搞懂法定繼承人、應繼分、特留分、繼承順序與代位繼承

親人往生極樂,那些人有權繼承? 繼承人的優先順序又是如何?

如果被繼承人沒有立遺囑

民法第1138條 法定繼承人為配偶、直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹、祖父母。
民法第1139條 前條所定第一順序之繼承人，以親等近者為先。
其中配偶的應繼分由民法第 1144 條規定；

綜合以上,統整前四順位"法定繼承人"之繼承順序與應繼分如下

1. 子女 + 配偶 ; 配偶應繼分與他繼承人平均。
    (如已無子女可繼承 , 則由孫子孫女繼承)。

2. 父母 + 配偶 ; 配偶應繼分為遺產二分之一。

3. 兄弟姐妹 + 配偶; 配偶應繼分為遺產二分之一。

4. 祖父母 + 配偶 ; 配偶應繼分為遺產三分之一。

5. 無前四順位繼承人 ; 配偶應繼分為遺產全部。

代位繼承: 第1138條所定第一順序之繼承人，有於繼承開始前死亡或喪失繼承權者，由其直系血親卑親屬代位繼承其應繼分。

如果被繼承人有立遺囑

民法第 1187 條 遺囑人於不違反關於特留分規定之範圍內，得以遺囑自由處分遺產。

民法第 1225 條 應得特留分之人，如因被繼承人所為之遺贈，致其應得之數不足者，得按其不足之數由遺贈財產扣減之。受遺贈人有數人時，應按其所得遺贈價額比例扣減。

以上說明 "被繼承人可以訂立遺囑，決定那些遺產要給誰繼承。
                   這個誰可以是任意人,不限於親屬。

                   但必須留下超過或等於特留分的遺產,給每一位繼承人"

民法第 1223 條 繼承人之特留分，依下列規定：

1.直系血親卑親屬之特留分，為其應繼分二分之一。

2.父母之特留分，為其應繼分二分之一。

3.配偶之特留分，為其應繼分二分之一。

4.兄弟姊妹之特留分，為其應繼分三分之一。

5.祖父母之特留分，為其應繼分三分之一。

公司購買房屋規定 (私法人購買住宅許可制)

公司購買"住宅"房屋採許可制     自 112 年 7 月 1 日起實施

但登記用途是"住商用"、"住工用"、"住宅混合使用"或是"空白"不算是純住宅。 
也就是公司仍可自由購買 "店住"、"店舖"、"辦公室"、"工廠"。

如果仍有購買"純住宅"需求，就要符合特定條件，或向內政部申請許可。

以下九種情形，免經許可，公司可自由購買，且沒有五年內不得移轉管制。

一、私法人為受政府捐助之財團法人或公（國）營事業，買受供住宅使用之房屋，免經許可。

二、私法人為金融控股公司或銀行轉投資之資產管理公司，或為銀行合資且全資轉投資設立之資產管理公司，買受供住宅使用之房屋，該房屋符合下列各款情形之一者，免經許可：

（一）為金融機構出售之不良債權擔保品。

（二）為各級政府或機關公開標售之標的。

三、私法人為不動產經紀業，與買方簽訂仲介契約，訂有房屋辦竣所有權登記後買方發現瑕疵，買方得請求其買受該房屋之約款者，私法人買受該供住宅使用之房屋，免經許可。

前項規定，限於私法人已盡相當注意義務而仍不能發現之下列瑕疵之一者：

（一）高氯離子混凝土。

（二）高放射性污染。

（三）有非自然死亡之情事。

四、私法人為實施或參與都市更新，買受供住宅使用之房屋，符合下列各款情形之一者，

免經許可：

（一）房屋坐落都市更新條例第七條規定之迅行劃定或變更更新地區範圍內。

（二）買受經公開展覽都市更新事業計畫範圍內之房屋，且私法人為該計畫之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資者。

以重建方式實施都市更新事業計畫，私法人與得分配建築物者簽訂契約，買受分配後

供住宅使用之房屋，並符合下列各款情形之一者，免經許可：

（一）私法人為都市更新事業計畫之實施者或出資者，且該契約於辦竣建物所有權

第一次登記前簽訂。

（二）該契約於本條例第七十九條之一規定施行前簽訂，並經公證或認證。

五、私法人為實施或參與都市危險及老舊建築物加速重建條例之重建計畫，買受計畫核准

範圍內供住宅使用之房屋，且私法人為重建計畫之土地所有權人、合法建築物所有權

人或新建建築物之起造人，免經許可。

以合建方式實施重建計畫，私法人與得分配建築物者簽訂契約，買受分配後供住宅使

用之房屋，並符合下列情形，免經許可：

（一）私法人為新建建築物之起造人。

（二）該契約於辦竣建物所有權第一次登記前簽訂。

六、私法人為起造人，與土地或建物所有權人簽訂合建契約新建或重建房屋，約定土地或

建物所有權人分得之房地由私法人承購，而買受土地或建物所有權人分配後供住宅使

用之房屋，免經許可。

七、私法人買受供住宅使用之房屋，係依文化資產保存法指定或登錄之私有古蹟、歷史建

築及紀念建築，免經許可。

八、私法人依下列法律規定行使優先購買權，買受供住宅使用之房屋，免經許可：

（一）民法第四百二十六條之二第一項規定及第九百十九條第一項規定。

（二）民法物權編施行法第八條之五第五項規定。

（三）土地法第三十四條之一第四項規定及第一百零四條第一項規定。

九、私法人因參與法院拍賣，買受供住宅使用之房屋，免經許可。

以下六種情形，可以向內政部申，經許可後始得購買。

一、宿舍。

二、供居住使用之出租經營。

三、合建、實施或參與都市更新、都市危險及老舊建築物重建。

四、建築物使用類組及變更使用辦法第二條附表二 H-1 及 H-2 類組之衛生福利機構場所。

        (包含老人福利機構、護理機構、精神復健機構、身心障礙福利機構及長期照顧服務機構等場所)

五、合作社為設置住宅公用設備。

六、其他經中央主管機關公告者。

"購買許可"經核准後有效期為一年。
如果超過一年，公司還沒買到房子，就需要重新申請購買許可。

並且"純住宅"登記到公司名下後，五年內不得移轉、讓與或預告登記。

(也就是不能出售.贈與...)。

貸款成數:

公司購買 "純住宅"貸款成數，依央行規定最高四成，且不得有寬限期。

因為市央行規定的，所以不管找那家銀行都不會超過四成。

如果不是純住宅，就沒規定上限。

銀行會評估"房屋條件"跟"公司的還款能力" 來決定貸款成數。

當然每家銀行評估標準會有一些差異，可以多問幾家，爭取較優惠的貸款條件。

參考資料

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平均地權條例  第 79-1 條

私法人買受供住宅使用之房屋，應檢具使用計畫，經中央主管機關許可。但私法人經中央主管機關公告免經許可之情形者，不在此限。

前項許可之文件有效期限為一年。

私法人取得第一項房屋，於登記完畢後五年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。但因強制執行、徵收、法院判決或其他法律規定而移轉或讓與者，不在此限。

中央主管機關為審核第一項許可案件，得遴聘（派）專家學者、民間團體及相關機關代表，以合議制方式辦理之。

第一項規定適用範圍、許可條件、用途、使用計畫內容、應備文件、審核程序、免經許可情形及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。

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平均地權條例修法專區

https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/news/1150?qcclassid=94

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私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法

https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0060140

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內政部依平均地權條例第七十九條之一第一項公告私法人免經許可之情形

內政部公告 中華民國112年6月20日   台內地字第1120263769號

https://www.land.moi.gov.tw/upload/w-20230620113344.pdf

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中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定問與答

https://www.cbc.gov.tw/tw/cp-4223-124873-79d4c-1.html

房屋稅條例修法 (囤房稅2.0 )

 ※本法規部分或全部條文尚未生效，最後生效日期：民國 113 年 07 月 01 日

一百十三年一月三日修正之第 4～6、7、15  條條文、

增訂之第 6-1  條條文、

刪除之第 12 條條文自一百十三年七月一日施行。

第 4 條(修正)

房屋稅向房屋所有人徵收之；以土地設定地上權之使用權房屋，向該使用權人徵收之；設有典權者，向典權人徵收之。共有房屋向共有人徵收之，由共有人推定一人繳納，其不為推定者，由現住人或使用人代繳。

前項代繳之房屋稅，在其應負擔部分以外之稅款，對於其他共有人有求償權。

第一項所有人、使用權人或典權人住址不明，或非居住房屋所在地者，應由管理人或現住人繳納之。如屬出租，應由承租人負責代繳，抵扣房租。

未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋，其房屋稅向使用執照所載起造人徵收之；無使用執照者，向建造執照所載起造人徵收之；無建造執照者，向現住人或管理人徵收之。

房屋為信託財產者，於信託關係存續中，以受託人為房屋稅之納稅義務人。受託人為二人以上者，準用第一項有關共有房屋之規定。

第 5 條(修正)

房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：

一、住家用房屋：

（一）供自住、公益出租人出租使用或以土地設定地上權之使用權房屋並供該使用權人自住使用者，為其房屋現值百分之一點二。但本人、配偶及未成年子女於全國僅持有一戶房屋，供自住且房屋現值在一定金額以下者，為其房屋現值百分之一。

（二）前目以外，出租申報租賃所得達所得稅法第十四條第一項第五類規定之當地一般租金標準者或繼承取得之共有房屋，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之二點四。

（三）起造人持有使用執照所載用途為住家用之待銷售房屋，於起課房屋稅二年內，最低不得少於其房屋現值百分之二，最高不得超過百分之三點六。

（四）其他住家用房屋，最低不得少於其房屋現值百分之二，最高不得超過百分之四點八。

二、非住家用房屋：供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者，最低不得少於其房屋現值百分之三，最高不得超過百分之五；供人民團體等非營業使用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之二點五。

三、房屋同時作住家及非住家用者，應以實際使用面積，分別按住家用或非住家用稅率，課徵房屋稅。但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。

直轄市及縣（市）政府應依前項第一款第二目至第四目規定，按各該目納稅義務人全國總持有應稅房屋戶數或其他合理需要，分別訂定差別稅率；納稅義務人持有坐落於直轄市及縣（市）之各該目應稅房屋，應分別按其全國總持有戶數，依房屋所在地直轄市、縣（市）政府訂定之相應稅率課徵房屋稅。

依前二項規定計算房屋戶數時，房屋為信託財產者，於信託關係存續中，應改歸戶委託人，與其持有第一項第一款規定之房屋，分別合併計算戶數。但信託利益之受益人為非委託人，且符合下列各款規定者，應改歸戶受益人：

一、受益人已確定並享有全部信託利益。

二、委託人未保留變更受益人之權利。

第一項第一款第一目供自住使用之住家用房屋，房屋所有人或使用權人之本人、配偶或直系親屬應於該屋辦竣戶籍登記，且無出租或供營業情形；其他供自住及公益出租人出租使用之要件及認定之標準，與前三項房屋戶數之計算、第二項合理需要之認定及其他相關事項之辦法，由財政部定之。

第一項第一款第一目但書規定房屋現值一定金額之自治法規，由直轄市及縣（市）政府訂定，報財政部備查。

第一項第一款第一目但書規定房屋現值一定金額、第二項差別稅率之級距、級距數及各級距稅率之基準，由財政部公告之；直轄市及縣（市）政府得參考該基準訂定之。

第 6 條(修正)

直轄市及縣（市）政府在前條規定稅率範圍內訂定之房屋稅徵收率，應提經當地民意機關通過，報財政部備查。

中華民國一百十三年七月一日以後，直轄市及縣（市）政府各期開徵房屋稅已依前條第一項第一款、第二項及第五項規定辦理，且符合前條第六項所定基準者，如仍有稅收實質淨損失，於財政收支劃分法修正擴大中央統籌分配稅款規模之規定施行前，該期損失由中央政府補足之，不受預算法第二十三條有關公債收入不得充經常支出之用之限制。

前項稅收實質淨損失之計算，由財政部與直轄市及縣（市）政府協商定之。

中華民國一百十三年七月一日以後，直轄市及縣（市）政府各期開徵房屋稅未依前條第二項規定訂定差別稅率者，應依前條第六項所定基準計課該期之房屋稅。

第 6-1 條(新增)

房屋稅以每年二月之末日為納稅義務基準日，由當地主管稽徵機關按房屋稅籍資料核定，於每年五月一日起至五月三十一日止一次徵收，其課稅所屬期間為上一年七月一日起至當年六月三十日止。

新建、增建或改建房屋，於當期建造完成者，按月比例計課，未滿一個月者不計；當期拆除者，亦同。

每年三月一日起至六月三十日止新建、增建或改建完成之房屋，該期間之房屋稅併入次期課徵；上一年七月一日起至當年二月末日止拆除之房屋，其尚未拆除期間之當期房屋稅仍應課徵。

第 7 條(修正)

納稅義務人應於房屋建造完成之日起算三十日內檢附有關文件，向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形；其有增建、改建或移轉、承典時，亦同。

房屋使用情形變更，除致稅額增加，納稅義務人應於變更之次期房屋稅開徵四十日以前向當地主管稽徵機關申報外，應於每期開徵四十日以前申報；經核定後使用情形未再變更者，以後免再申報。房屋使用情形變更致稅額減少，逾期申報者，自申報之次期開始適用；致稅額增加者，自變更之次期開始適用，逾期申報或未申報者，亦同。

第 12 條(刪除) 一百十三年七月一日施行

房屋稅每年徵收一次，其開徵日期由省 (市) 政府定之。
新建、增建或改建房屋，於當期建造完成者，均須按月比例計課，未滿一個月者不計。

第 15 條(修正)

私有房屋有下列情形之一者，免徵房屋稅：

一、業經立案之私立學校及學術研究機構，完成財團法人登記者，其供校舍或辦公使用之自有房屋。

二、業經立案之私立慈善救濟事業，不以營利為目的，完成財團法人登記者，其直接供辦理事業所使用之自有房屋。

三、專供祭祀用之宗祠、宗教團體供傳教佈道之教堂及寺廟。但以完成財團法人或寺廟登記，且房屋為其所有者為限。

四、無償供政府機關公用或供軍用之房屋。

五、不以營利為目的，並經政府核准之公益社團自有供辦公使用之房屋。但以同業、同鄉、同學或宗親社團為受益對象者，除依工會法組成之工會經由當地主管稽徵機關報經直轄市、縣（市）政府核准免徵外，不予免徵。

六、專供飼養禽畜之房舍、培植農產品之溫室、稻米育苗中心作業室、人工繁殖場、抽水機房舍；專供農民自用之燻菸房、稻穀及茶葉烘乾機房、存放農機具倉庫及堆肥舍等房屋。

七、受重大災害，毀損面積占整棟面積五成以上，必須修復始能使用之房屋。

八、司法保護事業所有之房屋。

九、住家用房屋現值在新臺幣十萬元以下屬自然人持有者，全國合計以三戶為限。但房屋標準價格如依第十一條第二項規定重行評定時，按該重行評定時之標準價格增減程度調整之。調整金額以千元為單位，未達千元者，按千元計算。

十、農會所有之倉庫，專供糧政機關儲存公糧，經主管機關證明。

十一、經目的事業主管機關許可設立之公益信託，其受託人因該信託關係而取得之房屋，直接供辦理公益活動使用。

私有房屋有下列情形之一者，其房屋稅減半徵收：

一、政府平價配售之平民住宅。

二、合法登記之工廠供直接生產使用之自有房屋。

三、農會所有之自用倉庫及檢驗場，經主管機關證明。

四、受重大災害，毀損面積占整棟面積三成以上不及五成之房屋。

依第一項第一款至第八款、第十款、第十一款及前項規定減免房屋稅者，應由納稅義務人於每期房屋稅開徵四十日以前向當地主管稽徵機關申報；逾期申報者，自申報之次期開始適用。經核定後減免原因未變更者，以後免再申報。

自然人持有現值在新臺幣十萬元以下之住家用房屋於全國合計超過三戶時，應於每期房屋稅開徵四十日以前，向當地主管稽徵機關申報擇定適用第一項第九款規定之房屋；逾期申報者，自申報之次期開始免徵。經核定後持有戶數未變更者，以後免再申報。

中華民國一百十三年七月一日前，自然人已持有現值在新臺幣十萬元以下之住家用房屋於全國合計超過三戶者，應於一百十四年三月二十二日以前向當地主管稽徵機關申報擇定適用第一項第九款規定之房屋；屆期未申報者，由當地主管稽徵機關為其從優擇定。

第一項第九款私有房屋持有戶數之認定、前二項申報程序、前項從優擇定之方式及其他相關事項之辦法，由財政部定之。

0403地震可申請 災害損失稅捐減免

113年4月3日發生地震，若民眾發生財產損壞，請留意災害損失稅捐減免三步驟，以維護自身權益。

請記得災損減免三步驟：
1.「拍照存證」不要清理現場, 先將損害情況拍照紀錄下來

2.「檢附文件」修繕，相關收據發票都要留存（要跟修繕業者說要報災害損失）

3.「申請減免」可採電話/臨櫃/書/郵寄/網路方式申請,申請稅捐減免。建議「先打電話給國稅局詢問是否來戡驗」,如果不需要就拍照送到國稅局申請備查函。

個人或營利事業之財產因災害而遭受損壞、變質、毀滅或廢棄者,都可以申報減免稅捐，並於災害發生後30日內，報請轄區稅捐稽徵機關辦理相關事宜。

稅捐稽徵機關將秉持從寬、從速原則，主動協助及輔導受災納稅義務人申報(請)各項稅捐減免事宜（詳「災害損失稅捐減免一覽表」）。

納稅義務人如對於災害損失稅捐減免之規定或申報（請）方式有不明瞭的地方，可就近向所在地稅捐稽徵機關查詢或於上班時間撥打免費服務專線0800-000-321，將有專人為您解說。

備註 ：
一、 綜合所得稅災害申報損失總金額在新臺幣（下同）15 萬元以下者，可自行檢具損失清單及證明文件，由國稅局書面審核。

二、 營利事業所得稅災害申報損失總金額在500 萬元以下者、受損標的物投有保險部分或可提供會計師簽證報告者（不論金額多寡），由國稅局書面審核。

三、 稅捐延期或分期繳納規定：依稅捐稽徵法第26 條第1 項規定，納稅義務人因天災、事變、不可抗力之事由或為經濟弱勢者，不能於法定期間內繳清稅捐者，得於規定納稅期間內，依財政部訂定之「納稅義務人申請延期或分期繳納稅捐辦法」，向稅捐稽徵機關申請延期或分期繳納，延期最長12 個月，分期最長得分36 期。

出售高價住宅, 113年起申報所得稅新規定

112年出售房屋（105年以前取得），申報所得稅新規定

一、繼承（被繼承人105年以前取得）或105年以前被贈與取得房屋

（出售房地價格x房地比）-繼承（贈與）時房屋評定現值-契稅 = 申報所得額 ....註1

二、105年以前購買，可證明買入價格

（出售房地價格-購買房地價格-土地增值稅-契稅)x房地比=申報所得額

三、105年以前購買，購買價格不明（房地出售總價格未達標準,例台南市未達 3000萬元） 

房屋評定現值x財政部訂定稅率=申報所得額 ....註2

 

四、105年以前購買，購買價格不明（房地出售總價格達標準, 例台南達市3000萬元以上）....今年新規定

出售房地價格x房地比x17％=申報所得額 ....註3

 

註1:房地比=房屋評定現值／（房屋評定現值＋土地公告現值）

 

註2：除前款規定情形外，臺南市按下列標準計算其所得額：

1.北區及安平區：依房屋評定現值之百分之二十七計算。

2.束區及中西區：依房屋評定現值之百分之二十六計算。

3.安南區：依房屋評定現值之百分之二十五計算。

4.南區及永康區：依房屋評定現值之百分之二十三計算。

5.新市區：依房屋評定現值之百分之二十一計算。

6.善化區：依房屋評定現值之百分之二十計算。

7.仁德區及歸仁區：依房屋評定現值之百分之十八計算。

8.安定區：依房屋評定現值之百分之十七計算。

9.官田區、新營區、柳營區、關廟區、西港區及佳里區： 依房屋評定現值之百分之十五計算。

10.新化區：依房屋評定現值之百分之十四計算。

11.麻豆區及學甲區：依房屋評定現值之百分之十三計算。

12.下營區、山上區、六甲區、後壁區及鹽水區： 依房屋評定現值之百分之十二計算。

13.七股區及玉井區：依房屋評定現值之百分之十一計算。

14.白河區：依房屋評定現值之百分之十計算。

15.將軍區：依房屋評定現值之百分之九計算。

16.龍崎區、大內區、束山區、左鎮區、北門區、楠西區及南化區： 依房屋評定現值之百分之八計算。

 

註3：依據財政部令中華民國113年2月16日台財稅字第11200712470號

           ……應以查得之實際房地總成交金額，

           按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例

           計算歸屬房屋之收入，再以該收入之百分之十七計算其出售房屋之所得額：

 1、臺北市 : 房地總成交金額新臺幣六千萬元以上。

 2、新北市 : 房地總成交金額新臺幣四千萬元以上。

 3、桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市及高雄市: 房地總成交金額新臺幣三千萬元以上。

 4、其他地區 : 房地總成交金額新臺幣二千萬元以上。