房價會受到那些因素影響? 觀察整體經濟狀況決定是否買房

1.貸款利率越低，房價上漲的可能性大。貸款利率越高，房價下跌的可能性大。

   1.1 借款成本增加：貸款利率高會使得借款成本增加，對購屋者而言，需要支付的利息更多，因此購房成本也相對增加。這會使得購房者的購買能力下降，對房地產市場的需求造成負面影響，可能會導致房價下跌。

  1.2 貸款需求減少，房地產市場需求下降：高利率貸款意味著貸款需求減少，這會對房地產市場的整體需求造成影響。如果市場上貸款申請人減少，房地產市場的需求會下降，可能會導致房價下跌。

  1.3 投資回報率下降：房地產投資是一種常見的投資方式，如果貸款利率上升，這會對投資回報率造成影響。  如果貸款利率高，而房地產的投資回報率相對較低，那麼房地產的投資吸引力就會下降，可能會導致房價下跌。

  總之，貸款利率越高，會對房地產市場的需求、成本和投資回報率等多個因素產生影響，可能會導致房價下跌。

2.供應量和需求量是影響房價變化的兩個主要因素。

  當供應量大於需求量時，房地產市場會處於過剩的狀態，這時候賣方就會面臨著銷售難度，因此為了能夠賣出房產，他們可能會降低房價，從而導致房價下跌。相反，當需求量大於供應量時，房地產市場就會處於供不應求的狀態， 這時候買方就會面臨著競爭激烈的情況，因此他們可能會加價，導致房價上漲。

3.經濟景氣、政府政策、就業率、物價指數等因素都會影響房價。

  3.1 經濟景氣：經濟景氣好時，人們的收入和就業機會都較好，這可能會導致對房地產市場的需求增加，房價相應上升。相反，經濟衰退時，人們的收入和就業機會都會受到影響，對房地產市場的需求也會下降，可能導致房價下跌。

  3.2 政府政策：政府通過財政政策和貨幣政策等手段可以對房地產市場產生影響。例如，政府通過降低利率或提供稅收優惠等措施，可以刺激房地產市場的需求，提高房價。另外，政府也可能通過加強監管和控制貸款發放等方式來遏制房價上漲。

  3.3 就業率：就業率是衡量一個國家經濟健康程度的重要指標。當就業率高時，人們的收入和消費能力都會提高，這有助於提高對房地產市場的需求，推高房價。相反，就業率低時，人們的收入和消費能力受到限制，可能會導致房價下跌。

  3.4 物價指數：物價指數是衡量物價水平變化的指標，它的上漲會導致通貨膨脹。

      當物價指數上漲時，人們的購買力下降，對房地產市場的需求也會受到限制，可能導致房價下跌。 相反，物價指數下降時，人們的購買力增強，有助於提高對房地產市場的需求，推高房價。

4.貸款利率的變化會對購屋者的財務狀況產生影響，需要在貸款利率上漲時做好風險管理。

  假設購買一間房子，貸款金額為1,000萬元，並且分20年本息攤還。貸款利率是1.5%，每月的還款金額約為48250元。但是如果貸款利率提高到2%，每月的還款金額則會增加至50590元，相當於每個月需要多還2340元。

  因此當貸款利率上升時，購屋者每個月需要支付更高的房貸利息，這可能會對他們的財務狀況造成影響。 如果貸款利率上升得太高，可能會使一些人無法負擔他們的房貸，被迫出售房屋導致房地產市場的下跌。

房地合一稅 2.0

110年7月1日起，個人交易下列不動產所得須按新制課稅：
      1.105年1月1日以後取得房地。
      2.105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權。
      3.105年1月1日以後取得預售屋及其坐落基地。
     4.符合一定條件之股份或出資額。



適用稅率

按持有期間決定課徵稅率，分境內/非境內及個人/營利事業。
修法後個人房地短期交易所得課重稅（35%、45%）的持有期間延長。

※豁免優惠稅率條款:
1.負擔重大傷病醫藥費，

2.非自願離職、調職，

3.受家暴或人身安全威脅，
4.欠稅或欠債且進入強制執行程序，

5.依《民法》第796條房屋鄰居越界建築，
6.依《土地法》第34條共持有房地未經意遭變賣，
7.參與都更或是危老重建所分到的房屋，首次出售。

符合以上七種條件，須出售持有期間在5年以下的房地，
個人或配偶必須辦竣戶籍登記並居住，且無出租或供營業等條件，房地合一稅率20%。


※自住房地持有並設籍滿6年出售：免稅額400萬元，超過部分稅率10%。

自用須符合三條件：
1.售屋個人或配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。

2. 交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。

3. 個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。

	出售不動產所有權人	持有年限X	稅率
境內	個人	X<2年	45%
		2年<X<5年	35%
		5年<X<10年	20%
		10年<X	15:
	營利事業	X<2年	45%
		2年<X<5年	35%
		5年<X	20%
非境內	個人	X<2年	45%
		2年<X	35%
	營利事業	X<2年	45%
		2年<X	35%

課稅所得(稅基)=成交價額-取得成本-相關費用-土地漲價總數額

課稅所得(稅基)ｘ所得稅 稅率=所得稅



取得成本認定

1. 買賣取得者，以買入成交價額為準。

2. 因繼承或受贈取得者，以繼承或受贈時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後的價值為準。

3. 附加成本

· 購入房屋、土地達到可供使用狀態前所支付的必要費用（如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等），以及在房屋及土地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款的利息。

· 取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。

4. 未提示原始取得成本之證明文件者，稽徵機關可依查得資料核定其成本；無查得資料，可依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本。

相關費用認定

1. 交易房屋、土地所支付的必要費用(如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費、規費等)。

2. 當次交易未自該房屋及土地交易所得額減除的土地漲價總數額部分所繳納的土地增值稅。 【（申報移轉現值—公告移轉現值）／土地漲價總數額】*已納土地增值稅

3. 未提示因取得、改良及移轉而支付的費用者，得按成交價額3%計算，並以30萬元為限。支付費用大於推計費用者如提供合法支出憑證，可核實認定。

土地漲價總數額認定

為了防止利用土地增值稅與所得稅之稅率差異來避稅，

修法後增設減除上限=交易當年度公告土地現值-前次移轉現值








對於新成屋轉賣的房地合一稅試算，可以到財政部房地合一稅網站，把相關資料輸入，就可以得知新成屋轉賣要繳的房地合一稅額。

臺南市住宅價格指數

臺南市自112年開始辦理住宅價格指數分析 每月定期發佈

以下內容節錄自 地政局新聞稿   發稿時間：112年4月12日14:45

為反應臺南市住宅市場各區域及建物類型資訊，掌握住宅價格動態趨勢，提供社會大眾公正客觀的住宅價格市場分析，促進住宅資訊透明化，臺南市政府地政局自行辦理「臺南市實價登錄大數據輔助區段地價平衡（含整體開發區）之研究(第三期)」，以內政部實價登錄交易資料為基礎，針對交易量較充足的行政區，採「類重複交易法」進行住宅價格指數研究，將研究成果每月定期發佈，每季發佈新聞稿。

臺南市住宅價格指數與國內住宅價格指數不同之處在於：補充內政部住宅價格指數僅公佈臺南全市住宅價格指數趨勢，未發佈各行政區及不同建物型態之房價指數之不足，有別於信義房價指數為中古屋房價指數，國泰房價指數則僅針對新成屋、預售屋個案進行分析，臺南市的住宅價格指數比國內現行的房價指數更為詳細且全面，包含新成屋及中古屋，亦區分透天及大樓等不同類型做分析。

臺南市長黃偉哲表示，臺南市近年持續推動重大建設，亦積極串聯大臺南交通聯外道路，並打造友善招商環境，增加更多的就業機會，帶動臺南市各行政區域發展，整體而言，區域環境佳，各區域有剛性住宅需求支撐。此外，地政局積極辦理預售屋及實價登錄查核，抑制投機炒作行為，期使臺南市不動產市場穩健發展。

地政局長陳淑美表示，受到總體市場景氣低迷影響，從本市住宅價格指數研究成果看出，臺南市住宅市場進入盤整階段，呈現價穩量縮情形。本期住宅價格指數微幅上升，但是交易量則是明顯衰退。各行政區間的價格指數以及交易量則是漲跌互見，受綠能科學城及商場進駐等利多因素影響的歸仁區的價格指數漲幅最大，而交易量卻是明顯下滑。而近兩年房市交易熱絡的永康區、東區、北區以及安南區以及善化區，價格指數則出現緩步下跌情形。

111年12月臺南市住宅價格指數為131.16，較上期（11月）及110年12月的漲幅分別為0.07%及10.07%。與109年全年漲幅相比，自110年第三季起臺南住宅價格漲幅漸趨緩，走入盤整階段。觀察各行政區住宅價格指數表現，市中心區呈現漲跌互見的情形，近兩年價格漲幅較高的永康區、北區、東區、安南區、善化區及佳里區自111年第三季達高峰後開始緩步下跌，上述六區12月份價格指數分別較上期略降0.72%、0.37%、0.26%、0.13%、0.27%以及1.06%。而中西區、南區以及安平區相較上期指數漲幅分別為0.83%、0.50%以及0.34%，漲幅逐漸趨緩。另一方面，歸仁區房市受綠能科學城及商場進駐等因素加持，漲幅高於各行政區，較上期上漲2.87%，新營區為溪北重鎮，交通便捷，價格穩定，較上期上漲1.22%。在南科區域方面，較上期上漲0.32%，各行政區的房價變動趨勢，仍需持續觀察。

受到全球通膨及升息壓力仍高的影響，111年第四季國內經濟情勢仍呈現疲軟，景氣訊號持續呈現藍燈。從內政部公布之全國建物買賣移轉棟數來看，自111年第三季到第四季，整體房地產市場的交易呈現大幅縮減情形，111年第四季臺南市建物買賣移轉棟數較第三季減少11.23%，且112年第一季持續減少0.96%。

觀察實價登錄中剔除特殊交易案例並進行資料清理後進行統計，111年12月份臺南市住宅交易量為619棟，較上月增加4.38%，但較與110年同期相明顯衰退39.84%。以住宅類型而言，大廈當期交易量略多於透天住宅，且較上月明顯增加13.85%；透天住宅僅增加1.77%。但與110年同期相比，大廈與透天住宅交易量則分別衰退33.78%及43.95%。進一步觀察各行政區住宅交易量表現，若與前季相比，多數行政區的交易量呈現萎縮，惟有南科區域以及歸仁區的住宅交易量增加，顯示在台積電擴廠以及綠能科技的加持下，此二區住宅市場仍有剛性自住需求支撐。若與110年同期相比，則發現所有行政區交易量皆下滑，顯示購屋者觀望心態濃厚。

局長陳淑美進一步表示，未來總體經濟景氣未見好轉，至112年2月止，經濟景氣已連續4個月出現藍燈，央行仍有升息的壓力，以及修法後平均地權條例即將實施，臺南市整體住宅市場進入盤整期，而各區住宅市場則受到重大開發計畫影響，則有不同的變化，須持續觀察。臺南市政府將持續重視本市住宅價格變動趨勢，積極蒐集並分析市場交易概況，將第一手資訊公開給市民大眾，提升所有市民對不動產市場現況的掌握，且藉此防範有心人士不當炒作及操弄市場價格。有關詳細住宅價格指數資訊，將公佈於本府地政局官網。

 

註記1：本案交易量統計經剔除特殊交易案例如親友間交易、急買急賣等，以及刪除離群值及資料不全案件等資料清理步驟。

資料來源: https://www.tainan.gov.tw/News_Content.aspx?n=13370&s=8492673

平均地權條例修法

平均地權條例修法

2023年1月10日三讀通過平均地權條例修正草案，預計於2023年5月完成子法修訂，主要修改內容如下：

一 限制換約轉售

除配偶、直系、二等親內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，買受人不得將預售屋、新成屋的契約讓與或轉售給其他人；建商也不得同意或協助契約讓與、轉售，違規者可按戶（棟）處罰50萬-300萬。

二 重罰炒作行為

明確規範散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷現象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利、以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作，可按交易數處罰100萬至5000萬，並可連續處罰。

三 解約申報登錄

預售屋買賣契約若有解約情況，建商應於30日內申報登錄，逾期未申報者可按戶棟處罰3萬至15萬元。

四 管制私法人購屋

增訂私法人購屋許可制規定，並限制私法人於取得房屋後的5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。

五 建立檢舉制度獎金

民眾若發覺有散播不實資訊，或申報實價登錄違規行為，可蒐集證據向縣市政府檢舉，如查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定金額，作為獎金。

內政部 2023/1/13 發布新聞稿說明指出，預售屋換約限制不溯及既往，是依據法律規定及法理辦理，絕不是打假球，修法也不會打折，此次修法增訂的預售屋換約限制規定，後續將儘速邀集相關機關及公會進行子法研討，報請行政院核定公告施行日期。
內政部表示，依據立法院三讀通過的「平均地權條例」第47條之4規定「預售屋或新建成屋買賣契約之『買受人』，於簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人。」所以在該條規定施行後，簽訂預售屋買賣契約的買受人，均將受到限制換約轉售規定的管制，可有效阻斷投資客未來再利用先簽約後換約的手法進行預售屋炒作。
至於規定施行前已簽訂買賣契約的「買受人」，因在簽約當時尚未定有限制換約轉售規定，且禁止換約對買受人確為重大限制規定，不宜單純僅以行為管制視之。所以基於「法律不溯及既往」及「信賴保護」原則，以及保障財產權法理，本法施行前的契約可再為轉售。但在規定施行後，如因換約轉售而取得預售屋契約的第三人(即新的「買受人」)，仍必須適用不得讓與或轉售的規定。
內政部補充，未來修法上路後，在市場交易時欲接手購買預售屋契約的第三人，勢必將考慮到後續會受到限制換約轉售規定的管制，投資客將卻步不再進場接手，所以不致有續為炒作的疑慮，而是由有真正自住需求的民眾依合理價格接手。

=======================================

修法內容

本條例 112.02.08  修正第 4、47-3、47-4、79-1、81-2、第 81-3 條第1 項、81-4  條條文，施行日期由行政院定之。

第 4 條

本條例所定地價評議委員會，由直轄市或縣（市）政府組織之；其組織及運作辦法，由中央主管機關定之。

前項委員會委員，由相關機關代表及地政、不動產估價、法律、工程與都市計畫領域之專家學者或民間相關團體代表組成，其中專家學者與民間相關團體代表，不得少於委員總數二分之一；任一性別委員，不得少於委員總數三分之一。

第 47-3 條

銷售預售屋者，應於銷售前將預售屋坐落基地、建案名稱、銷售地點、期間、戶（棟）數及預售屋買賣定型化契約，以書面報請預售屋坐落基地所在之直轄市、縣（市）主管機關備查。

銷售預售屋者，應於簽訂或解除買賣契約書之日起三十日內，向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄資訊。但委託不動產經紀業代銷者，由不動產經紀業辦理簽訂買賣契約書之申報登錄資訊。

第一項備查，準用第四十七條第三項、第六項至第八項及第五項所定辦法之規定；其備查內容及方式之辦法，由中央主管機關定之。

第二項申報登錄資訊，準用第四十七條第三項、第四項、第六項至第八項及第五項所定辦法之規定。

銷售預售屋、領得使用執照且未辦竣建物所有權第一次登記之成屋（以下簡稱新建成屋）者，向買受人收受定金或類似名目之金額，應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項，並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人之事項。委託不動產經紀業代銷者，亦同。

前項書面契據，買受人不得轉售與第三人。銷售預售屋或新建成屋者，不得同意或協助買受人將該書面契據轉售與第三人。

直轄市、縣（市）主管機關得向前二項之買受人、銷售預售屋或新建成屋者或相關第三人要求查詢、取閱有關文件或提出說明。受查核者不得規避、妨礙或拒絕。

第 47-4 條

預售屋或新建成屋買賣契約之買受人，於簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人，並不得自行或委託刊登讓與或轉售廣告。但配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售；或其他中央主管機關公告得讓與或轉售之情形並經直轄市、縣（市）主管機關核准者，不在此限。

買受人依前項但書後段規定得讓與或轉售之戶（棟）數，全國每二年以一戶（棟）為限；其申請核准方式、應檢附文件、審核程序及其他相關事項之辦法，由中央主管機關定之。

銷售預售屋或新建成屋者，除第一項但書規定外，不得同意或協助買受人將買賣契約讓與或轉售第三人，並不得接受委託刊登讓與或轉售廣告。

直轄市、縣（市）主管機關得向第一項及前項之買受人、銷售預售屋或新建成屋者或相關第三人要求查詢、取閱有關文件或提出說明。受查核者不得規避、妨礙或拒絕。

第 79-1 條

私法人買受供住宅使用之房屋，應檢具使用計畫，經中央主管機關許可。但私法人經中央主管機關公告免經許可之情形者，不在此限。

前項許可之文件有效期限為一年。

私法人取得第一項房屋，於登記完畢後五年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。但因強制執行、徵收、法院判決或其他法律規定而移轉或讓與者，不在此限。

中央主管機關為審核第一項許可案件，得遴聘（派）專家學者、民間團體及相關機關代表，以合議制方式辦理之。

第一項規定適用範圍、許可條件、用途、使用計畫內容、應備文件、審核程序、免經許可情形及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。

第 81-2 條

違反第四十七條第二項規定，未共同申報登錄資訊者，直轄市、縣（市）主管機關應令其限期申報登錄資訊；屆期未申報登錄資訊，買賣案件已辦竣所有權移轉登記者，處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。經處罰二次仍未改正者，按次處新臺幣三十萬元以上一百萬元以下罰鍰。其含建物者，按戶（棟）處罰。

有下列情形之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。經處罰二次仍未改正者，按次處新臺幣三十萬元以上一百萬元以下罰鍰。其含建物者，按戶（棟）處罰：

一、違反第四十七條第二項規定，申報登錄價格資訊不實。

二、違反第四十七條之三第二項規定，未依限申報登錄資訊、申報登錄價格、交易面積或解除買賣契約資訊不實。

有下列情形之一者，由主管機關處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰：

一、金融機構、權利人、義務人、地政士或不動產經紀業違反第四十七條第六項或第四十七條之三第三項及第四項準用第四十七條第六項規定，規避、妨礙或拒絕查核。

二、違反第四十七條之三第一項規定，未於銷售前以書面將預售屋坐落基地、建案名稱、銷售地點、期間、戶（棟）數及預售屋買賣定型化契約報備查。

有下列情形之一者，直轄市、縣（市）主管機關應令其限期改正；屆期未改正者，處新臺幣六千元以上三萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰：

一、違反第四十七條第二項規定，申報登錄價格以外資訊不實。

二、違反第四十七條之三第二項規定，申報登錄價格、交易面積或解除買賣契約以外資訊不實。

銷售預售屋者，使用之契約不符合中央主管機關公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，由直轄市、縣（市）主管機關按戶（棟）處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。

有下列情形之一者，由直轄市、縣（市）主管機關按戶（棟）處新臺幣十五萬元以上一百萬元以下罰鍰：

一、銷售預售屋或新建成屋者，自行銷售或委託代銷，違反第四十七條之三第五項規定。

二、預售屋或新建成屋買受人，違反第四十七條之三第六項規定。

三、銷售預售屋或新建成屋者，違反第四十七條之三第六項規定，同意或協助買受人將書面契據轉售與第三人。