名下有3間房子，為什麼只收到1張地價稅單？房屋稅、地價稅差異一次搞懂
每年到了5月，房屋稅單陸續寄到家裡；到了11月，又換成地價稅開徵。
如果在台南名下有好幾間房子，仔細核對信箱裡的稅單時，
可能會發現一個奇怪的現象，明明有3間房子，
5月收到3張房屋稅單，11月卻只有1張地價稅單。
是不是有一筆土地漏寄了？還是稅捐機關把資料弄錯了？
其實，這不一定是稅單寄送出了問題，
而是房屋稅與地價稅原本就採用不同的課稅及開單方式。
房屋稅主要依房屋個別課徵，地價稅則會將同一縣市內符合歸戶規定的土地合併計算。
兩種稅的計算方式不同，收到的稅單張數自然可能不一樣。
如果你在台南持有透天厝、公寓、店面或其他不動產，
先搞懂這兩種稅的差異，也能進一步檢查自己是否符合自用住宅優惠稅率的條件。
一、房屋稅與地價稅，為什麼開出的稅單張數不同？
先從最容易理解的例子說起。
假設某位屋主在台南市持有3間房屋，每間房屋都有獨立門牌，同時也持有相關土地。
到了5月房屋稅開徵時，房屋會依個別課稅資料計算，因此可能收到3張房屋稅單。
到了11月地價稅開徵時，稽徵機關則會依土地歸戶規定，
將同一縣市內應合併計算的土地整理後計稅。即使名下有多筆土地，也只收到1張地價稅單。
因此判斷稅單是否完整，不能只看房屋有幾間，還要看土地所在縣市、所有權及實際課稅資料。
二、地價稅採總歸戶制，同一縣市的土地會合併計算
地價稅與房屋稅最大的差別之一，就是地價稅採取按縣市歸戶的計算方式。
依《土地稅法》第15條規定地價稅以土地所有權人在直轄市或縣（市）
轄區內的地價總額為基礎，依規定計算應納稅額。
舉例來說，如果你在台南市持有5筆土地，
這些土地不是各自完全獨立計算一般用地的累進稅額，
而是要依照法定歸戶方式整理後計算。
這也是為什麼名下土地越多，不一定只是把每一筆土地的稅額直接相加。
當一般用地的地價總額增加時，還可能影響適用的累進稅率。
土地分別位於不同縣市，稅單也會分開
如果土地分別位於台南市及高雄市，兩個縣市會各自辦理課稅。
因此，同一位土地所有權人即使名下有多筆土地，
也可能因為土地分布在不同縣市，而收到不同地方政府開立的地價稅單。
三、房屋稅依個別房屋課徵，不是把所有房屋合併成一張稅單
房屋稅的課稅標的是房屋本身，與地價稅針對土地課稅的方式不同。
例如，屋主在台南有一間透天厝、一間公寓及一間店面，
若三者分別具有獨立課稅資料，通常會依各自的房屋稅籍計算稅額。
另外，房屋稅與地價稅的課稅期間及開徵時間也不相同。
一般而言，房屋稅於每年5月開徵，課稅期間為前一年7月1日至當年6月30日；
地價稅則於每年11月開徵，按當年1月1日至12月31日的法定課稅基準計徵。
四、房屋稅與地價稅差異比較表
看完這張表，就能理解為什麼同一個人名下有多間房子，
房屋稅與地價稅的稅單張數不一定相同。
五、多屋族如何檢查地價稅？自用住宅用地是重要關鍵
地價稅一般用地採累進稅率，基本稅率為千分之十，
並依地價總額適用不同級距，最高可達千分之五十五。
但如果土地符合自用住宅用地的法定條件，經核准後可以適用千分之二的優惠稅率。
兩者的差距不小，因此名下有土地的屋主，值得花時間確認是否符合資格。
1. 自用住宅用地不是有房子就能申請
想要適用自用住宅用地優惠稅率，土地及住宅必須符合相關法定條件，
例如土地用途、房屋使用情形、本人或配偶及直系親屬設籍等規定。
此外，土地所有權、面積限制及其他適用條件，也都可能影響申請結果。
即使房屋是自己居住，也不能直接認定土地一定可以適用千分之二的稅率。
2. 自用住宅用地與一般用地的計算方式不同
符合規定的自用住宅用地，依優惠稅率計算，不是直接套用一般用地的累進稅率。
這項差異對名下有多筆土地的人尤其重要。
3. 申請期限要提前確認
如果打算申請地價稅自用住宅用地優惠稅率，應留意法定申請期限，通常須在地價稅開徵40日前提出申請，才能依規定爭取當年度適用。
六、參考資料
<土地稅法>
第 14 條
已規定地價之土地，除依第二十二條規定課徵田賦者外，應課徵地價稅。
第 15 條
1.地價稅按每一土地所有權人在每一直轄市或縣（市）轄區內之地價總額計徵之。
2.前項所稱地價總額，指每一土地所有權人依法定程序辦理規定地價或
重新規定地價，經核列歸戶冊之地價總額。
第 16 條
1.地價稅基本稅率為千分之十。土地所有權人之地價總額未超過土地所在地
直轄市或縣（市）累進起點地價者，其地價稅按基本稅率徵收；
超過累進起點地價者，依左列規定累進課徵：
一、超過累進起點地價未達五倍者，就其超過部分課徵千分之十五。
二、超過累進起點地價五倍至十倍者，就其超過部分課徵千分之二十五。
三、超過累進起點地價十倍至十五倍者，就其超過部分課徵千分之三十五。
四、超過累進起點地價十五倍至二十倍者，就其超過部分課徵千分之四十五。
五、超過累進起點地價二十倍以上者，就其超過部分課徵千分之五十五。
2.前項所稱累進起點地價，以各該直轄市或縣（市）土地七公畝之平均地價為準。
但不包括工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地在內。
第 17 條
1.合於左列規定之自用住宅用地，其地價稅按千分之二計徵：
一、都市土地面積未超過三公畝部分。
二、非都市土地面積未超過七公畝部分。
2.國民住宅及企業或公營事業興建之勞工宿舍，
自動工興建或取得土地所有權之日起，其用地之地價稅，適用前項稅率計徵。
3.土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，
適用第一項自用住宅用地稅率繳納地價稅者，以一處為限。
<房屋稅條例>
第 4 條
1.房屋稅向房屋所有人徵收之；以土地設定地上權之使用權房屋，
向該使用權人徵收之；設有典權者，向典權人徵收之。
共有房屋向共有人徵收之，由共有人推定一人繳納，其不為推定者，
由現住人或使用人代繳。
2.前項代繳之房屋稅，在其應負擔部分以外之稅款，對於其他共有人有求償權。
3.第一項所有人、使用權人或典權人住址不明，或非居住房屋所在地者，
應由管理人或現住人繳納之。如屬出租，應由承租人負責代繳，抵扣房租。
4.未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋，
其房屋稅向使用執照所載起造人徵收之；無使用執照者，
向建造執照所載起造人徵收之；無建造執照者，向現住人或管理人徵收之。
5.房屋為信託財產者，於信託關係存續中，以受託人為房屋稅之納稅義務人。
受託人為二人以上者，準用第一項有關共有房屋之規定。
第 5 條
1.房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：
一、住家用房屋：
（一）供自住、公益出租人出租使用或以土地設定地上權之使用權房屋
並供該使用權人自住使用者，為其房屋現值百分之一點二。
但本人、配偶及未成年子女於全國僅持有一戶房屋，
供自住且房屋現值在一定金額以下者，為其房屋現值百分之一。
（二）前目以外，出租申報租賃所得達所得稅法第十四條第一項第五類規定
之當地一般租金標準者或繼承取得之共有房屋，
最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之二點四。
（三）起造人持有使用執照所載用途為住家用之待銷售房屋，
於起課房屋稅二年內，最低不得少於其房屋現值百分之二，
最高不得超過百分之三點六。
（四）其他住家用房屋，最低不得少於其房屋現值百分之二，
最高不得超過百分之四點八。
第 6 條之 1
1.房屋稅以每年二月之末日為納稅義務基準日，由當地主管稽徵機關按
房屋稅籍資料核定，於每年五月一日起至五月三十一日止一次徵收，
其課稅所屬期間為上一年七月一日起至當年六月三十日止。
2.新建、增建或改建房屋，於當期建造完成者，按月比例計課，
未滿一個月者不計；當期拆除者，亦同。
3.每年三月一日起至六月三十日止新建、增建或改建完成之房屋，
該期間之房屋稅併入次期課徵；上一年七月一日起至當年二月末日止拆除之房屋，
其尚未拆除期間之當期房屋稅仍應課徵。
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