公設保留地也要繳地價稅？掌握 4 種課稅情況，別讓土地白白多繳稅
買了土地，原本期待未來能夠開發利用，沒想到一查都市計畫，
才發現土地早已被劃為公共設施保留地。
可能是道路用地、公園用地，也可能是學校預定地。
更讓人無奈的是，土地被限制使用多年，政府遲遲沒有徵收，
地主既不能按照原本的想法開發，
每年到了地價稅開徵期間，卻還是收到稅單。
不少地主會問：「土地都被劃成公共設施保留地了，為什麼還要繳地價稅？」
其實，公共設施保留地並不是一律免徵地價稅。
政府尚未徵收或開闢之前，土地究竟如何課稅，
還是要看土地的使用現況，以及是否符合相關法令規定。
尤其是台南一些老舊市區、重劃區周邊及都市計畫範圍內的土地，
地主在處理稅務問題時，更應該先確認土地使用分區、
公共設施保留地身分及實際使用情形，
才不會因為不了解規定而錯失適用優惠的機會。
一、公共設施保留地，為什麼不一定免徵地價稅？
所謂公共設施保留地，是指依都市計畫法令劃設、保留供公共設施使用的土地，
例如道路、公園、學校等用地。
這類土地雖然受到都市計畫管制，但在政府尚未依法徵收或取得之前，
土地所有權通常仍屬於原地主或其他私人所有。
也就是說，土地被劃為公共設施保留地，不代表所有權就自動移轉給政府，
也不代表所有稅負都會自動免除。
依《土地稅法》第 19 條，符合規定的公共設施保留地，
在保留期間可能適用特別稅率或免徵地價稅；但實際適用哪一種方式，
必須依照土地的使用情形及法定條件判斷。
因此，地主收到地價稅單時，先不要急著認定稅務機關課錯稅，
也不要以為土地被劃為公設保留地就完全不用繳稅。
先確認土地目前屬於哪一種使用狀況，才是處理問題的第一步。
二、公設保留地地價稅怎麼算？4 種常見情況一次看懂
公共設施保留地在尚未依法徵收或取得的期間，實際使用方式會影響地價稅的適用規定。
以下整理地主最常遇到的四種情況。
1. 作建築使用，但不符合自用住宅條件
如果公共設施保留地仍作建築使用，符合《土地稅法》第 19 條的適用條件時，
可以按千分之六，也就是 6‰ 的特別稅率課徵地價稅。
以相同課稅地價為前提，6‰ 比一般用地最低的 10‰ 稅率低四成。
這裡所說的建築使用，仍須依土地實際情況及法令認定，
不能只要土地上有房屋，就直接認定一定可以適用 6‰。
地主如果不確定土地是否符合規定，
可以向土地所在地的地方稅稽徵機關查詢，
並確認是否需要提出申請或補充相關證明。
2. 作建築使用，而且符合自用住宅條件
如果土地上的房屋確實供土地所有權人、配偶或直系親屬居住，
並符合自用住宅用地的法定條件，
就值得進一步確認能否適用自用住宅用地稅率。
一般自用住宅用地地價稅優惠稅率為 2‰，
但必須符合土地及房屋所有權、戶籍、實際使用情形、面積等相關規定，
不能只憑有人設籍就認定符合資格。
另外，公共設施保留地還涉及《土地稅法》第 19 條的特別規定，
個案能否適用自用住宅用地稅率，應由主管稅捐機關依實際情況及法令判定。
符合條件的地主，應特別留意申請期限，避免因為沒有及時提出申請，
而錯過原本可能適用的優惠。
3. 完全沒有使用，並且與使用中的土地隔離
這是許多地主最容易忽略，也最需要確認的一種情況。
依《土地稅減免規則》第 11 條等相關規定，
符合條件的公共設施保留地，如果在保留期間完全沒有使用，
並與使用中的土地隔離，可以依法申請免徵地價稅。
但要注意，並不是土地目前沒有蓋房子，就一定符合免稅條件。
例如，有些地主認為土地空著沒開發，就算沒有使用。
實際上，土地如果被拿來停車、堆放雜物，或供其他人作特定用途，
就可能涉及是否仍屬未作任何使用的問題。
至於土地是否已與使用中的土地明顯隔離，也須依現場狀況及相關規定認定。
如果想爭取免稅，建議先向地方稅稽徵機關確認應備文件與認定標準，
必要時準備土地現況照片、地籍資料及其他相關證明，避免自行判斷後才發現不符合條件。
4. 仍然作農業使用
有些公共設施保留地目前仍然種植農作物，或維持符合規定的農業使用狀態。
依《土地稅法》第 22 條等相關規定，符合條件的農業用地可能涉及田賦課徵制度。
由於目前田賦停徵，實際符合規定的土地，現階段可能不必繳納田賦。
不過，這不代表只要土地上種了幾棵樹、種菜或種稻，就一定符合相關規定。
土地的使用性質、都市計畫規定及實際農業使用情形，仍須由主管機關依個案認定。
三、公設保留地地價稅比較表
土地使用情況 可能適用的課徵方式 地主應注意的事項
符合規定的建築使用 6‰ 特別稅率 確認是否符合《土地稅法》第 19 條
符合自用住宅用地條件 可能適用 2‰ 優惠稅率 須確認公設保留地相關規定及自用住宅條件
完全未使用且符合隔離條件 可能免徵地價稅 須符合相關法定條件，不能僅以空地認定
符合規定的農業使用 依相關規定課徵田賦， 須確認農業使用及土地適用條件
目前田賦停徵
以上是常見情況的整理，並非所有公共設施保留地都能直接套用。
實際稅率、免稅資格與申請程序，仍應以現行法規及主管機關認定為準。
四、地主最容易忽略的兩個問題
1. 土地借人停車或堆放物品，還能不能申請免稅？
這個問題在實務上相當常見。
有些地主的公設保留地暫時用不到，覺得空著也是空著，
乾脆借給鄰居停車，或拿來放置農具、建材及其他雜物。
但如果地主原本打算依照「完全未使用且與使用中的土地隔離」的條件申請免徵地價稅，
就必須特別留意土地實際使用情形。
土地是否符合免稅規定，不能只看有沒有建築物，
也不能只憑地主認為自己沒有收租，就直接判定為未使用。
建議在提供他人使用之前，先向地方稅稽徵機關確認相關條件。
若已經有人使用土地，也應如實說明現況，避免日後因認定不同而產生補稅爭議。
2. 申請優惠有期限，不要等收到稅單才處理
地價稅優惠通常有法定申請期限，並不是地主符合條件後，稅捐機關就一定會自動套用。
依《土地稅法》第 41 條，自用住宅用地適用優惠稅率，
原則上應於每年地價稅開徵 40 日以前提出申請。
符合條件者，通常應在每年 9 月 22 日以前辦理。
其他公共設施保留地免稅或特別稅率的申請，
也應依各自適用規定確認申請程序與期限，不能一概以同一個日期判斷。
如果已經超過申請期限，也不要直接認定完全沒有補救空間。
可以先詢問土地所在地的地方稅稽徵機關，確認當年度能否適用、
後續年度如何申請，以及是否需要補充資料。
五、台南地主如何確認自己的公設保留地是否被多課稅？
如果土地位於台南市，建議先準備土地地段地號、地價稅單及土地現況資料，
再依序確認以下事項。
第一，確認土地是否確實位於都市計畫公共設施保留地範圍內。
可以向地政或都市計畫主管機關查詢，不能只依據口頭告知或舊有資料判斷。
第二，確認土地目前的實際使用情形。土地是作建築使用、農業使用，
還是完全未使用，會影響適用的稅務規定。
第三，確認目前地價稅單所採用的稅率，以及是否已經核准適用特別稅率或免稅。
第四，如果認為課稅方式有疑問，可以向臺南市政府財政稅務局提出查詢，
請承辦人員依土地資料與現場情況協助確認。
土地被劃為公設保留地，往往不是地主短期內就能解決的事情。
但至少在法令允許的範圍內，先把每年的持有成本弄清楚，
才能避免土地長期閒置，卻還多負擔不必要的稅務支出。
六、參考資料
《土地稅法》
第 17 條
1.合於左列規定之自用住宅用地，其地價稅按千分之二計徵：
一、都市土地面積未超過三公畝部分。
二、非都市土地面積未超過七公畝部分。
2.國民住宅及企業或公營事業興建之勞工宿舍，
自動工興建或取得土地所有權之日起，其用地之地價稅，適用前項稅率計徵。
3.地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，
適用第一項自用住宅用地稅率繳納地價稅者，以一處為限。
第 19 條
都市計畫公共設施保留地，在保留期間仍為建築使用者，
除自用住宅用地依第十七條之規定外，統按千分之六計徵地價稅；
其未作任何使用並與使用中之土地隔離者，免徵地價稅。
第 22 條
1.非都市土地依法編定之農業用地或未規定地價者，徵收田賦。
但都市土地合於左列規定者亦同：
一、依都市計畫編為農業區及保護區，限作農業用地使用者。
二、公共設施尚未完竣前，仍作農業用地使用者。
三、依法限制建築，仍作農業用地使用者。
四、依法不能建築，仍作農業用地使用者。
五、依都市計畫編為公共設施保留地，仍作農業用地使用者。
2.前項第二款及第三款，以自耕農地及依耕地三七五減租條例出租之耕地為限。
3.農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍（藏）庫、農機中心、
蠶種製造（繁殖）場、集貨場、檢驗場、水稻育苗用地、儲水池
、農用溫室、農產品批發市場等用地，仍徵收田賦。
4.公有土地供公共使用及都市計畫公共設施保留地在保留期間
未作任何使用並與使用中之土地隔離者，免徵田賦。
第 41 條
1.依第十七條及第十八條規定，得適用特別稅率之用地，
土地所有權人應於每年地價稅開徵四十日前提出申請，逾期申請者，
自申請之次年開始適用。前已核定而用途未變更者，以後免再申請。
2.適用特別稅率之原因、事實消滅時，應即向主管稽徵機關申報。
《土地稅減免規則》
第 11 條
都市計畫公共設施保留地，在保留期間未作任何使用並與
使用中之土地隔離者，地價稅或田賦全免。