		貸款條件
公司法人購置住宅貸款		4成，無寬限期
自然人	已有2戶以下房貸之購置高價住宅貸款	4成，無寬限期
	已有3戶以上房貸之購置高價住宅貸款	4成，無寬限期
	特定地區*第2戶購屋貸款	無寬限期， 上限為7成(自112年6月16日起實施)
	第3戶購屋貸款	4成，無寬限期
	第4戶以上購屋貸款
購地貸款		5成，保留1成動工款 ※檢附具體興建計畫， 並切結於一定期間內動工興建
餘屋貸款		4成
工業區閒置土地抵押貸款		4成，合於以下條件之一者除外： ※抵押土地已動工興建開發 ※借款人檢附抵押土地具體興建開發計畫，並切結於1年內動工興建開發

*包括臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市、新竹縣及新竹市。

** 高價住宅: 指鑑價或買賣金額 臺北市七千萬元以上、新北市六千萬元以上，  

                    以外地區新臺幣四千萬元以上。

其餘詳細內容，請參考

中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定(112.6.16生效)

中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定問與答

112.6.16生效(配合作業規定第五次修正)

參考資料

https://www.cbc.gov.tw/tw/cp-4217-158086-cfb01-1.html

https://www.cbc.gov.tw/tw/cp-4223-124873-79d4c-1.html