台南騎樓可以免地價稅嗎？騎樓地價稅減免比例、申請期限與注意事項一次看懂

每年11月收到地價稅單，不少透天厝及店面屋主都會發現，

明明自家門口的騎樓每天都開放給路人通行，為什麼這塊土地還是要繳地價稅？

有些屋主認為，騎樓既然是提供公眾通行的空間，政府理應自動給予免稅優惠。

實際上，騎樓地能不能減免地價稅，除了要符合無償供公共通行的條件，

也與建築物的樓層數、實際使用情形，以及是否提出申請有關。

尤其在台南，從國華街、正興街一帶的商業街區，到一般住宅區的透天厝，

不少建築物的一樓都有騎樓。如果符合減免條件，卻沒有及時辦理申請，

可能就會錯失原本可以爭取的稅務優惠。

一、騎樓有讓路人通行，就一定可以免地價稅嗎？

依據《土地稅減免規則》第10條，供公共通行的騎樓走廊地，

符合規定時，可以依照地上建築物的樓層數，按不同比例減徵地價稅。

不過，並不是所有門前空地都能適用這項規定。

除了必須符合騎樓走廊地的認定條件，也要確認土地確實供公共通行，

不能只是屋主自行留出一塊空地，就認為可以申請減免。

另一個常見問題是，屋主以為稅捐機關會主動辨識每一戶的騎樓並自動減稅。

實際上，符合條件的土地仍應依規定提出申請，並由主管機關審查認定。

因此，如果家裡的騎樓已經使用多年，卻一直沒有申請過地價稅減免，

可以先向土地所在地的地方稅稽徵機關確認是否符合資格。

二、騎樓地價稅可以減免多少？樓層數是關鍵

騎樓地價稅的減免比例，主要依照騎樓上方建築物的樓層情形認定。

符合規定的情況下，樓層數不同，減免比例也不同。

依《土地稅減免規則》第10條規定，相關標準如下：

騎樓上方無建築物（例如單純平房前突出的獨立遮簷騎樓）：地價稅 全免。

地上有 1 層建築物（即騎樓上方有蓋 2 樓）：減徵 二分之一。

地上有 2 層建築物（即騎樓上方蓋到 3 樓）：減徵 三分之一。

地上有 3 層建築物（即騎樓上方蓋到 4 樓）：減徵 四分之一。

地上有 4 層以上建築物（即 5 樓以上的透天或大樓）：最高減徵 五分之一為限。

以上是法規所定的減免比例，實際適用仍須依建築物及土地的具體情形，由主管機關認定。

例如，一間透天厝的騎樓符合減徵二分之一的條件，

並不代表整筆土地的地價稅都減半，而是針對符合規定的騎樓走廊地，

依核准範圍及適用方式辦理減免。

所以，屋主在估算稅金時，不能只看整棟房子有幾層樓，

還要確認騎樓範圍、土地面積，以及稽徵機關實際核定的減免內容。

三、騎樓一定要有建築物，才能申請減免嗎？

這是申請前很值得注意的一點。

《土地稅減免規則》第9條及第10條對相關土地的使用情形有所規範。

騎樓走廊地的認定，並不是只要土地提供大眾行走就能適用。

如果是一般空地、尚未興建建築物的建地，或只是自行退縮留出的通行空間，

不能直接認定為符合騎樓走廊地的減免條件。

至於建築物本身的形式、騎樓範圍及樓層數如何認定，

仍應以實際建築資料及主管機關審查結果為準。

如果手上的房屋屬於老透天厝，建築年代較久，建物登記資料與現況可能存在差異，

建議先準備土地及建物相關資料，再向地方稅稽徵機關確認。

四、騎樓拿來做生意，還能申請地價稅減免嗎？

在台南市區，不少店家會把騎樓當成店面的一部分使用。有些擺放商品，

有些設置展示架，也有些到了晚上就拉下鐵捲門，把騎樓空間封起來。

這些使用方式，都可能影響騎樓是否符合公共通行的條件。

1. 騎樓必須維持公共通行功能

騎樓地價稅減免的重要前提，是符合規定並供公眾無償通行。

如果屋主將騎樓封閉、加設障礙物，或長期作為私人營業及其他用途，

導致不再符合公共通行條件，就可能影響減免資格。

因此，不要因為過去曾經核准減免，就認為往後都不需要再注意使用狀況。

當土地用途或使用情形改變時，應主動向主管機關確認是否需要辦理相關申報。

2. 店面營業，不代表騎樓一定不能減免

反過來說，建築物一樓或上層樓面拿來營業、出租，也不代表騎樓必然失去減免資格。

判斷重點仍是符合規定的騎樓部分，是否確實維持公共通行用途，以及是否符合相關法令要求。

例如，店面正常營業，但騎樓仍保持暢通，沒有被店家占用或封閉，就可以進一步確認是否符合騎樓地價稅減免條件。

實際上能不能核准，仍須由主管機關依個案情況判斷。

3. 已經核准減免，後來卻改變使用方式怎麼辦？

如果原本供公眾通行的騎樓，後來改成私人使用，已不符合減免條件，

就應依規定辦理相關申報。

若經查明不再符合減免要件，主管機關可能取消減免，並依法追補應納稅額。

如涉及違反相關規定，也可能產生其他法律責任。

五、騎樓地價稅減免何時申請？9月22日是重要期限

想要申請騎樓地價稅減免，不能只等到11月收到地價稅單才開始處理。

依《土地稅減免規則》第24條，土地所有權人應依規定，在地價稅開徵40日前提出申請。

以一般年度的地價稅開徵時程而言，9月22日是屋主應特別留意的申請期限。

申請時可先向土地所在地的地方稅稽徵機關確認需要準備的文件，\通常應備妥地價稅減免申請書，以及使用執照、建物所有權狀等相關證明文件。

如果土地位於台南市，可以向臺南市政府財政稅務局洽詢。

六、參考資料

《土地稅減免規則》

第9條

      無償供公眾通行之道路土地，經查明屬實者，在使用期間內，

      地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之法定空地部分，不予免徵。

第10條

       1.供公共通行之騎樓走廊地，無建築改良物者，應免徵地價稅，

         有建築改良物者，依左列規定減徵地價稅。

            一、地上有建築改良物一層者，減徵二分之一。

            二、地上有建築改良物二層者，減徵三分之一。

            三、地上有建築改良物三層者，減徵四分之一。

            四、地上有建築改良物四層以上者，減徵五分之一。

       2.前項所稱建築改良物係指附著於土地之建築物或工事。

第24條

       1.合於第七條至第十七條規定申請減免地價稅或田賦者，

         應於每年（期）開徵四十日前提出申請；逾期申請者，

         自申請之次年（期）起減免。減免原因消滅，自次年（期）恢復徵收。

       2.土地增值稅之減免應於申報土地移轉現值時，

         檢同有關證明文件向主管稽徵機關提出申請。